物业管理实施管理制度

2023-01-13 制度

　　在社会发展不断提速的今天，需要使用制度的场合越来越多，制度是各种行政法规、章程、制度、公约的总称。那么什么样的制度才是有效的呢？以下是小编收集整理的物业管理实施管理制度，希望对大家有所帮助。

物业管理实施管理制度1

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

　　第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

　　第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

　　第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民的政府房地产行政主管部门。

　　县级以上地方人民的政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第二章业主及业主大会

　　第六条房屋的所有权人为业主。

　　1、业主:已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的，应当具有业主的权利;业主分为自然人业主与非自然人业主。

　　共有权人和即将取得共用权的人。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利:

　　2、业主权利:在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求;

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:

　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

　　具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　3、物业管理区域:物业管理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分，业主对物业管理区域有不同意见的，可以要求区、县房地产行政管理机关来确认。

　　4、物业管理区域划分原则:便于物业服务企业进行服务，便于业主召开业主大会，业主可以意思自治来决定物业管理区域。

　　第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民的政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

　　但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行

　　业主大会、业主委员会职责。

　　业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。

　　具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　5、首次业主大会投票权:每建筑平方米一个投票权(邹律师:建议还是每套一个投票)，但是无论如何，一名自然人业主的投票权最高不得超过全部投票权10%;对于业主是公司或者其他法人的，如果法人之间存有关联关系，则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。

　　(胡律师:此事可以由业主大会来决定;邹律师:业主大会自身如何无法达成一致性意见怎么办)

　　6、发起:30户业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会，发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规则、财务管理规则、物业服务监督规则等文章以邮件的形式送至物业所有的区、县人民的政府房地产行政主管部门进行备案，如果房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议，发起人应当根据修改建议进行补充更正，但此等修改建议仅限一次。

　　7、业主委员会:业主委员会成员只能是业主，对于夫妻双方共同拥有房屋的，(房屋共有的情形不限于夫妻，还包括与父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有权证书只写明夫妻一方的，另外一方也可以加入业主委员会，但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。

　　物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会，但不得成为业主委员会主任。

　　8、银行开户:发起人在办理完毕备案手续后，应当凭业主委员会章程、议事规则、财务管理规则到当地银行办理银行开户手续。

　　9、主体地位及法律责任:业主委员会可以以自己的名义参与民事诉讼或仲裁，业主委员会所有的财产应当进行登记备案，并以其登记所有的财产独立承担民事责任;业主委员会无法独立承担的，由全体业主按照投票权的份额承担各自赔偿责任(但业主已经就某一事项明确与权利方约定了违约或赔偿责任的除外)。

　　(陈律师:去民政部门办理社团法人进行登记)(邹律师:法院不是法人)

　　第十一条业主大会履行下列职责:

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业管理企业;

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施; (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　10、投票日:业主有权在投票日通过投票方式选择业委会成员;如果业主有约定的，投票日从其约定;没有约定的，则以每年11月1日为投票日。

　　(邹律师:选举日没有发票规定，应当规定业主大会在什么条件下怎么召开，非常不现实)

　　11、选举公告:各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的选举委员会，应当在选举前十日张贴选举公告，选举公告应当包括以下内容:业主登记及资格、候选人登记及资格、投票日、投票地点。

　　12、候选人介绍:各候选人可以向业主介绍自己的情况，包括个人基本信息、当选后的工作目标与施实过程、无法完成目标时可以承担的责任，以使业主能够对候选人情况有所知情。

　　13、行为责任:侵害业主对候选人知情权和对业委会成员选举权的行为系违法行为，房地产行政管理机构的负责人应当受到行政机关的处分，权利受侵害的业主有权到人民法院主张选举无效，并有权向房地产行政管理机构及负责主张民事赔偿，赔偿的标准以每个投票权5000元。

　　第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

　　经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　14、定期业主大会:第一次业主大会的召开时间由各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的临时选举委员会的决定，每年三月、六月、九月第三个周六九点为业主大会的召开时间。

　　15、临时业主大会的召开:由20%或不少于三十名业主联名，可以召开临时业主大会，临时业主大会的费用由联名的业主承担，如果经过表决，可以全体业主分摊会议费用(列为业主委员会的支出项目)。

　　16、临时业主大会的议题:社区内的突出性事件，针对业委会的某些工作或者决定提出质疑，对物业管理企业的可能给业主利益造成损害的行为(包括已经造成损害或者即将产生损害)。

　　第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责:

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

　　(四)监督业主公约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民的政府房地产行政主管部门备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　17、业委会备案:区、县人民的政府房地产行政主管部门对于收到的备案申请应当做出同意备案或者不同意备案的决定，业主委员会发起人如果在发出邮件后三十天内没有收到不同意备案决定的，应当视为已经同意备案。

　　18、法律责任:对于不同意备案的决定，区、县人民的政府房地产行政主管部门应当依照法律、法规或者规章的要求，作出相应的说明;没有规定不同意备案的，区、县人民的政府房地产行政主管部门及负责人应当向业主承担赔偿责任，其标准不低于业主购买贷款的利息(如规定，应明确计算办法)。

　　(邹:主体资格的设立财产权、银行开户)

　　第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约对全体业主具有约束力。

　　19、业主公约:业主公约是业主之间签订的集体合同，其内容不得违反法律的要求，业主认为业主公约侵害自己利益的，可以请求法院撤销或者变更相关条款，业主委员会应当参与诉讼。

　　(该条与业主应履行的义务矛盾，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则)

　　第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

　　第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民的政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

　　第三章前期物业管理

　　第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　20、基本原则:建设单位不得选聘有关联关系的物业公司，所谓关联公司是指物业公司与建设单位有利害关系，是否具有利害关系，可以由业主向法院提出确认之诉。

　　建设单位选聘有关联关系的物业公司，业主可以提出撤销物业服务合同(该条之规定没有法律依据，不符合实际情况，建议删除)。

　　第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　21、临时公约:业主或者买受人对临时公约有不同建议的，有权要求建设单位增加、修改、删除相应的条款，人民法院应当受理业主的请求(最后一句话删除)。

　　第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　22、明示责任:建设单位在物业销售前没有明示业主临时公约，或者明示后未经业主同意又进行修改的，(其修改部分无效)，并应当向业主承担违约责任，最低赔偿金为每套内使用面积平方米1000元。

　　第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民的政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　23、民事责任:因为合同终止造成的损失，由建设单位与前期物业管理公司协商承担，但是不得损害业主利益，损害业主利益的，每户业主的最低赔偿金为三千元，由建设单位和前期物业管理公司承担连带赔偿责任。

　　第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　24、责任认定:建设单位处分共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，如果没有业主大会或者业主委员会的书面认可，即为擅自处分。

　　25、民事责任:建设单位擅自处分共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，应当将其收益的两倍支付给业主作为赔偿金，每户业主的最低赔偿金为三千元。

　　第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　26、责任认定:物业管理企业承接物业时，没有共用部位、共用设施设备的查验记录的，视为可以正常使用。

　　第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　27、民事责任:物业管理企业没有在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会的，应当向全体业主承担赔偿责任，每户业主的最低赔偿金为三千元。

　　第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配

物业管理实施管理制度2

　　为创建文明庭院，加强院内管理，建立长效的物业管理机制，努力把我局院内创建成一个文明、卫生、花园庭院，根据市有关要求，结合院内实际情况，按照标本兼治、齐抓共管、规范管理的原则，特制定本实施细则。

　　一、物业管理的范围

　　凡在本院居住的住户(含租借住户)都纳入本管理范围。

　　二、成立机构

　　为促进物业管理规范运行，设立xxx局物业管理办公室，办公室设主任1名(兼)，工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派;工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用;义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。

　　物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。

　　三、物业管理办公室主要职责

　　1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。

　　2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。

　　3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。

　　4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。

　　5、按要求管理好财务收支帐目。

　　四、相关工作人员职责

　　1、保洁员工作职责

　　负责院内x―x栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。

　　2、保卫人员工作职责

　　严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。

　　3、水电维修人员工作职责

　　负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。

　　4、义务监督员工作职责

　　负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。

　　五、福利待遇及有关要求

　　1、福利待遇

　　物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。

　　2、有关要求

　　物业管理办公室人员应按照各自分工认真履行自己的.职责，将各项管理工作执行到位。各工作人员应安全谨慎工作，在工作中所发生的一切安全事故及其他突事件概由本人负责，本局及物业管理办公室不承担任何责任。

物业管理实施管理制度3

　　第一节前期准备阶段

　　一、前期培训

　　物业管理企业在准备实施iso 9002质量保证模式标准时，应对全体员工至少是公司中层以上领导进行iso 9000族标准的内容要求及实施iso 9000族的意义的培训。培训可聘请咨询机构，公司内部受过iso 9000族系统培训的人员及其他适宜的人员讲解。

　　二、确定认证的服务范围，选择质量保证模式

　　物业管理企业在了解什么是iso 9000族标准和物业管理实施iso 9000族的意义后，如果决定在公司内推行iso 9000族，一般选择iso 9002建立质量体系。如果一个物业管理企业有多项物业管理业务，应确定哪些物业管理服务需要认证。

　　三、制定实施计划

　　根据选定的质量保证模式，制定详细实施计划，以控制进度，确保标准的实施。如果企业的年初工作安排中有本企业到年底必须完成质量认证的通过工作，那么该企业就应该制定一个科学的时间安排进度表，并且要严格按照进度表去组织实施，一般正常情况下，从编制文件到拿到证书，8―10个月是比较合理的，最少也得6个月，因为文件编写好必须运行三个月以后，才能申请认证。

　　第二节组织实施阶段

　　一、任命管理者代表

　　iso 9002质量体系标准要求执行职责的供方管理者，应在自己的管理层中指定一名成员为管理者代表，不论其在其他方面职责如何，应明确权限，以便确保按本标准要求建立、实施和保持质量体系标准;向供方管理者报告质量体系的运行情况，以供评审和作为质量体系改进的基础，还可就供方质量体系有关事宜与外部各方进行联络。

　　二、成立领导小组，制定质量方针和目标

　　组长由最高管理者担任，副组长可由管理者代表担任，主要领导都应参与体系建设的总体规划、制定质量方针和目标、按职能部门进行质量职能分解。企业成立专门工作组，解决资源及其他重大问题。专门工作组由管理者代表担任组长，各有关部门都要有人员参与，并有一定的专职人员和骨干力量。专门工作组负责实施iso 9002的组织协调、文件编写及具体推动工作，作为质量体系建设领导小组的执行机构。制定的质量方针和目标应做到方向明确、政策有力、先进合理与企业总方针相协调，结合物业的特点，确保各级人员都能理解并执行。

　　三、检验体系

　　检验的依据包括所选择的质量体系标准、物业管理合同、公司的基本制度、规定和规程、物业管理条例及其他有关法规、规章等;实施检验的人员可以是公司聘请的咨询人员，也可以是公司内部的人员(如内部质量审核员);检验的目的在于找出现有质量体系与标准之间的差距、分析形成这些差距的原因等。

　　四、设计体系

　　分析、识别物业管理服务过程。物业管理是通过各种活动过程来完成的，一般应包括如下活动过程:

　　1前期签订物业管理合同、物业验收接管;

　　2入住及装修控制;

　　3各项收费管理;

　　4日常各项专业管理(如绿化管理、道路管理、清洁卫生管理、治安管理、消防管理、停车管理、电梯管理等);

　　5维修管理;

　　6访客管理;

　　7处理各类事件等。

　　调整组织结构，配备人员，划清各职能部门、各岗位职责和权限，按系统性、科学性、经济性的要求确定质量体系文件结构，列出需新编写的文件目录，根据设计的质量体系制定计划，以控制进程，确保重点。