设计方案

2022-04-29 设计方案

　　为了确保事情或工作扎实开展，预先制定方案是必不可少的，方案是有很强可操作性的书面计划。那么方案应该怎么制定才合适呢？下面是小编为大家整理的设计方案5篇，仅供参考，大家一起来看看吧。

设计方案篇1

　　【活动目标】

　　1、初步理解画面的主要情节，尝试用完整的语言讲述画面内容。

　　2、了解救生圈的作用，认识常见的会游泳的动物。

　　3、乐意参加讲述活动，体验活动的快乐。

　　【活动准备】

　　PPT，小狗、公鸡、小鱼图片、背景图人手一份。

　　【活动过程】

　　一、图片（救生圈）导入，激发幼儿兴趣。

　　师：这是什么？救生圈有什么大本领？

　　小结：救生圈可以帮助不会游泳的人游泳。

　　二、感知理解画面的主要情节，尝试运用已有经验大胆讲述。

　　师：今天，我们一起来讲一个有关救生圈的故事。请你仔细观察，把你看到的、想到的都告诉我们，好吗？

　　图一提问：谁来了？小猫去干什么？

　　图二提问：发生了什么事情？小猫发现了什么？

　　小结：我们刚刚看了两幅图，我们知道了，小猫去河边钓鱼，它发现了一个救生圈。

　　图三提问：小猫看见了谁？它会怎么对青蛙说？青蛙又会怎么回答？想想青蛙会怎么游给小猫看？请你学一学。

　　小结：小猫问小青蛙：“这是你的救生圈吗？”小青蛙说：“谢谢，不是，我会游泳，不用救生圈。”说完，小青蛙“扑通”一声就跳进了河里。

　　图四提问：小猫又看见了谁？它会怎么说？乌龟又会怎么回答？

　　小结：小猫问小乌龟：“这是你的救生圈吗？”小乌龟说：“谢谢，不是，我会游泳，不用救生圈。”

　　图五提问：小猫又碰到了谁？他们会说些什么呢？

　　小结：小猫问小鸭：“这是你的救生圈吗？”小鸭说：“谢谢，不是，我会游泳，不用救生圈。”

　　图六提问：这到底是谁的呢？看看谁来了？它怎么了？他们会说些什么？

　　小结：小鸡着急得赶来了，小猫问：“小鸡，这是你的救生圈吗？”小鸡说：“是的，谢谢你，这是我丢的。”

　　图七提问：小鸡在干什么？小鸡怎么会游泳的？

　　小结：戴上救生圈，小鸡也会游泳啦！

　　总结：你们看着图片讲的故事真好听呀！我们把这些图片连起来，再来听听这个故事吧，故事的名字叫《谁的救生圈》

　　二、完整欣赏故事。

　　提问：

　　1、现在，你知道这个救生圈是谁的了吗？

　　2、听了这个故事，你知道谁是会游泳的？谁需要救生圈？

　　三、迁移新的知识经验。

　　1、师：除了小鸡，还有谁也需要救生圈呢？

　　2、游戏：谁的救生圈。

　　师：老师这里有三个小动物，它们是小狗、公鸡、小鱼（出示小动物的图片），我这里也有一个救生圈，会是谁的呢？请把你觉得会游泳的动物贴到河水里，不会游泳的，贴在草地上！自己动脑筋哦！去后面的桌子上试一试吧！

　　3、引导幼儿迁移故事中的语言来问一问，说一说。

设计方案篇2

　　内容与要求：

　　1、通过看看说说，了解过春节人们购年货的习俗。

　　2、尝试用8元钱进行购买年货，体验购年货的快乐，并进一步激发幼儿对过新年的期盼。

　　活动重点：

　　体验购年货的快乐。

　　活动难点：

　　用8元钱购买年货。

　　材料与环境的创设：

　　收集各种食品包装袋、五元、二元、一元面值若干、购物篮、布置好超市、新年音乐

　　设计思路：

　　新的一年即将来临，孩子们感受到了环境的变化，感受到了新年喜气洋洋的气氛。在庆元旦活动中，孩子们为自己过新年要长大一岁而兴奋，并感受了节日快乐的气氛。

　　记得有一天一大早，我到班级，说起现在已经是十二月份了，有孩子马上说：“老师，我还知道再过几天就要过年了。”他的话刚说完孩子们就接着他的话题谈论开了，有孩子说：“过年时我又可以穿新衣服了。” 有孩子说：“过年的时候，我上街时还看到很多很多的灯呢！” 有孩子说：“我还看见许多人在大街上跳过舞呢！”…… 其实孩子们所讲的过年是春节，春节是我们中华民族最隆重、最重视、最传统节日，举国上下，喜气洋洋，到处都在为迎接新年做准备。包括购买年货。

　　二期课改理念指引下的学习活动要关注活动过程，创造条件让幼儿通过直接体验来学习，本次活动我想幼儿通过尝试购年货，进一步激起幼儿对过新年的期盼，并借助本次活动让幼儿用八元前钱购买两件年货，从而也起到复习8的加法。购物完成后，幼儿能大胆表述自己购买年货的意图，使孩子获得互动交流的乐趣，提高幼儿语言表达能力。

　　活动流程：

　　引出话题――出示PPT――幼儿购年货――介绍自己所购的年货――活动延伸

　　活动过程：

　　一、引出话题

　　再过一个多月将要过我们中国人民最重视、最隆重、最热闹的传统节日，是什么节日？

　　二、出示PPT，引起幼儿讨论

　　1、春节到了看看我们的爸爸、妈妈们在忙什么呢？

　　2、小结：买新年里需要的东西叫做“买年货”，购买年货是我们中国人过春节的习俗。

　　2、你想不想也学学爸爸妈妈买年货？

　　3看谢老师给你们准备了多少钱？（出示钱币，幼儿计算），对了谢老师给每位小朋友准备了8元钱，我们用8元钱到超市去购买我们想要的年货好吗?把老师送给你们的钱用完好不好？不过在买年货时可要想一想，你为什么要买这些年货，你打算怎样享用这些年货？

　　三、幼儿购年货

　　幼儿手提购物篮进超市购年货，师适时指导

　　四、介绍自己所购的年货

　　1、自由交流自己所购的年货。

　　2、请个别幼儿交流买的年货

　　五、活动延伸：

　　下次我们跟爸爸妈妈一起到超市去再次尝试用9元或10元钱购买今天你想要买没买到的年货好吗？

设计方案篇3

　　一、系统概述

　　随着科技的发展，以往单一的教学方式逐步被改善。多媒体教室以多渠道的教学内容呈现方式，将理论教学和直观教学有机的结合在一起，调动学生的多种感官参与学习，提升了教学的质量、提高了教学效率、扩大了教学规模。

　　第一代完整的多媒体教室由图像显示系统、音响系统（功放、音箱、麦克风）、集中控制系统等几部分组成。形成一整套由视频、音频、动画、文字等多种媒体表现手段的教室，其最大特点是将多媒体计算机技术与常规电教手段相结合，既有计算机多媒体，又能充分利用幻灯机、投影片、VCD、DVD等到电教软件。由幕布构成的显示系统在教学应用中都存在一定的使用缺陷，。投影效果较差，如果观众的观看环境是教学等较光亮的场合，由于来回光路都会受到光干扰，图像就会变得模糊甚至颜色出现失真，若再把投影幕的反射偏差考虑在内的话，效果是很难让人满意的，由于使用幕布，只能显示，不能在幕布进行各种操作会使教师学生之间失去互动性，难以发挥教师在课堂上的主导作用和学生的主体作用。

　　第二代多媒体教室以多媒体计算机为核心，由实物展示台、投影机、交互式电子白板、DVD机、展台、音响设备等多种现代教学设备组成。第二代是由交互式电子白板取代幕布，交互式电子白板是一种教育辅助人机交互设备，它可以配合投影机、电脑等工具，实现无尘书写、随意书写、远程交流等功能。从硬件原理上来说，交互式电子白板融合了大屏幕投影技术、精确定位的测试技术等。相比第一代多媒体教室，第二代最好的优点在于实现人机交互，教师可以在白板上随意书写。由于还是采用投影技术，使设备的使用受光的影响，当光线较亮时，显示效果会失真且模糊。

　　第三代多媒体教室以多媒体计算机与背投为核心，由实物展示台、音响设备等多种现代教学设备组成。多媒体显示系统由高亮度、高解析度的高清数字光显构成；完成对各种图文资讯的大屏幕显示。具有高清晰、怀闪烁、零辐射，超宽视角、不受外界光线干扰的优点；并可简单接驳电子白板、手写屏、计算机、视频展台等设备，轻松构建多媒体一体化教学环境。由于教室一般比较大，所以需要大屏幕的显示，而72英寸大小的DLP背投能够更好的适用于不同大小的教室，它的超宽视角可以使坐在第一排最边上的同学也能够看清屏幕上的内容。使用光显背投克服了光源的因素，从而由背投构成的多媒体教学方案越来越受到教育用户的关注。

　　二、系统组成

　　1）视频、数字展示台。

　　它可以进行实物、照片、书本资料的投影，是一种非常实用的设备。它不单独使用，只能输出视频、数字信号，由多媒体投影机来投影。

　　2）多媒体投影机。

　　多媒体投影机是整个多媒体演示教室中最重要的也是最昂贵的设备，它连接着计算机系统、所有视频输出系统及数字展台，承担视频、数字信号输出成像的重任。

　　3）多媒体计算机。

　　多媒体计算机是演示系统的核心，大多数数学软件都要由它运行，而且在很程度上决定演示效果的好坏。

　　4）视频输入系统。

　　它包括录像机、DVD机等，其视频信号由多媒体投影机投影到屏幕上。

　　5）音响系统。

　　包括麦克风（有线或无线）、功放、音箱等，用以输出音频信号，其配置可根据教室空间大小和人数的多少来定。

　　6）中央控制系统。

　　由于多媒体演示教室中使用了多种数据、视频音频设备，要完全用好这些设备对上课的教师来说有一定的难度。中央控制系统用系统集成的方法，把整个多媒体演示教室的设备操作集成在一个平台上，所有的设备的操作均可在这个平台上完成，使用者无须对单个设备进行操作。

　　三、系统功能

　　1）本系统可通过大屏幕投影机清晰适时的向学生演示：

　　a计算机信号（校园网络）、CAI教学软件及制作好的课件；

　　b.实物展示台的实物、文字、图形、图片、幻灯片及照相底片；

　　c.DVD，影牒机上的教学节目以及有线电视等其它视频信号。

　　2）快捷智能中央控制系统全图像的监视，简单易用的单层控制界面可以让您灵活的控制以下设备：投影设备，音响设备，计算机，环境灯光，屏幕，窗帘等，具有预监、播放、控制等功能，帮助您节省更多的时间，人力和物力，有效的提高工作效率。

　　3）举办各种多媒体会议

　　4）在周末播放电影等文艺娱乐节目，并可以举办中小型的文艺演唱会，充分利用资源，丰富学校的课余文化生活。

　　5）教师用高保真无线话筒授课，减轻授课中的疲劳，特别是在上集体课时更为突出，可以在课堂的任何地方进行授课，使教师和学生溶为一体，对培养高素质的学生及教学质量的提高起到事半功倍的作用。

　　6）通过视频展示台的场景摄像功能监控会场。

设计方案篇4

　　前言：

　　相约20xx年，喜迎美好明天。为推进幼儿园文化建设，丰富师幼文化生活，充分展示我园取得喜人成绩和全体师幼的良好精神风貌，努力营造文明高雅、团结奋进的幼儿园文化氛围。幼儿园特在20xx年12月31日举办庆元旦·迎新年文艺汇演。具体方案如下：

　　一、活动主题：“放飞梦想·铸就辉煌”

　　二、参加对象：全体师幼和家长

　　三、汇演时间：20xx年12月31日

　　四、汇演地点：丽水学院音乐厅

　　五、组织机构

　　总策划：陈霞、蒋亚青、杨静

　　总负责：陈霞、蒋亚青、杨静、朱琳、朱青霞

　　艺术指导：朱琳

　　节目统筹：陈霞蒋亚青

　　舞台总监：杨静 (场地、背景、灯光音响等)

　　服装道具：各节目负责人

　　编辑撰稿：金幼办公室

　　会场协调：朱青霞、幼儿园家委会成员及各班班主任

　　场地维护：金幼后勤组成员

　　接待送礼：朱青霞俞雪芬尤海珍蒋华英

　　节目主持：钟欢欢卢冠宇(幼儿) 雷桐(幼儿)

　　安保工作：江小刘陈金西家委会成员(待定)

　　摄像：(待定)

　　照片拍摄：各班级家委会成员(指定一名人员拍照，以便收集)

　　六、活动筹备

　　第一阶段：

　　召开幼儿园骨干教师会议，商讨并制定文艺汇演方案;各班级各部门接到文艺汇演活动通知后要高度重视，认真制定参加汇演活动预案，广泛宣传，鼓励幼儿并发动家长朋友积极参与，统筹落实参赛节目，做好汇演准备活动。

　　第二阶段：

　　各相关部门做好相应的汇演筹备工作(场地、灯光影响设备的联系等)，策划负责人把好各类节目的质量关;各节目负责人组织参演人员加紧排练，并做好彩排的准备;活动总策划负责人随时关注个节目进展情况并做好督导工作。

　　第三阶段：

　　各项工作进入倒计时，演出节目单、庆祝横幅、舞台布置、节目组织、人员就位等等工作全部落实到位;组织召开全体工作人员大会，具体部署相关工作，认真学习幼儿园大型活动安全预案、活动须知以及活动要求。

　　七、演出要求：

　　1、各节目指导老师必须提前准备好该节目演出所需要的'服装、道具、音乐磁带(剪辑好)等物品，并保管好，以便活动结束后及时归还;

　　2、演出节目内容必须是健康向上，适合幼儿年龄段的各种形式，演出时间不宜超过六分钟;

　　3、严把各节目演出的质量关，维持好节目演出秩序，做好上台表演前的一切准备工作(注意幼儿情绪安抚及上台前的鼓励);

　　4、所有工作人员务必高度重视本次活动，齐心协力、全力以赴，以最大的热情和真心共同为本次活动画上圆满的句号。

　　八、活动流程：

　　1、上午所有人员到演出场地进行彩排，各岗位负责人提前到岗，做好各项衔接工作;

　　2、下午两点准时由主持人宣布演出开始，园长致新年贺词;

　　3、根据节目单安排进行汇演流程(后附节目单);

　　4、汇演结束后，全体工作人员谢幕(合唱《明天会更好》);

　　5、每位家长带领幼儿到门口接待处领取一份新年礼物;

　　6、活动结束，整理物品、清扫场地，全体工作人员合影留念(表演者着演出服)。

　　九、注意事项：

　　1、各相关部门做好相应的筹备工作，一切以大局为重，遵守时间观念，服从园领导以及各项目负责人的安排;

　　2、教育好幼儿在活动期间要遵守会场纪律，特别是演出过程中各班级要保持所在区域的卫生清洁，做好孩子的安全教育;

　　3、演出期间，要求非演员在场内不要随意走动，文明观看演出，不准大声喧哗或喝倒彩;不允许带零食和危险物品进入演出场地;

　　4、临时性事务临时安排的人员请积极配合，服从民警、保卫人员、安全工作人员的统一指挥，不得随意进后台，轮到演出的班级必须提前到后台准备;

　　5、保卫人员要始终保持各通道的畅通，认真配合警力协助，确保安全。演出结束后，要听从主持人的指挥，引导所有人员有序退场，并提示大家回家途中注意安全;

　　6、各班级利用幼儿园网站、QQ群、家委会等形式，做好活动的相关事项告知，以得到家长的配合与支持;

　　7、各节目负责人维持好演出秩序，看管好该区域幼儿的安全，保管好服装道具，做好统计工作。

　　十、其它未尽事宜或突发性任务，需全园工作人员齐心协力，以确保演出安全及节目质量。

设计方案篇5

　　一、房地产产品策划的内容和流程

　　人们经常说一个项目的成功70％取决于规划设计即产品策划，30％取决于后期的营销推广。可见产品策划在房地产策划中的重要性。

　　纵观时下的各种营销策划手段，无论是卖生活方式、卖地段、卖社区文化、卖投资收益，最根本的是都脱离不了产品的支撑，房地产产品是最基本的元素。房地产产品是一种商品，因为有人使用，才体现出了其价值。永远都不能脱离了房地产产品本质空谈策划。许多策划公司、策划人不懂产品，不懂建筑。对建筑、产品缺乏起码的了解，这样的策划是空洞的，是不完整的。

　　房地产产品策划注重的是产品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要产品调研做好、产品市场准确、产品设计到位、产品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调产品的品质方面，对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销。

　　近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻产品策划的理念，注重项目产品的细节和细部的完美和舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对产品策划有实践经验的策划专业人士，也不惜余力地倡导产品策划模式，用自己的实践证明产品策划的作用。

　　房地产产品策划，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们对产品的喜爱和喜悦而促进人们的心身健康。产品策划的另一个重点是产品定位和产品设计，产品定位先于产品设计。

　　房地产产品策划流程和内容如下：

　　1、产品调研

　　产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。

　　2、项目定位

　　在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。

　　3、产品规划设计

　　这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。

　　4、产品细节设计

　　采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。

　　二、房地产产品策划的原则

　　1、因地制宜的原则

　　每一个地区的发展状况不同，市场也不同，产品需求和产品特色也不尽相同。因此只能根据当地的实际情况，充分利用当地的各种优势资源、因地制宜的进行房地产产品策划，不能只进行简单的复制。因地制宜就是要因势利导，趋长避短，与时俱进。用发展的、变化的眼光进行研究，进行策划。

　　2、充分挖掘地段价值的原则

　　房地产策划的终极目标是取得良好的经济效益和社会效益。房地产的价值无论如何都不能忽视地段的作用。地段的价值是动态的、相对的。不同的地段有不同的地产基因，即使同样的地段，随着时间的变迁，其价值也在动态的变化当中。挖掘地段的价值不光要考虑到地段的现状价值，更要考虑到地段未来的价值，很好的协调发展与生存的关系。地段价值没有被充分挖掘，就不能使土地的利用价值最大化，也不能取得最好的经济效益。当然经济效益有当前的，也有远期的，不能只重视当前的而忽视远期的经济效益。地段价值的利用要结合企业的发展目标，找出一个利润与风险的平衡点。

　　3、先总后分的原则

　　坚持先总后分的原则就是产品策划的整体与局部的正确把握。这需要根据市场的深入研究，首先明确产品的市场总体形象，包括产品的档次形象和主题形象，是高档还是中档，或者是低档；是国际青年特区还是养老社区，是旅游休闲地产还是世界风情城等等。只有明确了这个大的方向，我们才可以以此原则进行细部的组合与配置，包括交通组织、环境规划、建筑布局、配套安排、建筑风格、户型设计等。切不能高档公寓甚至豪宅出现经济型户型和低会所配置，普通住宅甚至经济适用房出现SPA会所与国际双语幼儿园，或者是老年公寓，却要在配置上加入数字化与拳击房，在户型上设计成错层等错误。有的项目在将产品定位为高端市场后，其四居户型设计在做到了190平方米的同时，但室内功能安排上却没有独立的更衣室，其卫生间最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，这就明显的与这么大的户型面积不协调。再比如，有项目的建筑风格为欧陆风格，甚至是很明显的巴烙克风格，但在园林设计上，却做出了江南山水的园林手法。金融街有一个高档公寓项目，对外推广说是金融家俱乐部，其销售价格高达20000元/平方米，可户型却是90平方米是一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其舒适型户型让人怎么看也不象所推广的金融家豪宅，同时，总面积不足4万平方米的项目囊括了一二三居，多少存在阶层的混杂，导致真正的富人不愿买，穷人又买不起的结果。

　　除了以上所谈的情况外，产品策划的先总后分还体现在其他四个方面：一是先整体布局，是兵营式排列、围合式布局还是点状或组团，再建筑单体安排；二是先建筑类型、建筑风格定位，是商用、住宅还是写字楼，是新古典主义、现代简约、欧陆风情还是中式建筑，接着才是户型设计、外立面和天际线处理；三是先整体交通规划，明确人车交通组织，再考虑各楼或各单元空间的联系；四是先整体环境景观规划，包括景观风格与景观布局，再中心庭院、各组团景观和宅间景观的设计。

　　4、先外后内的原则

　　建筑的整体外观怎么样，在一定程度上左右着人们的购买欲望，甚至决定着一个项目的成功与失败。而这里所谈到的外，包括建筑的外立面风格、颜色、材质以及天际线处理。在一定意义上它代表着一个产品的品质，决定着一个产品的性质，具有很强的识别性。比如我们走在大街上，很难分清出这一片区域是住宅区还是商业区或者是工业区，但一般人都很容易从建筑的外部元素看出它是商业、办公、住宅或者是商住混合来，都很容易看出项目的品质感来。为什么一定要先强调外，这是因为，不管你的产品是高档中档还是低档，都存在外部的重要元素表现，并不是说高档就一定外部元素华丽，低档产品外部就一定不好看。这就象人一样，不管你身份高低，贫富如何，通过得体的衣服同样可以表现出你秀外的一面。强调先外后内还有一个原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的东西吸引了他，他才有可能继续了解内在的。这和其他的商品一样，样子讨人喜欢，人们才会有兴趣进一步咨询价格、特点等；样子他都不喜欢，也许连看都不看，问也不会问。强调先外后内更重要的是要注意把握好内在的处理，这就象男女恋爱一样，刚开始更多的来自于对方的外在形象与气质，能不能共步红地毯，关键看内在的修养。一个项目的外在元素做好了，消费者就可能会主动来问、来看，当然，买不买单还要看内在的，包括户型设计、园林景观、社区物管、会所配套等。强调先外后内，也符合人们购房消费的一般心理：需求---寻找----吸引----了解----认知----购买。

　　5、先弱后强的原则

　　从产品营销的角度而言，特别是当前房地产市场的残酷竞争格局，做一个项目，首先要考虑到客户的人气聚集，要先适当的从弱小客群的产品做起，再做强势客群的产品，以此形成一个增长的态势，营造不断升值的价值空间和市场印象。这种原则特别适合一些大型项目的开发，由于项目规模大，很多开发商仅仅从产品的差异性，地块环境的优越性等因素考虑，而忽视了规模过大所形成的风险，这种风险表现在销售周期长、市场变化莫测、开发资金要求高、产品更新快等因素上。京城西边有一个项目，总建筑面积45万平方米，分二期开发。一期28万平方米位于地块最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居两种大户型。其可以预见的结果会表现在四个方面，一是高总价很难带来很好的人气，不容易形成开盘的热销，特别是在当前地产市场环境下，一旦丧失了一开始就打开销售市场缺口的机会，其很快就会淹没在每两天一个新盘的房海中，无人知晓，无人关注。二是先期在最好的位置开发最高端的产品，在整个项目的价格涨幅上可能会失去上升的空间。三是先期开发销售高端产品必定会对销售速度产生影响，其资金回笼情况甚至会影响到项目的施工推进，对后期产品推出形成更大的销售压力，产生不利的市场印象。四是先做高端，实际上是让最富的人去遭受后期低端产品施工所产生的噪音、灰尘等影响。

　　7、先分后合的原则

　　房地产不同于其他产品，不仅其市场景气的变化快速且明显，更由于他具有自用、投资及保值等性质，因此产品本身也常随景气状况及购买力强弱而变化。另外，现在商品房大都是预售，也就是说先卖后建，在兴建的过程中，如果市场变化了，产品就面临调整的问题，如果不提前做好这些因素的考虑，就无法应对这一市场的变化。前几年，中关村由于交通和城市商业配套的落后，一大批公寓出现了滞销的现象，而中关村又聚集了大量的中小科技型企业，在这种情况下，部分公寓项目就改头换面，变成了商住公寓，由于早先设计是纯住宅，所以在改后就出现了诸多问题，包括户型隔断和卫生设施的安排。如何实现先分后合呢？大致的方法有二个。一是区别楼层市场的先分后合，也就是先就整栋楼各楼层市场，如顶部市场、中间层市场、底商、地下室，个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性，如顶楼可否与次一楼层合并做成楼中楼？一楼低商可否与二楼或地下室合并成楼中楼或商业空间？跃层户型在设计上可不可以考虑楼上楼下的双入户设计等。二是调整平面单元面积大小的先分后合。也就是说先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大面积的单元，以使消费者调整平面的的弹性空间最大化。

　　8、先专后普的原则

　　一些开发商在拿到地以后，不知道去为什么样的客群做产品，总是错误的认为，把所有市场上好的东西全部搬进来，面向所有买房的人就能赢得市场。实则不然，这种眉毛胡子一把抓的结果往往造成项目品质不高，富人不愿来，穷人不敢进。南三环边有一家鲁菜馆，一直供应地道的鲁菜，生意很不错，后来老板一看川菜很受欢迎，为招揽更多的客人，就引进了川菜，结果真正偏好鲁菜或川菜的客人，都觉得他不够专业与地道，生意反而大不如前。风林绿洲的成功很说明这个问题，其产品的专门化程度很高，由于周边分布着中科院十几个研究所，市场推广一直都在说周边住的全是爱因斯坦。结果，买房的几乎全部是科研和教育战线的人。一般而言，产品的专门化程度越高，越容易给人纯粹与信赖的感觉，间接的发挥了特殊化的效果，同质客群也愿意扎堆。而这种专门化的产品是分散化项目无法比的。专门化的产品，通常附加值较大，也容易创造较高的价值，比如，当前流行的小户型，他就提供了与之相对应的酒店式管理，但因为是单一的客群，吸引了众多白领，其销售价格不降反升。当然，任何一种专门化产品都有一定的风险，这是因为你的客群较为单一所决定的。这就需要把握好以下几个问题。一是产品的专门化的程度必须考虑到项目所在地的市场情况、供需情况和各种目标客群的相对规模和购买力；二是先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受度，以创造产品的附加值及利润空间，除非市场机会有限，或项目地块条件受限制，一般应首先考虑专门化产品，至少是主流产品。这是因为当前地产市场的细分已经越来越明显。

　　9、容积率并不是越高越好

　　在城市土地成本越来越高的情况下，适当提高建筑容积率可以摊薄楼面地价，降低开发成本，但现在有一种倾向，很多开发商为追求开发利润，盲目追求容积率，结果，在市场竞争越来越激烈的情况下，过高的容积率造成了板楼成塔楼，大进深窄面宽，户型内部设计不合理，走道过多等现象，从而降低了居住品质，影响了销售价格，增大了销售风险，带来大量产品积压和资金困难。