房地产评估报告写作常见错误

2020-10-06 资产评估报告

　　1、报告书漏项(如：缺少评估依据、报告有效期等)。

　　2、估价对象描述不全。

　　(1)缺少房地产权利状况描述;(如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等)

　　(2)土地实物描述不全面(如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);

　　(3)建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);

　　(4)区域及个别因素描述不具体;

　　(5)租赁情况交待不清。(如：没说明租金标准、租赁期限)

　　3、选用的估价方法不妥(有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法)

　　各种评估方法中的错误：

　　一、比较法：

　　1、可比实例选择不当(如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年);

　　2、可比实例的币种未说明;

　　3、建立价格可比基础时，汇率选择错误;

　　4、非正常交易情况的要进行交易情况修正;

　　5、日期修正计算错误;

　　6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正;

　　7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正;

　　8、修正幅度过大，单项修正超过20%;

　　9、计算结果有错;

　　10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况;

　　11、不同性质的房地产(如：居住、工业等)，其因素修正时选取的.侧重点和权重应不同(《房地产估价理论与方法》P127);

　　二、收益法

　　1、求有效毛收入时要采用客观收入(即不能仅依据某一个案例的收入情况确定);

　　2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况;

　　3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况分别计算;

　　4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性;

　　5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减);

　　6、计算毛收入时未考虑空置率(或入住率);

　　7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算;

　　8、计算费用时漏项，如漏管理费等(直接经营型房地产漏扣商业利润);

　　9、计算费用时多项(如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入)(《房地产估价理论与方法》P199);

　　10、某些计费基数未说明基数数值的来源

　　11、资本化率的选取未说明求取方法和来源;

　　12、安全利率选取不当(应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率);

　　13、收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的);

　　14、计算错误

　　15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

　　16、评估结论没有大写;

　　17、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格);

　　18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

　　三、假设开发法

　　房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费

　　1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价;

　　2、不能遗漏应扣除项(如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费);

　　3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。(如：销售税费一般不计息);

　　4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算;

　　5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

　　四、成本法

　　房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　1、费用构成不完整，漏项(如：缺正常利税);

　　2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本);

　　3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用);

　　4、成本法计算贷款利息时计息期有错;

　　5、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧);

　　6、要根据市场供求分析来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上);

　　7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数(《房地产估价理论与方法》P145)

　　A.直接成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本)

　　B.投资利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用)

　　C.成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费)

　　D.销售利润率对应的基数: (开发完成后的房地产价值)

　　8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计

　　(1)建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计;

　　(2)建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧(《房地产估价理论与方法》P165)

　　9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适。

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