XXXXX茶园有限公司整体资产
资产评估报告
XXXXX评报字XXX第XXX号
北京XXXXX茶叶资产评估有限责任公司
20××年1月31日
目 录
注册资产评估师声明
资产评估报告摘要
资产评估报告
一、委托方、被评估企业及其他评估报告使用者
二、评估目的
三、评估对象和评估范围
四、价值类型及其定义
五、评估基准日
六、评估依据
七、评估方法
八、评估过程
九、评估假设
十、评估结论
十一、特别事项说明
十二、评估报告使用限制说明
十三、评估报告提出日期
附 件
注册资产评估师声明
(一)我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任;
(二)评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、被评估企业填报并经其签章确认;提供必要资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性以及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任;
(三)我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见;
(四)我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求;
(五)我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响;
(六)评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限;
(七)我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证;
(八)评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在的评估机构无关。
XXXXX有限公司整体资产
资产评估报告摘要
XXXXX评报字[2111]第232号
北京XXXXX资产评估有限责任公司接受XXXXX有限公司(以下简称“XXXX”)的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、客观的原则并按照必要的评估程序，对XXXXX有限公司涉及的整体资产于评估基准日(2111年5月31日，以下同)持续经营前提下的市场价值进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序，对委估范围内的资产和负债实施了实地勘查、市场调查与询证，结合评估目的和评估对象特点，对XXXX截止2111年5月31日所体现的整体资产价值作出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果简要介绍如下：
评估目的：量化XXXXX有限公司于评估基准日2111年5月31日的整体资产价值，为XXXXX有限公司合资合作的经济行为提供价值参考。
评估对象和评估范围：评估对象为XXXXX有限公司于评估基准日2111年5月31日的全部股东权益价值。评估范围为XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部资产和负债。
评估方法：成本法。
价值类型：市场价值。
在评估基准日2111年5月31日持续经营前提下，XXXXX有限公司评估前账面资产总额为 151,315.34 万元，负债总额为 99,121.76 万元，净资产为 52,256.55 万元;评估后资产总额为 11,111,111.39 万元，负债总额为 99,121.76 万元，净资产价值为 11,112,199.63 万元，评估增值 1929,543.15 万元，增值率为 1,129.95 %。
详细内容见下表：
表一 XXXXX有限公司评估结果汇总表 单位：万元
评估结论详细情况详见资产清查评估明细表。
特别事项说明：
1、本评估结论未考虑股权比例的大小和股权结构等因素可能产生的溢价或折价对评估结果的影响。
2、评估中，因部分构筑物属于地下隐蔽工程，评估人员无法一一确认核实，构筑物数量和相关数据以委托方提供的相关数量及部分现场测量清点确定后的数量为准。
3、纳入本次评估范围的房屋建筑物，部分已办理产权证，部分尚未办理产权证。
4、本次评估把已办林权证和未办证的茶园和用材林都纳入评估范围，未考虑到实际的和可能的欠付债务对评估价值的影响。
5、本次评估的茶园和用材林有部分尚未办理林权证面积的确定以委托方提供的流转协议为准，实际面积以日后有权部门颁发的林权证为准。
6、遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。评估过程中，评估人员已对委托方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。评估结果是以委估资产在合法存在的前提下对其价值的评估，对委托方提供的资料失实而导致评估结论的误差，评估机构及注册资产评估师不承担相关责任。
重要假设：省政府及市政府已颁布的有关对茶行业的规划和各项措施能够顺利实施，企业的重大战略规划包括茶园的收购整合、加工生产线的建设、融资合作等能够按预定计划实现。
本评估结论系对评估基准日评估对象市场价值的反映。评估结论根据本报告书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方和被评估单位提供的所有原始文件都是真实、合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其它不可抗力对资产价格的影响。
本评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用。未征得本评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
本评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算, 即有效期自2111年5月31日起至2112年5月31日止。
在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告正文所披露的特别事项，并在利用本报告自行决策时给予充分考虑。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
XXXXX有限公司整体资产
资产评估报告
XXXXX评报字XXX第XXX号
XXXXX有限公司：
北京XXXXX资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，采用成本法对XXXXX有限公司(以下简称“XXXX”)的整体资产价值进行了评估。评估人员按照必要的评估程序对评估范围内的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债于评估基准日2111年5月31日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估企业及其他评估报告使用者
本次评估项目的委托方及产权持有方均为XXXXX有限公司。
委托方、产权持有方企业简介
企业名称：XXXXX有限公司
住 所：XXXXXX
注 册 号：XXXXXX
法定代表人：XXXX
注册资金：XXXXX
实收资本：XXXXX
公司类型：其他有限责任公司
成立日期：1995年16月15日
营业期限：1995年16年15日至2115年12月31日
经营范围：茶叶，板栗，银杏生产、加工、销售及自营进出口;茶具、茶食品、茶保健品、纯净水销售;茶。
XXXXX有限公司成立于1959年，是河南省农业产业化重点龙头企业，省林业产业化重点龙头企业，省重点扶贫企业，省涉农上市后备企业。公司现拥有总资产115亿余元，2111年实现销售收入12亿元。公司统领茶叶种植、茶叶加工、茶叶销售、茶叶商贸、茶文化旅游、茶油生产六大产业，下辖十二个子公司和八个茶叶专业生产场，拥有生态茶园、山林125万余亩。现拥有“XX”、“XXXX”、“XX”三大知名品牌，其中“XXX”牌商标为中国驰名商标，“XXXX”牌商标为河南省著名商标。公司拥有上市销售的六大系列311多款茶叶及茶相关产品。销售网络遍及全国各地，在全国各大中城市建有直营专卖店近111多家，已发展代理商、经销商611多家，在各大卖场设有专柜151多个。公司现有在职员工611余人，其中茶叶专业技术人员211多人，大专以上学历人员占59.5%。
公司秉承“视质量为生命，靠诚信求发展”的经营理念，严谨、扎实、稳健走好质量管理的每一步。1991年“XXXX”牌XXXX荣获国家质量金奖;1999年“XXXX”牌XXXX茶在昆明世界园艺博览会上荣获金奖; 2112年，公司通过ISO9111国际质量管理标准体系认证;2115年通过QS食品质量安全认证;2116年通过HACCP食品质量安全管理体系认证，11月，公司通过了“企业标准化良好行为”试点企业验收，达到国家AAA级水平;公司生产的茶叶通过有机产品认证;2115年11月“XXXX”牌茶叶被中国茶叶流通协会授予2115年中国三绿工程“放心茶中茶协推荐品牌”;2116年12月国家标准化管理委员会对公司XXXX生产标准化示范区验收合格;公司从2116年开始每年被中国茶叶流通协会评为“全国茶行业百强企业”;2117年3月公司被确认为全省农产品加工业示范企业;2117年4月，经国家标准化管理委员会确认为标准化工作良好，达到AAA级;2117年4月“XXXX”牌XXXX茶荣获全国名优绿茶评比金奖。2117年11月XXXX牌XXXX被世界绿茶协会授予最高金奖;2115年3月，“XXXX”牌茶叶商标被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”;2115年12月XXXX牌商标被河南省工商行政管理局被认定为茶叶加工类“河南省著名商标”;2119年4月经中国茶叶流通协会评比，XXXX牌特级XXXX荣获2119年“恒天杯”全国名优绿茶评比金奖;2119年5月中国茶叶流通协会对公司信用等级评价为AAA。2119年，公司参与制定的XXXX茶国家标准正式实施，公司被国家农业部认定为XXXX名优茶机械化加工创业基地;2111年2月“XXXX”、“XXXX”牌XXXX(绿茶)的加工，荣获食品安全管理体系认证(方圆认证);2111年3月公司生产的“XXXXXXXX”茶叶被全国政协十一届四次会议选为会议用茶;2111年12月被河南省质量技术监督局授予2119年度河南省质量信用AA级工业企业称号;2111年，“XXXX”牌XXXX茶被上海世博园企业联合馆VIP室指定为贵宾接待礼品用茶，“XXXX•XXXX”在XXXX茶评比中荣获特级金奖;2111年4月公司被评为“新中国61周年茶事功勋企业”;2111年9月XXXX牌XXXX茶授予“河南省名牌产品”称号;2111年，公司 “XXXX”牌商标被河南省认定为“河南老字号”。
公司自2117年被河南省人民政府确定为河南省农业产业化重点龙头企业以来，确立了以市场为导向，以效益为中心，以品种为依托，以科技为动力，以优质农业开发为重点，以农民增效为目标的农业种植结构调整思路，加快农业业产业化进程，走“公司+基地+农户”的产业化经营模式，发挥农业产业化龙头企业的作用，实施“三个带动”(销售带动、项目带动、品牌带动)发展战略。不断创新体制，深化企业改革，加强内部管理，盘活资金存量，努力开拓市场，促进产品销售。
XXXXX有限公司的股权结构如下：
表二 XXXXX有限公司股东持股状况表
股东名称
实收资本(万元)
持股比例(%)
XXXX弘昌房地产开发有限公司
15176.12
52.15%
阚贵前
1531.66
6.91%
阚贵元
1234.63
5.57%
余美秀
412.59
1.56%
XXXX市发展投资有限公司
511
3.61%
合计
22154
111.11%
2、XXXXX有限公司近年资产及经营状况
表三 XXXXX有限公司近年资产及经营状况表 单位：元
项目
2115年12月31日
2119年12月31日
2111年12月31日
2111年5月31日
总资产
215,137,111.11
371,952,969.37
616,223,415.91
1,513,153,433.77
负债合计
56,951,517.16
224,996,617.47
312,117,933.54
991,217,651.59
所有者权益合计
131,156,554.14
145,956,351.91
314,115,475.16
522,565,752.15
项目
2115年度
2119年度
2111年度
2111年1-5月
营业收入
51,115,214.23
124,413,412.75
211,416,231.37
336,453,362.66
利润总额
11,253,217.39
16,331,919.15
27,512,959.95
316,173,597.55
净利润
9,951,155.29
15,599,767.56
27,471,123.16
315,961,277.12
注：以上财务数据除基准日时点外均经审计。
3、XXXXX有限公司执行的会计制度
XXXXX有限公司执行财政部2116年2月15日颁布的《企业会计准则》及其应用指南，会计期间分为年度和中期，会计年度自公历1月1日起至12月31日，中期包括月度、季度和半年度。公司以权责发生制为记账原则，以人民币为记账本位币;在对会计要素进行计量时，一般采用历史成本，在保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量的情况下，采用重置成本、可变现净值、现值或公允价值计量;公司对发生的外币业务，以交易发生日的即期汇率折合为人民币记账。资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的折合人民币差额，除筹建期间及固定资产购建期间可予资本化部分外，其余计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额;存货在取得时，以实际成本计价，领用或发出存货时按加权平均法计价，低值易耗品、包装物采用分期摊销法核算。资产负债表日，公司存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益;公司将单位价值在2111元以上，使用期限超过1年的资产确定为固定资产，固定资产折旧采用直线法平均计算，残值率为5%;在建工程采用实际成本计价，按工程项目分类核算，在工程完工验收合格交付使用的当月结转固定资产。对工期较长、金额较大、且分期分批完工的项目，在所建固定资产达到预定可使用状态时，暂估记入固定资产，待该项工程竣工决算后，再按竣工决算价调整暂估固定资产价值，同时调整原已计提的折旧额。与工程有关的借款发生的借款利息，按照借款费用资本化的原则进行处理;无形资产以发生的实际数额入账，使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销，使用寿命不确定的无形资产不予摊销。公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核;长期待摊费用按实际成本计价，有明确受益期限的，按受益期限平均摊销，无受益期的，分5年平均摊销。
(三)其他评估报告使用者
除委托方、被评估企业以外的其他评估报告使用者为本次评估项目涉及的相关当事方以及国家法律、法规规定许可的其他评估报告使用者。
二、评估目的
根据我公司与委托方签订的《资产评估业务委托约定书》的有关内容，本次评估目的是量化XXXXX有限公司于评估基准日2111年5月31日的全部股东权益价值，为XXXXX有限公司合资合作的经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
本次评估对象为XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部股东权益。
(二)评估范围
根据《资产评估业务约定书》和XXXXX有限公司填报的资产、负债清查评估明细表。本次评估的范围为XXXXX有限公司于2111年5月31日的全部资产和负债。
纳入本次评估范围的资产和负债与《资产评估业务约定书》中所载明的资产和负债范围一致。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。
市场价值是指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素综合确定。
五、评估基准日
本项目的评估基准日是2111年5月31日。
(一)该基准日接近经济行为实现日，能较好的反映委估资产状况。
(二)该基准日为XXXXX有限公司的会计月末报表日，有利于资产清查和准确列示评估范围中资产及负债的账面金额。
资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容：
(一)法律法规依据
1、国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》;
2、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第375号令，2113);
3、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，2113年12月31日);
4、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号(2115年)
5、《中华人民共和国公司法》(2115年11月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);
6、《中华人民共和国土地管理法》(2114年5月25日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日);
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院55 号令);
9.《森林资源资产评估管理暂行规定》(财企[2116]529号);
11.《森林资源资产评估技术规范(试行)》(国资办发[1996]59号);
11.《中华人民共和国森林法》;
12、其它相关法律、法规、通知文件等。
(二)准则依据
1、财政部财企[2114]21号批准发布的《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》(2114年2月25日发布，2114年5月1日执行);
2、中国注册会计师协会会协[2113]15号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》;
3、中国注册会计师协会协[2114]134号《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见(试行)〉》的通知;
4、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知(中评协[2117]159号，2117年11月25日发布，2115年7月1日起执行);
5、《企业国有资产评估报告指南》(2115年11月25日发布，2119年7月1日起执行)。
(三)经济行为依据
委托方与我公司签订的《资产评估业务委托约定书》。
(四)产权证明依据
1、XXXXX有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证等;
2、XXXXX有限公司章程及验资报告;
3、XXXXX有限公司房屋所有权证、国有土地使用权证及林权证等产权文件;
4、XXXXX有限公司申报的资产清查评估明细表;
5、XXXXX有限公司提供的有关协议、合同、会计报表、会计凭证及与评估有关的其他资料;
6、其它有关产权证明文件。
(五)取价依据
1、评估人员现场勘察及询证的相关资料、周边市场调查资料;
2、银行对账单及相关函证回函;
3、太平洋电脑网、中关村在线;
4、《2111年机电产品报价手册》及二手设备市场报价;
5、《中华人民共和国增值税暂行条例》(1993年12月13日中华人民共和国国务院令第134号发布，2115年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，自2119年1月1日起施行);
6、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(国务院令[2111]第294号);
7、评估人员向有关厂商、汽车专卖店的电话询价;
5、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》;
9、《河南省建筑与装饰工程计价表》(2119年);
11、《河南省安装工程计价表》(2119年);
11、《河南省建筑与装饰工程单位估价表》(2119年);
12、《河南建筑安装工程定额》(2119);
13、《河南省建设工程费用定额》(2119年);
14、《河南省建筑工程造价估算指标》(2119);
15、XXXX市有关部门颁布的有关建筑工程前期收费的文件;
16、XXXX市当地公布的近期工程材料信息价格;
17、《XXXX市基准地价更新成果》(2117年12月31日);
15、XXXX市人民政府和XXXX市国土资源管理局颁发的有关文件;
19、评估师收集的有关委估宗地征地、开发等费用方面的资料;
21、XXXXX有限公司提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料;
21、评估基准日的人民币对主要外币的汇率基准价;
22、《中国经济景气月报》提供的近年我国各类资产的物价指数;
23、本评估机构掌握的其他价格资料。
(六)参考资料及其它
1、《资产评估常用数据参数手册》(第二版);
2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料;
3、其他资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择过程和依据
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法(成本法)三种方法。收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。成本法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
本次评估中，由于国内产权交易市场尚不完善，目前很难获取到与XXXXX有限公司企业类型、业务种类相似的交易案例的完整信息，进而无法采用市场法确定其整体资产价值。对茶园的评估采用了收益法，但由于茶园目前的价值还没有通过企业的经营收益直接的反应，故企业整体价值不宜采用收益法。
本次评估采用成本法，主要基于以下考虑：
1、本项目满足成本法所需的条件
成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值反映资产价值。采用资产基础法评估资产的前提条件是：
第一，被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态;第二，应当具备可利用的历史资料。
本次评估的委估资产具备以上条件。
2、满足价值类型的要求，本次评估的价值类型为市场价值，即为自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制;资产基础法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
(二)资产基础法的评估方法说明
资产基础法是指在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。根据XXXXX有限公司各项资产及负债的构成，采用的具体评估方法如下：
1.流动资产的评估
流动资产包括货币资金、应收帐款、预付帐款、其它应收款、存货，评估人员根据各项资产的具体情况，采取了相应的现场清查办法和评估方法，现将其简述如下：
(1)货币资金的评估
纳入本次评估范围的货币资金为现金、银行存款。
现金按照现场工作时现金的存放地点进行核实，由企业出纳员全额盘点，财务负责人与评估人员同时在现场监盘。之后，核对由出纳员提供的现金日记账，数字相符后，由出纳员填写从基准日到清查盘点日之间账目记录的借贷方数据，进行推算。评估人员进行复核，确认与评估基准日申报数额是否一致，按核实推算后的评估基准日企业实际现存的现金额作为评估值。
对于银行存款及其他货币资金，评估人员按照XXXXX有限公司开户行提供的银行对账单或收到的询证函，对公司拥有的银行存款余额进行核实，对于银行对账单与公司银行存款日记账之间存在的未达账项，在逐笔了解核实的情况下，由公司财务人员编制银行存款余额调节表，在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下，最终按照公司财务账户余额确定银行存款及其他货币资金评估值。
(2)应收账款、预付账款、其他应收款
在对应收款项评估时，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查了应收款项形成的具体情况，重点分析了欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理情况以及欠款单位资信状况等情况。应收款项账目的核实以发放询证函、核对公司间的往来款项及相关的合同、协议方式为主。在账目核实了解基础上，根据了解和搜集到的欠款单位近期还款情况、企业资信、是否具备还款能力，以账实核对相符后估计可收回的金额确定评估值。
(3)存货
评估人员首先了解存货的基本情况，纳入评估范围的存货包括在产品和产成品。根据XXXXX有限公司提供的清单及报表，在了解存货的构成、分布和管理状况后，评估人员对公司的存货进行了抽查盘点。
①在产品
评估人员实地了解了产品成本核算方法，考察产品的生产工艺过程，认为在产品账面值能够真实地反映在产品的实际成本，以账面值确定评估值。
②产成品
评估人员实地了解了XXXXX有限公司产成品核算方法，现场勘察产品的生产工艺过程，并收集相关资料。经评估人员了解其账面价值为其成本价值，本次评估为其客观反映XXXX实际客观的库存商品价值，以其市场售价减去销售费用及税金，确定库存商品评估价值。
2.固定资产的评估
列入评估范围内的固定资产包括建筑物、设备等。
(1)建筑物的评估
建筑物包括房屋及构筑物。
对建筑物的评估主要采用成本法，即
建筑物评估价值=重置成本×综合成新率
①重置成本的确定
重置成本由以下部分组成：工程综合造价、前期工程费用、配套规费、建设管理费用和资金成本等。依据工程结算、估算指标及建筑安装工程定额等资料，确定建筑安装工程量并计算定额基价，然后按现行的建筑安装工程造价计算规则及评估基准日的价格标准计算该建筑物的工程综合造价。再以工程综合造价为基础确定其它费用，公式如下：
重置成本=工程综合造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费+资金成本
②成新率的确定：
成新率是评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
对于主要的、结构较复杂建筑物的成新率确定采用打分法，分别对委估建筑物的基础工程、结构工程、装饰工程，由评估人员现场打分，按不同部分的权重计算出成新率。
对于一般的、结构相近的、数量较多建筑物的成新率确定采用使用年限法，分别按委估建筑物的已使用年限和尚可使用年限计算出成新率。
综合成新率的确定
综合成新率由年限成新率和观察成新率(打分法)加权平均而得。
即：综合成新率=年限成新率×权重+观察成新率×权重
年限成新率由年限法确定，公式为：
年限成新率=建筑物尚可使用年限/(建筑物尚可使用年限+建筑物已使用年限)
或：年限成新率=建筑物尚可使用年限/(建筑总使用年限)
(2)设备的评估
评估人员根据企业提供的机器设备、车辆、电子设备清查评估明细表，进行现场勘察，重点抽查，核对账、物相符情况，查阅设备采购、运行等资料，向有关人员收集评估资料，检查核实被评估的机器设备、车辆和电子设备的基础资料，并对主要设备的技术状况进行了了解。
对设备的评估主要采用成本法，成本法是指评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣除各项损耗价值后确定被评估资产价值的方法。资产基础法的具体计算公式为：
委估资产评估值=重置成本×成新率
①重置成本的确定
评估中采用的重置成本为更新重置成本。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或购置具有同等功能的全新资产所需的成本，重置成本包括：设备购置款、运杂费、保险费、安装调试费(对于自行研究、设计、开发、安装调试的专用设备，考虑其周期较长以及成本相对较高，在评估中已考虑其资金占用成本)。
依据2119年1月1日起施行的《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第535号)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第51号)的有关规定，评估中2119年1月1日以后购置设备的设备购置款中不包含增值税;对于车辆的购置价格，缴纳消费税的车辆，购置价中包含增值税，不缴纳消费税的车辆，购置价中不包含增值税。
设备购置价的确定：购置价主要依据产品报价手册或参考设备最新市场成交价格予以确定。
对于已超期服役，市场上确实已无该型号产品的设备，采用近似设备对比法确认重置全价。
部分使用年期较长的电子设备直接以市场二手设备价格进行评估。
待报废设备根据该设备的可变现价值确定评估值。
此次评估中对车辆评估的重置成本主要考虑下述因素：
I.车价：现行市场价格(消费税应税车辆含增值税，非消费税应税车辆不含增值税);
II.车辆购置附加税：车价/(1+17%)×11%;
III.其它费用。
重置成本=车价+购置附加税+其它费用
②成新率的确定
成新率是评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。这里所指的是综合成新率。
综合成新率由年限成新率和观察成新率加权平均而得。
即：综合成新率=年限成新率×41%+观察成新率×61%
年限成新率由年限法确定，公式为：
年限成新率=设备尚可使用年限/(设备尚可使用年限+设备已使用年限)
或：年限成新率=设备尚可使用年限/(设备总使用年限)
其中：设备尚可使用年限=总使用年限-设备已经使用的年限
观察成新率由观察法(又称打分法)确定：即由具有专业知识和丰富经验的评估人员与现场的专业技术人员对委估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，考察和分析资产的实体损耗情况，同时结合设备的维修、保养、使用状况情况，综合考虑后确定被评估资产的成新率。
原则上，对于基本上能正常使用的资产，成新率不低于15%。
对运输车辆，根据根国家经贸委等4部委《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》，按报废年限和报废行驶公里数计算车辆的成新率，按孰低的原则确定成新率。
其中：
车辆年限成新率=(尚可使用年限/规定使用年限)×111%
尚可使用年限=规定使用年限-已经使用的年限
车辆行驶里程成新率=(尚可行驶公里数/规定行驶公里数)×111%
尚可行驶公里数=国家规定汽车行驶的总公里数-已经行驶的公里数
3.在建工程的评估
在建工程为土建工程及安装工程，为尚未完工的工程。
评估人员查看了在建工程的建设进行情况、购置合同等，并核实了付款进度，确定在建工程与固定资产没有重复。考虑到上述资产在评估基准日仍然处于在建状态，公司在建工程的账面余额能够较好的反映资产的实际权益情况，在建工程以清查核实后的实际支付金额确定评估值。
4.生产性生物资产的评估
评估人员对生产性生物资产进行了一定的现场调查核实，采用收益法进行了评估。
5.无形资产的评估
无形资产为土地使用权无形资产及其他软件无形资产。
待估宗地是XXXXX有限公司通过出让方式获得的一宗土地，土地面积为13,111.11 m2。
对土地使用权无形资产的评估采用基准地价系数修正法。
基准地价系数修正法：是在已公布基准地价的地区，通过对具体区位因素、个别条件、土地使用年限等影响地价因素的比较分析，将基准地价修正为估价对象宗地价格的一种土地估价方法。其基本公式为：
P = [ PO × K1×(1+ K2) + K3 ] × K4
式中P：委估宗地单位地价;
PO：委估宗地对应的基准地价;
K1：委估宗地期日修正系数;
K2：委估宗地综合修正系数;
K3：委估宗地开发程度修正;
K4：委估宗地年限修正系数。
其他软件无形资产评估人员按商业标准软件11年的经济寿命进行了摊销，以摊余价值确定评估值。
6.负债的评估
纳入评估范围的负债为公司拥有的流动负债及长期负债，包括长、短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、专项应付款。
对于负债的评估，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况，在核实了解基础上，对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函，抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料对各项负债进行核对。在核对各项负债账账、账实一致基础上，以核实后的账面值确定评估值。
八、评估过程
北京XXXXX资产评估有限责任公司接受XXXX的委托，对XXXXX有限公司股东全部权益进行了评估。评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对，查阅了有关账目、产权证明及其他文件资料，完成了必要的评估程序。在此基础上根据本次评估目的和委估资产的具体情况，采用资产基础法对XXXXX有限公司的股东全部权益价值进行了评定估算。整个评估过程包括接受委托、评估准备、现场清查核实、评定估算、评估汇总及提交报告等，具体评估过程如下：
(一)明确评估业务基本事项
由我公司业务负责人与委托方代表商谈明确委托方、被评估企业和委托方以外的其他评估报告使用者;评估目的;评估对象和评估范围;价值类型;评估基准日;评估报告使用限制;评估报告提交时间及方式;委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
(二)签订业务约定书
根据评估业务具体情况，我公司对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定承接该评估业务。
(三)编制评估计划
我公司承接该评估业务后，组织注册资产评估师编制了评估计划。评估计划包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。
(四)现场调查
根据评估业务具体情况，我们对评估对象进行了适当的现场调查。包括：
要求委托方和被评估企业提供涉及评估对象和评估范围的详细资料;
要求委托方、被评估企业对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认;
注册资产评估师通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行核实和调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属情况;
对无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，根据重要程度采用抽查等方式进行调查。
(五)收集评估资料
我们根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。这些资料包括：
直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、被评估企业等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料;
查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式;
注册资产评估师根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理形成的资料。
(六)评定估算
按资产类别进行价格查询和市场询价的基础上，选择合适的测算方法，估算各类资产及负债的评估值，并进行汇总分析，确定资产基础法的评估结果。
(七)编制和提交评估报告
在上述工作的基础上，起草资产评估报告书初稿。我公司内部对评估报告初稿和工作底稿进行三级审核后，与委托方、被评估企业就评估报告有关内容进行必要沟通。在全面考虑有关意见后，对评估结论进行必要的调整、修改和完善，然后重新按我公司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行审核后，向委托方提交正式评估报告。
九、评估假设
由于被评估单位各项资产所处宏观环境、经营环境的变化，必须建立一些假设以充分支持我们所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：
(一)公开市场假设，假设委估资产处于一个充分活跃的公开市场中，市场中的交易各方有足够的时间和能力获得相关资产的各种信息，并作出合理的决策。
(二)持续经营假设，假设被评估企业的资产在评估基准日后能够继续以目前的经营范围、规模、方式在合理投入的基础上持续经营。
(三)产权主体变动假设，即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提。
(四)国家宏观经济政策、金融政策无重大变化，委估企业所在的行业不出现重大变化和波动。
(五)无不可抗拒因素及不可预见因素造成对委估资产的重大不利影响。
(六)评估中不考虑通货膨胀对资产价值的影响。
(七)河南省政府及XXXX市政府已颁布的有关对茶行业的规划和各项措施能够顺利实施，企业的重大战略规划包括茶园的收购整合、加工生产线的建设、融资合作等能够按预定计划实现。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而得出不同评估结果的责任。
十、评估结论
在持续经营前提下，在评估基准日2111年5月31日持续经营前提下，XXXXX有限公司评估前账面资产总额为 151,315.34 万元，负债总额为 99,121.76 万元，净资产为 52,256.55 万元;评估后资产总额为 1,111,131.39 万元，负债总额为 99,121.76 万元，净资产价值为 1,112,119.63 万元，评估增值 929,523.15 万元，增值率为 1,129.95 %。
详细内容见下表：
表四 XXXXX有限公司评估结果汇总表 单位：万元
评估结论详细情况详见资产清查评估明细表。
十一、特别事项说明
报告使用者在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考虑。
(一)本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保和质押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
(二)本次评估是在独立、客观、公正的原则下由评估机构作出的，评估机构及参加本次评估的工作人员与委托方、被评估企业或其他当事人无任何利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。
(三)由委托方、被评估企业提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础;针对本项目，评估师进行了必要的、独立的核实工作，委托方和被评估企业应对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
(四)遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。评估过程中，评估人员已对被评估企业提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。评估结果是以委估资产在合法存在的前提下对其价值的评估，对被评估企业提供的资料失实而导致评估结论的误差，评估机构及注册资产评估师不承担相关责任。
(五)本评估结论未考虑股权比例的大小和股权结构等因素可能产生的溢价或折价对评估结果的影响。
(六)评估中，因部分构筑物属于地下隐蔽工程，评估人员无法一一确认核实，构筑物数量和相关数据以委托方提供的相关数量及部分现场测量清点确定后的数量为准。
(七)纳入本次评估范围的房屋建筑物，部分已办理产权证，部分尚未办理产权证，办理房产证的房产和土地证均已抵押。
(八)产权持有者未能提供森林资源规划设计调查(二类调查)和经主管部门认定的森林资源资产清单，本次评估以现场调查和委托方提供的资料为计算基础，建议生产性生物资产的评估结论作为一个整体，不可分割使用。
(九)本次评估的茶园和用材林有部分尚未办理林权证，面积的确定以委托方提供的流转协议为准，实际面积以日后有权部门颁发的林权证为准;评估人员核查了全部林权证原件，未办理林权证的茶园及用材林面积如下表：
表五
(十)本次评估把已办证和未办证的茶园和用材林都纳入评估范围，由于未收集到付款凭证，根据公司申报的茶园部分已经付款的金额为965，616，641.55元。
根据公司与农户签订的付款协议与林权证办理时间预测，详细情况见下表(不含公司原有的25762亩)：
表六
公司帐务未审计，由于预计未付款金额可能与实际付款状况存在较大差额，且按照林权流转协议预计已经付款的部分是否全额支付尚不确定，林权流转协议还约定为农户缴纳养老金等产生负债的条款，本次评估未调整相应负债，评估结果未考虑到实际的和可能的欠付债务对评估价值的影响;
(十一)公司长期股权投资共计14项，其中有4项为项目扶持款，5项为全资子公司，2项为控股子公司，对以上投资评估人员主要核对了长期投资协议及有关凭证，未对子公司及项目资产进行评估，在与企业沟通后以核实后账面值确定评估值。
(十二)本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
(十三)本项目的执业注册资产评估师知晓股东全部权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权的交易情况资料，缺乏相关分析依据，故本次评估中未考虑股权比例的大小和股权结构等因素可能产生的溢价或折价对评估结果的影响。
(十四)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员执行评估程序一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
(十五)评估结论是北京XXXXX资产评估有限责任公司出具的，受具体参加本次项目的评估人员的执业水平和能力的影响。
(十六)评估基准日后重大事项
评估师做了尽职调查，未发现从评估基准日至评估报告提出日期间对评估结论可能产生影响的重大事项。在评估基准日后、评估结论使用有效期之内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值。
3、对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
(十二)本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具有同等法律效力。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、程序得出的，并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立。
(二)本评估报告仅用于评估报告载明的评估目的和用途，不能用于其他目的和用途。因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。
(三)评估报告仅由评估报告载明的评估报告使用者使用。
(四)本评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用。未征得本评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(五)自评估基准日起，市场条件或资产状况未发生重大变化时，本评估报告的评估结论使用有效期自评估基准日起一年，即从资产评估基准日2111年5月31日起至2112年5月31日止。
(六)当遇到政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十三、评估报告提出日期
本评估报告形成评估结论的日期为2111年9月31日。
评估机构法定代表人授权人 中国注册资产评估师 签章：
评估项目负责人 中国注册资产评估师 签章：
评估报告复核人 中国注册资产评估师 签章：
北京XXXXX资产评估有限责任公司
21××年2月31日
附 件
1. 资产评估结果汇总表及明细表
2. 资产评估机构企业法人营业执照、资产评估资格证书、证券业务资产评估资格证书
3. 签字注册资产评估师资格证书
4. 委托方及被评估企业法人营业执照、组织机构代码证
5. 房屋所有权证
6. 国有土地使用权证、部分林权证
7. 车辆行驶证
8. 被评估企业评估基准日财务报表
9. 委托方及被评估单位承诺函
10. 评估机构及注册资产评估师承诺函
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