整体资产评估报告

2024-07-27 资产评估报告

　　资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。整体资产评估报告应该怎么写?

　　整体资产评估报告

　　中化国际控股有限公司：

　　中化国际建设集团股份有限公司：

　　某某资产评估(武汉)有限公司接受泛海控股有限公司(以下简称“中化控股”)及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对中化国际控股的投资性房地产于评估基准日2013年5月31日的市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照法定的评估程序，对委托评估所涉及的中化国际控股有限公司的投资性房地产实施了实地查勘、市场调查，对该房地产所处宏观、微观环境、历史经营状况及未来发展前景进行了分析、论证，采用收益法对中化国际控股有限公司的投资性房地产在2013年5月31日的市场价值作出了公允反映，现将评估情况及评估结果报告如下：

　　一、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况

　　(一)委托方及被评估单位：中化国际控股有限公司

　　1、注册地址：北京市朝阳区工人体育场西路18号光彩国际公寓1号楼底商3C

　　2、法定代表人：卢志强

　　3、注册资本：人民币21000万元整

　　4、实收资本：人民币21000万元整

　　5、公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)

　　6、经营范围：许可经营项目：(无)。一般经营项目：实业投资、资产管理;经济技术管理咨询;出租位于北京市朝阳区工体西南角光彩国际公寓的办公用房;

　　7、截止2013年5月31日，公司注册资本为人民币21000万元。

　　目前企业股权构成如下(单位：人民币万元)

　　股东名称投资金额投资比例

　　卢志强 16200 77.14%

　　黄琼姿 2400 11.43%

　　卢晓云 2400 11.43%

　　合计 21000 100%

　　委托方二：中化国际建设集团股份有限公司

　　中化国际建设集团股份有限公司由中化国际控股集团股份有限公司和北京市小梅沙实业股份有限公司于1994 年7 月出资组建，现股权情况为：

　　投资者名称投入资本(万元) 投资比例

　　中化国际控股集团股份有限公司 440919.913554 96.75%

　　北京市小梅沙实业股份有限公司 14811.263246 3.25%

　　合计 455731.1768 100%

　　1、注册地址：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层

　　2、法定代表人：卢志强

　　3、注册资本：455731.1768万元

　　4、实收资本：455731.1768万元

　　5、公司类型：其他股份有限公司(上市)

　　6、经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：承办国内外投资开发项目;经营房地产业务及物业管理;投资兴办实业(具体项目另行申报);资产管理;建筑设备、建筑装饰材料的购销;自有物业租赁;企业管理咨询

　　7、中化国际建设集团股份有限公司于1994年在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000046。截至2011年末，公司总资产为234.37亿元，总股本为4,557,311,768股。中化国际建设集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体，具备大体量、多业态综合开发能力，产品覆盖普通住宅、商务公寓、酒店、写字楼及大型城市综合体等多种业态。对品质不懈追求、对细节力求精致、对服务专业用心，中化国际建设始终如一，致力于为客户提升价值。中化国际建设目前拥有17家控股子公司，开发的项目分布于北京、深圳、武汉、上海、杭州、青岛等中心城市，知名项目包括北京中化国际居住区、光彩国际公寓、深圳中化国际拉菲花园、武汉中央商务区项目、杭州中化国际中心、青岛中化国际名人广场等众多建筑精品

　　(三)投资性房地产

　　(1)投资性房地产的分类

　　投资性房地产包括已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。

　　(2)投资性房地产的计价

　　投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，外购或自行建造的投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量。不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　(3)投资性房地产的转换和处置

　　投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

　　深圳市万泽房地产开发有限公司近二年及基准日当年资产负债情况

　　见下表：

　　(四)其他评估报告使用者

　　资产评估管理机构、国有资产监督管理部门及其他相关部门。

　　二、评估目的

　　本次资产评估受中化国际控股有限公司及中化国际建设集团股份有限公司的共同委托，中化国际控股有限公司拟转让其所持有的北京光彩置业有限公司35%出资权及相应权益所涉及的光彩国际公寓房地产提供公允价值参考依据。

　　三、评估对象和评估范围

　　评估对象为房地产。

　　评估范围：纳入评估范围的光彩国际公寓的房地产总面积7405.99平方米，房产用途为商业。其产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际有限公司位于北京光彩国际公寓的7405.99平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。目前商业部分房产在对外出租，出租面积为5665.98平方米，未出租面积为1740.01平方米。

　　以上委估对象用地性质均为出让，评估范围包含房地产分摊的土地使用权价值。

　　评估范围为委托方提供清单所列示的评估基准日的资产，从而确定其基准日止的价值。本次评估的范围以企业提供的清单为准。

　　纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。

　　四、价值类型及其定义

　　评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。

　　五、评估基准日

　　本项目评估基准日为：2013 年 5 月 31 日。

　　1、本评估基准日是在保证与会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。

　　2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。

　　本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。

　　六、评估依据

　　本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为：

　　一)行为依据

　　1、双方购买协议

　　2、中化国际控股有限公司、中化国际建设集团股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书

　　二)法律依据

　　1、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法实施细则》;

　　2、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》;

　　3、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》;

　　4、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》;

　　5、国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》。

　　三)准则依据

　　1、中国注册会计师协会关于印发会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知;

　　2、财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》;

　　3、《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189 号);

　　4、《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号);

　　5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);

　　6、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);

　　7、《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号);

　　四)权属依据

　　1、被评估单位的营业执照等;

　　2、主要购置合同、发票，以及有关协议、合同书、建筑施工预决算书等财务资料。

　　五)取价依据

　　1、公司提供的 2009 年-2013 年资产负债表、利润表等财务会计资料，历史与现行资产价格资料、历史用户统计资料，未来发展规划及盈利预测方面的资料;

　　3、北京科技出版社《资产评估常用数据参数手册》;

　　4、网上公示的现行写字楼、商铺等出租信息资料;

　　5、委托方提供的历史的与现行的房屋租金价格资料;

　　6、重要的付款凭证及发票;

　　7、房屋出租行业分析资料;

　　8、wind 资讯金融终端;

　　9、中化国际控股有限公司 2009 年-2013 年的财务会计资料;

　　10、资产现状现场调查;

　　11、公司有关管理层和基层工作人员对公司发展前途、市场前景预测、企业销售、成本、投资、管理等意见;

　　12、有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等。

　　六)参考资料及其他依据

　　1、委托方及产权持有者申报的《资产评估申报明细表》;

　　2、委托方及产权持有者提供的关于进行资产评估有关事项的说明;

　　3、会计凭证、会计报表及其他会计资料;

　　4、评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料。

　　七、评估方法

　　《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——不动产》和有关评估准则规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法(资产基础法)。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。

　　(一)评估方法的选取

　　1.本次评估的技术思路

　　评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，本次评估对象是商业性房地产，主要用途为对外出租经营并产生收益，而目前房地产市场上的同类型、同一区域的类似商业性房产的交易案例不多，不宜采用市场法进行评估。所以选取收益法作为本次评估的基本方法。

　　2.评估方法

　　收益法

　　由于评估对象为经营性房地产，采用收益法首先确定评估项目的年总收益，扣除年经营费用，计算出年纯收益，通过适当的资本化率进一步求取房地产总价格，得出委估对象房地产现值，其计算的结果比较客观。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向求取评估对象的价值。

　　一般公式:收益法=(未来年租金-应缴纳的税费)/(折现率-增长率)

　　式中：

　　P ——评估值;

　　i ——年序号;

　　r ——房地产的资本化率

　　Ri——未来第i年的预期收益;

　　A——年金

　　n ——收益年期

　　t ——收益年期

　　房地产未来某年的净收益和房地产的还原利率可能都是变化的，可以将上述公式调整以后进行套用。在净收益的确定上，我们遵循基本公式：净收益=年总收益-年总费用，然后根据企业提供的情况，结合市场调查，确定各项数据。

　　八、评估程序实施过程和情况

　　根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，某某国际资产评估(武汉)有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估企业提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

　　1、接受委托及准备阶段

　　(1)某某国际资产评估(武汉)有限公司于 2013 年 5 月接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，某某国际资产评估(武汉)有限公司即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。

　　(2)根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。

　　(3)评估方案的设计

　　依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。

　　(4)评估资料的准备

　　(5)收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件、收益成本的资料等。

　　该阶段工作时间为 2013 年 6 月 11 日-6 月 13 日。

　　2、现场清查阶段

　　(1)评估对象真实性和合法性的查证

　　根据委托方及被评估企业提供的评估申报明细，评估人员针对实物资产进行查证，收集了相关资产权属及其他资料，对其真实性及权属进行了核实，以确认资产的真实准确。

　　(2)资产实际使用状态的调查及市场前景等情况的调查

　　资产实际状态主要为调查房屋建筑物实体状况。在资产占有单位管理人员的配合下现场实地查勘房屋建筑物的位置、成新度和使用状况。在调查的基础上完善重要调查表。

　　(3)企业收入、成本等生产经营情况的调查

　　收集相关单位以前年度财务资料，对涉及房产的各损益项目进行测算分析;通过访谈等方式调查各项业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋势，收集分析被评估企业提供的技术资料和用户资料，通过收集相关信息，对被评估企业各项业务的市场环境、未来所面临的竞争、发展趋势等进行分析和预测。为编制房产收益预测作准备。

　　该阶段的工作时间为 2013 年 6 月 11 日-6 月 13 日。

　　3、评定估算及综合处理阶段

　　(1)评估结果的确定

　　依据某某国际资产评估(武汉)有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及通过必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。

　　(2)评估结果的分析和评估报告的撰写

　　按照某某国际资产评估(武汉)有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按某某国际资产评估(武汉)有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。

　　(3)工作底稿的整理归档

　　九、评估假设

　　市场法假设

　　1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

　　2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

　　3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。

　　收益法假设

　　本次评估的未来收益预测是根据资产占有单位目前房地产经营情况及各项经济指标，并考虑了房地产市场今后的发展情况，遵循了国家现行法律、法规和相关制度的有关规定，本着求实、稳健的原则编制的。房地产收益的预测是建立在下列条件下的：

　　1、被评估单位以合法、有偿方式取得房地产产权，并支付有关税费。

　　2、评估对象得到最有效利用，并产生相应的房地产收益。

　　3、任何有关评估对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

　　4、泛海控股将依法持续性经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致;

　　5、有关金融信贷利率、赋税基准及税率、外汇汇率及市场行情在正常或政府既定的范围内变化;

　　6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对中化国际控股生产经营活动重大不利影响。

　　7、不考虑通货膨胀的影响。

　　本次评估过程中，评估人员根据资产评估的要求，部分使用的是现行的政策条款，部分是评估人员在评估时常用的行业惯例、统计参数或通用行业参数，并认定这些前提条件在评估基准日成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。

　　十、评估结论

　　资产评估结果汇总表单位：人民币万元

　　项目账面净额调整后账面净值评估值增减额增减率%

　　A B C D=C-B E=D/B

　　流动资产 28,619.58 28,619.58 38,230.73 9,611.15 33.58

　　长期投资 796.22 796.22 789.58 -6.64 -0.83

　　固定资产 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72

　　其中：在建工程

　　建筑物

　　设备 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72

　　无形资产

　　其中：土地使用权

　　其他资产

　　资产总计 23,766.66 23,766.66 28,216.82 4，450.16 19

　　流动负债 17,200.08 17,200.08 17,200.08

　　长期负债

　　负债总计 17,200.08 17,200.08 17,200.08

　　净资产 6，566.58 6，566.58 15,825.72 9259.14 141.01

　　采用收益法和市场法评估后，得出如下评估结论：纳入评估范围的资产账面总额 23，766.66 万元，评估价值 28，216.82 万元，增值 4，450.16 万元，增值率 19%。上述增值的原因是：自北京光彩国际公寓项目竣工以来，国内经济持续增长，房地产市场发展很快，特别是一线城市，土地、房产价格普遍上涨。处于城市中心地段的物业，增值幅度更为明显。北京光彩国际公寓项目地处北京东二环一侧黄金地段，地理位置优越，周边商业氛围浓厚，加之物业建筑品质良好，故近几年来该物业一直处于升值状态。

　　十一、特别事项的说明

　　以下事项可能对评估结论产生影响，敬请评估报告使用者予以重点关注。

　　1、本次参评的商业房产共 7405.99 平方米，产权证权利人为北京光彩置业有限公司。北京光彩置业有限公司为中外合作企业，现有三家出资方，分别是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海国际有限公司。根据光彩置业的出资各方签订的合作合同及补充协议，确认应分配给中化国际控股有限公司位于北京光彩国际公寓的 7405.99 平方米商铺，但此部分房地产一直未单独办理房产证。

　　2、本报告提出的评估结果是在委托方及被评估企业提供必要的资料基础上形成的，我们对委托方和被评估企业提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本评估报告假定被评估企业提供的所有资料客观、真实、准确、合法。因资料不真实而造成评估结果误差，本公司不承担任何责任。

　　3、本评估结果是对 2013 年 5 月 31 日这一评估基准日委估资产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后的委估资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。

　　在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值;若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。

　　4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的评估对象的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

　　5、本次评估结果基于本报告所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。

　　6、本次收益法评估过程中，对房屋租赁收入及其他指标的确定，是在目前被评估企业经营状况的基础上，并结合公司的发展规划、市场情况综合预测得出的，如若被评估企业的经营状况发生较大变化，导致与公司未来发展规划及相应盈利预测出现较大差异时，将对本报告收益法结果产生较大影响。

　　7、本报告含有若干备查文件，备查文件系构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。

　　十二、评估报告的使用限制说明

　　1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有。

　　2、本报告只能由评估报告书载明的评估报告使用者使用。

　　3、未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。

　　4、根据国家的有关规定，本项目评估结论的有效期限为 1 年，自评估基准日2013 年 5 月 31 日起，至 2014 年 4 月 30 日止。

　　十三、评估报告日

　　本报告提交日期为 2013 年 6月 16 日。

　　某某国际资产评估(武汉)有限公司

　　二〇一三年六月十六日