2017房地产估价师案例与分析练习题及答案

2017-12-24 试题

  案例分析题

2017房地产估价师案例与分析练习题及答案

  甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6,建筑密度为50%,可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房,5~16层为建筑面积相同的'住宅;办公楼总建筑面积5000㎡,各层建筑面积相同。该地块土质较差,地下水位较浅,需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡,土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%,销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同,购买办公用地使用权进行自建,成交价格为500万元。在建办公楼时,乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元,另从私人手中借得部分资金,乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险,并与丁财产保险公司签订了保险合同。

  第 1 题 该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求,在基础工程施工中应(  )。

  A.采取人工加固措施

  B.降低地下水位

  C.用大型土石方修筑地基

  D.按条形基础砌筑

  【正确答案】: A,B

  第 2 题 该综合楼住宅部分每层的建筑面积为(  )㎡。

  A.2916.67

  B.3250.00

  C.3437.50

  D.3500.00

  【正确答案】: B

  【参考解析】: 1h㎡=15亩=10000㎡。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。

  第 3 题 乙公司筹集建房资金利用的信用形式为(  )。

  A.银行信用

  B.商业信用

  C.民间信用

  D.国家信用

  【正确答案】: A,C

  第 4 题 甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为(  )。

  A.典型合同

  B.双务合同

  C.主合同

  D.从合同

  【正确答案】: A,B,C

  第 5 题 甲公司实现综合楼开发正常利润时,该楼盘平均销售价格应为(  )元/㎡。

  A.3228.73

  B.3268.86

  C.3346.91

  D.3382.26

  【正确答案】: B

  【参考解析】: 根据:正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内,又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价,也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时,厂商获得了正常利润。

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