租赁合同可以任意解除吗

2020-10-22 租赁合同

　　合同期限届满前任意解除条款的约定无效

　　有期限的租赁合同中经常会见到类似于这样的条款“租赁期限届满前，双方任何一方欲终止合同，应提前一个月通知对方”，笔者暂称此为“约定的租赁期限届满前任意解除条款”。签订合同的双方大都在签订该条款的时候未想到该条款的法律含义、法律后果以及是否有效等问题，在合同履行过程中，如一方不想继续履行合同，便以该条款为由欲解除合同，而另一方仍想履行合同，双方即发生争议。司法实践中对该条款的效力如何意见不一，该条款是否有效的认定，关系到双方是否均享有通知解除合同的权利，提出解除合同的一方是否构成违约，是否须承担违约责任等问题。笔者认为，双方约定的“租赁期限届满前可任意解除”的条款应为无效。下面从几个方面具体分析。

　　一、何谓任意解除权

　　所谓任意解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权。任意解除合同,即不符条件的合同解除,它不以当事人违约为前提,而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。任意解除权应由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定。一般认为《合同法》第232条不定期租赁合同规定了双方的任意解除权；第268条承揽合同规定了定作人的任意解除权；第308条货运合同规定了托运人的任意解除权；第410条委托合同规定了双方的任意解除权。需要明确的是，任意解除权只能是法定的。

　　二、行使任意解除权的后果

　　根据《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”既然法律规定有任意解除权，权利的行使显然不可能构成违约，无法按违约处理，不能适用《合同法》第107违约责任的规定。因此行使任意解除权后的赔偿仅指实际损失，不含合同履行后的可得利益（预期利益）的损失，而且约定的违约金或定金条款也无法适用。

　　三、当事人不能在合同中约定任意解除权

　　合同双方当事人不能在一份设立权利义务的'合同中，同时约定任意一方可不附任何条件的解除合同，这有违订立合同的根本目的。订立合同是一种法律行为，具有明确的订立目的性，《合同法》第2条规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。即民事主体订立合同，是为了追求预期的目的，即在当事人之间引起民事权利和民事义务关系的产生、变更或消灭。民事权利义务关系的产生是指在当事人之间形成某种法律关系，从而具体的享受民事权利、承担民事义务。民事权利义务关系的变更是指当事人通过订立合同使原有的合同关系在内容上发生变化。民事权利义务关系的消灭或终止是指当事人通过订立合同，旨在消灭原有的合同关系。根据《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。如果允许当事人在合同中随意约定任意解除权，那么交易的可靠性，稳定性将无从谈起，订立合同的初衷将不复存在，必将对经济秩序造成毁灭性地打击。

　　四、关于合同的解除

　　合同的解除分为法定解除和约定解除。法定解除是指合同解除的条件由法律直接加以规定，在法定解除中，有的以适用于所有合同的条件为解除条件，有的则仅以适用于特定合同的条件为解除条件，前者为一般法定解除，后者称为特别法定解除。我国的合同法认可法定解除，不但有关于一般法定解除的规定，《合同法》94条即规定了一般的法定解除条件，而且有关于特别法定解除的规定。即上述本文列举的四处规定；约定解除是指当事人以合同形式，协商一致而解除合同，或者约定为一方或双方保留解除权的解除。《合同法》93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。其中保留解除权的合意，称之为解约条款，解除权可以保留给当事人一方，也可以保留给当事人双方。保留解除权，可以在当事人订立合同时约定，也可以在以后另订立保留解除权的合同。《合同法》93条同时规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。允许当事人通过合同约定解除合同的条件，但不能不设任何条件而直接赋予双方任意解除权。

　　如甲公司与张三签订一份《房屋租赁合同》，合同约定甲公司将自有的三间房屋和所在院落租赁给张三从事汽车修理经营使用，租赁期限为5年，双方还约定了租金及租金的交纳方式、双方各自的权利义务等，还约定“租赁期满前，任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方”。合同签订后，甲公司将租赁标的房屋和院落交付给张三使用，张三也按约定交纳租金，合同已实际履行。2011年2月，甲公司欲收回房屋和院落，便通知张三要解除合同，张三不同意解除合同，甲公司即锁闭院落大门，防碍张三的正常经营和生活。张三无奈诉至法院，请求判令甲公司继续履行房屋租赁合同，甲公司辩称，双方之间的租赁合同已经通知解除，不应再承担任何责任。

　　上述案例中，双方是签订的有明确租赁期限的房屋租赁合同，在这种合同中，法律没有明确规定双方的任意解除权，双方也没有约定解除合同的条件，本案合同中的“租赁期满前，任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方”的条款，并非是双方当事人可以任意解除合同的依据。或许双方约定该条款时欲赋予各自的任意解除权，也因合同法的立法旨意相违背而无效。该条款应是无现实意义的约定。因为在合同依法成立后，如无法定任意解除权的赋予，也无其他约定的解除条件成就等情形存在，任何一方想终止合同，均须与对方协商一致，如与对方不能就解除合同达成一致，则无法解除合同。如强行解除合同，则应依法承担违约责任。上述案例中租赁期限为5年，履行尚不足一年，甲公司即想解除合同，是明确的预期违约行为，张三请求其继续履行合同，符合合同法关于违约责任的规定，理应得到支持。

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