地产管理制度

2022-04-27 制度

　　在日新月异的现代社会中，我们每个人都可能会接触到制度，制度是要求成员共同遵守的规章或准则。一般制度是怎么制定的呢？以下是小编整理的地产管理制度，仅供参考，大家一起来看看吧。

地产管理制度1

　　房地产投资决策管理流程

　　流程说明

　　一、流程名称:投资决策管理流程

　　二、流程编号:gygfc-zq-005

　　三、流程目的

　　明确从制定项目计划书和初步方案到组织项目实施的整个过程

　　四、流程目标

　　规范公司的投资管理工作

　　五、流程负责人

　　直接负责人:证券部;间接负责人:各部门/控股公司,总经理办公会、董事会战略委员会、董事会

　　六、流程描述

　　1)根据董事会制定的投资战略与策略,公司各个部门及控股公司收集项目来源,提出项目投资的建议,会同证券部进行前期论证,并制定项目计划书或初步方案;

　　2)各部门和控股公司将项目计划书或初步方案报送总经理批准后正式立项;

　　3)证券部会同有关部门进行项目的可行性论证,制定投资建议书和可行性研究报告;

　　4)将投资建议书和可行性研究报告报送总经理办公会,在总经理办公会权限范围内的由总经理办公会审批,权限外的报送董事会战略委员会(总经理办公会的审批权限为一次投资不超过100万以上的项目或累计投资不超过300万的项目);

　　5)董事会战略委员会对项目投资建议书和可行性研究报告进行初步审查,并对项目投资进一步进行调查论证;将投资的调查论证结论与投资决策建议提交董事会讨论;

　　6)董事会对权限范围的项目(董事会的审批权限为5000万以下投资项目)进行审批;权限范围外的报股东大会审批;

　　7)如果是固定资产投资项目和技改项目,按照相关规定还需要政府主管部门审批;

　　8)所有审批通过后,证券部向财务部发出资金调拨的指令;财务部接到资金划拨的指令,经与公司风险控制小组核对无误后,将资金划拨到指定帐户;

　　9)申报部门或控股公司组织项目实施。(在项目实施过程中相关部门按照公司投资决策管理规定进行管理)

　　七、流程文件、表单

　　《项目计划书或初步方案》《投资建议书》《可行性研究报告》

　　八、业务风险

　　投资决策失误

　　九、流程控制点

　　投资建议书和可行性研究报告的编制和审批

　　控制目的:增强投资的合理性

　　控制手段:证券部会同有关部门进行项目可行性论证,总经理办公会、董事会、股东大会审批,董事会战略委员会进行审查和调查论证

　　控制依据:公司投资决策管理规定

地产管理制度2

　　(一)、制式委托书与制式《租赁合同》由区域统一印刷;《存量房(居间)买卖合同》由各中介店自行向所管辖的房产交易部门购买,均有相应的合同编号,各中介店店秘应规范、监督经纪人合同申领、归还的相应备案,《租赁合同》和《存量房(居间)买卖合同》一但有遗失,《租赁合同》罚款20xx元,《存量房(居间)买卖合同》罚款5000元,而且要在报纸刊登作废声明。

　　(二)、制式委托书是客户与中介店之间的协议(中介店签署协议时使用公司注册名称,而不是特许商号)。当客户无论是买方、卖方中两方或一方,通过本中介店的经纪人经纪活动而实现买卖或租赁交易时,中介店首先要求客户双方使用《存量房(居间)买卖合同》或区域制式《房屋租赁合同》。

　　(三)、各中介店在业务开展过程中,使用区域制式委托书、《存量房(居间)买卖合同》或区域制式《房屋租赁合同》。中介店店长有责任、有义务规定并教育本店所有业务人员在开展业务过程中使用制式委托书、《存量房(居间)买卖合同》、制式《房屋租赁合同》。任何不使用体系制式委托书与规定合同的中介店经纪行为都将是对整个体系一致性、标准化的伤害,将是对century21威信及中介店信誉的伤害。若发生此类情况,一经查实,区域分部将有权根据《century21中介特许经营合同书》要求中介店改正并承担相应后果。

　　(四)、中介店向区域申购(取得)的每一份制式委托书与合同,无论本委托事项是处于任何一种状态,包括但不限于委托期内、已成交、已过期、已取消(作废),或本委托与合同尚未使用,中介店都有义务在《century21中介特许经营合同书》规定的合同期限及合同终止后的三年内统一妥善保存,做好保管工作。

　　(五)、本规范制订依据是房地产中介公司中国总部的区域销售信息系统指南以及合同报表管理要求,同时结合房地产中介公司体系的业务现状及其需求。因此依据体系内部业务类型及流程的拓展,房地产中介公司武汉区域保留对此规范的修订权。

　　(六)、中介店在签署完合同后须在次月5日前将上月所签合同的复印件送至区域连锁服务部备档。『含《存量房(居间)买卖合同》和制式《房屋租赁合同》』

　　ⅱ、合同禁用语言说明

　　(一)、注意事项:

　　切记核实卖方为房屋直接权属人,切记核实房屋所有产权人均已知情并同意出售该房屋产权。

　　(二)、合同填写'七不可七必须'

　　七不可:

　　1、不可出现合同更名;

　　2、不可出现超出收费标准的费用(如:客户无营业税、无个税,中介店依旧收取客户营业税和个税或收取客户看房费);

　　3、不可出现对客户承诺过户费用;

　　4、不可出现对客户承诺房屋的房龄;

　　5、不可出现对客户承诺按揭贷款的金额;

　　6、不可出现对客户承诺办证时间;

　　7、不可出现卖方无房屋权属证明即签署三方合约;

　　七必须:

　　1、必须填写水表、电表、天然气表、防盗门、有限电视基础设施(没有以上设施的除外);

　　2、必须填写卖方留置物品及相关详细信息(空调:挂机一部,柜机二部,洗衣机);

　　3、必须填写'因自行交接所产生的风险,丙方不承担任何责任。'(对于客户自行交接钱款的)

　　4、必须填写营业税、个税谁承担;

　　5、必须填写的过户时间约定(一次性)'3个工作日',(按揭)'乙方银行面签通过3个工作日';

　　6、必须填写的附加条款:甲乙双方按要求准备资料的同时也应无条件积极配合丙方办理该房产的过户、贷款、钱款,物业水电交接事项;因甲乙双方问题影响丙方办理,丙方不承担任何责任。

　　7、必须填写'内容必须一致,若不一致的,以丙方留存为准。';

　　备注:《存量房(居间)买卖合同》填写范本见附件六

地产管理制度3

　　总则

　　一、为规范公司经济管理工作，确保项目的合同管理有序、成本控制有效、资金使用合理，特制定本制度：

　　二、经济管理工作是以对公司的经济工作过程中实施有效管理。控制和监督为目的，由经济管理部具体实施。

　　工程招投管理

　　一、工程建设施工单位和甲供材料、设备的供应单位的选择，必须采用公开招投标(包括邀、议标)的方式进行，任何招标须有3个以上施工单位(供应厂家)参加竞、议标。

　　二、组织机构。

　　建设工程招标时，公司成立招标小组总经理和常务副总经理分别任组长和副组长，小组成员由总工及经管部、财务部、开发部、工程部、材料设备部等部门经理组成;其他项目招标时，可根据项目规模的大小及重要和复杂程度，由公司领导临时任命招标小组领导成员招标工作。由该小组拟定招标工作计划，组织招标工作成员实施，并对招标工作质量负全责，直至招标工作结束。

　　三、招标管理机构的主要职能和责任。

　　部对编制招标工作计划、起草招标文件、编制标底及主要经济条款和合同谈判负责;开发部负责办理有头招标手续;工程部、材料设备对施工组织、材料设备技术参数及质量、施工及供应能力等技术要求负责，领导小组对投标单位的考查及确定、开标、评标、定标、合同签定负责。有关部门具体职能按工作计划执行。

　　四、招标工作的具体操作按公司制定的《建设工程招标管理制度》执行。其他项目的招标参照该办法执行。

　　经济合同

　　一、公司所有的建设开发经济行为均须以经济合同为前提进行操作。前期开发过程中应缴纳的各项费用及总包管理范围内的“分包事项”在取费、工期、付款方式等方面视合同管理。

　　二、预算编审人员对工程计算、材料分析、定额套用、费率计取的真实性、准确性负责。编审误差率要严格控制在百分之二以内，因工作责任心不强形成误差的，要追究当事人及主管领导的责任。

　　三、编审人员编制出预算表，工程部经理、总工程师、正、副总经理审核签署无异后，报法人代表同意后生效执行。

　　四、材料设备的报价及支出均需由经济管理部预算审核并逐级上报批准后执行。

　　五、其它经济开支均列入经济管理部的审核范围，并按程序逐级审批比管理部对备项经济预算设立台帐，如有超出应作出超预算分析报告，并按审批程序得到批准，据以调整。

　　项目建设用款审核

　　一、建设用款指前后配套用款、缴纳的各项费用、工程款及材料设备款。其用款由相关承办部门根据用款内容，做用款申请单(申请单附后，用款申请人、用款部门经理签署)报以济管理部专职审核人员根据政策缴费依据、缴费率、已完工程量、材料设备价格抽测等，比照合同付款方式进行审核。

　　二、经济管理部审核后，编制资金用款表或专项用款申请单，财务部经理、正副总经理审批签署无异后、报法人代表同意后执行。

　　三、承办部门对所申请用款对应的工程形象进度的实完工程量、材料实际需用量及前期和后配套用款事项等的真实性负责。经管部对付款事项中取费率、单价、总价等事项的核定负责。

　　四、公司财务部经理必须依据法人代表的签署意见及总经理据法人代表的用款支付授权，予以支付。

　　现场签证事项审核

　　一、工程施工急需安排的临时用工和零星工程，根据实际情况需调整设计的分项，可采用《工程联系单》形式作为合同的补充据此结算。

　　二、《工程联系单》均应有签证事项、工作量、计算单、合价等项，属设计变更事项还需有草图、设计洽商及估、预算书，经签证提报人、工程部经理(属设计变更由总工签署)签署意见后报经济管理部审核。

　　三、签证金额在XX0元以下的，按现场专业承办人——工程部经理——经济管理部经理——正、副总经理的审核程序办理，方可纳入决算依据。

　　四、超过XX0元以上的签证事项，应采用补充合同，按合同审批程序办理。

　　五、对于现场签证的增减工作量，工程部对设计变更及现场施工工作量的变化及材料用量的变更所发生的事项的真实性负责，经管部对所提报的增减内容的实际工作量、单价、总价的核定负责。

地产管理制度4

　　总则

　　财务部是公司一切经济事务及资金活动的管理与执行机构,负责公司日常财务管理、资金管理、税务筹划、财务分析等工作,其工作范围和职责主要有:

　　1、负责公司财务管理工作

　　编制公司各项财务收支计划;审核各项资金使用和费用开支;收回售楼款,清理催收应收款项;办理日常现金收付,费用报销,税费交纳,银行票据结算、保管库存现金及银行空白票据,按日编报资金日报表;做好公司筹融资工作;处理、协调与工商、税务、金融等部门间关系,依法纳税；

　　2、负责公司会计核算工作

　　遵守国家颁布的会计准则、财经法规,按照会计制度,进行会计核算;编制年度、季度、月份会计报表;按照会计制度规定设置会计核算科目,设置明细帐、分类帐、辅助帐,及时记帐、结帐、对帐,做到日清月结,帐帐相符,帐实相符,帐表相符,帐证相符;管理好会计档案。

　　3、负责公司成本核算和成本管理

　　设置成本归集程序和成本核算帐表,做好成本核算,控制成本支出,收集登记汇总各项成本数据资料,及时、准确地为成本预测、控制、分析提供资料;按合同及预算审核支付工程、设备、材料款项,配合工程部等部门做好工程、材料设备款的结算及竣工工程决算;完善各项成本辅助帐的设置,健全各项统计数据

　　4、建立经济核算制度

　　利用会计核算资料,统计资料及其他有关资料,定期进行经济活动分析,判断和评价企业的生产经营成果和财务状况,为公司领导决策提供依据、 5、配合公司内部审计

　　根据上述工作范围和职责,为加强财务管理,特制定本制度、

　　第一章资金审批制度

　　1、资金使用原则及印章管理

　　⑴所有款项的支付,须经公司主管领导批准、如果主管领导不在公司,应以电话或传真的方式与其联系,确认是否批准款项的支付,事后请其在支出单上补签意见;

　　⑵财务专用章、合同专用章、公司法人章及支票必须分开保管,合同专用章、公司法人章由行政部经理负责保管,财务专用章和支票由出纳负责保管、行政部经理或出纳不在单位期间,印章应由法定代表人指定的专人保管、印章代管须办理交接手续,代管人员必须对印章的使用情况进行登记;

　　⑶财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司,如因工作需要,需先填好限额,并经公司主管领导批准;

　　⑷开具的支票须写明经批准同意的收款人全称,收取的发票须与收款相符、如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者,必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准;

　　⑸往来款项的冲转(指非正常经营业务),须公司主管领导批准;

　　⑹非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准;

　　⑺用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件,复印件不得作为原始凭证、如遇特殊情况须经公司主管领导批准、

　　2、施工工程用款审批制度

　　施工工程用款由公司主管领导批准支付、其程序,按"施工工程用款支付审批工作流程"执行：

　　施工单位提出申请→现场工程师、监理工程师审核→项目经理审核→预算工程师审核→工程总监审核→公司主管领导审核→财务部付款。

　　3、行政费用支出管理制度

　　⑴公司管理人员的费用报销,须经公司主管领导批准后财务方可报支; ⑵涉及应酬等非正常费用,须公司主管领导批准、

　　4、公司差旅费开支制度

　　⑴公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴;

　　⑵公司职员出差根据需要,由部门经理决定选用交通工具;

　　⑶公司职员出差期间,住宿费用及补贴按以下规定执行:

　　①房租标准: A、部门经理以上职员,房租标准为300元/日;

　　B、一般职员,房租标准为100元/日、②伙食补贴、市内交通补贴标准：伙食补贴每人20元/日;市内交通费每人10元/日、

　　⑷实际报销金额超出公司的补贴标准,需由部门经理或带队经理说明原因,报经公司主管领导审批后支付

　　5、车辆维修费及汽油费管理制度

　　⑴公司车辆维修保养由行政部统一管理,应指定维修点,维修费用原则采取银行转帐方式结算;

　　⑵车辆易损备品备件由行政部统一安排采购,以支票支付、需用时应办理领用手续,并由行政部建帐予以核销使用;

　　⑶公司汽油票由行政部统一保管并设帐登记使用、

　　6、办公费用,会议费用及其他费用管理制度

　　⑴公司办公用具由行政部统一采购、管理;

　　⑵行政部设立帐册登记公司办公用品的采购、使用情况;

　　⑶行政部财产台帐为财务部附设帐册;

　　⑷行政部应对各部门领用的办公用品情况进行造册、登记,定期通报;

　　⑸公司各部门因工作需要,需邀请有关单位人员召开会议的,应由部门经理提出建议,报总经理批准,其会务工作由行政部统一安排;

　　⑹有关工资、奖金、福利费等各项津贴的发放标准由公司人力资源部制定,经总经理批准后报财务部备案、

　　7、行政费用报销制度

　　⑴公司行政费用现金支出范围为:向职工支付工资、奖金、津贴、差旅费,向个人支付的其他款项及不够支票起点的零星开支;

　　⑵公司职员报销行政费用应填写报销单,由经办人员填写,公司主管领导签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进行审核,并按本制度规定进行审批支付;

　　⑶应酬、礼品费用支出实行一票一单,事前申报制,批准后方可实施;

　　⑷凡未具备报销条件(如无对方单位的收款凭证),需领用支票或现金者必须填写借款单，借款单留财务存底,待借款还回时财务开冲帐收据给经办人; ⑸支票领用单、借款单由经办人填写,公司主管领导签字,财务审核后支付; ⑹银行支票如发生丢失,有关责任人应及时向财务部和开户银行报告、如系空白支票所造成的损失,丢失人员负有赔偿责任; ⑺其他有关费用及成本支出的程序以公司规定为准、

　　第二章工程成本管理制度

　　1、公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署；

　　2、公司工程部主要负责工程造价的预测及审核,工程招投标文件的编制,工程决算的审定；

　　3、工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作,对已经选择定型的设备、材料进行采购,确保设备材料及时供应,积极进行市场询价工作,建立市场价格询价登记薄,记录材料价格变动的历史资料、

　　4、财务部主要负责工程成本的总体控制工作、

　　⑴参与有关工程经济合同的洽谈,及时、准确了解公司各项工程成本的构成及用款计划;

　　⑵负责工程进度款的复核,参与工程造价的确定和最后决算的审定工作、

　　5、工程中间结算程序、

　　⑴施工单位于每月25日之前,将工程进度结算报送工程部审核,工程部结合工程施工图纸,施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见,并在5日内送财务部会签;

　　⑵财务部根据有关文件资料,施工单位领用的供应材料数额,以及与施工单位其他经济往来等情况,并参考公司财务状况提出付款意见,报送公司主管领导审批、

　　6、工程决算程序、

　　⑴施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核,财务部会签;

　　⑵财务部根据各种经济签证,合同以及经审定的工程决算数和材料结算数,扣除已付工程数及垫付的各项费用,结算应付工程尾数,提出付款方案,报公司主管领导批准;

　　⑶大工程办理决算时,应由公司主管工程领导牵头,由工程部,设计部,财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组,按照上述本制度规定的职责范围联合进行专项工程决算;

　　⑷房屋工程全部竣工验收合格交付使用时,商品房由工程部,销售部办理竣工房交接验收入库手续,财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算、

　　第三章财产管理制度

　　1、公司财产的范围

　　⑴公司财产包括固定资产和低值易耗品;

　　⑵凡公司购入或自制的机器设备、动力设备、运输设备、工具仪器、管理用具、房屋建筑物等,同时具备单项价值在20xx元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产;

　　⑶凡单项价值在20xx元以下或价值在20xx元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品

　　2、公司财务部负责公司所有财产的会计核算

　　⑴公司本部使用的所有固定资产及办公用品用具由行政部归口管理; ⑵公司各施工工地使用机器设备、动力设备、工具仪器等由工程部归口管理; ⑶行政部和工程部应指定专人负责公司财产的业务核算,应设立台帐,登记公司财产购入、使用及库存情况,负责组织公司财产的保管,维修并制定相应的措施,办法

　　3、财产的购置与调拨

　　⑴行政部根据公司发展需要编制财产采购计划及进行市场询价工作,经财务部会签,报公司主管领导批准后方可采购;

　　⑵财产购回后,应填写财产收入验收单、财产收入验收单一式两联,财务部凭财产收入验收单,财物发票及采购计划办理报销手续、财产归口管理部门凭验收单登记台帐;

　　⑶各部门需领用固定资产时,应填写领用单,领用单需经部门经理同意,报行政部审核,公司主管领导批准;

　　⑷固定资产的领用单由使用部门开具,领用单一式三联、一联由领用部门存查,一联送财产归口管理部门作为财产发出凭据,一联由财产归口管理部门定期汇总后向财务部报帐;

　　⑸财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续,移交手续由财产归口管理部门办理,送财务部备案、

　　4、财产的清查、盘点

　　⑴公司财产归口管理部门应定期进行财产清查盘点工作,年终必须进行一次全面盘点清查;

　　⑵各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加;

　　⑶财产盘点清查后发现盘盈、盘亏和毁损的,均应填报损益报告表,书面说明亏损原因、对因个人失职造成财产损失的,必须追究主管人员和经办人员的责任;

　　⑷凡已达到自然报废条件的固定资产,财产归口管理部门应会同财务部组织评估,评估情况上报公司主管领导,由公司主管领导决定处理意见;

　　⑸凡尚未达到自然报废条件,但已不能正常使用的固定资产,使用部门应查明原因,如实上报;属个人责任事故的应由有关责任人员负责赔偿损失;属自然灾害或其他不可抗力原因造成损失的,应上报总经理,决定处理意见、

地产管理制度5

　　总则

　　第一章组织机构

　　一、岗位设置原则

　　工程部岗位调设置依据以下原则：(1)精干高效的原则;(2)灵活弹性、相对稳定的原则;(3)因事设岗的原则;

　　二、组织机构

　　1.工程部的编制

　　工程部是公司所有工程项目唯一的组织协调机构，也即公司所有开发工程现场项目部的管理机构。

　　根据公司总体要求及工程部机构设置原则，工程部人员编制由工程部经理(公司副总经理)、总工程师、项目部人员组成。

　　工程部经理(副总经理)、总工程师对公司开发所有项目负责并管理。

　　2.现场项目部编制

　　现场项目部直接接受公司工程部经理(副总经理)及总工的领导，并对其负责。

　　项目部人员编制及组成根据开发项目规模及实际需要而定，配备项目部经理1名，内勤1名，专业工程师若干(一般每10万方项目配备专业工程师4名，分别为土建、水暖、电气、装修工程师各1名)。

　　本着灵活弹性的原则，项目部人员编制随着工程任务量的增加进行人员的增加和职责的细分。每新开发一个项目，现场项目部按上述编制和原则进行设置。

　　项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。

　　3.工程部组织机构图

　　4.工程部人员编制图

　　第二章部门职能

　　一、工程部部门职能

　　工程部是公司所有工程项目唯一的施工管理、质量监督、组织协调机构。主要职能包括：

　　1.配合公司进行项目前期运作，设计规划的论证与可行性分析;

　　2.负责工程开工前的准备及审查工作，成立现场项目部，创造“七通一平”，保证工程按时开工;

　　3.负责工程施工总承包单位、施工分包单位、监理单位招标工作，及随后的合同谈判及草拟;

　　4.负责公司开发所有工程项目施工过程中质量、进度、投资的控制管理;

　　5.严格按照国家的施工规范、规程、标准、规定，对工程实行质量监督和技术管理;审查施工单位的施工组织设计、协调施工进度，确保按时完成任务;指导、监督、检查监理公司的工作;

　　6.组织工程竣工验收及物业移交工作;负责工程建设档案的收集、整理、汇总、移交工作。

　　7.协助物业公司负责移交竣工工程保修期的外部联系，并督促施工单位及时进行维修。

　　二、项目部部门职能

　　现场项目部受总公司工程部直接领导，是工程项目现场唯一的管理、组织、协调机构，其主要职能如下：

　　1.项目部实行项目经理领导下专业工程师负责制;

　　2.组织完成工程项目开工审批手续，协调施工过程中的内外部关系;

　　3.组织图纸会审、技术交底工作，负责施工过程中设计、施工变更的确认，工程建设技术指导工作。

　　4.组织实施专项招标、评标及合同的洽谈与签订工作;

　　5.负责工程建设过程中工程量变更签证工作，结算签认工作，负责工程材料选型及品质的签定工作。办理工程进度款审批签认手续。

　　6.负责工程建设过程质量管理、进度管理及文明施工、安全管理工作，确保项目目标的实现;

　　7.负责对设计院、施工总承包单位、施工分包单位、监理单位的管理及各单位之间的协调;

　　8.对工程管理过程中的文件、资料进行管理、归档。

　　第三章职位说明书

　　一、工程部经理

　　职位名称工程部经理所属部门工程部

　　直接领导总经理工作场所办公室、现场

　　职位概要

　　负责所有开发项目工程管理，

　　作好质量、进度、投资、安全控制，作好各方主体、内外部关系的协调，作好合同管理。

　　负责工程部日常管理，接受公司总经理的领导;

　　职位要求

　　1.要求熟悉房地产开发项目工作程序;熟悉相关法律法规;

　　2.严格控制所有工程项目按公司要求实施，协调解决各项目问题;

　　工作内容

　　1.主持工程部的日常行政和项目目标管理工作;保证工程部工作顺利开展，保证项目按目标实施;

　　2.参与项目可行性研究、项目前期规划方案论证，组织技术人员参与设计方案论证，参与施工图会审;协助前期工作的开展，确保工程按时开工;

　　3.组织施工总包、分包、监理及大型设备招标、评标工作，主持合同洽谈、起草及签订;

　　4.审批监理单位编写报批的监理规划;审批施工单位施工组织设计和专项方案;

　　5.对所有工程建设进度、质量、成本、安全负责。协调各方主体及内外部工作关系，负责对各项目提供服务和控制;

　　6.组织并主持工程验收，与物业公司进行交接。

　　7.完成公司领导交办的其他任务;

　　二、总工程师

　　职位名称总工程师所属部门工程部

　　直接领导总经理工作场所办公室、现场

　　职位概要

　　负责领导、组织公司开发项目工程的综合管理、技术支持与论证工作;

　　接受公司总经理的直接领导;

　　职位要求

　　精通行业规范、标准，精通施工流程、质量标准，熟悉行业法律法规。

　　工作内容

　　1.审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施工过程中严格按其执行;认真阅读图纸、组织参与设计技术交底，图纸会审工作，审查图纸会审纪要。

　　2.参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认，参与对工程设备和材料的考察和认证。

　　3.深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保结构安全和使用功能;

　　4.组织工程质量检查;组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题;配合抓好工程进度，安全和成本控制，以及各施工单位的协调工作。

　　5.全面负责解决设计及施工中出现的`重大技术问题;对设计变更进行技术评审，并签署变更意见;

　　6.指导物业管理对建筑物进行合理的维护管理，做好交房后客户装修咨询和管理指导工作，确保房屋结构安全水电气使用合理。

　　7.考核和培养所属工程技术人员的工作责任心和处理技术问题的能力。

　　三、项目部经理

　　职位名称项目部经理所属部门工程部

　　直接领导工程部经理、总工程师工作场所办公室、现场

　　职位概要

　　为公司派驻工程项目施工现场的负责人，负责项目部日常管理，接受公司工程部经理的领导;

　　负责开发项目工程管理，作好质量、进度、投资、安全控制，作好各方主体、内外部关系的协调，作好合同管理。

　　职位要求

　　要求熟悉工程建设及相关报建程序，熟悉相关法律法规;

　　能制定项目质量、进度、投资控制计划，协调项目实施过程中各种问题;

　　工作内容

　　1.认真贯彻国家政策法规和公司规章制度，维护公司利益，切实执行公司项目开发计划。负责工程现场项目部日常管理及现场工作安排协调，努力提高现场管理水平和工作质量，树立公司良好的形象;

　　2.配合工程部经理做好工程前期运作及招标、评标工作。

　　3.作好项目质量、进度、投资、安全控制;严格执行与各单位签订的合同条款;控制工程拨款，根据进度、质量等实际情况执行合同条款;

　　4.参与审核施工方的施工组织设计，并加以督促落实，组织设计、施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底;

　　5.严格按照设计要求及规范要求进行施工程序控制，达到设计规范及合同要求，检查工程质量，严把隐蔽验收关，严把设计变更和经济签证关，督促工地施工安全文明管理;

　　6.按照监理合同及相关监理条例对监理公司的工作进行全面督促检查，落实有关责任制，达到使监理公司真正发挥旁站监理，巡检及见证等职能的要求;

　　7.组织专业工程师对涉及工程关键项目及重大款项的建筑设备及材料进行市场调研和认证，进行专业招标、评标工作，达到质量可靠，经济合理的目标，杜绝不合格设备、材料进场;

　　8.办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作;

　　9.协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系;

　　10.完成上级交办的其他各项工作，做好销售配合、物业交接工作及相关售后工作。

　　四、土建工程师

　　职位名称土建工程师所属部门项目部

　　直接领导项目部经理工作场所现场

　　职位概要

　　负责开发工程土建专业的全程管理，

　　接受项目部经理的直接领导;

　　职位要求

　　1.要求熟悉建筑、结构设计规范和强制性条文，严格掌握施工工艺、施工流程、质量标准，执行建筑行业的法律法规;

　　2.要求完成公司要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。

　　工作内容

　　1.负责专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对工程的规划、设计进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准;确保设计经济、合理;

　　2.参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是否合理;

　　3.负责土建专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准;

　　4.参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，审查施工单位施工人员的技术素质及施工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。

　　5.协助项目经理组织专业范围内材料、设备招标、评标、议标工作，并协助合同洽谈及签订，选择施工队伍等，确保招标进度达到整体进度要求，成本满足项目成本控制要求;

　　6.严把各项施工材料进场关，控制不合格及未经复试的建筑材料在工程中使用，不允许不合格的试验报告出现。随时了解建筑材料市场行情，对于新型材料要有所了解，紧随建筑市场的变化;

　　7.协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。

　　8.及时向上级领导反馈现场施工情况;参与有关专题会议;组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。

　　9.配合物业、售房工作，做好服务，作好对客户技术问题的解释工作。

　　10.完成领导交办的其他工作;

　　五、水暖工程师

　　职位名称水暖工程师所属部门项目部

　　直接领导项目部经理工作场所现场

　　职位概要

　　负责开发工程给排水、暖通专业的全程管理，接受项目部经理的直接领导;

　　职位要求

　　1.要求熟悉给排水、暖通设计规范和强制性条文，严格掌握施工工艺、施工流程、质量标准，执行建筑行业的法律法规;

　　2.要求完成公司要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。

　　工作内容

　　1.负责给排水、暖通专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对工程的规划、设计进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准;确保设计经济、合理;

　　2.参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是否合理;

　　3.负责给排水、暖通专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准;

　　4.参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，审查施工单位施工人员的技术素质及施工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。

　　6.协助项目经理办理专业范围报批报建等配套手续;

　　7.严格监督进场设备、材料质量，坚决杜绝不合格产品进入施工现场;对甲供设备材料，仔细进行市场调研、比较;随时了解给排水、暖通工程设备、施工材料市场行情;对于新型设备、材料要有所了解，紧随建筑市场的变化;

　　8.协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。

　　9.及时向上级领导反馈现场施工情况;参与有关专题会议;组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。

　　10.配合物业、售房工作，做好服务，作好对客户技术问题的解释工作。

　　11.完成领导交办的其他工作;

　　六、电气工程师

　　职位名称电气工程师所属部门项目部

　　直接领导项目部经理工作场所现场

　　职位概要

　　负责开发工程强电、弱电专业的全程管理，接受项目部经理的直接领导;

　　职位要求

　　1.要求熟悉强电、弱电设计规范、电气设备技术标准及其他强制性条文，熟悉施工验收规范，严格掌握施工工艺、施工流程、质量标准，执行建筑行业的法律法规;

　　2.要求完成公司要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。

　　工作内容

　　1.负责电气(强、弱电)专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对工程的规划、设计进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准;确保设计经济、合理;

　　2.参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是否合理;

　　3.负责电气专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求，工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准;

　　4.参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，审查施工单位施工人员的技术素质及施工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。

　　6.协助项目经理办理专业范围报批报建等配套手续;

　　7.严格监督进场设备、材料质量，坚决杜绝不合格产品进入施工现场;对甲供设备材料，仔细进行市场调研、比较;随时了解强电、弱电工程设备、施工材料市场行情;对于新型设备、材料要有所了解，紧随建筑市场的变化;

　　8.协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。

　　10.配合物业、售房工作，做好服务，作好对客户技术问题的解释工作;

　　11.完成领导交办的其他工作;

　　七、装修工程师

　　职位名称装修工程师所属部门项目部

　　直接领导项目部经理工作场所现场

　　职位概要

　　负责项目装修工程的全程管理，接受项目部经理的直接领导;

　　职位要求

　　1.要求熟悉设计规范、技术标准及其他强制性条文，熟悉施工验收规范，严格掌握施工工艺、施工流程、质量标准，执行建筑行业的法律法规;

　　2.要求完成公司要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。

　　工作内容

　　1.负责装修专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对装修设计方案、施工图进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准;确保设计经济、合理;

　　2.参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是否合理;

　　3.负责装修工程专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求，工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准;

　　4.参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，审查施工单位施工人员的技术素质及施工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。

　　5.协助项目经理组织专业范围内材料招标、评标、议标工作，并协助合同洽谈及签订，选择施工队伍等，确保招标进度达到整体进度要求，成本满足项目成本控制要求;

　　6.协助项目经理办理专业范围报批报建等配套手续;

　　7.严格监督进场设备、材料质量，坚决杜绝不合格产品进入施工现场;对甲供设备材料，仔细进行市场调研、比较;随时了解装修材料市场行情;对于新型材料要有所了解，紧随建筑市场的变化;

　　8.协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。

　　10.配合物业、售房工作，做好服务，作好对客户技术问题的解释工作;

　　11.完成领导交办的其他工作;

　　第四章工作制度

　　工程部是公司所有开发工程项目唯一的组织、管理、协调机构，是实现投资目标的重要环节，负有对工程投资、进度、质量、施工安全、环境影响等协调、控制、指挥的权利和责任，工程部需要良好的组织协调，旨在从工程前期准备、招投标、合同签订、工程管理、物业交付等工作，保证所有开发项目按公司目标正常运作。

　　一、工程部工作目标管理规定

　　工程部工作目标和计划包括进度、质量、安全、投资等。

　　1.工程部工作目标、计划的制定

　　1.1工程部经理根据公司的总体情况和上级领导的要求制定工程部的年度工作目标和计划、季度工作目标和计划、和月度工作目标和计划。并将工作目标、计划进行分解，落实到工程部和工程项目的工作上。

　　1.2项目经理根据工程部的工作目标、计划制定项目的总体目标、计划和年度、季度、月度工作目标、计划，并将目标、计划进行分解，落实到各单项工程和分部分项工程的工作上。

　　1.3各单项工程和分部分项工程主管根据项目的工作目标、计划制定单项和分部分项工程的工作目标、计划，并将目标、计划进行分解，落实到个人或监理单位、施工单位。

　　1.4工程部工作目标、计划的制定采用相对民主的办法，即上级的目标、计划摊派和下级答辩的办法。上级目标、计划摊派后，下级在两个工作日内就目标、计划的合理性和可行性提出自己的意见，并就目标、计划的情况达成一致，并上报主管副总或总经理审批使目标、计划生效。目标、计划生效后，作为工作绩效的考核依据。

　　2.工程部工作目标、计划的考核

　　2.1工程部各级工作目标生效后，工程部按时组织相关人员对工作目标、计划的完成情况进行监督检查。

　　2.2工程部定期组织相关人员对工作目标、计划的完成情况进行分析，找出影响目标、计划完成的主、次要因素。

　　2.3将工作目标与计划的考核结果纳入绩效考核之中。

　　2.4工程部将工作目标、计划分析结果形成纪要，并上报主管副总或总经理审阅。

　　3.工程部工作目标、计划的调整

　　工程部经理根据工作目标、计划的分析结果和主管领导的意见对工程部的工作目标、计划和下级目标、计划进行相应的调整，并将调整的结果上报主管领导审批。

　　二、工程部资料与文件管理规定

　　1.工程部工程资料与文件的收集整理与归档严格按照公司规定的管理程序进行。资料和文件必须体现工作责任的可追溯性，必须具有真实性、准确性和及时性。

　　2.公司文件资料(含公司主管部门文件资料)，必须及时传达到部门岗位人员，根据相应文件内容传达到相关单位;

　　3.由工程部负责签订的合同文件，必须确认合同方法律资格，经相关部门审查，报总经理审批签署后，方可交合同另一方施行。根据合同，图纸由工程部统一发放，相关专业工程师保留一套，妥善保管使用，竣工后交回工程部，以备存档或满足其它需要;

　　4.设计院、总工办签署的变更，统一发放到相关单位及专业工程师;专业工程师签认的变更(通知)、签证，由部门经理(或项目经理)审查签认后，盖技术专用章，统一发放到相关单位;

　　5.项目专业工程师负责工程项目现场的资料管理，应及时做好现场资料的收集、整理、归档，确保工程项目资料的完整、正确和安全;

　　6.工程现场每月月底进行一次工程项目资料整理归档工作;

　　7.项目经理负责审查档案资料，保证资料整理、齐全，并进行统一保管;

　　三、工程项目文件资料的签收传递规定

　　1.设立文件签收本，一切文件资料送达时由第一经手人负责接收，并负责在文件签收本上进行登记;

　　2.设立文件发文本，一切文件资料发送时必须要求接收人签收;

　　3.对监理工程师、承包商所有文件资料必须采取书面形式，均具实名;

　　4.所有对内对外文件资料必须按职责规定权限审查签发;

　　5.工程项目竣工移交后，现场的文件资料按公司规定和要求进行交接。

　　四、图纸会审，技术交底制度

　　1.设计院送来的施工图纸由项目部经理负责签收，按图纸目录清点图纸是否齐全，若有缺页立刻书面要求设计部补充完善。

　　2.项目部经理负责组织各专业工程师以及相关单位(监理公司和施工单位)阅图。

　　3.各专业工程师将施工单位和监理公司以及本部门的阅图记录和意见报送项目经理审核，并由项目经理汇总，上报总工程师。

　　4.总工程师最终审核后，转交项目经理向设计院签发阅图意见书，做好会审前准备。

　　5.项目经理负责督促、组织设计单位向施工单位进行施工设计图的全面技术交底(包括设计意图，施工要求，质量标准，技术措施等)以及图纸存在问题的解决，讨论决定的事项由施工单位作出书面纪要，交建设、监理、设计单位确认后，形成技术交底纪要。

　　6.技术交底纪要形成后，由副经理登记备案，各专业工程师保留复印件。

　　五、工程现场管理规定

　　1.工程部工程现场管理以签定的承包与合作合同、协议及制定、审批的目标与计划为依据。

　　2.工程现场管理必须贯彻公司的形象宣传策略，有利与扩大公司的影响力和无形资产的提升。

　　3.各专业工程师应至少于上午、下午对施工作业点各巡查一次，重点部位及关键工序做到巡查各工作点达到100%;

　　4.根据现场实际情况，会同监理、各专业施工单位进行每周小检查、每月大检查，及时参加分部分项检查，及竣工工程初步验收;

　　5.针对检查结果及时以口头或书面形式告知监理、各专业施工单位;

　　6.现场工程师应作好施工现场工程量的统计、审核，并配合成本控制部进复核;

　　7.项目部各专业工程师在完成工程进度、质量、投资控制过程中，应每天有详细的工作日志，记录当天的施工情况(部位、人员、材料、设备进出场等等)、监理公司工作情况、周边环境(停水、停电及其他)、业务单位接洽等;特别是涉及设计，施工单位和需要返工，改正的事项，必须作出详细记录。

　　六、用章制度

　　1.项目部章是根据公司开发项目而设立，每新开发一个项目设现场项目部部章一个，名称为“浙江圣奥置业有限公司xxxx项目部”;

　　2.项目部用章应严格遵守公司用章管理制度，并由内勤或指定专业工程师专人负责保管;

　　3.项目部章用于项目部对外发文、工程签证等工程管理过程中发生的行为;

　　4.需要使用项目部印章的，需由专业工程师或相关负责人签字确认，并在“项目部用章登记表”上登记，经项目经理签字批准后予以盖章;

　　七、考勤制度

　　1.本考勤制度根据公司要求、工程总管理、工程项目施工特点而综合制定;

　　2.部门所有岗位人员按公司规定的方式参加考勤(现场管理人员在施工现场进行考勤)，考勤结束后进入各自岗位工作;如有特殊情况需暂时离开工作岗位，需经部门经理批准，并安排好工作后方可离开。

　　3.工程项目在施工作业时，现场管理人员必须驻守现场进行监督管理;在法定的节假日或夜晚进行关键工序的施工(钢筋的隐检、混凝土浇灌以及防水施工作业等)，现场管理人员应至少一人留守现场值班，并作好值班记录，同时作好考勤记录。

　　4.加班人员加班后如实填写加班单，并报部门及公司备案。加班人员享受调休待遇，调休在年度内有限，如需跨月调休，需上报公司总经理批准，如在年末未调休，加补以加班工资，随工资同时发放。

　　5.每月一号，部门人员将上月考勤记录汇总，递交给综合部文员。

　　八、工作日志、月报制度

　　1.项目部各专业工程师在完成工程进度、质量、投资控制过程中，应每天有详细的工作日志，记录当天的施工情况(部位、人员、材料、设备进出场等等)、监理公司工作情况、周边环境(停水、停电及其他)、业务单位接洽等;特别是涉及设计，施工单位和需要返工，改正的事项，必须作出详细记录。

　　2.部门经理，项目经理不定期巡视现场和检查专业工程师的工作日志，并在工作日志中签署巡视意见，解决现场工作难点。

　　3.每月25日前，各专业工程师提交工作月报，月报内容包括本月完成工作、下月计划、需公司配合解决的疑难问题等三部分。本月完成工作主要记录施工单位施工管理情况(部位、人员、机械、安全文明施工)、施工质量(原材料的质量检验，工序质量检验)，施工进度、设计施工变更、投资变化等情况，以及业务单位接洽、专业招投标准备等。

　　4.项目经理汇总专业工程师及监理公司月报，从质量、进度、投资、变更、计划等方面编制当月项目部工作月报，上报工程部经理。

　　5.工程部经理编制工程部工作月报，上报公司。

　　6.工程部经理、项目经理、总工程师应对月报汇总分析，对工程项目实施动态管理。若工程质量，进度与计划产生偏差，则需立即组织各专业工程师和监理公司，施工单位相关人员汇同查找偏差产生的原因和解决偏差的方法以及今后的措施，并报工程部经理审批。

　　九、设计变更制度

　　1.应尽量减少施工中的设计变更与签证，如若不可避免，按本制度执行。

　　2.各现场专业工程师要有强烈的责任心，严格履行自己的职责，把好工程质量关，并努力降低工程造价。在工程开工前，仔细研究图纸，并组织图纸会审，将施工图中出现的问题提前解决，对工程图纸不齐全的部分，需及时督促设计单位补充、修改图纸。

　　3.工程设计变更的具体经办人是项目部经理，具体负责与使用单位、设计单位、施工承包单位联系，并负责分发设计变更通知单。

　　4.所有设计变更必须有文字记载，禁止口头承诺。特殊情况下，可以先口头承诺，事后必须在7日内补办完设计变更通知单。

　　5.设计院以邮寄、传真等方式的设计变更资料，由项目部第一经手人负责签收并报送项目经理。

　　6.项目经理审核、签字确认后转发专业工程师组织实施。

　　7.各专业工程师在接到设计变更资料后应当天分发到施工承包单位、

　　监理单位并监督实施。

　　8.设计变更的内容完成后三天内由分管的专业工程师填写执行结果，并报送项目经理审核。

　　9.经审核的执行结果备案登记，作为今后结算的依据。

　　十、签证管理制度

　　1.签证涉及到投资、工期等工程内容。为了做到有效控制工程造价和工期，所有现场管理人员在开工前须熟悉合同书、招投标文件，需审核施工单位提交的施工组织设计，严格控制现场签证。

　　2.发生合同中约定可以变更的情况或非施工单位原因造成的工程内容及工程量的增减经批准后，且在确保工程技术标准和质量标准保持不变的前提下，方能实施签证。工程施工现场签证由施工单位、工程监理和项目部现场管理人员共同签证，严禁事后补签。

　　3.现场签证单由施工单位报送，经现场监理工程师审核签字盖章后，由现场专业工程师和项目经理复核后，共同签字并盖章，签证有效。

　　4.一次性签定金额在10万元以内，或工期延误在5天以内，由现场专业工程师审核后报项目经理审批。超出上述金额(或天数)，项目经理需上报公司工程部经理，经工程部经理批准后方可签证。如遇紧急情况，现场代表可先作处理，但必须按审批程序及时补办签证手续。

　　5.工程使用材料的质量、价格如有特殊情况需签证时，由工程监理、项目部有关人员共同签证，必要时可进行招标确定

　　6.已审核同意的签证，施工单位必须按期执行，否则，造成的损失由施工单位承担。由于施工单位对施工图阅读不仔细等原因造成的返工不予认可，因此延误工期由施工单位负责。

　　7.凡涉及到施工单位为评定优质工程等需要，而增加的施工管理、技术设施和部分材料、人工的费用，应由施工单位自行承担。

　　十一、工程款支付程序

　　1.施工单位根据签定的工程合同及补充协议、工程实际进度，提出付款请求，并提交监理公司审核，由总监或总监代表签署付款意见。

　　2.专业工程师根据施工单位的月进度报表、工程实际情况，结合监理公司签署的意见核对工程进度和工程量，项目经理复核签字后，交成本控制部核算。

　　3.成本控制部根据合同、补充协议及有关结算依据对施工单位上报工程量及预算进行审核，并签署实际应支付工程款意见，转交项目经理。

　　4.项目经理与财务部核算人员共同进行审定核对，并扣除已发生的甲供材料款和水电费等由甲方垫付的款项，并签署意见，报副总经理审批，最后报公司总经理审批同意后支付工程款。

　　5.批准的工程款支付遵照支票领用报销工作程序。

　　6.如施工单位对工程量和工程款提出意见，分别由项目部、成本控制部、财务部核算人员进行解释。

地产管理制度6

　　第一章资金审批制度

　　1、总则

　　(1)所有款项的支付，须经公司主管领导批准如果主管领导不在公司，应以电话或传真的方式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补签意见;

　　(2)财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由办公室主任负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管.办公室主任或出纳不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记;

　　(3)财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准;

　　(4)开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符.如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准;

　　(5)往来款项的冲转(指非正常经营业务)，须公司主管领导批准;

　　(6)非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准;

　　(7)用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为原始凭证如遇特殊情况须经公司主管领导批准

　　2、施工工程用款审批制度

　　施工工程用款由公司主管领导批准支付。

　　3、行政费用支出管理制度

　　(1)公司管理人员的费用报销，须经公司主管领导批准后财务方可报支;

　　(2)涉及应酬等非正常费用，须公司主管领导批准

　　4、公司差旅费开支制度

　　(1)公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴;

　　(2)公司职员出差根据需要，由部门经理决定选用交通工具;

　　(3)公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行：

　　① 房租标准:

　　A、部门经理以上职员，房租标准为120元/日;

　　B、一般职员，房租标准为100元/日。

　　② 伙食补贴，市内交通补贴标准

　　伙食补贴每人20元/日;市内交通费每人6元/日。

　　(4)实际报销金额超出公司的补贴标准，需由部门经理或带队经理说明原因，报经公司主管领导审批后支付。

　　5、车辆维修费及汽油费管理制度

　　(1)公司车辆维修保养由办公室统一管理，应指定维修点，维修费用一般采取银行转帐的方式结算;

　　(2)车辆的易损备品备件由办公室统一安排采购，以支票支付。需用时应办理领用手续，并由办公室建帐予以核销使用;

　　(3)公司汽油票由办公室统一保管并设帐登记使用。

　　6、办公费用，会议费用及其他费用管理制度

　　(1)公司办公用具由办公室统一采购、管理;

　　(2)办公室设立帐册登记公司办公用品的采购，使用情况;

　　(3)办公室财产台帐为财务部附设帐册;

　　(4)办公室应对各部门领用的办公用品情况进行造册，登记，定期通报;

　　(5)公司各部门因工作需要，需邀请有关单位人员召开会议的，应由部门经理提出建议，报总经理批准，其会务工作由办公室统一安排;

　　(6)有关工资、奖金、福利费等各项津贴的发放标准由公司人事劳资管理部门制定，经总经理批准后报财务部备案。

　　7、行政费用报销制度

　　(1)公司行政费用现金支出范围为:向职工支付工资，奖金，津贴，差旅费，向个人支付的其他款项及不够支票起点100元的零星开支;

　　(2)公司职员报销行政费用应填写报销单，由经办人员填写，公司主管领导签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进行审核，并按本章第1条的规定进行审批支付;

　　(3)应酬，礼品费用支出实行一票一单，事前申报制，批准后方可实施;

　　(4)凡未具备报销条件(如没有对方单位的收款凭证)，需领用支票或现金者必须填写借款单。借款单留财务存底，待借款还回时财务开冲帐收据给经办人;

　　(5)支票领用单，借款单必须由经办人填写，公司主管领导签字，财务审核后，由财务部直接支付;

　　(6)银行支票如发生丢失，有关责任人应及时向财务部和开户银行报告.如系空白支票所造成的损失，丢失人员负有赔偿责任;

　　(7)其他有关费用及成本支出的程序以公司规定为准。

　　第二章工程成本管理制度

　　1、公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标，保证，承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署。

　　2、公司工程部主要负责工程造价的预测及审核，工程招投标文件的编制，工程决算的审定。

　　3、工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作，对已经选择定型的设备，材料进行采购，确保设备材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记薄，记录材料价格变动的历史资料。

　　4、财务部主要负责工程成本的总体控制工作

　　(1)参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划;

　　(2)负责工程进度款的复核工作，参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。

　　5、工程中间结算程序

　　(1)施工单位于每月25日之前，将工程进度结算报送工程部审核，工程部结合工程施工图纸，施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见，并在5日内送财务部会签;

　　(2)财务部根据有关文件资料，施工单位领用的供应材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出付款意见，报送公司主管领导审批。

　　6、工程决算程序

　　(1)施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核，财务部会签;

　　(2)财务部根据各种经济签证，合同以及经审定的工程决算数和材料结算数，扣除已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工程尾数，提出付款方案，报公司主管领导批准;

　　(3)大工程办理决算时，应由公司主管工程领导牵头，由工程部、设计部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组，按照规定的职责范围联合进行专项工程决算;

　　(4)房屋工程全部竣工验收合格交付使用时，商品房由工程部、销售部办理竣工房交接验收入库手续，财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算。

　　第三章财产管理制度

　　1、公司财产的范围

　　(1)公司财产包括固定资产和低值易耗品;

　　(2)凡公司购入或自制的机器设备，动力设备，运输设备，工具仪器，管理用具，房屋建筑物等，同时具备单项价值在20xx元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产;

　　(3)凡单项价值在20xx元以下或价值在20xx元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品。

　　2、公司财务部负责公司所有财产的会计核算

　　(1)公司本部使用的所有固定资产及公司所有办公用品用具由办公室归口管理;

　　(2)公司各施工工地使用机器设备，动力设备，工具仪器等由工程部归口管理;

　　(3)办室和工程部应指定专人负责公司财产的业务核算，应设立台帐，登记公司财产的购入，使用及库存情况，负责组织公司财产的保管，维修并制定相应的措施、办法。

　　3、财产的购置与调拨

　　(1)办公室根据公司发展需要编制财产采购计划及进行市场询价工作，经财务部会签，报公司主管领导批准后方可采购;

　　(2)财产购回后，应填写财产收入验收单.财产收入验收单一式两联，财务部凭财产收入验收单，财物发票及采购计划办理报销手续.财产归口管理部门凭验收单登记台帐;

　　(3)各部门需领用固定资产时，应填写领用单，领用单需经部门经理同意，报办公室审批，公司主管领导批准;

　　(4)固定资产的领用单由使用部门开具，领用单一式三联.一联由领用部门存查，一联送财产归口管理部门作为财产发出凭据，一联由财产归口管理部门定期汇总后向财务部报帐;

　　(5)财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续，移交手续由财产归口管理部门办理，送财务部备案;

　　4、财产的清查、盘点

　　(1)公司财产归口管理部门应定期进行财产清查盘点工作，年终必须进行一次全面的盘点清查;

　　(2)各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加;

　　(3)财产盘点清查后发现盘盈，盘亏和毁损的，均应填报损益报告表，书面说明亏，损原因.对因个人失职造成财产损失的，必须追究主管人员和经办人员的责任;

　　(4)凡已达到自然报废条件的固定资产，财产归口管理部门应会同财务部组织评估，评估情况上报公司主管领导，由公司主管领导决定处理意见;

　　(5)凡尚未达到自然报废条件，但已不能正常使用的固定资产，使用部门应查明原因，如实上报;属个人责任事故的应由有关责任人员负责赔偿损失;属自然灾害或其他不可抗力原因造成损失的，应上报总经理，决定处理意见。

　　第四章收入、成本费用管理

　　1、公司建立并完善营业收入的管理规定，确保收入循环中的报价、签订合同、实际收款和开具发票等各环节的内部控制，以加强对业务活动的财务监督。

　　2、营业收入是指公司在营业期间收取的各种经营项目的主营收入和其他业务收入。公司在收讫价款或取得价款的凭证时，确认营业收入的实现。

　　3、公司对外投资性的收益包括短期投资收入和长期投资收益。短期投资收益在持有期满后确认，长期投资收益按被投资单位取得的合法审计报告中的财务年度权益确认。

　　4、成本费用的核算坚持权责发生制的原则，当期发生的成本费用，无论其款项是否支付，都应计入当期的成本费用;虽在本期支付的成本费用，但应有后期负担的均不能计入本期成本费用。但应归属本期的成本费用和损失不得挂账，调节利润。

　　5、严格控制成本费用的开支范围和标准，严格履行请购、审批、合同订立、付款等程序，合理控制成本和费用。费用报销的审批及流程按照费用报销暂行规定执行。

　　6、公司合理运用财务杠杆，降低财务费用等资本成本。

　　第五章财务信息管理

　　1、公司依据《企业财务报告条例》、《企业会计准则》、《企业会计制度》、《合并会计报表暂行规定》以及财政部颁布的其他有关制度，编制财务报表。

　　2、公司的财务报表属于公司的财务机密，未经董事会批准的财务报表一律不得外流。

　　3、已经审核过的报表如需外送，需经财务负责人并报总经理批准。月报在次月的十日内送各股东，季报在每一季度结束后的二十日内送各股东，年报在每一会计年度结束后的三十日内送各股东。

　　4、公司依照《会计电算化管理制度》实行财务电子信息系统，实现授权、岗位分离、记录控制等内控程序的电算化，保证内控制度的有效性，相关人员在使用财务电子信息系统过程中，严格遵循内部控制规范和技术规范，保证系统的正常运行。

　　5、公司财务部依照《会计档案管理办法》妥善保管各种财务会计文本(电子)资料。

　　6、财务部按照规定作好财务工作交接工作，财务人员工作调动或者因故离职必须将本人所经管的财务工作全部交给接替人员，没有办清交接手续不得调动或者离职。

　　第六章附则

　　1、本规定由股东会负责修改和补充。

　　2、本规定由股东会授权公司财务部负责解释。

　　3、股东会委托公司财务部依据本规定拟定若干具体实施细则和具体办法，由公司总经理审批通过后，颁发施行。

　　4、本规定自颁布之日起开始执行。

地产管理制度7

　　随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本。

　　（一）立项环节的成本控制

　　1、新项目立项时必须提交详细的《可行性研究报告》，《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容（《可行性研究报告》详细内容详见《可行性研究报告指引》）：

　　1.成本费用估算和控制目标及措施；

　　2.投资及效益测算、利润体现安排；

　　3.税务环境及其影响；

　　4.资金计划；

　　5.《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

　　6.投资风险评估及相应的对策；

　　7.项目综合评价意见；

　　（二）规划设计环节的成本控制

　　1、规划设计单位的选择应遵循以下原则：

　　1）能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成；

　　2）需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。

　　2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标，即目标成本：详见附录1－目标成本的编制与审核），应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

　　3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

　　4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本、用户使用成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失、浪费。

　　5、材料设备之品牌／标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相匹配，在满足功能的前提下，杜绝质量超标。

　　6、对工程之做法应当结合工程项目的实际情况，对规范、图集的做法进行适当调整，使之更加经济、合理。在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。

　　（三）招标环节的成本控制

　　1、除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定。

　　2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。

　　3、应对投标单位进行资格预审，审查单位包括工程、预算、财务、设计四大专业人员。

　　4、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

　　中国文秘资源网-您身边免费贴心的文秘专家-欢迎访问5、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

　　6、凡一次采购量高于人民币三万元（含三万元）的材料设备、工程造价高于十万元（含十万元）的工程施工必须采用招投标方式。

　　7、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

　　8、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

　　9、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。

　　10、开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判，每次谈判的回复文件必须密封送达（按投标程序处理）。

　　11、合同签订必须按规定程序进行，详见附录2：合同审批与签订规定。

　　12、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

　　13、对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能约定为“某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配件或元件，也只能约定为“某某品牌或同等品牌”。

　　14、出包工程应严禁擅自转包。

　　（四）施工过程的成本控制

　　现场签证（洽商及设计变更）

　　1.现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，可以办理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格变化等。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。

　　2.现场签证审批权限

　　一般签证2万元以下（含2万元）项目公司工程部、预算部2—5万元（含5万元）除以上人员签字外，报项目经理或主管副总批准重大签证5—20万元（含20万元）公司分管副总审批20万元以上公司总经理审批

　　2.1上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得分笔分项拆分变更签证金额，并报公司审计以备抽审。

　　2.2同一单体建筑物每个专业现场签证次数超过10次的，要由提案人写分析报告，报告应至少包含原因、责任人、后续是否还有签证以及减少费用的应对方案，并报公司批准。

　　2.3为提高效率，预算部经理、项目经理、公司领导可根据项目具体情况进行授权。

　　3.现场签证办理

　　3.1对现场发生需签证的工程内容，要求提案人详细列明事发原因、签证理由及合同依据。在所需签证工程内容发生前五天内（特殊情况可在事先征得项目经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天）一式五份（加盖单位印章）及时上报。

　　3.2对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的签证，提案人应及时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定。

　　3.3对重大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，项目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核，并将审核意见上报公司。

　　3.4每月10日前，对于截止上月末已完工程但尚未确定最终审定价的签证费用预算，甲、乙双方应进行综合性核对和价格商谈，并形成核对与商谈记录清单。

　　4.现场签证的审批

　　4.1项目工程部在接到经监理工程师签署处理意见的签证单后，一般工程签证必须有监理公司、项目部现场工程师、预算部经理、工程部经理签字审核、然后报项目经理签批后方可生效。对重大的签证须上报公司主管部门，并经得分管副总经理或公司总经理批准。具体按第2条审批权限执行。

　　4.2承包人意见必须由现场专业工程师和项目经理签署；监理公司意见必须由现场专业监理工程师和总监签署。

　　中国文秘资源网-您身边免费贴心的文秘专家-欢迎访问4.3原则上现场签证按量价分离要求进行，即工程量由工程部负责，价款由预算部负责。但如发现量价有重大偏离时，发现方须立即向上一级领导报告，上一级领导作出审查意见。

　　4.4项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签署意见的签证单后，一般在5天内（重大签证为10天内）予以批复，并反馈予承包人。

　　4.5现场签证没有实施或未全部实施，监理工程师、工程部现场代表应及时注销或按实重新核定该项签证单，并及时通知造价人员。

　　4.6办理现场签证要填写现场签证审批单，详见附录3：现场签证审批单。

　　5.附则监理工程师及项目职能部门相关人员应认真、仔细、准确、合理地对签证签署意见。尤其是要注意对于承包单位为减项的现场签证要及时办理。如项目部职能部门相关人员发生渎职行为将给予内部处分和相应的罚款，直至追究法律责任。

　　工程质量与监理

　　1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

　　2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。

　　3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。未经预算人员参与验收的隐蔽工程，在结算时不予计价。

　　工程进度款

　　1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。

　　2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：

　　1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表，见附件4：工程验工计价审批表；

　　2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；

　　3）预算部门整理复核工程价值量；

　　4）经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

　　3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。

　　4、工程进度款支付达到工程造价80%时，原则上应停止付款，预留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。

　　（五）工程材料及设备管理

　　1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

　　2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

　　3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

　　4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。

　　5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：

　　能够实行赊销或定金较低的供货商；

　　2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；

　　3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

　　4）售后服务和信誉良好的供货商。

　　5）工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

　　6）《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。

　　7）必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

　　8）对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

　　9）材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。

　　10）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

　　（六）竣工交付环节的成本控制

　　1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

　　2、设计、工程、审计、预算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

　　3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

　　4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。

　　5、采取一次性扣留保修金，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。

　　6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中明确由乙方承担。

　　（七）工程结算管理

　　一、工程结算

　　1.定义

　　1.1工程结算是指合同价格的结算。

　　1.2合同价格应为合同价款加上按合同规定进行的合同价款调整（增加或减少）。

　　1.3合同价款是承发包双方在合同中约定，发包人用以支付承包人按照合同约定承包人完成承包范围全部工程并承担质量保修责任的款项。

　　1.4合同价款调整是指在合同履行中发生、按照合同约定或承发包双方协商同意需要调整（增加或减少）合同价款的情况，经发包人确认后按计算合同价款的方法调整的合同价款。主要包括：

　　a）由于发包人原因导致的合同价款调整：如工程变更、发包人违约等等；

　　b）由于非发包人原因导致的合同价款调整：承包人违约、合同缺陷等增加的合同价款。

　　1.5工程变更是指工程范围变更、设计变更。工程范围的变更包括新增工程和删减工程（新增工程分为附加工程和额外工程。所谓附加工程是指那些该合同项目所必不可少的工程，如果缺少了这些工程，该合同项目便不能发挥合同预期的作用。或者说，附加工程就是合同工程项目所必需的工程。所谓额外工程是指工程项目合同文件中“工作范围”中未包括的工作。缺少这些工作，原订合同工程项目仍然可以运行，并发挥效益。）；设计变更是经发包人统一并发出指令更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸及材料等等。

　　中国文秘资源网-您身边免费贴心的文秘专家-欢迎访问1.6专业分包工程合同结算是指发包人直接分包的专业分包工程完工后，按专业分包工程合同条件进行的工程验收、结算。

　　1.7项目工程总结算是指项目工程竣工之后发包人与承包人进行的总承包合同工程竣工结算和尚未进行结算的专业分包工程合同的工程竣工结算。

　　2.工程结算的条件

　　2.1工程质量合格或达到合同要求并按照合同要求取得验收证书是工程结算的必要条件。结算以工程计量为基础，计量必须以质量达到要求为前提。所以不是对承包商已完的工程全部结算和支付，而只结算和支付质量达到要求的部分，对于工程质量达不到要求的部分一律不予结算和支付。

　　2.2一切结算均需要符合合同规定的要求。

　　2.3变更项目必须有发包人的变更通知。没有发包方的指示承包商不得作任何变更。如果承包商没有收到指示就进行变更的话，他无理由就此变更的费用要求补偿。

　　2.4及时、完备的结算资料。

　　3.结算资料完整的结算资料包括（但不限于）以下内容：

　　3.1合同约定对合同价格构成影响的文件及资料：

　　3.2承包人履约情况：

　　a）工程竣工验收资料；

　　b）发包人对承包人履约情况的说明，包括：

　　i.双方确认的已完和未完工程项目一览表；

　　ii.工期或质量未达到合同要求的项目应提供相应明确责任的说明；

　　iii.承包人违约给发包人造成的损失情况（已办理反索赔的项目除外）；

　　iv.合同约定的设备清单和工程实际使用的设备材料清单一览表。

　　3.3工程结算书：

　　（a）结算书编制说明，其内容应包括2.1-2.3条有关需要说明内容。

　　（b）合同价款范围内规定工程内容的结算（结算明细表、汇总表）。

　　（c）合同规定合同价款调整范围内（增加和/或减少）工程内容的结算。

　　4.工程结算的审查原则及要点工程结算应严格按照合同规定，明确承发包双方的权利义务，按照合同规定的结算方式进行结算，在承包人风险及责任范围内的工程费用支出不予调整工程价款。

　　4.1合同价款范围内的结算，应区分不同的发包方式和合同类型进行审查：

　　（a）对于总价合同，严格按照合同价款进行结算，严格审查合同内的工作内容是否在实际施工中按合同要求完成，包括产品设备的型号是否和合同相符；

　　（b）对于单价合同，应按照合同约定的工程量计算规则、依据施工图和现场实际情况进行工程量的计量，乘以合同单价计算合同价款，审查重点为工程量的计量；

　　（c）对于未进行招投标，合同约定按照施工图预算加调整计算合同价格的工程，应依据施工图和现场实际情况、按照合同规定采用定额的工程量计算规则计算工程量和计价。审查重点分为工程量的计量和价格的来源与计算是否合理。

　　中国文秘资源网-您身边免费贴心的文秘专家-欢迎访问d）对于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程实际消耗量和施工单位领用量之后，方进行计量和计价工作。对于超额使用的单位要追究违约责任。

　　4.2调整合同价款的结算：（由于发包人原因导致的合同价款调整。）

　　4.2.1工程变更部分工程范围变更内容，对于合同范围内已有工程项目的工程量改变时，按工程量清单或工程定额中的工程量计算规则和计价方式进行结算；对于属于合同工程内，但工程量清单或工程定额内没有的工程项目，双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算；对于不属于合同范围内的工程项目：

　　（1）要根据签发的变更通知单明确的双方的权利义务和结算方式，

　　（2）变更工程的价格可参考原合同中的工程量计算规则和计价方式进行结算，

　　（3）如果原合同或工程定额中无相关价格，由双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算。审查重点为变更手续是否及时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。

　　（a）对于设计变更内容，主要审查变更手续是否及时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。

　　（b）对于进度计划变更内容，应首先审查进度计划变更的手续是否及时、完备，进度计划变更的责任方是发包人还是承包人，对于由于承包人的原因导致的进度计划变更，由此产生的工程内容的增加或人工、机械降效等不予调整工程价款。其次审查进度计划变更的计算是否合理，应对照合同规定的工程进度计划和变更的工程进度计划，计算对工期的影响，从而计算由此产生的施工措施费用、工程内容增加费用和人工、机械降效费用等等。

　　（c）对于施工条件变化导致的合同价款的调整，应首先审查施工条件的变化，如不良地基、地下障碍物的处理等，是否是承包人应承担的风险范围，如属于发包人的责任，如地质勘察错误等，应予调整工程价款。其次，因为此部分内容是施工图纸上不能反映出来的，又属于隐蔽工程，应重点审查变更手续是否及时、完备，看是否符合工程实际情况。工程价款调整的审查参考上述原则。

　　4.2.2由于双方违约或合同缺陷导致的合同价款调整应首先正确理解合同条款，正确划分违约责任。其次审查违约索赔是否符合合同和法律时限和程序的规定。如果符合上述规定，则应审查索赔的计算方法和基础数据是否符合规定，有否重复计算，还应剔除承包商违约、失误或不作为导致的损失。对于承包商违约给发包人造成的损失，则应及时、合理的进行反索赔。对于双方就违约事项达不成一致意见或由于合同本身的缺陷而导致争议时，双方应首先协商解决，协商不成应按照合同规定提交仲裁或诉讼。

　　4.2.3合同价格的结算，应参照财务往来状况进行相应的调整。如参照：发包人为承包人代缴的，但未转账的各项税费；发包人直接支付给分包人，但未转账的款项；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用，转账的款项（用以计算该材料、设备的价格）；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用，未转账的款项（即甲供材料、设备）（用以计算按照合同规定承包人节约、超额使用材料时的奖励或惩罚）；以及其他对于工程结算需要的财务转账明细。

　　5.甲供设备和材料的结算

　　5.1核对实际的品牌、规格、型号及技术要求是否和合同要求一致；

　　5.2供货单位必须提供收料单原件，且收料单数量应与现场核对，以证其真实性；

　　5.3所有供货必须落实货物的使用单位，并有使用单位（施工单位）的签收记录；

　　5.4必须到现场核对已安装的货物是否符合安装规范，外观及内在品质是否在安装过程中受到破坏或变形以及损失或损蚀；

　　5.5供货单位必须提供产品证明书以证明其产地及质量，以及供货合同要求的其它资料。

　　（八）其他环节的成本控制

　　1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对配套设施，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报公司审查通过。

　　2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报公司批准后方可实施。

　　3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。

　　4、应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。

地产管理制度8

　　第一节总则

　　第1.0.1条为了贯彻国家安全生产的政策法规,保障建设工程的用水用电,防止事故的发生,本着安全、节约、公平的原则,规范管理,保证建设工程的顺利进行特制定本规定。

　　第1.0.2条本规定适用于zz集团所有在建工程。

　　第1.0.3条建设工程的用水、用电应遵守国家现行标准、规范、技术规程及施工合同的相关约定条款。

　　第二节用水管理

　　一、管理原则及权责

　　第2.1.1条用水管理实行建设单位、主体施工单位(桩基施工单位)、各专业分包单位三级管理。

　　第2.1.2条建设单位负责审批建设工程的用水单位的用水申请,总水表及总阀、管的日常运行、维修、检查,水表读数的抄录,全面监察建设工程各用水单位的安全、节约、规范状况,制定并实施用水管理处罚条例。

　　第2.1.3条主体单位(桩基单位)直接负责管理建设工程自身及各专业分包用水安全、节约、合法状况,整个项目工程给水系统的正常运行、维修,保障工地正常用水,根据制定的用水管理处罚条例处理违规用水单位报建设方批准。

　　二、用水申请及审批

　　第2.2.1条所有用水单位用水前必须向建设方提出申请,认真填写《申请临时用水审批表》。

　　第2.2.2条主体(桩基)施工单位申请用水时必须编制临时用水施工组织设计,内容包括水量计算、给水系统图、平面图、汲水、加压给水设备配置规格、型号。

　　第2.2.3条用水申请表中必须明确施工单位项目经理姓、水专业主管(作为抄录员)姓名及联系方式、身份证复印件,建设单位明确水专业主管。

　　三、用水计量及费用支付

　　第2.3.1建设单位总水表对主体单位(桩基单位)直接计量,双方每月5号抄录《区(段)号表施工用水记录表》,壹式贰份,壹份存入工程档案;主体单位(桩基单位)对各专业分包单位按照《申请临时用水审批表》进行给水配接计量,并每月5号参照《区(段)号表施工用水记录表》抄录,并报贰份给建设单位备案。

　　第2.3.2建设单位对主体单位(桩基单位)每月计量,根据进度的申请时间累计计量扣除各专业分包单位累计用水量,加10%损耗后的用水量在《进度申请审批表》上填写施工用水量,其费用按建设单位规定单价计算,近次进度款中扣除。

　　第2.3.3各专业分包单位按合同约定结算时扣除用水费用,计量按主体单位(桩基单位)每月上报《区(段)号表施工用水记录表》起始读数加10%损耗计算,按建设单位规定单价计算用水费用。

　　四、日常管理

　　第2.4.1建设单位水专业主管负责巡查总水表及管道、阀门的运行状况,发现跑、冒、漏、滴,总水表不正常运转,及时联系自来水公司修复,并且注意收集每月停水公告,知会主体施工单位(桩基单位),做好施工、生活安排。

　　第2.4.2主体施工单位(桩基单位)必须严格按建设单位审批的临时用水施工组织设计安装整个给水管网系统,日常做好总表后给水管网运行、维修、检查,并有书面记录,保证工地给水正常。

　　第2.4.3主体施工单位(桩基单位)有义务按照建设单位审批的《申请临时用水审批表》就近提供给水驳接点给各专业分包单位。参照《区(段)号表施工用水记录表》做好计量记录并且报送建设单位备案;对违反安全、节约用水管理处罚条例者有权依据条例处罚报建设单位核准后执行。

　　第2.4.4建设单位、主体(桩基)施工单位必须做好申请用水审批;临时施工用水组织设计,施工用水系统、平面变更审批,《区(段)号表施工用水记录表》的存档工作。

　　五、用水管理处罚条例

　　第2.5.1未经建设单位审批擅自驳接用水者以偷水论处$20xx/次。

　　第2.5.2主体(桩基)施工单位未向建设单位提交《临时施工用水组织设计》,未办理《用水申请审批表》不得用水。由此导致的工期延误,建设单位按合同约定双倍罚款。

　　第2.5.3日常运行中发生大面积跑、冒水现象半小时内未处理,同一处漏滴五天内无处理者给予浪费水资源处罚$500/处/次,当次进度中扣除。

　　第2.5.4对于经建设单位批准的分包用水申请,主体施工单位(桩基单位)不给予配合就近提供驳接点,致使分包施工工期延误,按有关合同条款两倍违约金签证转扣主体施工单位(桩基单位)。

　　第三节用电管理

　　一、管理原则及权责

　　第3.1.1建设工程的用电管理实行建设单位、主体施工(桩基施工)单位、专业分包三级管理。

　　第3.1.2建设单位负责审批建设工程中所有用电单位的申请;施工变配电所的日常运行、维护、计量管理;全面监察建设工程用电的安全、节约、规范状况;制订并实施用电管理处罚条例。

　　第3.1.3主体施工(桩基施工)单位直接负责整个工地的二、三级配电系统的施工、安全运行、维护、日常检查,保证施工用电安全、节约、规范,依据用电管理处罚条例处理违规用电行为。

　　二、用电申请及审批

　　第3.2.1所有用电单位用电前必须办理申请用电手续,填写《申请临时用电审批表》。

　　第3.2.1申请用电容量超过50kva或用电设备超过5台以上的用电单位必须现场勘查后,编写临时用电施工组织设计。

　　第3.2.3临时用电施工组织设计应明确:

　　一、工程情况、特点。

　　二、进行负荷计算、选择导线截面、配电开关、漏电开关容量、规格、型号。

　　三、确定电源进线、配电房、总配电箱、备用电源及配电位置、配电干线线走向。

　　四、绘制电气平面图、接线系统图。

　　五、制定安全技术措施及标准。

　　六、临时用电管理架构及组成人员资质、上岗证书、身份证复印件。

　　七、临时用电施工组织设计必须由电气工程技术人员编制,技术负责人审核,经建设单位或其委托的监理单位批准后实施。

　　第3.2.4《申请临时用电审批表》中用电方专业主管为日常管理及抄表责任人。

　　三、用电计量及费用支付

　　第3.3.1建设单位仅对主体施工(桩基施工)单位在施工变配电所中实行一级配电并计量。

　　第3.3.2每月5号,由建设单位、主体施工(桩基施工)单位电专业主管双方就施工变配电所配电计量表抄录并确认,壹式两份,建设单位资料室存档壹份。

　　第3.3.3主体施工(桩基施工)单位对各专业分包单位按照《申请临时用电审批表》进行配电计量,每月5号抄录,参照《——变电所——号表施工用电记录表》格式制表记录,报两份给建设单位备案。

　　第3.3.4建设单位对主体施工(桩基施工)单位每月计量,用电量根据进度款的申请时间,计量累加,扣减主体施工(桩基施工)单位抄报的各专业分包用电记录表合计总量后加10%损耗,按建设单位规定的单价计费,当次进度款中扣除。

　　第3.3.5各专业分包单位用电费用按合同约定结算时扣除,其计量按主体施工(桩基施工)单位上报的《——变电所——号表施工用电记录表》始终读数加10%损耗计算,按建设单位规定的单价计费。

　　四、日常管理

　　第3.4.1建设单位专业主管负责巡查变配电所的运行状况,发现有异常现象及故障时,及时联系供电局及变配电所承包商处理、修复,每月收集停电公告通知,知会主体施工(桩基施工)单位,作好工地施工、生活安排,每周组织全面检查整个工地的用电状况。

　　第3.4.2主体施工(桩基施工)单位必须严格按建设单位审批的临时用电施工组织设计安装整个配电系统,作好系统的运行、维护、检查并书面记录接受安监站、建设单位、监理单位的监察。

　　第3.4.3主体施工(桩基施工)单位有义务按照建设单位审批的各专业分包《申请临时用电审批表》及时就近提供配电接驳点,作好计量记录,每月5号报送建设单位备案;对违反安全、节约用电者,有权依据用电管理处罚条例报建设单位核准后采取处罚措施。

　　第3.4.4建设单位、主体施工(桩基施工)单位必须作好《申请临时用电审批表》、临时用电施工组织设计、施工用电系统图、平面图变更审批、《——变电所——号表施工用电记录表》、日常维修记录的存档工作。

　　五、用电管理处罚条例

　　第3.5.1主体施工(桩基施工)等单位未向建设单位办理《申请用电审批表》、临时用电施工组织设计者,不得用电,由此导致的工期延误,建设单位按合同约定双倍罚款。

　　第3.5.2未经建设单位审批擅自驳接用电者以偷电论处$20xx/次。

　　第3.5.3对于建设单位批准用电的专业分包单位,主体施工(桩基施工)单位壹天内不就近提供驳接点,致使分包单位造成直接损失及工期延误,建设单位按合同约定条款签证双倍违约金转扣主体施工(桩基施工)单位。

　　第3.5.4对于安监站、建设单位组织的安全用电检查,发现存在严重违反国家安全强制性规范者,建设单位有权勒令停工整顿,处罚$5000/次;停工整顿所导致的工期延误按合同违约条款三倍处罚,以上罚款在近次进度款中扣除。

　　第3.5.5出现重大安全用电事故单位,如导致直接人生死亡,变配电所严重损毁等,处以$50000/次罚款。

　　第3.5.6任何用电单位退场不办理用电终结计量确认,无条件接受建设单位用电计量计费结果。

　　第四节其它

　　第4.0.1附件四:《施工用电记录表》

　　附件五:《施工用水记录表》

　　附件六:《申请临时用电审批表》

地产管理制度9

　　一.考勤/值班制度

　　1、日常工作时间为:8:30-14:30;13:30-20:30，公司原则上不再另行安排固定休息日。

　　2、值班:

　　3、员工如因病假、补休、休假、公差等原因未能上班，应向所在部门经理书面报告，并交办公室核实后，方可执行，否则按相关制度进行处理。并及时在考勤表当天栏内注明事由，并根据公司具体情况做相应处理。

　　4、迟到、早退者，每次扣10元;迟到、早退15-60分钟，计扣半天工资;迟到、早退超过一小时，计扣一天工资。

　　5、员工请事假一天，不核发当日工资，连续事假三天算旷工处理，员工一个月累计旷工2次者予以开除处理。

　　二.劳动纪律

　　1、听从上级指挥、服从上级安排，员工除正式上诉外，不得越级报告，不得顶撞、侮辱、诽谤上司及同事，不得拉帮结派。

　　2、遵纪守法，不得携带凶器，不得参与赌博、打架、盗窃等违法犯罪活动。

　　3、保守公司机密(机密包括信息、业务情况、制度等)，爱护公物，不得有损害项目、开发商以及公司利益和形象的言行。

　　4、工作时间内在销售现场不得吸烟、吃零食。不得在销售及办公场合奔跑、喧哗、擅入其他部门，擅自翻拿他人物件。

　　5、工作时间内不得谈与公事无关的事情，不得在售楼部阅报，读与业务无关的书籍，写私人信件、听收音机、有睡态、醉态、擅离职守。

　　6、廉洁奉公，不得私下交易，私收顾客小费、好处费。

　　7、工作时间内销售人员不得与客户私下吃饭。

　　以上情况，如有违者将视情节轻重分别给予通报、警告、记过、除名、等处分。

　　三.例会制度

　　1、经理应实行例会制，并于每周一上交上周工作总结(上周目标、完成情况、业务员工作情况、不足及改进办法和项目营销建议)及本周工作计划(工作目标、具体实施计划)，同时结合主管销售总监的建议、指导，开展工作。

　　2、日例会:每天早上9:00-9:30为例会时间;

　　周例会:每周日召开全体销售人员工作会议，由主管经理主持召开;

　　月例会:每月30日为例会时间。(如果30日为休息日则提前)。

　　3、周会及重要日会必须设专人作会议纪要。

　　四、请假制度

　　1、员工请病假一天以内的须由部门经理批准并报办公室核准且不扣工资。一天以上(含二天)的请假，事先须经部门经理同意后报公司办公室批准后方可离岗，否则按日工资三倍予以处罚直至开除处理。

　　2、员工因病不能提前请假，应先请示部门经理征得同意方可休假，并出具市级以上医院的病假证明，上班第一天内到办公室补办请假手续，逾期作旷工处理。

　　3、无故旷工者，公司将予以除名处理。

　　五、离辞制度

　　员工自动离职，置业顾问应提前10天，销售主管应提前20天，销售经理应提前1个月向公司提出书面申请。自动离职或由公司辞退，::必须办好所有交接手续，包括售楼部的文件、文件夹、项目资料、客户登记本、工作服、工作牌等;所交资料、文件等必须完好无损，否则按实际情况在工资或提成中予以扣除。

　　六、售楼部管理细则

　　为达到并保持工作高效率和优质服务，除销售人员守则外，特针对售楼部的具体情况，另行特定销售人员行为准则如下:

　　(一)、作息时间

　　早上8:30-下午8:30

　　(二)、考勤

　　1、迟到早退或委托他人及代他人签到(扣10分)

　　2、午膳进餐时间定为30分钟

　　超过5分钟(扣5分)

　　超出15分钟(扣8分)

　　如无特殊情况或事前未经主管领导批准超出30分钟当旷工一天;

　　3、违反请假制度的(扣2分)

　　(三)、纪律

　　1.不服从上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)

　　2.对上司不尊重，故意与上司作对;(扣10分或开除)

　　3.有影响公司声誉之言行;(扣10分或开除并追究法律责任)

　　4.损坏公司财物;(扣10分或赔偿)

　　5.泄露、出卖公司机密;(开除)

　　6.伪造文件意图行骗;(开除)

　　7.与客人争吵及对客人不礼貌;(扣10分或开除)

　　8.向客人或发展商索取金钱或其他报酬;(开除)

　　9.不按工作程序做事;(扣5分)

　　10.搬弄事非捏造事实诽谤他人影响团结;(扣10分或开除)

　　11.逃避工作推卸责任;(扣10分)

　　12.工作马虎;(扣5分)

　　13.仪容不整;(扣2分)

　　14.在售楼部不穿工衣;(扣2分)

　　15.在售楼部前台化妆;(扣2分)

　　16.上班没有佩戴员工证(扣8分并扣50元)

　　17.在售楼部内吃零食;(扣2分)

　　18.在售楼部内吸烟;(扣2分)

　　19.有客人在场时在售楼部内阅读报章刊物;(扣8分)

　　20.有客人在场时闲谈;(扣2分)

　　21.当值时间打瞌睡;(扣8分)

　　22.保持售楼部整洁每天早上未对柜台上杂物进行清理;(扣3分)

　　23.当值时擅自职守干私人事情;(扣10分)

　　24.站或坐姿不规范;(扣1分)

　　25.殴打他人或互相打斗;(扣10分并开除)

　　26.挪用公司钱银;(退款及开除并追究法律责任)

　　27.隐瞒包庇同事错误;(扣10分)

　　28.当值时讲粗言秽语及行为不检;(扣5分)

　　29.不参加每天售楼部例会的;(扣5分)

　　30.未经许可打私人电话;(扣5分)

　　31.当值时出岗、闲游或干扰他人工作;(扣10分)

　　32.未到下班时间擅自更衣、签名;(扣5分)

　　33.未做当天工作记录;(扣8分)

　　34.不按规定填写'客户登记本'者;(扣10分或开除)

　　35.如无正当理由三天内没有联系到过公司的客户;(扣10分)

　　36.展销期间不到场者;(扣5分)

　　37.未经许可私自收取客户订金;(扣10分或开除)

　　38.未经许可擅自对客户做出超权限的承诺;(扣10分或开除)

　　39.违反公司其他规定的视乎情节做出处理。

　　40.私自对接开发

　　商;(扣10分或开除)

　　如员工一个月内违规次数超过两次或扣分超过10分，则由公司发出警告信，一个月内违规次数超过四次或扣分超过18分，则可考虑开除。任何人当年内接获两封警告信者，则降职处分或即时开除。

地产管理制度10

　　为规范公司管理日常工作，树立良好的公司形象，提高工作质量和办事效率，制定如下制度:

　　第一条着装仪表规范

　　1、公司员工日常着装应以端庄大方、整齐清洁为标准。不允许衣着暴露。保证工作服及身份标识的完整和清洁以备随时应对重大活动。

　　2、仪容要以干净、整洁、素雅为标准，不得浓妆。行为举止要文明、礼貌，不得打架，斗殴，酗酒，从事违法乱纪的活动。

　　3、说话要和气、谦逊，要使用“请、您好、谢谢、对不起、再见”等文明用语。为集体创造团结、友善的氛围。

　　第二条工作行为规范

　　1、公司员工应按时上下班，不得迟到、早退、旷工。临时有事外出必须向部门主管领导请假，经领导批准后方可离开。

　　2、上班时间要认真学习业务知识，干好本职工作，不许乱窜办公室，不许大声喧哗，不许在上班时间做与工作无关的事。严禁打牌、上网聊天、玩游戏。

　　3、办公室人员不准拉帮结伙，拨弄事非，传播小道消息，争做文明员工。办公室要经常监督检查日常管理制度的执行情况。各部门应积极协助工作，对违规者和不服从者，可以按章处以罚款。注意保持室内办公环境和办公台面的整洁有序。

　　4、生活区内严禁随地乱扔、乱倒垃圾，扔烟头、纸屑、吐痰等。

　　5、爱护办公设备、仪器。节约使用纸张，能用废纸打印的不得使用新纸，节约用电、用水，做到人走灯灭、人走水停。

　　第三条招待管理制度

　　1、招待用餐管理。各部门需办理招待用餐的，先填写《招待用餐申请表》提交办公室，由主管后勤领导审批后，持审批后的《招待用餐申请表》到出纳员取款，拿钱就餐，一餐一结。

　　2、除必须招待用餐的情况外，其他一律在公司食堂用餐。由承办部门报后勤主管领导批准后，由办公室通知食堂，用餐后，食堂做好登记。

　　3、招待用烟、用酒、用茶和礼品由办公室采购管理，根据需要从办公室领取，做好登记。

　　第四条办公用品管理制度

　　1、办公用品采购本着实用、节约的原则，实行需求审批，计划采购，每月由办公室统一购买，建帐，专人负责。

　　2、各部门根据实际需求填写《办公用品申请(领用)表》，每月25日交办公室，由办公室汇总后，报主管后勤领导批准，再购置发放，并建立台帐。

　　3、临时急需使用的办公用品由办公室报主管后勤领导批准后采购。大型办公用品采购必须报请董事长审批后方可购买。

　　4、采购人员应严格遵守职业道德，及时了解市场商品信息，选择对口适用，质量可靠，价格合理的办公用品。必须由两人以上参加购买。

　　5、办公用品入库前，管理人员应认真验收，登记入帐，妥善保管，做到帐物相符;对不符合要求的，由采购人员负责办理调换或退货手续。

　　6、公司已配发的电脑、打印机、复印机等设备及各种生活用具，由使用部门和个人认真保管、爱惜使用，不得私自转借和处理。对无故损坏者，由个人负责。出现故障需以报告形式交办公室，由办公室报请经理批准后联系维修。

　　7、公用复印机，由办公室指定专人负责，实行打印复印登记制度。办公室应每次对打印复印的部门、人员、主题、份数和日期做好登记。

　　第五条考勤管理制度

　　1、办公室负责对全体员工的考勤工作，并有专人做好考勤记录。

　　2、职工外出必须履行请销假制度，工作时间内无特殊事由不得请假。

　　3、不请假外出者按旷工处理，旷工期间无工资和奖金，月旷工天数累计超3天者，扣发当月工资和奖金，年累计旷工超15天者，扣除所有剩余工资和福利，清退出公司。

　　4、不迟到不早退，月迟到2次扣一天工资，月早退3次扣一天工资。

　　5、考勤由办公室每月1号负责整理报送，经领导审查后财务部门做为当月工资资金发放的依据。

　　第六条印章保管、使用制度

　　1、印章在项目经营中用途非常广泛，作用很大。它表明一个单位或一个部门的合法地位，具有一定的权威性。它是项目对外联络，对内行使职权的标志和凭证。

　　如果对印章的认识不够，造成管理不严、滥用或被非法使用，将会给项目造成严重的经济损失。

　　2、公章、领导人名章应有专人负责保管，专业印章由各部门指定专人负责保管，专人印章由各部门指定专人保管;财务专用章和经理私章必须分开由专人保管。

　　3、印章要放在保险、安全的地方，放置印章的柜子钥匙不得乱放。

　　4、印章保管人外出时，由领导批准后交给指定人代为保管。

　　5、凡盖公章、领导人名章，必须经董事长、经理批准或授权。

　　6、印章保管人用印须登记，并填写《印章使用登记表》。

　　7、严禁私自带印外出，如因投标、签订合同须带印时，须经公司经理批准，印章保管人或指定保管人带上，并按规定实施使用。

　　第七条收发文及保密制度

　　1、上级机关来文由公司办公室负责领取、签收、登记。公司其他人员如有顺便从建设单位、监理办等单位带回的文件应先交由办公室统一编号、登记。

　　2、文件登记完毕，交经理阅批后，办公室根据文件涉及承办业务内容及部门，复印下发给相关部门进行处理，原件由办公室负责存档。各部门必须及时阅读文件并提出相应的处理工作建议(呈领导传阅、转发、制定实施细则等)报相关领导审批。

　　3、文件按其所涉及内容的重要程度和阅读范围，分为秘密文件、内部文件和公开文件三种。其中秘密文件指内容涉及公司及各部门的不能向外公开的资料。

　　4、重要文件在酝酿、起草、修改、讨论过程中，要注意保密，不能外传。

　　5、打印、复制秘密文件必须经过请示、履行审批、登记手续，并由档案管理人员进行操作。档案管理人员要严格按照批准的份数打印、复制，操作过程中形成的废页、清样等必须及时销毁，不得擅自多印留存。

　　6、要加强电脑的保密工作，重要文件要在电脑上加密处理，一般人员未经准许不得在电脑上查阅文件。载有重要文件的磁盘由档案管理人员妥善保管

　　7、文件收发是文件保密工作的重要环节，档案管理人员要按规定对收发文件一一登记，确切掌握每一份文件的收发情况和文件去向，传阅文件一律采取直传方式，由专人送阅，阅文人在《文件发放登记表》上签名后方可阅览，阅文人之间不得横向传阅。阅完和办理之后要按文书立卷，要求交本公司档案管理人员归档。

　　8、档案管理人员在工作调动或辞职时，必须将经管的秘密文件清理登记，全部移交清楚。移交时，要造册、清点、核对，并办理签字手续。其他人员调动或辞职时，档案管理人员要主动将其手中的秘密文件或资料收回，以免丢失。

　　9、各类红头文件由办公室按照发文或收文日期及文件编号统一编号，归档。

　　第八条食堂管理制度

　　1、厨师必须认真履行职责，熟练掌握和不断提高烹饪技术，按时开饭，无特殊情况不得晚点。

　　2、食堂在核定的伙食标准内坚持每天制定食谱，按食谱购买食物，定期调剂花样，做到饭熟菜香。在标准之内调节好伙食，让大家吃饱吃好。

　　3、优质服务，保证因工作晚回人员吃上热饭、热菜。注意了解和掌握就餐人数，尽量避免剩饭剩菜，力争不浪费。

　　4、食堂内外应保持整洁、卫生，无灰尘、蛛网，下水道畅通，坚持每天打扫卫生。每周厨师应对厨房进行一次卫生大扫除，彻底清理厨房各个死角的污物、保证厨房卫生、干净。

　　第九条车辆使用管理制度

　　1、驾驶员要认真学习上级有关车辆管理、安全驾驶方面的规定，经常对车辆保养情况进行检查。

　　2、遵守交通规则，服从交管人员的管理，凡发生一般级事故主要责任在我方者，给予驾驶员经济处罚，严重事故给予辞退处理。

　　3、驾驶人员要保持车辆清洁，经常对车辆进行保养，使车辆处于良好的工作状态，提前做好出车准备。避免出车途中发生车况故障。

　　4、车辆必须定期进行保养，如需要维修、更换零部件由驾驶员提出申请，由办公室报经理批准后方可办理。

　　5、司机不得私自将车借给他人，否则严肃处理，后果自负。非司驾人员原则上不允许私自开车。

　　第十条更夫管理制度

　　1、更夫熟悉所管辖范围情况

　　2、上班应全面检查，出现问题及时与领导联系。

　　3、公司与临时雇佣更夫签定合同，明确责任，更夫不履行合同，应辞退。

　　4、更夫对安全、防火、防盗负有直接责任，发现有违规行为，除批评教育外，承担相应责任。

　　5、更夫要记好《更夫值宿记录》。

　　第十一条工作人员、保洁员日常保洁制度

　　为维护日常的办公秩序，进一步规范工作人员的行为，提高工作效率，特制定以下几项管理制度。

　　一、办公室人员和保洁员每天要搞好各股室内的卫生，保持室内地面的洁净，窗户透明干净，无死角，办公室要不定期对各股室进行卫生检查。

　　二、卫生间和公用设施保洁员每天必须把卫生间彻底打扫一遍，始终要保持地面、手盆、便池无污垢、玻璃镜面的洁净，室内无异味，公司地面每天要擦试，直到干净为止。

地产管理制度11

　　一、总则

　　依据《中华人民共和国会计法》、《财务通则》等会计法规，特制订本制度。

　　1、会计年度为：元月一日至本年十二月三十一日止。

　　2、公司采用房地产开发制度，会计核算采用权责发生制。

　　二、现金及银行存款的管理

　　1、财务收款必须开具收据或发票，原则上开具票据人员要与收款人分开，会计开票，出纳收款。现金要当面点清，出门概不负责。

　　2、现金、银行存款的收付要逐笔、递日登记，及时入帐。每天下班前半小时，内部清点现金，自行查账，做到日清月结。

　　3、开收据或发票时，要注明收款方式是现金还是转帐，若是转帐则要注明票据种类、号码。

　　4、银行财务印鉴章要分开保管，专人负责。

　　5、支票、汇票、电汇等转帐，要实行登记制度(购回支票后要用专用台帐记录票据号码)逐笔登记并注明资金用途流向、票据号码。不得开具远期支票、空头支票和空白支票。

　　6、伍仟元以上款项尽量使用银行转帐。

　　7、支付款项时，在审批手续完善后，由会计起票、领款人签字后，出纳才能付款。

　　8、公司职员日常业务借支，在贰万元以下(不含贰万元)须主管财务负责人审批、借支。如财务负责人不在，须经总经理或董事长审批方可借支。在贰万元以上(含贰万元)还须报总经理及董事长审批后财务部方可借支。

　　9、财务部现金库存，原则上不应超过贰万元，更不得用白条抵库。

　　10、月底对库存现金要进行盘存，并出现金盘存表与会计核对。月初银行存款要与银行对帐单核对，若有未达帐项需要编制银行存款余额调节表。

　　三、应收帐款及销售收入的管理

　　1、对每一个客户要建立一个档案页(台帐)，反映其主要的经济活动及有关概况，以便跟踪管理。

　　2、密切注视应收帐款的回收情况，财务人员有权、有责与客户联系，并催收应收帐款，清理有关帐户。

　　应收购房款在应收帐款到期日前三天与客户联系，并提醒客户应收购房款到期;若应收款未超过一个月，财务部应电话等方式与客户联系催收房款;若应收帐款已超过一个月、未超过三个月，财务部每月整理一个明细表交营销中心由签约代表负责联系催收，同时财务部寄发催款通知书;若应收购房款已超过三个月，在未交房的情况下由财务部清理清册给营销中心，可重新对外销售，并寄发通知书;若到已交房的情况下，由办公室(或物业部门)协助财务部上门催收房款;若应收购房款逾期六个月以上，应由财务部整理一个清册并注明有关情况，交办公室通过法律途径处理。

　　3、原则上购房款一律由财务部或财务部指定人员统一收取及时入帐，他人不得擅自收取房款，更不得坐支。

　　4、营销中心在签订合同时，由专人收取定金或房款，同时开具收据，注明付款方式;若是现金马上缴存银行，同时每天与财务部清缴，若是银行票据(如汇票、支票、银行本票)等，应及时通知财务部并及时到银行办理入帐手续后方可开具收据，并在收据上注明票据种类、号码。

　　5、营销中心每签定一份合同应及时复印一份给财务部，财务部及时审核，售房合同是否在公司授权范围内，若超过授权范围要及时向主管领导汇报、请示。

　　6、财务部要及时按合同清理帐户，主要客户每年要与对方核对一遍余额。

　　7、每月五日前报应收帐款明细表，并要有帐龄分析，附有处理意见交主管领导、总经理及有关部门。

　　四、固定资产及低值易耗品的管理

　　1、固定资产必须同时满足下列条件，即使用价值在20xx元以上使用年限在两年以上。

　　2、低值易耗品必须同时满足下列条件：即使用价值在200元以上20xx元以下，使用年限在半年以上、两年以下。

　　3、固定资产购置：因业务发展的需要购置固定资产，使用部门应提出购置申请，经业务主管的副总经理审批、总经理、董事长批准后交办公室统一购置，购置后由使用部门、使用人或责任保管者负责验收。

　　4、固定资产的使用与管理

　　财务部对所有的固定资产建立明细帐、台帐，要记录保管部门，使用责任人，设计寿命，每年要集中查核一次，平时有权抽查。

　　责任部门或使用人对本部门或自己使用的固定资产负责保管、维护，因使用不当、保管不善造成损失，视情况轻重由使用人或保管责任人赔偿一定的损失。

　　5、固定资产维修、固定资产在使用到一定年限后需要进行维修时，由责任部门或使用人提出申请，经总经理、董事长批准后方可公费维修，若是人为的损坏由责任人自费维修并写出事故报告单。

　　6、固定资产折旧，采用直线折旧法。

　　7、固定资产处置，所有的固定资产处置、报废均由责任部门或使用人书面提出，经总经理、董事长批准后方可处置报废，并及时与财务沟通。

　　8、固定资产出租、出借，原则上公司的固定资产不得出租，不外借，若有特殊情况的确需出租或长期外借，则要通过各股东同意。若为短时外借，经总经理批准方可外借，并办理外借手续。

　　9、低值易耗品及办公用具采购：由各使用部门提出，经总经理批准后，由办公室汇总统一采购。专业性较强的工具由专业部门采购，采购后交办公室统一验收，建立台帐。使用部门或使用人到办公室办理领用手续。

　　10、低值易耗品、办公用具原则上以旧换新，若因保管不善遗失，则由保管责任人负责赔偿。

　　11、办公室对低值易耗品、办公工具建立台帐，对每部门使用人建立领用台帐，每年核对一次。

　　12、低值易耗品、办公工具等，采取一次性摊销法。

　　五、业务款项支出规定

　　1、业务款项一般是指：工程业务款、广告业务款。

　　2、所有业务款项支付必须依照合同执行，没有合同或违反合同的财务部有权拒绝支付，并查明核实。

　　3、签订所有的业务合同应遵循公司关于合同签订的有关规定，并先由财务部审核有关财税方面的事宜，列出资金计划。

　　4、业务款项支出：

　　申请部门(合同签订部门)根据项目进展情况，在月初作出付款申请计划由财务部汇总，根据资金情况列出付款计划，报财务负责人、总经理、董事长审批后，财务部依据付款计划按一定的付款程序支付业务款项，各部门对付款计划要严格保密。

　　5、业务款项支出审批程序：

　　申请部门根据合同、协议和经审批后的财务部付款计划内容，事先填好付款申请单由各部门负责人、主管领导核准交财务部、财务总监审核是否符合付款条件，再交财务负责人审核，总经理审批，最后报董事长批准，财务部方可付款。

　　6、项目完工后需要结算的业务部门及有关部门，须会同财务部做出一份结算报告与客户结算，并签订结算协议。重要业务合同在结算前须明确结算基本方案报总经理、董事长、股东会批准，方可与对方洽谈结算事项。

　　7、工程项目质保金支付：质保金到期后应由工程项目经办人及有关人员对工程质量鉴定后，填写质保金支付审批表，按业务款项支付程序审批后方可支付。

　　六、佣金及业务用餐管理

　　1、业务佣金支出的经办人原则上是由公司副总级别以上人员或其授权人。

　　2、业务佣金的支付：在贰万元以下的，由财务负责人审批、总经理批准方可支付;在贰万元以上的，还需报董事长批准才可支付;伍万元以上的则须通过股东会审议才可支付。

　　3、业务佣金:每月底集中清理一次，由财务部汇总、造册交股东会审议，财务部负责取得合法凭证入帐后，原始凭证交股东会销毁，股东保留清册。

　　4、公司员工因业务需要招待用餐必须事先说明请客对象、原因、标准报主管副总经理批准，副总级别以上的则需与总经理或董事长请示。

　　七、公司日常费用开支，报销管理制度

　　1、借支

　　①公司员工因工作需要在财务借支的必须事先填写借支单，并注明借支原因和借支金额，报财务负责人审批签字(在特殊情况下，借支人和财务部出纳应主动电话请示主管财务负责人同意后才可办理借支手续，事后立即补办签字手续)，凡未经财务负责人或授权人签字同意而办理借支的行为，一律作挪用分款处理，并按公司有关规定对当事人进行处罚直至辞退或开除。

　　②借支现金在贰万元以下(不含贰万元)，经财务总监、财务主管负责人审批后，财务方可办理借款手续。

　　③借支现金在贰万元以上，经财务负责人审批后交总经理、董事长审批后财务方可办理借款手续。

　　所有借支原则上从借支之日起，在一周内到财务结帐。

　　2、报帐

　　①公司员工所有报帐应严格遵守审批程序，原始票据应有经手人、证明人或部门负责人签字，报帐人应将所有单据分类整齐地粘贴在原始凭证粘贴单上，且一并填写粘贴费用报销单交部门负责人审核后，财务部审核其票据的合法、合理性后交财务负责人审批，最后报总经理、董事长批准财务部方可报帐。

　　②公司报帐采取集中报帐制，每星期一、星期四由公司财务部集中报帐、清帐。

　　③业务用餐，佣金报帐按佣金业务用餐管理办法执行。

　　3、交通费用

　　①在市内办事原则上只能乘坐“公共汽车”，如有急事需乘坐“的士”应向办公室负责人事先报告并说明理由，如办公室车辆调度困难方可乘坐“的士”，报帐时需附单注明日期起止地点、事由、按实际发生额报销。

　　②私车公用的，采用每月包干的形式，具体由公司另行规定。

　　4、差旅费管理

　　①公司员工外出公差须报请总经理批准，财务部方可办理差旅费借支和报销。

　　②出差费用及标准在出差前由董事会研究，总经理审定执行。

　　③公司专职司机长途出差按35元/天补助，另按0.1元/公里给予行车补助。

　　④出公差回来后，一个星期内报销费用并及时清帐。

　　5、医疗费的报销

　　①因公致伤的员工其治疗期内发全额工资，医疗费用按实际报销。

　　②办理了医疗保险的员工，医疗费用由医保公司按规定给予补偿，因突发性疾病需住院治疗公司不再另行负担医疗费用。

　　③未办理医疗保险的，经本人书面报告部门经理审核，报总经理批准后凭县级以上医院出具的病历证明，公司可负担住院期药费(不含自费补品、药品)，治疗费及一次常规体检费80%费用(床位费每天限15元以下)，但最高费用负担限额不超过壹万元。

　　八、财务档案资料管理

　　1、财务档案资料包括：会计凭证、帐本及报表有关合同，银行税务资料、收据、发票等。

　　2、财务档案管理责任人为主办会计。

　　3、会计凭证要分月份装订成册，注明日期、凭证号、第几册、会计报表每年装订成册。

　　4、财务部收据及发票按年、月分类保存，保管期限为15年。收据、发票须统一管理，采取登记、领取制度、购回收据、发票后要逐本登记并注明号码去向，使用后逐本缴销。

　　5、财务档案的查阅须报请财务负责人，并建立查阅、借阅登记档案。

　　6、财务档案外借需经财务总监、主管财务领导、董事长批准并予以登记，财务部及时催还。

　　7、会计凭证、税务资料保管期为15年，会计凭证及有关资料烧毁由会计提出并编造清册，经财务负责人、总经理、董事长批准方可烧毁，在烧毁时至少有经办人，副总经理以上人员在场。

　　8、会计凭证资料烧毁清册为永久性档案，不得烧毁。

地产管理制度12

　　房地产案场销售纪律管理条律

　　1、置业顾问须按时上下班,不迟到、不早退、不得私自中途离岗或溜岗串岗。

　　2、作息时间:(参见售楼处排班表)

　　3、请事假需提前向专案经理提出书面申请,批准后方可;

　　4、请病假需需出具县级以上医院医生证明,否则视为旷工处理。

　　5、病假一天扣发半天基本工资、事假一天扣发一天基本工资,旷工一天扣发3天基本工资。

　　6、专案经理请假或补休须提前一天向上级公司领导通报。

　　7、接待台只能保留销售电话、销售名片、销售文件、销售宣传资料,资料应整齐放置在指定的地点,不得放置其他物品。

　　8、值班人员应负责当天的案场卫生打扫、维护。保持一个整洁的工作环境。

　　9、置业顾问待人热情有礼,言行大方得体,精神饱满,面带微笑;保持统一规范的办公次序。

　　10、公司上级领导或其他外来洽谈事务的同志来访时,必须礼貌的主动招呼,主动倒茶水。

　　11、置业顾问必须尊重公司其他部门同事,并保持良好关系。

地产管理制度13

　　(一)销售例会制度

　　*会议必须遵循"高效、高质量"的原则。

　　*开会时，参会人员必须纪律严明，参会时必须携带笔记本和笔。除特殊情况，所有参会人员必须准时参会，不得无故缺席、中途退席或迟到。

　　*一般性例会时间必须控制在1个小时以内。

　　*所有会议如无特殊情况必须要有会议纪要，会议纪要应在两个工作日内出稿，除存档外，必须向总经理报阅。

　　*每周工作例会

　　1、招集主持：销售经理

　　2、参会人员：项目部全体人员

　　3、开会时间：不定

　　4、上周考勤情况公布;

　　5、上周工作情况总结;

　　6、本周销售管理工作内容;

　　7、解答上周销售人员提出的疑问;

　　8、本周策划推广工作介绍;

　　9、组织销售人员与策划人员座谈;

　　10、组织进行阶段性培训。

　　*每周小组例会

　　1.招集主持：销售主管

　　2.参会人员：组内全体销售人员

　　3.开会时间：自行安排

　　4.汇总、分析销售工作中的遇到的问题

　　5.对疑难客户进行分析，找对策

　　6.对意向客户的落实情况

　　7.销售人员的签约、回款情况

　　8.由销售主管组织进行组内培训

　　*销售分析会(月例会)

　　1、招集主持：销售经理

　　2、参会人员：项目部全体员工

　　3、开会时间：每月统计截止日起三个工作日内

　　4、销售情况，延期签约的通报及分析，结果及意见汇总至本月销售统计分析报告中。

　　5、下月销售计划和销售重点。

　　6、公布下个月销售任务。

　　7、分析当前的市场、客户群及竞争对手，树立本项目的知名度、品牌。

　　8、与业务员进行思想沟通。

　　(二)严重违纪处理

　　*严禁利用价格、房号及其他不正当手段抢客户，有损公司声誉者予以辞退。

　　*严禁客服人员利用职务之便收受业务员或客户贿赂，私押、私放房号者予以辞退。

　　*严禁电脑录入人员将客户资料私自泄露给他人或其他项目，牟取经济利益予以辞退。

　　*严禁客服串通销售人员私分客户、漏分客户者予以辞退。

　　*严禁销售人员做私单，协助客户炒房，从中谋取经济利益者予以辞退。

　　*严禁泄露公司机密给客户或其他项目，使公司遭受损失者予以辞退。

　　*拒绝上级下达的工作任务，工作态度消极，散发消极怠工情绪者予以辞退。

　　*散布谣言及流言蛮语，搬弄是非，攻击诋毁他人，不利于公司员工团结者予以辞退。

　　*多次违反公司的规章制度，经批评教育仍无法改正者。累计旷工超过三天者予以辞退。

　　*盗窃公司及私人财务，或公司机密文件及客户资料者予以辞退。

　　*触犯国家法律，由公安机关追究刑事责任者予以辞退。

　　*打架斗殴，造成人员伤亡、财产损失，造成不良影响者予以辞退。

地产管理制度14

　　一、目的:

　　有效完成公司的销售计划,树立公司良好形象。

　　二、适用范围:

　　销售部日常管理工作。

　　三、责任:

　　a销售代表在规定时间内完成销售指标;

　　b规范销售人员行为准则。

　　四、内容:

　　1.销售经理制定销售计划,合理分配销售定额;

　　2.销售代表通过接听电话,面谈,确认需求,解决异议.缔结合同;

　　3.销售人员必须了解周边环境,了解发售楼盘的特点,了解竞争对手,统一销售口径。

　　4.对于新开楼盘应由公司组织设计人员和工程管理人员对销售代表进行讲解, 指导.培训.协商,以便统一销售口径,制定合理的销售策略。

　　5.认真.负责地填写各类表格.<商品房认购书><商品房买卖合同>

　　6.销售人员保证销售指标的完成,及房款的按时回收。

　　7.由销售主管部门及销售部经理对销售部新招收录用人员进行业务和岗位培训。

　　8.及时反映销售过程中出现的问题,并在销售经理的指导下及时解决;

　　9.老客户带来的新客户仍属于原销售人员,销售人员的亲朋好友,原则上,由本人接待,若有其它情况发生,其他人应发扬协作精神,同样做到细心热情。

　　10.销售人员按工作流程完成日常工作。

　　五、奖惩:

　　1.发生撞单现象要避开客户自行解决,如上报销售经理解决扣除每人底薪30%,仍未解决的上报公司领导扣除底薪50%;

　　2.对恶意抢单,相互拆台的销售人员,一经发现立即开除;

　　3.对销售人员实行售房激励金制度。

地产管理制度15

　　某房地产投资发展审核管理制度

　　1.目的:

　　规范总部项目投资管理工作,为总部战略发展提供土地储备支撑,实现投资决策的科学化和经营管理的规范化、制度化,使本公司在竞争激烈的市场经济条件下,稳健发展,赢取良好的社会效益和经济效益,

　　2.范围:

　　2.1适用范围:**地产总部及各项目公司。发布范围:总部发展中心。

　　3.名词解释:

　　投资发展工作是指进入房地产二级开发之前的所有工作,包括一级开发项目和二级开发项目。

　　3.1一级开发项目:是指取得土地后,须经过一级开发,再通过“招拍挂”取得一级开发收益或自挂自摘进行二级开发的项目。

　　3.2二级开发项目:是指取得土地后,不需要进行一级开发,直接进行二级开发的项目。4.职责:

　　4.1发展中心职责:

　　4.1.1项目拓展:总部发展中心可根据总部年度项目拓展战略,独立开展项目拓展工作。对收集的信息进行进行投资分析,并完成备案、立项等工作。

　　4.1.2投资管理:总部发展中心对各项目公司的项目拓展工作负有管理职责,各项目公司上报的项目进行立项备案,并在总经理办公会和投资决策会上参与投资项目审核工作,发表独立意见。

　　4.2各项目公司职责各项目公司按各自负责的区域独自开展项目拓展工作,并接受总部发展中心的业务指导。

　　5.作业内容:

　　5.1初选收集项目信息并审核掌握的有关资料,进行初步分析及调查研究后,认为可进一步跟踪的,进入可研阶段。

　　5.2:立项:

　　5.2.1各项目公司上报发展中心申请立项的资料包括:

　　1)、项目立项申请单

　　2)、项目建议书(可研报告)

　　3)、项目原始资料复印件

　　5.2.1立项项目必须有结案报告。在经过深入谈判后,各项目公司判断是否继续深入,若有必要,可以进入可研阶段;若没必要,须向发展中心上报立项项目结案报告及相关资料。

　　5.3可研

　　5.3.1.在经过深入谈判后,认为可以进行可研阶段的项目,由下属各项目公司编制详细可行性报告及实施方案,报送总经理办公会并抄报总部发展中心。由总部发展中心在可行性报告及实施方案的基础上提出审核意见。

　　5.3.2各项目公司并提前3周将可研报告及相关资料报送总部发展中心,总部发展中心对各单位报送的报告经调研后认为可行的,应尽快并报总经理办公会进入决策程序。

　　5.3.3各投资项目均应经过充分调查研究,并提供准确、详细资料及分析,以确保资料内容的可靠性、真实性和有效性。

　　5.3.4总部公司发展中心对项目的合法性和前期工作内容的完整性,基础数据的准确性,投资分析的可行性及项目规模、时机等因素均应进行全面审核,并独立完成审核报告。必要时,可指派专人对项目再次进行实地考察,或聘请专家论证小组对项目进行专业性的科学论证,以加强对项目的深入认识和了解,确保项目投资的可靠和可行。

　　5.4决策

　　5.4.1各立项项目在充分论证的基础上,经总部主管领导可研初审后,上报总经理办公会,由总经理办公会决定上报决策委员会进行项目决策。

　　5.4.2各立项项目进入项目决策程序后,应向决策委员会上报详细可研报告及项目操作方案,并抄送发展中心。发展中心依据独立完成的审核报告发表意见与建议,决策委员会决定项目投资与否。

　　5.4.3通过决策委员会的项目,按照决策建议与意见进行相关法律文件签署。

　　6.奖惩条例:见项目拓展奖励制度

　　7.注意事项:

　　8.附件项目审核流程图