房地产估价报告

2024-05-29

关于房地产估价报告

　　估价项目名称：天津市开发区宏达街19号滨海投资服务中心大厦房地产

　　委托方：天津津滨发展股份有限公司

　　估价方：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司

　　估价人员：胡卫和范红梅黄丽云沈晓伟

　　估价作业日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日

　　估价报告编号：深同诚评字（2009A）09QB第009号

　　致委托方函

　　天津津滨发展股份有限公司：

　　承蒙委托，我公司对位于天津市开发区宏达街19号滨海投资服务中心大厦房地产进行估价，估价目的是为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据。

　　估价对象建筑面积65,400平方米，土地用途为商业用地，使用权终止日期至二○三八年十一月七日止。

　　估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点 2009年08月31日整体转让条件下的的市场价值为561,790,000元(取整至万位)，大写人民币伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。

　　估价结果明细表

　　估价对象土地用途房地产证号建筑面积估价单价估价值

　　（㎡）（元/㎡）（元）

　　滨海投资服务中心大厦商业用地津字第 65,400 8,590 561,790,000

　　114030903309

　　深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司

　　法定代表人：

　　（注册估价师）

　　二○○九年九月九日

　　估价师声明

　　我们郑重声明：

　　1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5、估价人员范红梅、沈晓伟已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

　　6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。

　　7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

　　中国注册房地产估价师：

　　黄丽云

　　估价假设和限制条件

　　一、假设和限制条件

　　1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：

　　(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；

　　(2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；

　　(3)在此期间物业价值将保持稳定；

　　(4)该物业可以在公开市场上自由转让；

　　(5)不考虑特殊买家的额外出价。

　　2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。

　　3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑证载数据与实际数据不符。

　　4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。

　　5、根据委托方提供的《租赁合同》，估价对象目前带租约出租给天津经济技术开发区管委会，租约期至2013年09月30日，租金水平为3.31元/天平米,较客观租约水平稍高,鉴于评估目的为了解房地产在整体转让条件下的市场价值，本次估价测算时仅以正常市场租金水平为依据，并未考虑租约受限对估价对象估价值的影响，提醒报告使用人注意。

　　6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价及预计转让时应发生的各项税费。

　　7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。

　　二、需要特殊说明的事项

　　1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。

　　2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。

　　3、本报告仅针对委托方估价目的进行估价，报告相关意见及结论仅供参考，不对其他用途负责。

　　4、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。

　　5、未经我公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

　　6、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。

　　估价结果报告

　　一、委托方

　　天津津滨发展股份有限公司

　　二、估价方

　　深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司

　　法定代表人：陈平

　　营业执照工商注册号：440301104011324

　　营业执照营业期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日

　　资质等级：国家一级房地产估价机构（证书编号：建房估证字[2009]070号，有效期为2009年7月1日至2012年6月30日）

　　全国范围内从事土地评估业务（注册号：A200944004 号，有效期限至2010年6月30日）

　　地址：深圳市福田区侨香路裕和大厦九层901-906室

　　电话：（0755）83778788

　　三、估价对象

　　1、估价对象位置及环境

　　估价对象名称滨海投资服务中心大厦

　　地理位置估价对象位于天津市开发区宏达街19号

　　道路通达度物业南侧紧临宏达街,北侧紧邻第三大街，道路通达度好。

　　通过估价对象的邻近公交站为"投资服务中心"站，主要公交线路有交通便捷度 503路 506路 513路 515路 605路 805路 815路 936路(区间)936路，交通便捷程度好。

　　估价对象周边公共配套较为完善，分布有南开大学泰达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百公共配套情况

　　货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达心血管医院、泰达医院等。

　　估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大型物业商务氛围泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围好。

　　2、估价对象概况

　　估价对象名称滨海投资服务中心大厦

　　建筑面积共65,400平方米建筑结构钢混

　　总楼层 A、B区为配楼共六层；D区为评估楼层整栋

　　单层；C区共十四层

　　现实用途商业（办公）法定用途商业

　　大厦共分A、B、C、D四个区，A、B、C区呈品字形结构。A区与B

　　区呈对称性分布于D区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，

　　平面布置

　　六层为设备用房。C区位于正北，均为办公及服务性用房。D区为单层室内花园。外墙微晶石挂板墙面内墙进口大理石

　　装修天花明铝矿棉吊顶楼地面进口大理石

　　情况门不锈钢全玻门窗塑钢窗

　　A、B区分别装有4部普通

　　水电暗设电梯电梯，C区东侧设有5部

　　设施电梯，4部自动扶梯

　　设备空调 -- 消防消防栓，自动喷淋

　　其他设备网络接线，监控系统，地下停车场，地面停车位，

　　竣工年月 -- 成新度九三成

　　使用使用状况目前空置，未装修租金水平 3.31元/天m2

　　与维维护与保养有正常的维护,使用状况良好

　　护

　　物业管理天津天孚物业管理有限公司

　　3、估价对象权利状况估价对象名称滨海投资服务中心大厦房地产估价对象位置天津市开发区宏达街19号房地产证号房地证津字第114030903309号

　　权利人天津津滨发展股份有限公司

　　宗地号 120110004013001 宗地面积 16157.5平方米

　　土地用途商业用地房屋用途 --

　　建筑面积 65,400平方米竣工日期 --

　　土地使用（终止日期） 2038-11-07

　　登记价 -- 登记日期 2009-05-27

　　设定他项权利摘要估价对象目前处于抵押状态

　　四、估价目的

　　为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据

　　五、估价时点

　　二○○九年八月三十一日

　　六、价值定义

　　本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价及预计转让时应发生的各项税费。

　　七、估价依据

　　1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《房地产估价规范》GB/T50291-1999 4、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料

　　5、天津市2004年至2008年建筑安装工程预算基价及相关造价信息

　　6、天津市房地产市场租售价格调查及有关信息

　　7、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料

　　八、估价原则

　　本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

　　1、合法原则

　　估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。

　　2、最高最佳使用原则

　　考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。

　　3、替代原则

　　根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。

　　4、估价时点原则

　　房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通

　　常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。

　　九、估价方法

　　常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如《房地产估价规范》5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价人员在认真

　　分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。

　　市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。收益法定义：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。

　　十、估价结果

　　估价结果明细表

　　估价对象土地用途房地产证号建筑面积估价单价估价值

　　（㎡）（元/㎡）（元）

　　滨海投资服务中心大厦商业用地津字第 65,400 8,590 561,790,000

　　114030903309

　　十一、估价报告应用的有效期

　　本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二○○九年九月九日起至二○一○年九月八日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。

　　估价技术报告

　　一、个别因素分析

　　滨海投资服务中心大厦：位于天津开发区宏达街19号，东侧为宏达图书馆，南侧为滨海广场，西侧为天津口岸通关服务中心大厦，北侧为第三大街，隔第三大家对面为泰达金融广场，地理位置优越。滨海投资服务中心大厦项目总用地面积16,157.5平方米，建筑面积为65,400平方米，由天津津滨发展股份有限公司开发建设。

　　估价对象房地产面积为65,400平方米，该块土地用途为商业用地，土地使用权期限至二〇三八年十一月七日止。估价对象室内呈办公布局，房屋现实用途：出租给天津经济技术开发区管委会作办公，使用情况较好。根据委托方提供的《房屋租赁合约》，估价对象目前出租租金为3.31元/平方米天。其具体的装修状况见《估价对象概况》。

　　估价对象优势劣分析

　　优势：

　　篇二：2014年房地产专题报告

　　千磨万击还坚劲 80家百亿房企显峥嵘

　　——2014年中国房地产企业销售额百亿专题研究

　　2014年，伴随中国经济从高速增长转向中高速增长的“新常态”，房地产市场持续调整，前三季度市场量价齐跌，受限购限贷政策放松、公积金贷款政策放宽及央行降息等一系列政策刺激影响，四季度逐渐显现翘尾态势。全国商品房销售额全年同比降幅近8%，销售均价同比跌幅近5%。优秀的百亿房企凭借更加灵活的适应能力和更高的抗风险能力，在急转直下的市场环境中经受住了来自政策、去化、资金等各方面的多重考验，整体展现出“千磨万击还坚劲，任尔东西南北风”的领军风范，不仅实现了业绩的逆势增长，而且阵容继续扩大，引领行业在变化的市场中锐意前行。

　　2014年共有80家房地产企业跻身百亿军团，较2013年增加9家，销售总额共计2.8万亿元，市场份额已近40%。2014年百亿房企名单如下：

　　2014年中国房地产销售额百亿企业榜

　　绿地、万科首破2000亿大关百亿阵营分化加剧强者恒强态势愈显

　　从销售业绩分布来看，这些百亿房企出现3个清晰的断层，并据此分化出三大阵营的台阶式分布：第一阵营囊括7家千亿级企业，其中绿地、万科双双迈入2000亿元门槛，平均38%的业绩增幅进一步拉大与其他千亿企业的距离；第二阵营为12家300-1000亿企业，除佳兆业外企业销售额集中在400-730亿元之间，由于距第一阵营有近500亿元的真空层，销售额均值仅为532亿元，呈现明

　　显的落差；而100-300亿企业最为集中，共计61家，竞争尤为激烈。可以看出，百亿企业阵营之间分化拉大，强者恒强的态势愈加凸显，第一阵营房企销售均值已增至第三阵营的9倍；同时，百亿军

　　团各阵营的金字塔结构更趋稳定，前两个阵营房企数量基本稳定，并普遍实现业绩稳步或高速增长，第三阵营汇集众多正由区域市场走向全国布局的房企，抵抗市场波动风险的能力尚有不足，所以成员组成最不稳定。

　　把握刚需产品主力适时提升改善型占比

　　2014年，“首次置业、首次改善”类的刚需产品继续占据着主流市场。在前三季度的淡市下，百亿企业主推刚需产品，并以更高的产品性价比吸引大量客群；四季度，随着政策面的放松，部分市场的改善性需求大量释放，百亿企业把握机遇快速踏准营销节点，适度加快改善类产品推盘速度，推动销售业绩实现稳步增长。

　　百亿企业力推“首置、首改”类产品，持续挖掘刚需市场潜力。研究组通过对20家百亿代表企业的产品结构进行分析显示：万科、保利地产、恒大等15家百亿企业在2014年主打“首置、首改”产品，普通、中端产品占比的均值高达81.2%。其中，富力、雅居乐、首创、阳光城、旭辉等百亿企业深耕“首置”客群，普通产品占比均值达57.5%，凭借中小户型、低总价的产品屡获刚需客户青睐；

　　万科等10家百亿企业面向“首改”客群提高改善型产品占比，中端产品占比均值为

　　49.2%，较上年升高9个百分点。此外，中海地产、融创、绿城、招商、泰禾等百亿企业亦坚持不懈打造高端精品，挖掘重点城市改善市场，力促中高端项目热销，其高端产品占比均超过40%，成为企业重要的业绩来源。泰禾旗下高端产品的销售贡献率更是高达74.9%，推动企业全年实现销售额85.5%的高增速。

　　图：2014年1-11月部分百亿代表企业各面积段产品销售额贡献情况

　　在“930”新政、央行降息以及部分城市公积金政策调整等环境改善情况下，改善型需求进一步释放，百亿企业准确把握市场形势，前三季度重点以中小户型为主，四季度以来加推大中户型产品，有效捕捉大批改善客群。研究组对20家百亿代表企业销售面积段贡献结构的研究显示，四季度，17家百亿企业的140-200平米、90-140平米中等户型产品销售占比均有不同程度增大，平均提升8.5个百分点，其中，首创、泰禾、招商、阳光城等百亿企业环比提升超12个百分点。

　　完善主流城市布局强化一二线市场地位

　　2014年，房地产市场城市分化加剧，三四线城市库存高、去化慢，风险较为突出。在此背景下，百亿房企不断提速布局调整，偏重于抗风险能力较强的一、二线城市推盘销售。一方面，百亿企业

　　篇三：旭辉江湾墅市调报告

　　旭辉江湾墅市调报告

　　一、项目概况：

　　物业地址杨浦新江湾城民府路1258弄

　　售楼地址杨浦区民府路1258弄

　　62号

　　售楼电话 65503366

　　占地面积 26000平方米

　　建筑面积 26543平方米

　　容积率 1.00

　　绿化率 35%

　　停车位 187个停车位

　　开发商上海同硕房地产开发有限公司

　　户数总户数103户

　　二、房型分析：

　　旭辉江湾墅主要由1栋7层住宅、2栋6层住宅、12栋3层双拼住宅组成

　　其中5月底即将开盘的是小区西侧的3幢花园洋房，花园洋房面积约224-265平，一楼为243—265平复式赠送地下室户型，有南向花园，一楼层高3.6米，二楼3.1米。地下室均有较大南向采光空间，可做下沉式庭院。3到5楼为平层公寓，面积238平，四房两厅三卫，南向有2个9—14平米大阳台。顶层为224平户型，赠送屋顶花园，约130平左右。一梯一户。毛坯交付。

　　三、价格分析：

　　现未开盘，没有具体报价，据现场销售介绍，估计一楼复式总价在1300万左右，3—5层总价约800万左右，顶层总价约900万左右。计算单价约34000—50000左右。开盘时可能会有一定的折扣活动，现在未定。

　　四、SWOT分析

　　优势： 1.距离五角场车程仅5分钟，地理位置较好。

　　2.容积率为1.0，密度低。

　　3.小区规模较小，共103户，便于管理

　　4.间距开阔，采光视野好。

　　5.三段式红砖外墙，老上海风情，区别于周边众多欧式社区。

　　劣势：

　　1.毛坯交付，无设备附送。

　　2.小区规模小，绿化率仅为35%。

　　3.南面河道绿化属市政建设，尚未动工，完工周期未定，存在不确定因素。