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广东土地调研报告范文通用1
近年来，全县各地在坚持稳定农村土地承包政策的前提下，积极引进业主，不断探索和创新土地流转机制，推进土地集约化经营，有效地促进和带动了农村产业结构调整和农业产业化经营，促进了土地资源向土地资本转变。为深入了解全县土地流转和经营状况，对全县土地流转情况进行了调查，并就目前土地流转中还存在的问题及对策进行了探讨。
一、基本情况
截止目前，全县土地流转面积已达17000亩，占全县耕地总面积的x%，涉及29个乡镇112个村314个组8500余户33940余人。全县从事土地承包经营的业主共有108个，其中土地承包经营规模达1000亩以上的业主共有x个，承包经营面积达5000亩的x个，业主共投资1326万元，年创造产值5060万元，年收入3100万元，农户年获益896万元，年人均增收29元。土地流转的年限一般为30年，短的二、三年，最长的达到50-70年（主要是荒山、荒坡），其中，土地流转年限30年以上的约占土地流转总面积的x%。
二、主要形式
1、转包。经村社同意，在农民集体经济组织内部，承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己仍保留承包权，转入方拥有使用权，双方签订契约，明确各方权利与义务，而承包方与发包方仍按原承包合同履行双方的权利、义务。这种方式目前较为普遍，涉及农户1500户，5000余人，土地面积20xx余亩（主要是田），约占流转面积的12%。
2、租赁。集体经济组织或承包农户，将土地使用权出租给社外的业主从事农业开发，并与之签订相应的土地租赁协议，由业主向农户或集体支付租金。全县最具代表性的是##镇南阳片区（原3#乡）的南阳村、川山村、石桅村、南峰村和凤阳村，土地被成都桃园实业有限公司租赁，现租赁面积x亩，公司规划三年间在%%片区租凭土地1万亩，独资经营50年，发展伏季水果、种草养畜和发展旅游业。当地农民不但可以直接从土地上每亩收入100-300元租金外，还可在该公司务工，人平年劳务收入可达3000--5000元。该种流转形式涉及农户6000余户，20xx0余人，土地面积14000亩，约占流转面积的82%。
3、借用。承包农户将土地承包经营权无偿借给他人使用，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费，农业税仍由原承包人承担。涉及农户500余户，1500余人，土地面积1000余亩，约占流转面积的6%。
4、入股。承包农户在自愿的基础上，将拥有的土地使用权作价入股，与其他生产要素相结合，组建股份制或股份合作制企业。如双河镇铜锣、佛头、大佛、笔架、犁头、杨柳等8个村社，通过土地入股，建立股份合作制茶场，经营收入在扣除应交税费和成本后，按股分红，农户还可应聘进企业务工，获得劳动报酬。
5、拍卖。主要是对那些闲置的“四荒”地，由乡镇、村社以公开招标的方式，对其年限的使用权进行拍卖。如竹海镇益心村集体有荒山40亩，原以每亩10元/年的价格分户承包给农户经营，由于农户经营能力弱，效益低下，承包费从未收齐过，后村两委经批准对荒山使用权进行公开招标拍卖，每亩25元/年，30年一次付清，既壮大了集体经济，盘活了闲置资产，农户又可就近打工，增加收入。
6、互换。农户为方便耕种或流转，与集体或其他农户在自愿互利的基础上，对各自的土地经营权进行交换。目前全县互换土地涉及农户100余户，200余人，100余亩土地，约占流转面积的12%。
三、存在的问题
从目前情况看，我县土地流转机制改革还处于探索阶段，总体上是健康、有序的，对提高农民组织化程度和农业综合效益起了积极作用。但由于土地使用权流转政策性强，涉及面广，当前在一些地方仍然还存在以下几方面的问题：
（一）政策宣传不到位，群众思想认识有待提高。一些乡镇政府没有把推进农村土地流转放到推进农业产业结构调整和增加农民收入这个大局来认识。对土地流转政策的宣传不够深入，群众对土地流转的认识还存在误区，主要表现为一些农户和部份土地承包业主对推进土地流转还存在“三怕”：一是部份农民怕土地转包出去后，自己丧失了土地经营权，没有了生活的最低“保障线”，因此部份农民外出打工后，宁愿土地荒芜也不愿转包出去。二是部份业主怕政策不稳，政府收回土地承包租赁权，不敢大胆投入。三是部份业主怕市场前景不佳，承包无效益，不敢大规模搞开发。
（二）土地流转的管理机制、服务机制不健全，制约了土地流转的进程。当前土地流转大都是群众的自发性行为，缺乏约束力和规范性，政府在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务，制约了土地流转的规模和速度。一些乡镇和村社没有认识到土地流转的主体是农民，在工作中还存在错位、越位的现象，在土地流转问题上采取“一刀切”的简单化操作方式，个别村社强行要求农民退出承包地统一转包给业主，群众对此不满意，甚至引发了新的干群矛盾。
（三）土地集中成片流转难，业主开发难成规模。在农村家庭联产承包制下，土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间存在矛盾。由于推行土地家庭联产承包责任制后，业主在实施土地规模流转时，往往因为一户或几户承包户不能谈妥，而使土地规模化流转难以成功，从而导致土地流转比较分散，制约了规模经济的发展。
（四）融资困难，业主开发资金匮乏，制约了土地流转的规模。大面积承包土地从事高效农业开发需要较大的资金投入，而土地承包大户一般没有x款担保单位，又不能将土地使用作为x款抵押，因此很难从银信部门贷到x款，加之一些地方交通等基础设施和自然基础条件较差，更难筹集资金或引进资金，致使部份业主在土地开发上存在严重的资金困难，规模难以扩大，效益难以提高。
（五）部份土地流转合同不规范，容易产生合同纠纷，影响农村社会、政治稳定。突出表现为一是合同的主体不合法，《农村土地承包法》明确规定家庭承包经营土地流转的主体是农户，集体“四荒地”流转的主体是农业社，而部份业主承包土地时不管是何种土地，一律与村社直接签订协议，致合同的主体不合法，不能生效。二是合同承包期限不合法。协议中签定的土地流转的期限超过了第二轮土地延包期的剩余期限，致使合同无法履行。三是部份业主借土地流转改变了土地所有权的性质和土地的农业用途，致使合同不合法。这三种表现形式都会造成维系农户与承包经营户、业主之间土地承包关系的协议无法生效和履行，加之农民的法律意识不强，受市场经济的趋利性、排他性的影响，使作为农民最后生活底线的土地，必然是农民的最终选择，从而形成农民与承包户间的矛盾，严重的甚至会造成新的社会矛盾，阻碍土地流转进程，影响农村稳定。
四、对策建议
（一）解放思想，转变观念，切实解决好认识问题。
土地流转是农村产业结构调整的重点内容，是实现规模农业、效益农业，推动农业产化经营的前提和基础。土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农民。因此，解决好农民的思想认识问题，打破阻止土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃“搞土地流转就是搞土地私有化、搞资本主义”等思想观念，牢固树立发展的观念、创新的观念、市场的观念、效益的观念。其次，政府要切实转变观念，要把土地流转放推进农业产业化经营和发展农村经济这个大局来认识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。
（二）加强引导和规范，切实解决好土地流转的管理机制、服务机制的问题。
正确引导和规范是加快土地流转速度的关键。为此我们要进一步建立健全土地流转的管理机制、服务机制，促进土地流转的健康快速发展。一是要政策引。要加大土地流转政策的宣传力度，切实做好土地流转示范工作。在平等、自愿、互利原则下，通过公司加农户、业主加农户等方式，鼓励、支持、引导农民大胆试点，以点带面，滚动发展，进一步加快农业产业化经营。同时，要坚决杜绝“一刀切”、“运动式”、简单化的操作处置。二是要环境促。加强软硬环境建设，对运用土地流转进行优势产业和新兴产业立项开发的，给予资金、技术、税费等方面的倾斜。同时，要抓好市场建设，疏通流通环节，缩短小生产与大市场之间的距离，让农民、业主有想头、有干头。三是要服务帮。加强信息服务、科技服务，为农民、土地承包户提供准确的市场信息和科技信息，主动做好政策、法律的咨询和指导调解工作，引导土地流转步入正轨。
（三）科学规划、统筹安排，切实解决土地流转的规模问题。
现代经济越来越朝着规模经济的方向发展。没有规模，就没有效益，也就没有市场竞争力。加快土地流转速度，突出规模效益的关键是要解决好土地难以集中成片，不易形成规模的问题。解决土地流转规模问题，首先，地方乡村两级在完善土地承包经营责任制时要统一规划，科学安排。其次，要做好“四荒”土地的调查和统计，在此基础上超前规划，合理安排，要在耕地的深度开发，非耕地的广度开发上下功夫。第三，要在充分尊重农民自愿的基础上，以土地托管为载体，对撂荒土地进行统一规划和开发。建立土地信托服务中心，对拟流转的土地集中统一管理，使之形成规模开发。政府要积极引导，健全土地流转机制，充分发挥农民、业主的主动性和积极性，依托资源优势，发挥比较优势，突出土地流转的规模经营，体现规模效应，促进土地合理、有序流转。
（四）加大资金扶持，切实解决好业主开发资金匮乏的问题。
生产启动资金匮乏是阻碍土地流转进程的主要因素之一，因此必须从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一是加大银信部门的x款支持力度。对利用流转土地搞规模开发，比较效益高，优势明显的项目，要在政策和资金上给予扶持，银信部门要积极给予x款支持。二是积极向上争取专项资金。政府要加大农业资金投放力度，对利用流转土地搞高效农业、规模农业的优先投放资金。三是通过公司、业主的投入解决资金问题。采取承租反包、购买土地使用权、股份合作等模式，让公司、业主和农户共同投入资金搞高效农业、特色农业，从而降低业主和农户风险，有效解决土地流转资金难的问题。
（五）加强对契约的规范管理，切实解决好土地流转契约不规范的问题。
当前，农民与承包经营户、业主之间的承包关系都是用契约来维系，而且大部分契约又具有不规范性、不稳定性和松散性。因此，在推进土地流转工作中，一方面要加强对契约的规范管理，进一步明确承租双方的责、权、利，引导承包方和农民遵守合同协议，积极做好法律咨询和法律服务。另一方面，要切实加大《合同法》、《农业法》、《农村土地承包法》等法律法规的宣传力度，增强农民的法律意识，规范双方的履约行为，促进土地流转健康有序发展。
广东土地调研报告范文通用2
xx年5月，xxx要求各级国土资源管理部门，要准确把握运用土地政策参与国民经济宏观调控的力度和时机，逐步学会运用土地政策为宏观经济“加油门”、“点刹车”。作为国土资源管理参与宏观调控平台的土地市场建设的培育与规范，无疑象一只“无形之手”，对地方经济的发展起着至关重要的作用。只有深刻认识我县在土地市场建设发展中存在的不足，有效运用好土地市场这只“无形之手”，建立起市场配置资源的长效机制，实现政府对土地资产的有效调配和集中统一管理，才能发挥出国土资源参与宏观调控的积极作用。
一、我县土地市场建设回眸
我县地处豫西山区，工业基础薄弱，城镇化水平不高。近年来，为加快城市建设步伐，县委、县政府按照“巩固完善老城区，强力开发北城区”的基本思路，投入大量资金，对老城区道路、通水、排水、绿地、路灯和各类市场基础性设施进行了大规模的改造，逐步建立了以红旗大道、李贺大道、锦屏大道、滨河路、红旗广场、北城区中心广场、滨河游园为亮点的“四路两场一园”的城市新格局。xx年，县政府又投入大量资金进行小城镇建设，极大改变了乡镇面貌，促进了乡镇经济的健康发展。政府在基础设施建设上的资金投入，增强了城市的服务功能，城镇地价水平明显增高。这部分升值的地价本应由政府收取，最终回归社会用于城市建设再投入、再升值，但由于土地市场建设不规范，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些单位和个人正是看到了土地的潜在价值，在土地使用制度改革中钻空子，最终成为政府投资土地上的最大受益者，作为投资者的政府却没有得到应得的回报，造成了国有土地资产的白白流失。
为了强化政府管地权威，使政府高度垄断土地一级市场，xxx《关于加强国有土地资产管理的通知》(国办发[xx]15号)文件下发后，宜阳县人民政府及时下发了《关于实行建设用地五统一的通知》(宜政文[xx]61号)，明确了征地是政府的专有权利，禁止用地单位与农村集体经济组织自行协商用地，对建设用地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一按项目供地、统一管理。县政府根据土地利用总体规划和城市规划，制定土地利用年度计划和年度规划，控制建设用地供应总量，按照合理配置、有效利用土地现状的原则，编制建设用地区域的详细规划，确定开发强度、地块用途，统筹安排各类建设用地。建设单位需要使用农村集体土地的，由县人民政府按照土地利用年度计划实施统一征用，根据建设用地的位置、用途、数量制定征地方案，每年分批次上报，经批准后，依照有关规定和法定程序，对被征地单位予以补偿，向用地单位供给土地。政府统一征地，实行一个渠道进水，从源头上扭转了土地需求决定供给的被动局面。此举严格控制了建设用地总量，既保护了耕地，又能保证被征地农民的补偿费及时足额到位，不损害农民的利益。而且良好的用地环境吸引了众多商家来宜投资建厂，兴办企业。先后有洛阳龙羽宜电有限公司、洛阳恒基铝业公司、洛阳热电厂、黄河同力水泥集团等企业落户我县，县国土局服务国家、省、市重点建设项目及一般建设用地项目达15个，提供土地3000余亩，达到了政府管理土地“一个龙头出水”的目的，为我县经营城市土地打下了坚实的基础，促进了县域经济的发展。为规范土地市场秩序，我县开展了土地隐形市场的清理整顿，县国土局在纪检委、纠风办、公、检、法、司、城建、房管等部门的密切配合下，对全县范围内未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权或改变用地性质的单位和个人，依法进行了收缴土地出让金和罚款的处理。共查处土地隐形交易80余宗，补缴土地出让金160余万元，把土地使用权交易纳入了依法管理轨道。与此同时，县国土局积极借鉴外地经验，大力推行土地有偿使用制度，在推行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让等方面进行了尝试，努力建设土地有形市场，但因种种原因，效果并不明显。
二、我县土地市场的特点
(一)政府对土地一级土地市场实现了高度垄断
我县在对建设用地实行“五统一”管理之后，政府调控土地一级市场的能力增加了，“一个龙头进水，一个龙头出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有效遏制了用地单位与村、组私下交易、协商用地的行为。特别是北城区建设的用地秩序得到规范，区域发展所需的建设用地，严格按照土地利用总体规划、城市建设规划及《北城区详细控制性规划》来调配，杜绝了违法用地，减少了因用地问题而引发的群众上访事件的发生。
(二)土地市场机制不健全
随着我县固定资产投资的逐年增高，由此带动了百业兴旺，也增加了土地的需求量。在土地市场的建设上，存在许多不足之处，主要表现在：一是政府调控土地市场的力量薄弱，应该由政府掌握和调控的城镇建设用地供应量、闲置、存量土地的数量，没有实质性的掌握和控制在政府手中。二是对旧城区存量土地的盘活，以及实现土地集约利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收购储备机制不健全，没有成立以政府为主导的专门的土地收购储备机构，对县域闲置、低效应纳入储备库的用地，仅限于“预储备”。政府手中的土地和资金不充足，无法对土地市场进行有效的调控，土地资源的价值就不能够充足的显现。
(三)招拍挂出让效果不明显
近年来，我县虽然尝试了对经营性用地采用招拍挂方式出让土地使用权，但由于土地有形市场未建立，各项土地市场机制不健全，经营性用地招拍挂的效果并不明显。据不完全统计，近两年以挂牌方式出让的土地使用权有5宗，面积亩，挂牌成交价万元，政府基本无收益。相对于其他市县(区)来说，明显处于落后状态。应该在一级市场出让的土地及收益，没有集聚到政府手中，也因此造成了土地市场的不稳定，开发商对地价的水平、土地成本、土地供应量、规范获取土地的途径的认知度较低，一方面给不法开发商造成了可乘之机，土地隐形交易的现象依然存在;另一方面，在一定程度上扰乱了土地市场秩序，降低了政府应有的威信，还影响到投资商的信心。
三、规范土地市场建设的意义
(一)有利于政府宏观调控
作为政府部门要根据经济社会发展计划和各项专门的规划开展建设活动，必须进行有效的管理和调控。土地市场作为基础环节之一，作为社会的基本资源和财富的配置场所，必须按照法律和法规进行规范。规范和有序的土地市场有利于政府对土地资源和社会资源以及经济建设的宏观调控。特别是宜阳县耕地少，耕地后备资源又较为缺乏，但加快城市建设步伐的大气候又不得不占用耕地。因此，只有规范土地供应渠道，才能够有效保证全县的建设用地需求和粮食生产安全，也才能保证可持续发展有较为充足的土地资源。
(二)有利于节约土地资源，实现集约利用
对投资者来说，在规范管理的环境下，越是公平取得的资源包括土地，越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗放利用，更不会让它长久闲置。特别是宜阳县正处于城市化、工业化的进程中，耕地的减少伴随着城市化、工业化的进程是成正比例的，建设用地的增加是不可避免的。工业化是消耗自然资源、原材料的过程，所以建立资源节约体系是完全必要的。但是，要实现在集约用地的同时，保障建设用地的需求，就必须建立由市场主导配置资源的长效机制，实现对土地资产的有效调配和集中统一管理，最终使国家受益、企业和个人投资者受益。
(三)有利于增加财政收入
相对于各级财政而言，土地收益是十分可观的。如河南省方城县，在1992年就开始以拍卖的形式出让土地使用权，开创了河南省土地拍卖的先河，也因此获得了巨大收益。在敲响土地拍卖“第一锣”后的两年间，方城县拍卖出让城区国有土地使用权万平方米，收取土地出让金2100万元，先后用这笔资金开通新街道11条，吸纳近亿元的资金建厂办店，发展新的工商业服务项目。而这一切都是在财政不拿一分钱的情况下实现的，政府真正尝到了运作市场机制配置土地资源的甜头，走出了一条以地生财、聚财，以财建城、建市，促进经济繁荣发展的新路子。
(四)有利于为城镇建设筹集资金
我县的经济基础薄弱，政府的财政力量极为有限，难以筹措大笔资金搞基础设施和市场建设。在土地市场方面，大面积供应熟地很困难，如果等待一切条件成熟再发展，那就会使宜阳县的经济发展水平与其他各地的距离越来越大。所以，增强区域自身的造血功能，增强自身的发展能力十分重要。土地资源的潜在价值，是通过市场途径来体现的，土地市场的正确运作能起到至关重要的作用。随着城市建设的发展，环境的优化，区位优势的逐渐显现，能够带动宗地价格的上涨。同时，每宗地的投资者，不仅仅投资购买了土地使用权，更为重要的是，他要继续投资搞基建、搞经营，这样就在获得土地使用权后，再投入数倍于土地出让金的建设资金，无形中又带动了区域经济发展。如滨河公园的绿化及基础设施完善后，周边地区的地价明显高于其他地区，在其周围从事饮食、娱乐等经营的投资者不计其数，逐渐形成了一个新的市场繁荣区。据宜阳县城镇国有土地资产评估显示，我县现有国有土地资产总值为亿元，如果经营管理得当，就会为城镇建设提供充足的资金。
四、关于培育和规范土地市场的建议
规范的土地市场是地方经济发达与成熟的重要标志，只有规范有序的土地市场，才能促进经济的健康发展，才能使政府部门有效地运用市场机制参与对土地资源的宏观调控。如果土地市场不规范，市场秩序混乱，土地资产流失，不仅削减了土地对经济发展的贡献，而且影响经济的运行质量，滋生腐败现象，影响社会稳定。所以，根据宜阳县土地市场建设的实际情况，建议从以下几方面规范土地市场建设：
(一)建立以政府为主导的土地收购储备机制
建立土地收购储备制度，是规范土地储备运行，增强政府调控力度，解决多头供地的重要手段。在具体的操作中，要抓好以下三点：
一是成立土地收购储备中心。该中心代表政府实施土地收购、储备和出让工作，将分散在各土地使用者手中的土地聚集起来，纳入土地储备库，统一归政府调配。并通过招拍挂等形式有计划的出让供地，从而盘活土地资产，促进土地交易市场规范、有序健康地发展。
二是加大对土地收购储备的资金注入。土地收购储备的主要问题是资金问题，要收购土地，必须有一定的资金作支撑。作为土地收购储备的主导部门，政府可先支付一部分启动资金，也可以以土地抵押的方式向银行贷款，土地部门也可自筹资金，然后通过招标、拍卖出让土地收回投资，政府也可增加收益。
三是加大土地收购储备和开发力度。土地储备的目的是调节市场供应，政府手中只有掌握大量的土地，才能实现以市场配置土地资源，以供给引导需求。对土地的收购储备，可以采取以下三种方式：一是实物储备。对国有企业改制、旧城改造和新增建设用地中商品房开发和经营性项目建设的土地，以及政府应依法收回、收购的土地，实行实物储备，纳入土地储备库;二是规划红线储备。按照土地利用总体规划和城市建设规划以及城市建设需求，对划入城市规划区范围内的土地实行红线储备，严格按规划供地。特别是对城市规划范围内的经营性用地，严格以招拍挂出让方式供地。三是信息储备。对不急于收购储备或受财力限制一时无力进行资金收购的地块，采取信息储备，待时机成熟时，有计划的收回、收购、开发、出让。
在储备用地的同时，土地收购储备中心要在县计划、城建、财政等部门的配合下，加大土地开发力度，将储备生地变为熟地后，有计划的推向市场。通过政府部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，明晰城镇土地的产权关系。
(二)大力推行土地使用权招拍挂出让制度
土地使用权招拍挂制度既是地价水平的“晴雨表”，也是检验房地产开发商市场运作水平以及实力与资质的试金石，对房地产开发企业必将起到优胜劣汰的作用。随着土地市场建设的逐步深入，形成公开、公平、公正的土地市场竞争态势，由市场确定土地价格，实行“物竞天择”是市场发展的内在要求。要实现对经营性用地全部实行有偿供应，必须把握好四点：
一是坚持土地市场的高度统一。对旧城区的经营性用地以及北城区控制性规划范围内的经营性用地必须纳入县政府统一供应渠道，实现一个“口子”向市场供地。
二是加大土地拍卖出让力度。我县目前对经营性用地主要采取挂牌出让方式，在一定程度上消减了开发商参与竞价的积极性。所以，在经营性用地公开出让方式上，要把握住拍卖出让方式的优势，由挂牌报价演变为现场竞价，激发开发商的投资积极性。并通过正确的引导，使开发商认识到，在土地市场的竞争中，谁率先进入市场，谁就赢得了主动权，只有通过招拍挂方式，才能依法取得土地使用权。同时，把招拍挂出让方式逐步引向深入，由商业用地逐步发展到工业和居住用地，对除法律规定可以进行划拨供地以外的各类用地，逐步尝试全面推向市场，增加政府收益。
三是加强地价管理。对所有的土地在出让、转让、出租、抵押之前，必须经过地价评估交易中心评估作价;特别是对经营性用地要按照标定地价，确定宗地的最低价格，防止出让价格过低。然后，通过竞价方式，提升土地的产出效益。
(三)建立土地有形市场，创造良好的土地市场环境
一个地方投资环境的好坏，关键看这个地方的经济环境和市场环境，也要看政府部门是否为用地者营造了一个良好的土地市场环境。所以，要实现由市场配置土地资源，由市场选择土地使用者，由市场决定地价，就必须建立土地市场交易场所，公开交易信息，增加交易机会，降低交易成本，保证交易顺畅，接受社会监督。政府只有采用适应市场经济的全新定位，才能为经营土地提供良好的外部环境。
(四)严格按计划、按规划供地，控制建设用地供应总量
要保障土地资产管理和土地市场建设的健康发展，只有依法用市场机制供应土地。xxx颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定了土地供应要公开供地计划、公开出让土地信息、公开集体决策、公开查询登记资料、公开竞争和公开结果，这是供地必须遵循的原则。所以，在土地供应上，必须严格控制建设用地供应总量，要按规划、按计划供地，任何建设用地必须安排在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，将耕地转为建设用地必须符合土地利用总体规划和年度计划。严格界定有偿和划拨范围，该有偿的有偿，该划拨的划拨，利用经济的、法律的、行政的手段，引导用地行为从粗放型向集约型转变。同时，牢固树立保护耕地、集约用地的意识，着眼于存量土地的整理和盘活，重点立足于城乡结合部的土地整理、旧城区的土地改造。虽然在旧城改造上需要投注大量资金，但从长远来看，也提升了旧城区的土地价值量。在北城区的开发上，要以战略的眼光，合理确定北城区的土地利用结构，要按照土地利用总体规划和城市建设规划供地，防止城市盲目向外扩展，做到既有量的控制，又有结构的变化;对县域工业用地，要留有一定空间，根据区域发展战略，注重投资强度，提高产出率。
土地作为城市最大的资源性资产，这个资产经营的好坏，直接关系到城市的建设和发展。只有以科学发展观为指导，使合理用地、集约、节约用地变成实实在在的行为，在土地市场建设和发展中，积极探索，改革创新，着力搭建以人为本，公平竞争的用地平台，建立更加规范有序的'土地市场秩序，才能走出一条新形势下用好土地资源，经营土地资产，服务县域经济持续健康发展的新路来。
广东土地调研报告范文通用3
土地是人们长期以来赖以生存的最基本生产资料，是逐年递减的有限资源。年到年的十二年中，全县耕地面积减少了万亩，相当于减少了12个中和乡的耕地面积。大量的劳力外出和农产品价格的持续低迷，耕地撂荒面积与日俱增。为此，我们对全县土地撂荒情况进行了调查。
一、农村耕地撂荒的成因
全县现在耕地万亩，其中土万亩，田45万亩，人均耕地仅亩。据现在571个村的调查统计，全县撂荒14670亩，占耕地面积，涉及农户7456户，21130人。中和乡现在耕地7036亩，而撂荒面积占全乡耕地面积的8%，岚峰占，二坪占。在撂荒地中，60%为坡瘠地边远零星地，投入产出比较低。形成土地撂荒的主要原因如下：
1、农业生产比较效益低。从事农业不如从事非农产业的效益高，以种一亩水稻为例，产稻500公斤，收入460元，种子、农药、化肥等物耗115元（按我们300户农村住户调查资料占25%计算），请人犁田、栽秧、收割等费用180元左右，亩平纯收入165元左右（含自己的劳动量价值），即一个劳动力种一季水稻的净收入为165元，如果种小春生产，投入产出基本持平，瘠薄地、边远零星地更是入不敷出。农民说得好：“在家种田，不如外出挣钱”；“要想奔小康，必须背井离乡”。农业的比较效益差，是耕地撂荒的主要原因。
2、农村主要劳动力大量外出。由于“在家种田，不如外出挣钱”和农产品价格多年持续走低等原因，去年，外出劳动力18万人左右（常年外出14万人）带回劳务收入8亿元左右。外出劳力占劳动力资源的50%且为主要劳动力。在家务农的基本为“九九、三八”式劳力结构。
3、户口外迁。随着市场经济的发展，城镇化率不断提高，农民向非农产业转移越来越多。20xx年12月至年的二年间，全县农村人口实际外迁20375人（扣减20xx年以来移民安置5386人），在这两万外迁人员中，部分土地进行了合理流转。部分土地形成撂荒，全县由农户外迁而撂荒占20%左右，水口就占33%。
4、土地零星、分散、偏远、瘠薄等管理不便，形成撂荒。如太平镇团碾村二社，有20余户由于偏远、坡高等不便管理而几乎弃耕（每户部分撂荒），又如二坪水磨村唐定国，他主动种了别人不种的较好的几亩土地，而自己的偏远瘠薄地撂荒。
5、基层组织对二轮承包没有全面理解，拒收外迁户中断承包关系的土地，当前土地流转基本处于无序的状态，特别是基层个别地方对二轮承包、三十年不变的政策，有种片面理解，认为承包土地30年不变，就是土地承包权不能动，动了就违背中央的政策，因此，即使有许多经商户或外迁的农户要求中断承包关系，基层组织害怕犯错误而拒绝接收，也没有采取任何有效措施加以引导或适当调整，导致农民对承包地初放经营，甚至撂荒。水口镇的外迁户把承包地交给村社，而村社认为承包期未满和“30年不变”等原因，拒不接收外迁农民的承包地亩，占全镇撂荒的33%。
二、对农村撂荒地的思考
土地撂荒，是近年来出现的新问题。撂荒说明了部分农民正在摆脱土地对他们的束缚，土地不再是他们谋生的唯一手段，这表明了它积极的一面。但是，土地是不能再生的有限资源，是社会财富之源，我县人多地少，人均耕地不足1亩，负面影响大。从我县的实际情况看，如果各级重视、措施得当，组织引导得力，是不会出现较大面积撂荒的。现就对如何处理好撂荒问题，提出以下建议：
1、提高对土地资源和农业基础地位的认识。土地是财富之母，土地资源是有限的。大力宣传“土地管理法”，“土地承包法”等法律法规。要认真学习理解“土地承包法”中关于土地经营权流转问题。根据“土地管理法”第37条“承包经营耕地的单位或个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包经营合同，收回发包的耕地”之规定，对当前农村的撂荒地，村社可按法定程序收回，采取多种方式重新发包。现在，基层对多年撂荒地不问不管，使土地撂荒与日俱增。对现在的撂荒地，可规划种植为桑树、果树和花椒等劳动量不大的经济作物。
2、退耕还林还草要与减少或避免撂荒相结合。去年，退耕还林万亩，今年计划5万亩。为此，对撂荒地而无法转包的坡瘠地，即使没有达到退耕还林还草的要求，也可以列入退耕还林还草的计划。通过还林还草计划，消灭较大面积撂荒是完全可能的。
3、建立土地流转机制，制定县域土地流转及撂荒的实施意见，促进土地有序流转。当前，土地流转基本处于无序状态，有的农民写了个白条或口头达成协议自由转换，没有全面、完整的合同条款，没有村社发包方的监督，更没有专门的流转管理机构，已经出现新的矛盾和纠纷，年全县农业税尾欠达到万元，就岚峰一个乡1996年以来，尾欠就达97828元，占全县尾欠数的，因土地流转不规范，有的农民种了别人土地后又不交农业税，村社只能找原承包人，结果双方都不交农业税，形成农税尾欠和土地撂荒。为此，我们要在尊重土地二轮承包的基础上，应及时制定全县土地流转的实施意见，成立县、乡（镇）两级的土地托管和恢复土地承包仲裁机构，从而规范土地流转行为，尽量避免出现新的矛盾和纠纷。
4、实施县内移民计划。县内移民，就是本县或本镇范围内，有组织、有计划地从甲地到乙地，从山上到山下落户。山区土地少，且多为坡瘠地，亩产不高，土地级差收入低，又破坏生态环境，造成严重水土流失，而山下又出现耕地较大面积撂荒。这是一对能克服和避免的矛盾，对那些愿下山种地落户的山民，政府对他们的建房审批、子女入学等具体问题的处理上，政策应适度放宽。山区农民的种田积极性极高，如虎峰镇东山村二社的李德文，就从山上移到山下的正义村落户，种了十几亩土地。已摆脱了原在山区中当山民的贫困。还有部分山民愿下山而找不到田土种，如果乡镇做好工作，为他们牵线搭桥、正确引导、撂荒面积就会大大减少，辖区内移民，既是解决撂荒的一个有效途径，又是山区水土流失得以控制的治本之法，也是消灭山区山民贫困之法，这是一举多得之事。
5、大力提倡免耕法等新型的耕作制度和使用先进的小型农业机械（如小型收割机械、小型潜水泵等），尽量减轻农民的劳动强度，使之扩大种植面，以及适应当前农村“九九、三八”的劳动力结构，减少农村隐形抛荒或撂荒。
对土地撂荒问题，我们要认真面对，采取切实可行的办法，既使部分农民向非农产业转移，又使有限的土地资源得以充分利用，使农村经济稳定、健康发展。
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土地是人类社会生存发展的基础，既是重要的资源，也是重要的资产，还是政府调控经济的重要杠杆。近年来，随着市场经济的不断发展和土地使用制度改革的不断深化，随着各级党委政府对土地管理工作的不断加强，我国的土地市场建设获得了较大发展，土地资本运营已成为土地管理工作的重要课题。xx是一个较为贫困落后的山区县，人多地少，耕地后备资源不足，加大土地使用制度改革力度，加快国有土地资本运营显得尤为重要。20xx年下半年实施县乡机构改革，新组建xx县国土资源局，在县委、县政府的正确领导和上级业务主管部门的大力支持下，我局围绕中心，服务大局，以提高土地对可持续发展的保障能力为目标，坚持资源保护与资产管理并重，建立健全土地收购储备各项制度，加大国有土地储备交易工作力度,严格执行经营性用地“招拍挂”出让规定，土地市场的培育发展和规范管理工作取得了一定的成效。
一、xxx土地市场建设的现状
近年来，我国土地使用制度改革在不断深化，如何盘活土地，抓好土地储备交易工作成为经营城市的一大课题。为此，我们按照县委政府的统一部署，创新工作思路和方法，在改造旧城、开发新城工作中，为实现政府垄断土地一级市场，在完善土地储备交易制度方面结合县情做了大量艰苦细致的工作。
（一）成立机构x建章立制
土地收购储备制度的产生是政府垄断土地一级市场、调控土地二级市场的内在需求，也是深化土地有偿使用制度改革的必然结果。由于我县城镇规模较小，布局分散，城区基础设施不完善，城市建设资金短缺，过去长期实行无偿、无期限的土地使用制度，大部分存量国有土地以划拨方式进行转让，非法入市现象严重，应征土地出让金随意减免现象时有发生，造成大量国有土地资产流失，政府难以发挥宏观调控的作用，也为土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。针对这一情况，为全面贯彻落实xxx《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[20xx]15号)和xxx《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（xxx第39号令）等文件精神，依法规范土地市场，确保政府对土地一级市场的高度垄断。20xx年8月，我县成立了土地储备交易中心，隶属xx县国土资源局，定编5人，主要从事土地征收征用、土地收购、土地储备、国有建设用地出让等工作。
确定土地收购储备中心是接受县政府委托实施国有土地资本运营工作的法定机构，代表县政府对城镇国有土地实行统一征收、储备、经营和管理，做到“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。同时，结合我县实际，制定出台了《xx县国有土地收储运营管理暂行办法》、《xx县国有土地收储运营程序》和《xx县土地使用权交易市场管理暂行办法》等制度，为规范有序地实施土地储备交易提供了保障。
（二）清理整治土地市场，优化土地储备交易环境
20xx年2月20日，xxx召开土地市场秩序电视电话会议，下发相关通知，针对一些地方土地管理松驰，制度不健全，土地市场混乱问题，决定在全国范围开展土地市场秩序治理整顿。为优化土地储备交易环境，我县以进一步治理整顿土地市场秩序为契机，抓好土地市场秩序治理整顿，促进土地市场建设，进一步深化土地使用制度改革，明确划拨供地范围，切实抓好经营性土地招标拍卖挂牌出让工作。自20xx年以来，我县就完善土地储备交易机制，加大土地市场配置力度，连续推出了一系列举措。结合我县实际，下发了《xx县人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》，坚持统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让的土地管理“五统一”的原则；根据土地市场的变化，及时修改我县的城镇规划区基准地价，并就土地储备范围、土地储备工作程序、储备土地的处置程序等内容进一步明细化、规范化；相继出台《关于加强城镇规划区内土地管理的通告》、《关于加强土地市场秩序管理、严禁非法买卖土地转让土地的通告》，坚决冻结县城区内建设用地的供应和审批，查处非法买卖、转让土地。一系列文件的出台，为搞好土地收购储备和规范土地市场提供了法律法规支持。
（三）多形式并举，广泛宣传国土资源法律法规
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按照部党组的统一部署，我们先后对天津、河北、江苏、浙江、广东等五省市的城乡结合部土地市场问题进行了深入调研，同时委托中国土地勘测规划院赴江苏、浙江两省进行了重点调研。调研工作重点围绕城乡结合部土地利用和土地市场现状、存在问题、原因及对策进行了分析，现将调研情况汇报如下：
一、城乡结合部土地市场现状与问题
城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。具体表现在：城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控，各类用地交错、市场交易主体复杂，隐形交易突出、交易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。
（一）城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控
（二）各类用地交错、市场交易主体复杂
（三）土地交易形式多样，隐形交易突出、交易秩序混乱
（四）违法用地和违法交易大量存在
二、产生问题的原因分析
城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建设自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。
（一）工业化、城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力
工业的持续、稳定、快速发展，需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城市化发展冲击最大的地区。随着城市化和工业的外移，民营经济和个体工商户的发展，对生产经营、生活场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业发展，加大了建设用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快；另一方面也带动了城市第三产业的迅速发展，进一步加剧了建设用地需求。这些快速增长的建设用地需求迅速涌入城乡结合部，致使城乡结合部建设用地需求急剧增加，其用地特征呈现出：农业用地不断减少和非农建设用地快速增加，土地供应总量失控。其最根本的原因是，对于用地者而言，在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区，带动了用地需求；而对于农村集体经济组织和农户而言，转让、出租土地、房屋获取的经济收益又远远高于农业收入，在比较利益的驱动下，农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售、出租，牟取高额回报。同时，外来人口蜂拥而至，价格低廉的私宅成了他们的安居所在，在一定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。
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一、基本概况
扶风县位于陕西八百里秦川腹地、宝鸡市所辖县区。关中高新技术产业带的中点，毗邻杨凌农业示范园。总面积750平方公里，辖9镇3乡185个行政村46万人。县城规划面积平方公里，已建成面积平方公里；城区人口万人，城镇化率44%,是陕西省旅游大县。
二、扶风县城正在新建的楼盘：
（一）、罗马花园
1、项目地址：扶风新区北大街美家美建材市场西侧
2、开发商：恒基地产投资机构/陕西嘉里房地产有限公司
3、项目规划：项目占地200亩，总建面17万㎡，1栋33层高层平层住宅，6栋18层复式高层住宅，两层商业步行街。打造欧式园林，花园小区，内有双语幼儿园、室外游泳池、风情商业街。
4、目前正在建设：1#2#3#4#6#7#楼为6栋高层复式住宅，5#楼为高层平层住宅，两层商业步行街。
5、面积及价格：1栋33层高层平层住宅，1种户型，㎡三室两厅一卫,2750元-3070元/㎡,层差20元/层。
6栋18层高层复式住宅，3种户型，㎡,2400元-3000元/㎡。
商铺门面房:一层面积63㎡,单价万元/㎡；
二层面积63㎡,单价4500元/㎡。
6、销售情况：主推复式结构房型。
7、付款方式：（1）一次性付款优惠2个点。
（2）按揭贷款：首付40%x贷款60%，优惠1个点。
8、复式住宅的物业费及采暖费，只按一层面积来收取。
三、综合分析：
扶风有大量的楼市开盘，大概有大小十家左右，新老区土地闲置了很长时间，为什么要在最近两年大量开盘，楼市不稳是最大的诱因。对于扶风的房价，预计估计会维持现在的价格很长一段时间，原因：
1、扶风城镇化进程缓慢，城市人口有限，现在对楼房有刚性需求的扶风人越来越少。随着前几年扶风房价的飞涨，从八百涨到现在的二千九左右，扶风绝大多数人口已经买到了自己的第一套房，部分人已经买到了2-3套，甚至更多。
2、扶风楼市发展太快，房源储备充足。最近几年扶风在楼盘的土地储备上非常充足，今年扶风房地产公司百家争鸣的局势，各个公司害怕楼市不稳影响资金的回收，现在是越快把楼卖出去越好。
3、整体大经济环境影响。最近经济疲软，直接影响了一部分人的现金持有量。
扶风县在建的项目：扶风县人口46万,其中城区人口万人，县城规划面积平方公里，建成面积平方公里市化水平达到44%。本次调研8个项目,项目开发总占地476亩，开发面积58万㎡。
高层住宅价格2400元-3300元/㎡,商铺价格一层1万-2万元/㎡,二层4500元/㎡.三层4000元/㎡.住宅销化率70%-80%，商铺销化率50%-60%。其中商业:罗马花园占地200亩,周边建两层商业步行街;国风三千坊新都汇中央商城：总建筑面积万㎡;莲花广场1-4层商铺;兆兴商场.
意向项目优点：地段成熟，当下能操作。缺点：一次征地开发，资金使用集中，压力大。
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