物业管理方案

2025-01-21 方案

　　为了确保事情或工作有效开展，常常需要预先制定方案，方案指的是为某一次行动所制定的计划类文书。怎样写方案才更能起到其作用呢？以下是小编为大家整理的物业管理方案，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

　　物业管理方案 1

　　1. 目的：

　　为了更好的学习与了解物业管理工作流程及细节，清楚本校客户对物业服务的综合满意度现状，找出服务过程中的缺陷，以便提高烹专物业管理水平和质量。

　　2.范围：

　　地点范围：四川烹饪高等专科学校

　　调查时间范围：20xx年5月30日——20xx年6月3日

　　调查目标客户群范围：烹专在校学生、教师及美伦物业管理内部员工

　　3.实施方案：

　　本次测评主要通过发放调查表和交流访问的方式进行，将对美伦物业管理保安部门、绿化部门、保洁部门、维修部门等部门产生影响。

　　调查表发放率：100%

　　调查表回收率：100%

　　调查表真实率：85%

　　召开会议时间：20xx年5月25日晚7：00第一次会议地点：烹专食堂

　　其他会议时间、地点：待定

　　完成汇总工作时间：20xx年6月6日之前

　　4.任务分配：

　　本小组每个成员必须准时参加每次小组会议，并讨论出真个活动的制定和实施方案，活动经费必须在20xx年5月26日之前全部交齐，由财务管理员负责收缴工作，每个成员必须保质保量完成十份问卷调查表，并最后总结归纳出全部内容。组长需要做好模范带头作用，组织监督好每个小组成员完成各项任务及会议参加，每次会议后初步统计和汇总好会议内容，制定详细资料发放给小组成员集体讨论，直至最终完成本次调查。

　　5. 测评表统计公式：

　　满意度指数: 满意度综合指数=∑(非常满意+满意)/已填项目数×100%

　　项满意指数<60%为不满意，应重点加以改进;单项满意指数≥90%为非常满意，应注意加保持和推广。

　　满意度综合指数≥90为非常满意，注意加以保持和提升。

　　70≤满意度综合指数≤90为比较满意，密切关注满意度发展趋势，对满意度指数偏低的项目加以改进。

　　60≤满意度综合指数≤70为一般，除对单项不满意进行改进外，应对公司管理体系进行

　　系统性分析并加以改进，以期提升职员满意度。

　　满意度综合指数<60为不满意，应对公司整体管理体系进行检讨或重新设计。

　　6. 《客户满意度测评报告》内容包括：

　　各单项的.满意率、不满意因素分析及改进建议、客户满意度汇总表、调查后续工作要求等。

　　7. 发放调查表要求

　　小组各个成员必须有效保证调查表资料的发放率、回收率、真实率，发放调查表时言谈举止文明有礼貌，尊重客户生活习惯。

　　8.测评表有效性确定：

　　测评表须有测评人员、客户签名及客户电话，并注明测评时间。

　　测评表有以下情况之一为无效：

　　1、未按规定范围测评且未得到批准的;

　　2、未按规定时间提交的;

　　3、未按规定要求填写的。

　　9.小组违规行为处罚

　　1、作弊违规：

　　测评时有以下情况之一为作弊行为：

　　(1)涂改测评表内容;

　　(2)假冒客户填写测评表;

　　作弊行为的处罚：

　　一经发现小组成员有以上作弊行为，将给予该成员请小组每位成员一瓶饮料的惩罚，必须严厉执行。

　　2、开会违规：

　　每次开会如有事不能及时赶到或参加在开会之前必须跟组长请假，并说明原因，如未请假者将视为开会违规。

　　开会迟到惩罚：给予迟到成员请小组每位成员一瓶饮料的惩罚;

　　开会未到惩罚：给予未到成员上交20元处罚金惩罚作为小组活动经费。

　　10.活动财务费用：

　　调查表费用(8元)其他资料费用(8元)

　　11.调查汇总分析：

　　1、分析调查结果汇总的总表;

　　2、对不满意项目制作出对策表;

　　3、填写客户需求状况分析表。

　　第二组：学号09——16号

　　组长：xx、xx

　　财务管理员：xx组员：xx、xx、xx、xx、xx

　　物业管理方案 2

　　具体描写

　　物业详情（按照物业具体地理地位、周边举措措施写字楼电梯运行方案、具体情况及环境气势描写）

　　地理条件优胜。__小学财务管理制度小学财务管理制度小学财务管理制度____________位于_______________周边周边举措措施_______交通方便。

　　占地面积______平方米，______________由____________斥地扶植。总建筑面积_________大厦写字楼策划内设中间空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。

　　此为工程部分写字楼物业管理写字楼电梯运行方案计划_写字楼电梯运行计划

　　一、使命

　　保障装备、设施正常运转的职能部分。工程管理具有周密的'科学性和较高的技术性，工程部是实施大厦工程经管。这是为用户创作保险、野蛮、恬静、便利的商住情况的基础保证和坚强后盾，反映大厦服务水准、精采形象和声誉的重要标记。

　　工程部的职责范围如下：

　　庇护保养和写字楼策划故障检修；1担负大厦电力系写字楼物业管理计划_写字楼电梯运行打算统、电讯体系、电梯体系、空调体系、供水体系的运行经管。

　　2担负大厦公共举措措施、装备的维修调养；

　　3担负对用户室内举措措施、设备供给有条件维修办事；

　　4担负大厦外派工程的监禁任务。

　　5担负对用户供给不收费特色服务以及特约办事。

　　二、工程部架构图（a座）

　　工程人员结构图

　　人员配置申明

　　物业管理方案 3

　　一、施工管理

　　1.建立监督和记录制度，对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计；

　　2.熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修口预留位置，做出详细记录；

　　3.对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

　　4.了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等情况；

　　5.对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时书面汇报与业主方，列出整改报告，提交业主方备案处理

　　二、设备安装调试

　　1.对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的.质量监控，各种管线的预埋等；

　　2.出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案；

　　3.及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报业主方。

　　三、竣工验收及接管验收

　　1.安排相应专业人员参与分户验收，并对验收问题进行记录，书面反馈与业主单位，并对整改落实情况检查；

　　2.从物业维护保养管理的角度验收，配合业主方对物业进行严格的验收，维护业主方的合法权益；

　　3.对接管验收中发现问题，明确记录在案，书面报业主方，并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决，直到完全合格；

　　4.做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。

　　四、人员配置及素质要求：

　　项目经理进驻现场，根据项目进度派3-5名专业人员。

　　电梯技工：

　　人员数量：1人。介入时间：电梯安装至设备移交电气或机械专业，中专以上学历；有电梯前期介入相应经验；了解电梯安装的相关技术，持特种设备操作证（电梯）

　　空调技工：

　　人员数量：1人。介入时间：空调安装至移交。有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验；具备暖通基本常识，持相关上岗证和中级以上职业资格证书；有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。

　　高压运行维护技工：

　　人员数量：2人介入时间：配电房安装至移交。持高（电监会颁发）、低压电工证（安监局颁发）；一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验；有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验；有变压器运行、报停管理经验。

　　物业管理方案 4

　　倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平。

　　一、基础管理存在问题

　　1）、管理人员监督检查不到位。

　　2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。

　　3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。

　　4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。

　　5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。

　　整改措施

　　1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。

　　2) 严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。

　　3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。

　　4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。

　　5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。

　　6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。

　　二、公共秩序维护

　　1、存在问题

　　1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。

　　2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。

　　3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。

　　4）、小区内安全设施（如监控、红外线等）几乎瘫痪，小区内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。

　　5）、小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。

　　2、整改措施

　　1)、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。

　　2)、加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣，一损俱损。

　　3)、门口因车辆停放发生的`投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。

　　4)、加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处理，杀一儆百。

　　5)、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小区各项安全设施设备正常运作起来。

　　6)、加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对象。

　　7）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;

　　8）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；

　　9）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统9月20日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；

　　10）增加秩序维护队员大门实行双岗；

　　三、工程维护

　　1、存在问题

　　1）、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一直得不到妥善解决。

　　2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须进行更新及大修才能处理。

　　3）、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。

　　4）、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。

　　5)、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。

　　6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。

　　7）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建现象严重。

　　2、整改措施

　　1）、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。

　　2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小区内大型的设施设备进行更新和维护。

　　3）、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化，提高工作效率。

　　4）、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。

　　5）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。

　　6）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

　　物业管理方案 5

　　物业管理要点

　　物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限。而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。

　　xx物业为高级工贸建筑物。其物业管理重点兹分析如下：

　　一、工贸大厦管理

　　工贸大厦需要极为周全的服务，特别是现代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯，还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。清洁一座大楼例如香港新中国银行大厦的幕墙，其难度和这项工程所涉及的庞大费用，实非一般人所能想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时其资本价值也会因而受到影响。

　　二、停车塌管理

　　现今停车塌的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁重的日常运作需要。采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机需与停车场自动化系统及照明系统相接通，以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租及出售营运，都有着正面积极作用。

　　服务内容

　　依据xx物业现时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼完工后再提供管理运作服务。

　　一、物业管理顾问服务

　　建筑期间管理顾问服务

　　提供大楼图则专业意见

　　提供大楼设施专业意见

　　提供大楼建材专业意见

　　预估大楼管理运作成本

　　大楼管理进度检讨、停车场管理建议

　　大楼竣工验收证核发前的`管理服务工作

　　建议制定租约条款

　　订定管理守则

　　员工培训计划

　　财务预算

　　用户搬进及装修期间的管理服务工作

　　移交大楼单位与租户程序

　　装修工程及物料运送控制程序

　　保安控制

　　进入控制

　　安全控制

　　(一)、建筑期管理顾问服务

　　1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照，其主要功能为：

　　在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减设施；

　　节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作；

　　在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能畅顺。

　　2、服务内容

　　1)提供大楼图则专业意见

　　就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的。本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间，如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。

　　2)提供大楼设施专业意见

　　就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择种类设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。

　　大楼设施包括：

　　电梯

　　消防设备

　　电气设备

　　照明设备

　　给/排水系统大楼自动化系统

　　垃圾处理设备洗窗机设备

　　后备发电机设备大楼广播系统

　　停车场管理系统等

　　3)提供大楼建材专业意见

　　就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别，判断有关材料是否能对使用者达到预期效果，以及对管理工作能否妥善处理等加以分析。

　　4)预估大楼管理运作成本

　　就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考。

　　5)大楼管理进度检讨

　　本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：

　　分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见：

　　当有重大设计修改时，派专业人员参加工程会议，与各有关单位配合协调，了解工作进度，以便即时提出专业意见，使日后管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费；

　　就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够。

　　物业管理方案 6

　　一、XX项目物业分析：

　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强

　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力；

　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

　　二、根据以上分析，对XX项目物业推荐如下：

　　1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

　　三、物业管理带给日常服务的资料：

　　1、对河道的清理与水质的保护（如透过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

　　2、对市政道路的保洁；

　　3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）；

　　4、24小时水电维修；

　　5、对业主生活垃圾的定时清运；

　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

　　7、项目范围内绿化的种植与养护；

　　8、业主能源费用的代收代缴；

　　9、定期花木杀虫及灭鼠；

　　10、暂住证等社区性证明u》

　　11、业主院落档案的管理。

　　四、物业特约服务－管家式服务体系：

　　1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的'状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

　　3、管家式服务的资料：

　　A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）

　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

　　室内清洁

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清洁养护

　　代收洗、补、烫衣物

　　室内插花、装饰

　　代购日常生活用品

　　车辆清洗服务

　　家庭看护管理

　　宠物看护管理

　　C、为业主带给车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

　　五、XX项目的安全保卫管理：

　　1、保卫部门日常工作资料：

　　24小时固定安全岗位的值勤

　　24小时流动岗位的安全及消防巡视

　　车辆停放的安全管理

　　特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

　　2、保卫部门的设施设备：

　　中央控制室

　　与中控室连接的门禁对讲系统

　　设像监视系统

　　电子巡更系统

　　业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

　　停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

　　安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

　　3、保卫部门带给的委托性特约服务：

　　礼仪性保卫

　　短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

　　（以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目）

　　六、突发事件应急处理体系的建立

　　业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除带给一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

　　1、遇有突发事件，业主透过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；

　　2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

　　3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况；

　　4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）

　　物业管理方案 7

　　前言

　　物业管理行业发展至今天的状况,社会化、企业化、专业化的特征已不仅仅表现在规范化和精细化的管理上,各大物业公司经过多年的精心运作,在规范化和精细化服务上已形成了一套很完善的制度,如果想在物业行业异军突起,那么除了做好规范化和精细化服务外,经过举办多种活动(特约服务和社会文化)突出表现出人性化的贴心服务,将如晴天霹雳,一鸣惊人。本文将从传统的规范化和精细化服务阐述物业管理的过程,并介绍几种人性化的新颖服务内容。

　　一、管理目标:

　　1、业主委员会成立后12个月至18个月,达到深圳市安全文明(优秀住宅)小区标准;

　　2、业主委员会成立后24个月至30个月,达到广东省优秀住宅小区标准;

　　3、业主委员会成立后36个月至42个月,达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准;

　　4、小区实行封闭式管理,护卫班实行24小时值班,确保业主和住户生合财产安全;

　　5、小区清洁实行专职保洁员责任制,保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;

　　6、小区车辆实行智能化IC卡管理,车辆凭卡进出,无卡无证车辆禁止驶出小区,所有外来车辆未经许可不得进入小区;

　　8、水电维修班实行24小时值班制度,业主遇到问题随叫随到,公共机电设备运作正常,设备完好率100%;

　　9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观,绿化完好率99%以上;

　　10、营造小区浓厚的文化氛围,每年社区文化活动不得少于12次,每次参与人员不得少于300人;

　　11、实施不少于10项的特约服务,把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。

　　二、分项指标:

　　1.房屋完好率: 100%

　　2.房屋零修、急修及时率: 99%

　　3.维修工程质量合格率: 100%

　　4.管理费收缴率: ≥98%

　　5.绿化完好率: 99%

　　6.清洁、保洁率: ≥99%

　　7.道路完好率及使用率: 100%

　　8.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率: 100%

　　9.排水管、明暗沟完好率: 100%

　　10.路灯完好率: 100%

　　11.汽车场完好率: 100%

　　12.公共文体设施、建筑小品完好率: 100%

　　13.小区内重大刑事案件发生率: 0

　　14.小区内治安案件发生率: ≤1/年

　　15.消防设施、设备完好率: 100%

　　16.火警发生率: ≤1%

　　17.火灾发生率: 0%

　　18.违章发生率: 2%

　　19.违章处理率: 100%

　　20.用户有效投诉率: ≤2%

　　21.有效投诉处理率: 100%

　　22.管理层员工专业培训合格率: 100%

　　23.特种作业员工持证上岗率: 100%

　　24.维修服务回访率: ≥30%

　　25.业主(住户)对物业管理综合满意率: ≥98%

　　服务特色(“菜单式”服务模式)

　　一、实行“菜单式”服务模式

　　二、快速、完善的服务形式:首按责任制+三分钟服务承诺

　　1、首按责任制

　　每一位员工都有责任和义务接待客户的建议,任何一位员工接到建议后,统一传递到办公室,并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的.情况直至客户满意为止。

　　接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺,尽量在最短的承诺时间内处理完毕,因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方,争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1 ~ 2天,一般不超过一周,特殊情况除外。处理完毕后,由处理人与对方交代清楚,需要让对方签字确认的应该留签字记录,并告知第一接待人。

　　2、三分钟服务承诺

　　第一接待人接到客户的建议时,应及时将客户的建议反馈到办公室,由办公室安排相关人员到客户指定的地方,为客户提供相应的服务,这一过程不能超过三分钟。若有特殊情况,无法在三分钟赶到客户指定的地方,应在事先跟客户解释,取得客户的谅解,在客户同意的同提下,在最短的时间内,赶到现场为客户服务。

　　三、突出、贴心的文明礼貌:三米微笑服务+站立式服务

　　1、三米微笑服务

　　管理处人员见到客户必须微笑示意,具体做法是:在距离客户三米时,必须自然微笑示意,微笑时以露出八颗牙齿为标准,等客户到身边时,轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时,也必须遵守三米微笑服务原则。

　　2、站立式服务

　　站立式服务表现在:(1)各固定岗(道口岗、门岗护卫员)根据接待客户的不同,应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务,早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾,时间为:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。(2)接待员或办公室人员在接待客户时,在客户进门时,也必须站立并微笑致意,客户离开时,也必须站立微笑送别,并目送客户出门为止。

　　四、全天候的服务时间

　　1、护卫班实行24小时专人服务,客户有任何需求可以得到最及时的服务。

　　2、维修班实行24小时专人服务,客户普通维修事项可以得到是及时的服务,有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

　　3、客户服务中心实行16小时专人服务,并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话,以便客户在无水值班的情况下可以找到相关的人员。所有不值班人员在接到客户求助电话后,若不能在电话中处理了客户的问题,应第一时间赶到事故现场,给予客户最及时的关怀与帮助。

　　4、管理处全体人员非特殊情况都必须留守小区,随时待命,以便为客户提供服务。

　　五、丰富的社区文化活动

　　丰富的社区文化活动不仅仅表现在举办多次的大型活动,还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来,变客户被动接受管理处提供的文化活动,为客户主动参与各种活动,并在整个小区中形成一种独特的文化氛围,一种有别于其他小区的文化氛围。

　　六、多种多样的特约经营服务

　　常规的物业服务内容仅是对公共设施设备进行维修、保养,对公共场所进行管理,对全体客户提供共同的服务,而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中,因此开展多种多样的特约服务,不仅仅是物业服务内容的深入,也大大方便了客户的生活,同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务内容。

　　七、实行完全的封闭式管理

　　传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理,并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理,而我们实行的完全封闭式管理,是除了客户和拜访人员能进出小区外,其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区,而由我们的人来完成这些服务,进而在做好服务工作的同时,把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。

　　物业管理方案 8

　　受xx公司的委托我们根据开展管理服务工作所需要的工作量，结合本物业公司实际情况，现将有关管理费用开支预算列排如下：

　　一、设管理员0.5名（含工资福利等）

　　0.5x2500＝1250元／月

　　水电工0.5名（含工资福利等）

　　0.5x1800＝900元／月

　　二、保安员7名（含工资福利、装备、培训等）

　　7x1500＝10500元／月

　　三、清洁工2名（含工资、福利、物料损耗等）

　　1200x2＝2400元／月

　　四、清洗水池

　　上水池30立方米x2＝60立方米，下水池20x2＝40立方米共100立方米7元／立方米／月

　　7x100÷3＝233元／月

　　五、市政管道清疏3.8元／户／月共123户

　　3.8x123＝467.4元／月

　　六、抽粪共8组300元／组（一年一次）

　　8x300÷12＝200元／月

　　七、公共环境灭"四害"费用100元／月

　　100xｌ＝100元／月

　　八、绿化保养200元／月

　　1x200＝200元／月

　　九、公共设备保养（水泵、浮球、相关开关、机本体、翻新等）

　　1元／户／月按123户算为

　　1x123＝123元

　　十、公用楼层开关、灯泡更换等ｌ元／户／月

　　按123户算为 1x123＝123元

　　十一、低压电房保养费约20元／月

　　十二、办公费用、水电、纸张文具及电话费等约为150元／月

　　以上支出共16666.40元／月

　　零星维修占总额1％＝16666.40xｌ％＝166.66元

　　税费占总额5.7％＝16666.40x5.7％＝949.99元

　　公司酬金占总额10％＝16666.40x10％＝1666.64元／月

　　总支出：16666.40＋166.66＋949.99＋1666.64＝19449.63元／月

　　注明：

　　1.对大院内的公司将提供有偿服务，具体见附页。

　　2.室内疏通部分，将免费为租户做疏通处理。

　　3.对于部分设施修缮，我处将根据具体项目以人工费和材料费的`方式进行报价。人工具体费用如下（包材料）：

　　砌单面墙：12～15元／平方米铺瓷片15元／平方米扇灰5元／平方米（包材料）

　　批荡8元／平方米拆装平门50元／平方米排水管更换（自排管）15元／米排污管更换35元／米（若有部分费用涉及淤泥清运费用则另行计算）

　　4.因没有维修基金，对于维修规模、金额较大的修缮、维护，更换工程由物业所有者负责工程费用或委托我司进行，如：洗外墙、设备更换、房屋结构加固等。

　　物业管理方案 9

　　一、指导思想：

　　通过开展创建活动，进一步提高管理水平，提升服务质量。

　　二、时间安排：

　　第一阶段：宣传动员、学习提高、组织落实阶段，2月17—3月31日

　　第二阶段：自检互查、收集资料、阶段，4月1—4月20日

　　第三阶段：整改提高、迎接初检、充实完善阶段，4月21—5月25日

　　第四阶段：准备区迎检方案，并提出第五次整改计划，5月26—7月5日

　　第五阶段：请市小区办、物业处专家指导创市优，7月1—7月30日

　　第六阶段：召开专题会议准备创优迎检工作，8月1—9月30日

　　三、组织体系：

　　成立创建领导小组和工作小组：创建领导小组负责部署和组织开展创建工作，统筹安排，协调一致，创建达标，工作小组负责执行实施。

　　创优领导组

　　组长：xxx

　　副组长：xxx

　　创优工作组

　　组长：xxx

　　副组长：xxx

　　组员：xxx

　　四、创建工作小组人员分工：

　　项目组：xxx

　　资料组：xxx

　　档案负责人：xxx

　　负责企业的资料收集、管理规程的整理、迎检资料的编写和相关培训。

　　协助创优资料的.整理、装订、打印等

　　环境组：xx、xx、xx、xxx

　　档案负责人：xxx

　　经营部场所的环境及相关资料的整理。监管日常事务相关资料整理和收集。

　　装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的整理。

　　设备组：xxx

　　档案负责人：xxx

　　负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的整理和收集。

　　负责小区机电设施、设备正常运转、维修及二次供水清洗、消毒工作及相关资料整理财务及电子文件组、王振君、王振君、电子文件及财务相关资料整理。

　　档案负责人：xxx

　　安全组：xxx

　　档案负责人：xxx

　　负责小区日常安全护卫工作、培训及相关资料的整理，协助完成其它工作。

　　物业管理方案 10

　　一、方案背景

　　随着工业化的快速发展，工业园区作为产业集聚的重要载体，其物业管理水平直接关系到园区的运营效率、环境质量和可持续发展。本方案旨在通过高效运营与绿色环保的理念，提升工业园区物业管理水平。

　　二、目标设定

　　提高运营效率：通过智能化、信息化管理手段，优化资源配置，提升园区整体运营效率。

　　促进绿色环保：实施节能减排措施，推广绿色建筑材料，打造生态友好型工业园区。

　　增强客户满意度：提供个性化、专业化服务，满足企业多样化需求，提升客户满意度和忠诚度。

　　三、主要措施

　　智能化管理系统建设：引入物联网、大数据等先进技术，建立智能安防、智能停车、智能能耗监测等系统，实现园区管理的智能化、精细化。

　　绿色环保设施改造：对现有建筑进行节能改造，安装太阳能光伏板、雨水收集系统等绿色设施；推广使用绿色建材，减少建筑垃圾和碳排放。

　　定制化服务方案：根据入驻企业的不同需求，提供定制化服务方案，包括清洁保洁、绿化养护、设备维护等；建立快速响应机制，确保企业问题得到及时解决。

　　社区文化建设：组织丰富多彩的`社区活动，增进企业与员工之间的交流与互动；建立园区信息平台，分享行业动态、政策解读等信息，促进资源共享与合作。

　　四、实施步骤

　　需求调研与规划：深入了解入驻企业需求，制定物业管理方案及实施计划。

　　基础设施改造：按照规划进行绿色环保设施改造和智能化管理系统建设。

　　服务团队建设：组建专业化服务团队，进行岗前培训和服务质量监控。

　　宣传推广与反馈：通过多种渠道宣传物业管理新举措，收集企业反馈意见，持续优化服务。

　　物业管理方案 11

　　我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

　　根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

　　1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

　　2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定(业主)服务的项目、内容和标准。每要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

　　3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有，事发后及时采取相应措施。

　　老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

　　4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

　　5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

　　6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的'管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防培训有记录。

　　7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。

　　8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

　　9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

　　10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

　　11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。

　　物业管理方案 12

　　一、引言

　　酒店物业管理是一个综合性的工作，它涵盖了酒店建筑、设施和服务的维护、保养、运营等方面。本物业管理方案旨在为酒店物业管理提供具体详细、可操作性强的指导，以确保酒店的正常运营和优质服务。

　　二、组织架构和责任分工

　　组织架构和责任分工是酒店物业管理方案中的关键要素之一，它决定了各项工作的分工和协作流程。

　　(一)物业管理部门

　　1. 酒店经理：作为物业管理部门的负责人，负责整个物业管理团队的组织和协调工作。

　　2. 物业主管：负责具体管理物业管理团队，包括任务分配、日常督导和绩效评估等。

　　3. 设备维修员：负责设备的维护、保养和检修工作，及时排除设备故障，并维护设备档案。

　　4. 保洁人员：负责酒店的保洁工作，包括公共区域、客房和餐厅等的清洁和整理工作。

　　5. 安保人员：负责酒店的安全和秩序，保障客人和员工的人身财产安全。

　　6. 绿化园艺人员：负责酒店的绿化工作，包括花坛管理、草坪修整等。

　　(二)客服管理部门

　　1. 客服主管：负责客服管理部门的工作，包括客户投诉处理、客户关系管理等。

　　2. 客服人员：负责接待客人、提供优质的客户服务，解答客户问题和需求。

　　3. 客服培训师：负责客服人员的培训和专业知识的传授，提高客服水平和服务质量。

　　(三)质量管理部门

　　1. 质量主管：负责质量管理部门的工作，包括质量标准制定、质量检查和质量改进等。

　　2. 质量检查员：负责对各项服务进行质量检查，发现问题并提出改进建议。

　　3. 质量改进师：负责指导团队进行质量改进工作，提升服务质量和客户满意度。

　　(四)市场推广部门

　　1. 市场推广主管：负责市场推广部门的工作，包括市场调研、市场推广计划制定等。

　　2. 市场推广人员：负责制定和执行市场推广活动，提高酒店的知名度和销售额。

　　三、设备维护与保养

　　设备维护与保养是酒店物业管理中非常重要的一项工作，它确保酒店内各种设备和设施的良好工作状态，提供良好的客户体验。

　　1. 设备巡检：定期对各项设备进行检查和巡视，发现问题及时进行修复，防止设备故障和事故发生。

　　2. 设备保养：定期对设备进行保养，例如更换润滑油、清洁设备表面和内部部件等，以确保其正常运行。

　　3. 设备维修：处理设备故障和问题，及时进行维修和更换零部件，确保设备能够正常工作。

　　4. 设备更新和升级：根据需要，及时进行设备更新和升级，以适应酒店的发展和客户需求的变化。

　　5. 设备档案管理：建立设备档案，包括设备名称、型号、购买日期、保养记录等，以便管理和查询。

　　6. 设备培训和安全教育：对设备操作人员进行培训，使其掌握正确的使用方法和安全操作规范。

　　设备维护与保养需要有专门的维修人员负责，他们应具备一定的技术和维修能力。同时，设备维护与保养还需要有一套完善的管理制度和流程，包括设备检查计划、维修记录、备件管理等，以确保工作的有序进行。

　　四、保洁管理

　　保洁管理是酒店运营中非常关键的一环，它直接关系到酒店整体的卫生状况和客户满意度。

　　1. 确立清洁标准：制定具体清洁标准，明确各个区域和设施的清洁要求，包括每天、每周、每月等不同频次的清洁任务，确保整体清洁工作的质量和效果符合要求。

　　2. 人员配备和培训：合理规划保洁人员的数量和配备，根据酒店规模和客房数量进行人员配置。同时，进行定期的培训，使保洁人员掌握正确的清洁方法、使用清洁剂的技巧以及安全操作规范。

　　3. 清洁工具和设备管理：管理清洁工具和设备的购买、使用和维护，确保其有效性和良好的工作状态。同时，对清洁剂的选用和储存也要进行统一管理，保证其安全性和环保性。

　　4. 工作计划和排班：制定科学合理的工作计划和排班，确保每天的保洁任务能够按时完成，并根据酒店的入住情况和客户需求进行灵活调整。

　　5. 质检与考核：建立质量检查和考核机制，对保洁工作进行定期检查和评估，及时发现问题并采取纠正措施，确保保洁质量符合标准。同时，对保洁人员进行绩效考核，激励提高工作积极性和效率。

　　6. 客户反馈和投诉处理：定期听取客户对酒店卫生状况的`反馈和意见，及时处理客户的投诉和意见，改善保洁工作中存在的问题，并做好相应的整改。

　　五、安全管理

　　安全管理是酒店运营中至关重要的一环，它关系到员工和客人的生命财产安全。

　　1. 安全设施和消防器材：确保酒店内各区域的安全设施完备，如安全出口、紧急疏散通道、灭火器、消防栓等。同时，对这些设施进行定期检查和维护，确保其正常运作和有效性。

　　2. 员工培训和意识教育：对所有员工进行安全培训，包括消防知识、急救知识、突发事件应急处置等。提高员工的安全意识和应对能力，有效应对各类突发风险和安全问题。

　　3. 安全巡查和监控：建立定期的安全巡查制度，对酒店各个区域进行巡查，及时发现并解决可能存在的安全隐患。同时，安装和维护安全监控系统，加强对酒店公共区域的监控，确保安全问题能够及时发现和解决。

　　4. 客户安全意识宣传：通过各种方式向客户传播安全知识，提高客户的安全意识和自我保护能力。例如，在客房内配备安全提示卡片，定期进行安全演习，并在重要场所设置安全提醒标识。

　　5. 外部安全合作与应急预案：与相关的公安、消防、医疗单位建立合作关系，确保在紧急情况下能够及时调动外部资源支援。同时，制定完善的应急预案，明确安全事件应急处理流程，提高响应速度和处置能力。

　　6. 安全问题记录和整改：建立安全问题记录和整改制度，对发现的安全隐患和事故进行及时记录，并采取相应的整改措施。同时，定期开展安全检查和自查工作，防患于未然。

　　六、绿化管理

　　1. 设立绿化园艺部门：设立专门的绿化园艺部门，负责酒店的绿化工作。

　　2. 绿化设计与维护：进行酒店绿化设计，并制定相应的绿化维护计划，包括植树造林、花坛布置等，保持酒店的绿化环境。

　　3. 节能与环保：制定节能和环保方案，如安装节能灯具、水电设备定期维护等，以减少资源的浪费和环境污染。

　　七、客服管理

　　客服管理是酒店经营中不可或缺的一部分，它直接关系到客户体验和酒店声誉。

　　1. 员工培训和素质提升：为客服人员提供专业培训，包括礼仪、沟通技巧、问题解决能力等方面。提高员工的服务意识和服务质量，使他们能够更好地满足客户的需求。

　　2. 客户关怀与反馈：建立客户关怀机制，定期与客户沟通和交流，了解客户的需求和意见。并及时回应客户的反馈，解决他们的问题和困扰，提升客户满意度。

　　3. 多渠道客服支持：提供多种渠道供客户咨询和反馈，如电话、邮件、社交媒体等。确保客户能够随时随地获得有效的客服支持和解答，提升客户体验。

　　4. 客户信息管理：建立完善的客户信息管理系统，包括客户偏好、消费记录等，为客户提供更加个性化的服务和推荐。同时，确保客户信息的安全和保密。

　　5. 持续改进和创新：定期开展客服绩效评估，了解客服团队的工作表现和潜在问题。通过持续改进和创新，提升客服业务的效率和质量，不断满足客户的期望和需求。

　　6. 售后服务和客户回访：建立完善的售后服务机制，及时跟进客户的使用情况和意见反馈。同时，定期进行客户回访，了解他们的满意度和改进建议，为客户提供更好的服务体验。

　　八、持续改进

　　1. 建立绩效评估机制：制定物业管理绩效评估指标和考核体系，对团队和个人进行绩效评估，及时发现问题并进行改进。

　　2. 定期会议和沟通：定期召开物业管理会议，进行业务交流和问题讨论，加强内部沟通和团队协作。

　　3. 客户满意度调查：定期开展客户满意度调查，了解客户的需求和意见，通过改进措施提高客户满意度。

　　以上是一份酒店物业管理方案的简要概述，可以根据具体酒店的情况进行调整和补充。在实施物业管理方案时，要注重团队协作和持续改进，以提高酒店的管理水平和服务质量。

　　物业管理方案 13

　　随着城市化进程的不断加速和人们生活水平的提高，物业管理成为了现代社会中的一项重要工作。在小区开发建设的前期，物业管理方案的制定就显得尤为重要，它是小区顺利运营和居民安心居住的基础。

　　一、小区前期物业管理方案的制定目标

　　小区前期物业管理方案的目标是使小区物业管理工作早日启动，确保小区按时交付使用并顺利运营。具体目标包括：确立管理组织，明确管理职责；规划小区设施设备，确保合理配套；完善管理制度，确保管理有序；制定服务标准，确保居民满意；培养管理人员，确保专业管理。

　　二、小区前期物业管理方案的制定步骤

　　小区前期物业管理方案的制定应该是一个系统性的过程，步骤如下：

　　1、成立管理委员会：小区开发商应该尽早成立物业管理委员会，由相关单位负责人及有关部门代表组成，以确保物业管理工作的.顺利进行。

　　2、编制物业管理制度：在小区开发建设的过程中，物业管理制度是非常重要的，因为它会对整个小区的管理产生深远影响。管理委员会应根据实际情况，制定相应的管理制度，包括物业管理的各项规章制度、工作流程等。

　　3、规划小区设施设备：在小区前期，管理委员会应该对小区的基础设施进行规划，包括水、电、燃气、供暖、通信、消防等设施，并确保其合理配套。

　　4、建立小区服务团队：小区前期物业管理方案中，应该明确小区服务团队的职责和任务，确保服务团队具备必要的专业知识和技能，以提供高质量的服务。

　　5、制定居民权益保障方案：在小区物业管理方案中，应该明确居民的权益保障措施，包括在小区规划设计、建设过程中的参与权、知情权、投诉权等。

　　6、建立沟通渠道：物业管理方案中，应该明确管理委员会与居民之间的沟通渠道，以方便及时解决居民的问题和需求。

　　三、小区前期物业管理方案的例子

　　以某小区为例，该小区物业管理方案如下：

　　1、管理组织明确：成立小区物业管理委员会，由开发商、物业公司代表和居民代表组成，负责小区的日常管理。

　　2、管理职责划分：管理委员会根据实际情况，明确物业管理人员的职责划分，包括维修保养、安全管理、环境卫生等方面的工作。

　　3、设施设备规划：按照小区规划，规划小区的供水、供电、供暖、通信、绿化、消防等设施设备，并确保其合理配套。

　　4、服务团队建设：物业公司成立小区服务团队，包括安保人员、保洁人员、维修人员等，以提供全面的服务。

　　5、居民权益保障：管理委员会与物业公司签订协议，保障居民的权益，包括提供居住环境的保障、及时解决居民的问题和需求等。

　　6、沟通渠道建立：建立小区业主群，定期组织居民会议，定期向居民发布小区动态和管理信息，以确保信息畅通。

　　通过以上的小区前期物业管理方案，可以实现小区的顺利运营和居民的安心居住。这些方案不仅可以提高小区的整体管理水平，还可以增强居民的满意度，为小区的长期发展打下坚实的基础。

　　物业管理方案 14

　　一、方案概述

　　本方案注重人文关怀，通过构建和谐的邻里关系、提供贴心的'服务、营造温馨的社区氛围，提升居民的归属感和幸福感。

　　二、人文活动组织

　　邻里文化节：定期举办邻里文化节活动，如才艺展示、美食分享、亲子互动等，增进邻里间的了解与友谊。

　　志愿服务：成立小区志愿服务队，鼓励居民参与社区公益活动，如环境整治、助老助残等，传递正能量。

　　节日庆典：在重要节日如春节、中秋节等期间，组织丰富多彩的庆祝活动，营造浓厚的节日氛围。

　　三、贴心服务提供

　　提供24小时客服热线，随时解答居民疑问，处理紧急事务。

　　针对老年人、儿童等特殊群体，提供定制化服务，如健康咨询、儿童托管等。

　　加强与社区医疗机构、教育机构等外部资源的合作，为居民提供更多便利服务。

　　四、社区文化建设

　　设立社区图书馆、阅读角等文化设施，丰富居民精神生活。

　　举办文化讲座、读书会等活动，提升居民文化素养。

　　鼓励居民参与社区治理，共同制定并遵守小区公约，构建文明和谐的居住环境。

　　物业管理方案 15

　　搞好医院的物业管理，首先要清楚医院后勤的功能及运作特点，根据实际情况制订相应的物业管理措施，不断完善物业管理制度，才能搞好医院后勤物业管理工作。本文试从医院物业管理的特点、功能、角色、运作，乃至面临的问题、发展趋势等方面，全面阐述怎样搞好医院物业管理，以期抛砖引玉。

　　一、医院后勤物业管理的功能。

　　医院是社会医疗保健工作组织体系中最基本的工作机构，其基本的功能是医治照料病员、增进大众健康和推进医学的进步。其中，对病人开展诊疗和护理，通过医疗与辅助业务密切配合，形成医疗整体，为病人服务，是医院最基本的功能和中心任务。医院作为整个社会卫生工作的一个组成部分，处在社会救死扶伤和维护人民群众健康的第一线，也是开展医疗科学实验，医疗保健水平的场所。医院的后勤保障是医院功能运作中不可或缺的部分和重要保证。

　　二、医院物业管理的架构

　　（一）、常设机构：

　　从事医院物业管理的机构一般为专业的物业公司，实行的是一体化物业管理，组织机构的设置至少要有管理处一级，以下各级和各部门可以根据所承担的服务管理的范围和内容相应增减设置。

　　（二）、常设物业管理架构图示：

　　医院物业管理处

　　物业管理部医辅服务中心服务中心

　　机电维修队保洁绿化队保安队导医队护工队专业陪护队商品礼品店物资配送餐饮中心洗衣房

　　三、医院物业管理的特点

　　（一）环卫工作方面

　　1、严格遵守医疗医护消毒隔离制度。医院是各种病原体大量存在的地方，若有疏忽则极易造成交叉感染。传染病区尤其如此，不能将传染病原带出传染病区。医院地面经常受到病人排泄物、呕吐物、分泌物的污染，由于人员的流动量大，要及时清除地面污染，以免造成病原菌的扩散。严格区分无污染区和污染区的地拖、桶、扫帚、手套等清洁工具，不能混淆使用，特别要注意的是不仅每个病房的清洁用具不能交叉使用，病床与病床之间的擦布更不能交叉使用。防止病菌交叉污染。凡医院工作人员工作时必须穿戴好工作衣、帽。进入传染病区和肝炎、肠道门诊应穿隔离衣、裤、鞋、口罩。对工作服（隔离衣）应定期或及时更换，进行统一清洁消毒。工作人员不得穿工作服进入食堂、宿舍、哺乳室、图书馆和到医院以外的地方。手术室、产房、婴儿室等部门的工作人员，应配备专职的清洁员，不准穿该室的衣服到其它病房、科室。因各个科室的消毒隔离要求不同，可采用日光暴晒、紫外线灯照射、臭氧消毒及用各种消毒溶液擦拭、渗泡等方法进行消毒。各个科室还要制订详细的清洁卫生制度及作业指导书，并严格执行。

　　2、保持安静的就医环境。医院是人们看病养病的地方，需要保持肃静。环卫人员工作时动作要轻快，更不要高声说笑，工作性交谈也必须小声进行，不可干扰医护人员工作和病人的休息。

　　3、保洁要勤快。医院人流量大，地面、厕所等公用地方容易脏，保洁人员要经常巡察，并发动其他工作人员，发现垃圾要随脏随扫，随时保持清洁。

　　4、服务态度好。因服务对象大多是前来就诊的患者，有病在身，大多心情不太好或行动不太方便，我们一线的工作人员必须做到耐心、细心，虚心听取各方面的意见并加以改进，才有利于工作的全面开展。建立首问负责制，遇到病人的提问，要耐心解答，自己不清楚的要协助病人找到相关部门解决。切忌一问三不知。

　　5、提高警惕保安全。医院是公共场所，难免会有医托、小偷等混杂其中，工作人员要时时提高警惕，发现有可疑情况及时报告相关部门并协助处理解决。

　　（二）消杀工作。

　　消杀工作主要是除四害。由于老鼠和蚊子是多种病菌的主要传播途径，所以医院的消杀工作和保洁工作具有相等的重要性。消杀人员须熟悉院区环境，掌握四害常出没的地点，熟练使用各种消杀药物，熟知作业过程的规范，保证院内没有虫鼠传播病菌和白蚁侵蚀物业设施。

　　（三）医院的饮食管理。

　　1、医院饮食管理的特点。医院的饮食管理功能是满足患者的医疗康复、职工的生活服务和院内的综合服务这三个方面的要求。它具有不同于传统餐饮经营的特点，从某种角度来说，甚至有着本质上的区别。医院餐饮的服务对象是特定的群体，出品的食物除追求色、香、味之外，更注重营养搭配、医疗辅助作用。并实行全制作、销售过程的卫生监管。现代医院餐饮管理追求的不仅仅是食物的外在、内在质量，还包括医院的社会服务的附加值。安的作用不仅仅使顾客本身受益，还包括医院的社会公众形象，以及医院对服务对象的感召。所以说，餐饮管理在现代医院管理中扮演着越来越重要的角色，这是不容忽视的。

　　2、营养配餐工作管理

　　（1）配餐员在营养食堂管理员的领导和病房护士长的指导下，负责点、送病员饮食，做好病员饮食的供应工作。

　　（2）配餐员要熟悉治疗饮食的种类，掌握饮食搭配的基本原则，根据医嘱与病员饮食计划，按时、准确、热情地将热饭热菜送到病员床边。送餐过程中需保持卫生。

　　（3）负责提前一天统计第二天饮食及时收回餐具，避免损失，便利周转。洗餐具时小心操作，搞好消毒，节约用水。

　　（4）虚心听取病员意见，并向领导反映，及时改进。

　　（5）了解患者的饮食习惯，将注意事项记录在案，加强完善下次饮食的服务质量。

　　（6）每天清洗配餐间、餐车、残渣桶。

　　（7）注意个人清洁卫生，工作时穿戴工作衣帽、口罩。

　　（四）医院设备设施的维修养护。

　　1、医院设备设施的维修养护必须适应医疗服务专业性、时效性、稳定精确性强的特点，在设备要求根据医疗要求和设备运行规律加强维修计划，提高维修效率。

　　2、医院设备设施分布广，数量大，维修部必需加强管理，做出合理安排，提高维修及时率。

　　3、医院的设备设施技术标准高。为实现医疗的优质服务，满足临床医疗的要求，后勤设备设施的完好率和安全系数都要达到较高水平，因此对管理水平的要求较高，特别是安全管理方面，要求不得出现任何有损业主患者的安全事故。

　　4、维修技术人员的素质要求要高。在业务技术方面，要求设备技术人员必须具有一定的技术理论水平，又富有维修工作的'实际经验，特别需要具备一专多能的素质。并有独立工作能力和灵活处理技术问题的应变能力。

　　5、维修部要有切合实际的工作方法和有效的再教育培训措施。制订出现紧急情况时的应对措施。

　　（五）医辅服务中心的管理。

　　1、护工的管理。护工是在护士长领导下和护士指导下进行工作。护工管理是由医辅部及所在科室实行双重管理，护工必须掌握必要的专业医疗医护知识，必须遵守医院和公司的各项规章制度及操作规程。

　　（1）护工的日常培训。医辅服务中心负责护工的培训，要教育员工树立一切以病人为中心，为病人服务，为临床一线服务的思想。要根据临床工作的特点和需要进行有计划、有针对性的培训，重点是临床的指导，尤其是非专业性护工要加强专业知识及相关规章制度的培训，以适应医疗、护理工作的需要。

　　（2）护工的工作内容：

　　a）负责为病人打开水，协助生活行动不便及卧床的病人进行各种必要的活动。

　　b）保持病房整洁，物品摆放整齐划一，定点定位，床头桌、氧气台面做到一桌一巾一用一消毒；保持床铺平整，床下无杂物、无便器。

　　c）及时收集送检病人的化验标本并取回报告单，急检标本立即送检；递送各种治疗单划价、记帐，特殊检查预约和出院病历结算等。

　　d）护送病人做各项辅助检查和治疗，特殊危重病人必须有医护人员陪同。

　　e）按要求配制和及时更换浸泡物品的消毒液并加盖，整理备用物品。

　　f）点收医护人员工作服、患者的脏被服和病人服，污被服不能随地乱扔乱放。

　　g）认真与洗衣房清点收送给科室的洗涤物品。

　　2、专业陪护。

　　（1）专业陪护的工作内容。专业陪护人员为病人提供专业化、亲情般服务，并作为整体化护理的一个重要补充，是一种新型的护理模式。专业陪护人员要认真遵守医院和公司的各项规章制度，熟练掌握各种护理技术操作规程及疾病护理常规知识，遵守职业道德，以病人为中心，以满足病人需求为目的，用良好的专业技术，主动热情、耐心细致为病人提供全方位亲情般专业化的服务。要认真做好病人的生活护理、心理护理、健康宣教、饮食指导、病情观察等，治疗处置时要协助护士再次做好查对并病人用药过程中的反映，发现异常情况及时报告。做好病人的基础护理，落实各项护理措施，预防合并症的发生。

　　（2）专业陪护人员的聘任。专业陪护员必须是卫校或医疗专业毕业的专业人员，专业陪护人员的录用需经严格考试，考核合格后方可录用。专业陪护员按护士素质要求进行培训，要求做到着装、言行举止符合护士的要求。

　　3、导医、导诊。

　　导医、导诊员的职责是正确引导病人就诊，为病人的就诊提供方便、快捷、优质的服务。导医、导诊员要清楚院容、院貌、科室设备、医院设施、专业技术水平、特色专科，并耐心向病人解释，热情主动接待病人、做到有礼貌，有问必答、百问不厌，引导患者挂号、候诊、检查，指导最佳就诊系统，合理安排检查项目，指导就诊。

　　（六）安全保卫工作

　　医院是治病救人，救死扶伤的专业医疗机构，医院的安全保卫工作显得尤其重要，必须有一个安全有序的环境作为保障，给医务人员提供一个安全的工作环境，使前来就诊的病人感到安全舒适。

　　医院的安全防范工作重点：

　　1、消防工作。消防无小事，管理处员工从上到下都要引起重视，平时经常巡视，每月进行一次安全大检查，彻底消除安全隐患。一经发现有问题，及时组织有关人员处理解决。要配备专职的消防工作人员，成立义务消防队伍，不间断的进行业务知识培训，并不定期举行消防演习。

　　2、治安刑事案件。医院急诊科常常会收到因斗殴打架受伤的病人，有些仇家还会跟踪到医院寻仇，这种时候保安人员一方面要报警，一方面要做好安全防治工作，并耐心劝阻事态的发展，缓解双方矛盾，直到公安机关前来处理。

　　3、医院是公众场所，人流量大，一些盗窃分子常混在其中，伺机作案。保安员应根据实际情况，灵活掌握处理方法：

　　（1）保安员若发现盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，报告公安机关，连同证物送公安机关处理。

　　（2）对可能怀疑的作案人员，可采取暗中监视或设法约束，并报告和移交公安机关处理。

　　（3）慎防医托。现在的医疗机构参差不齐，导致产生大量的医托，渗入到市内各大医院，或劝说病人到其指定的病院看病，或向病人派送传单，严重影响医院的医疗秩序。保安必须提高警惕，不断积累经验，一旦发现有可疑人员，流窜分子，立即协助医院保卫科查处。

　　（4）停车场的管理。医院人流量大，车流量也大，一定要规范停车场管理，确保停车场车辆有序停放，行驶畅通。

　　（5）坚持查岗制度，加强岗位监督。查岗是一项非常重要的工作环节，为确实把安全防范工作落到实处，必须加强岗位的监管力度。每天要坚持查岗，认真检查和督促每个岗位的值班情况是否到位，对存在的问题要及时纠正、及时整改，并对当日查岗的有关情况记录下来，对重大问题要及时向领导报告，对值班较好的同志要给予表扬，对工作不负责任的同志应当提出批评教育，促使每个岗位不间断的循环动作，把一切不定的因素尽量控制在萌芽状态。

　　（七）洗衣房的管理。

　　1、洗衣房的职责。洗衣房担负着医院医护工作人员工作服和住院病人被服的洗涤和消毒工作。要确保送洗被服的清洁和健康，防止院内交叉感染。

　　2、洗衣房的工作原则：

　　（1）按规定下科室回收脏被服要做到分类放袋，分类处理；传染性及带血、便、脓污染衣物要密封回收；一般病人衣被及医护人员工作服分开回收。

　　（2）为防止交叉感染，各类衣物执行分类洗涤原则。

　　（3）回收的脏被服要及时消毒浸泡，消毒液浓度依具体情况而定。

　　（4）清洁被服按时下发到科室，双方做好清点登记，每天做好日工作量统计。

　　（八）开设便民服务。

　　医院的物业管理公司可根据医院的实际情况，开设一些便民设施，例如OTC（自助药店）、鲜花店、礼品店、自动售货机、自动饮料机等，既方便就医患者及前来探望的客人，其收入还可弥补物业经费的不足。

　　四、医院物业管理的培训

　　培训工作是医院物业管理日常工作的重要内容。清洁工、护工、等工种都要求进行特殊的培训。

　　1、对环卫工人的素质要求较高，需掌握基本的医疗医护知识。因为直接服务的对象是各个科室及就诊的病人，清洁员除了搞清洁卫生外还要起直追根据实际情况要和各类病人及医护人员常接触沟通，这就要求清洁员具备一定的医疗医护知识，清楚遇到突发性事件时的处理程序。这可以在招聘时有意选用具有这方面知识的人员，也可以通过日常的培训、经各科室医护人员的亲身指导而应用到实际工作中。

　　2、对护工的要求就更加严格。要求其必须持有护校中专以上的毕业证书，上岗前经医院医生、护士培训合格方能走上工作岗位。

　　3、在培训学习中，深圳市新东升物业管理公司创造性地总结出“清洁抹布32面用”的理论，即：一般在清洁过程中使用抹布都把抹布揉成一团来使用，这样一来，擦一两个地方抹布就脏了，需要搓洗后才能再次使用，有些浪费时间。该公司通过在医院的物业管理中摸索出一块抹布分成32面做32次用，即“清洁抹布32面用”的理论，并在全公司推广，得到了广大员工的赞扬。

　　五、医院物业管理的现状与发展

　　国内首次实行医院后勤管理社会化是1999年11月，由深圳市新东升物业管理有限公司经公开招投标接管深圳市中医院的物业管理工作，虽然时间不长，但随着医疗卫生系统改革的不断深入，医院后勤管理社会化是医院体制创新、人事分配制度改革的突破口，是适应医院实现现代化的需要，因而形成势在必行的趋势。这为物业服务企业的发展提供了良机，提供了市场，提供了一个新的经济增长点。

　　因属新兴领域，医院的物业管理有别于传统的物业管理模式，物业管理公司在实施医院物业管理时要不断摸索，不断总结经验，建立一套科学有效的管理机制、制度，使所有的服务细节都能做到专业化、规范化、标准化，以符合医院服务模式的规范和要求。

　　不断创新，科学地把握医院后勤物业服务的定位，不断注入新的服务内涵，建立“人性化、星级化、标准化”的全方位服务的医院物业管理新模式。如在医院组织一支正规护校毕业又经专业培训的专业陪护和护工队伍进驻医院服务，为需住院治疗的病人从入院前、住院中、出院后，从诊断、治疗、陪护、饮食、病情观察、生活护理、心理辅导等全程不用病人家属和单位操心的一条龙服务。

　　又如把酒店的商务信息服务方式引进医院，后勤服务的所有环节有求必应，一个电话马上到位等等这些大胆尝试为现代医院的后勤服务注入了活力，增添了特色，这也正是医院后勤物业服务企业今后的发展方向。

　　现在，全社会各行各业都在提倡讲诚信，笔者认为：对于许多物业管理企业来说，与世贸接轨后，众多国外品牌物业管理企业纷至沓来，可谓是“狼来了”。但狼来了并不可怕，可怕的是一个企业失去诚信。一个人要讲诚信，企业更要讲诚信，作为管理医院后勤服务的物业管理企业，诚信是我们的法宝。

　　物业管理方案 16

　　一、工作现况

　　20xx年办事处委托我们利合物业公司对20xx年改造的老旧小区和20xx年以前改造的小区按照上述文件要求，实施专业化得物业管理，利合物业公司重点对医药公司家属院、新华小区实施了物业管理，对这两个小区实施物业管理和过程中新华路办事处物业管理办公室以及我们利合物业管理公司联合对以上小区张贴了入住公告，我们公司还张贴了《至小区业主的一封公开信》，并做了详细的入户调查，把三级服务内容标准、服务承诺、办事处考核物业公司的内容，以及收费许可证都传递到了业主当中。并且根据业主意愿让同意入住的业主给予签字，统计了业主的详细姓名、联系方式、车辆信息、建筑面积，这些内容形成了小区业主的初步档案资料。目前医药公司物业管理已经初步成效，收费工作正在进行。新华小区11月1日我公司正式入住管理，各项服务已经到位，准备在20xx年12月1日收费。庆安小区我们正在做入户调查，但是物业管理入住的各项办公用品、设备已经准备到位。准备20xx年元月1日正式纳入管理。

　　二、老旧小区的特点及老旧小区改造和实施物业管理中发现的问题

　　老旧小区有四个明显的特点

　　1、老，这些小区大都建在20xx年以前，有的甚至是上世纪末、本世纪初建设的小区，基础设施薄弱，公共设施毁坏严重，无人管理，有的曾经有人管理但是由于没有健全的机构引导及管理而失败。

　　2、小、大多数只有一百多位业主，建筑面积10000平方左右，规划不合理，有的是分两期建设一个小区中有不同的开发商，有的还是公有住房、小产权房，不能办房产证，大多数没有门岗房，没有公用绿地或绿地太小，没有健身器材。

　　3、规划不合理，人员混杂，缴费意识淡薄。强烈要求政府改造并实施物业管理的业主和无所谓不需要管理的业主形成鲜明对比。利合物业对上述实施物业管理的两个小区进行的初步调查，调查显示结果，收费工作中缴费积极的业主和找各种理由不缴费的业主形成了鲜明的对比。小区与小区物业联系紧密，各自又成独立的单元，很容易进行物业的从新规划和定义。

　　4、违建建筑很多，由于多年没有管理，违建建筑见缝插针，影响小区的形象，很多业主要求物业公司拆除违章建筑。

　　三改造和实施物业管理中发现的问题

　　1、改造不彻底造成实施物业管理的成本增加。以医药公司为例，改造中小区的主通道有8平方的路面没有整修，利合物业入住以后，拿自己的钱给予了整修，改造后由于没有专门的监督机构，留下了很多建筑垃圾，物业公司不得不花1000元专门处理这些垃圾。小区没有划停车位，物业公司不得不花钱专门划停车位线这些都增加了物业管理公司的成本。前期改造中由于没有物业公司的参与改造的某些项目很很不彻底，如

　　2、由于长时间没有实施物业管理，小区业主交费意识淡薄，物业费收缴率只有百分之五十左右。有的法律模糊，缴费只愿意按照使用面积而不是按照法律规定的建筑面积交费。

　　3、改造速度过急，没有物业公司参与规划，有些改造项目不适合以后实施物业管理。

　　4、改造是一个系统工程，并不是一个部门能完成的`，需要多部门来配合，如老小区门岗房的问题，有的开发商当初为了售房，建立了后勤式的物业，当售房完毕的时候，物业不能维持，开发商撤离了物业，开发商就把门岗房收回来用于出租，按照《条例》、《物权法》的规定这些应当是小区当中的公共用房。这些门岗房以及物业用房追回必须要有建设局或规划局的配合。有的小区当中没有门岗房，建设门岗房需要规划部门审批，这也是在新政【20xx】20号文件中的内容。

　　5、改造老旧小区及实行物业管理，必须同拆除私搭乱建相结合，有的老旧小区没有门岗房和物业公共用房，而这些小区有的私搭乱建的位置恰巧可以建立门岗房和公共用房。

　　6、针对老旧小区小的特点，重新定义物业管理区域。有的老旧小区相邻，可以把两个或几个小区打通，这样就可以布局更合理，就可以养活”物业。

　　四、针对以上问题提几点建议

　　1、老旧小区改造必须结合物业管理公司。物业管理公司具有专业化得管理经验，改造后的小区也应当由物业公司来管理，因此老小区改造应该由物业公司提出改造方案，由办事处组织论证实施，最后由物业公司和办事处职能部门共同监督质量。这样才能不给以后物业管理造成成本负担。

　　2、在办事处社区的主导下多部门配合。老旧小区因为多年无人管理，存在着很多问题，这些问题的解决不是一个部门能解决的，必须由政府牵头，多部门配合。

　　3、对前期改造过的小区进行二次改造。对小区内的违法乱建的项目，依靠业主参与由物业公司提出，法律部门参与，政府协调“啃”下这个骨头。

　　4、由政府牵头对老旧小区进行物业知识进社区的宣传活动。让业主明白相关的法律和法规。

　　5、根据文件精神，要建立政府救助机制。对确因生活困难难以缴纳物业服务费用的居民，要积极采取不同形式的政府救助。

　　6、对承担社会责任管理老旧小区的物业管理公司给予按照管理老旧小区面积，给予政府补贴，缓解物业管理公司的困难。

　　7、老小区改造，不能急于求成。每年确定一个到两个小区实行改造，要改造一个成功一个管理一个，在改造中积累经验，为以后改造打下基础。

　　8、重视老旧小区大门改造及建设，这一点很重要。用现进技术来做好老旧小区的大门改造，这样可为物业公司节省很多管理成本。

　　结束语：总之，老旧小区改造并实现物业管理全覆盖是一项切实的惠民工程，要政府引导协调多部门参与，形成由物业管理公司参与物业管理规划，政府部门协调，改造过程和改造后由物业公司和政府部门共同联合参与监督和验收最后由委托入驻管理的物业公司实施管理，并对实施物业管理的公司给予适当的补贴的模式，才能把这项惠民工程做好，从而得到老百姓的支持欢迎。

　　物业管理方案 17

　　一、方案背景

　　随着科技的发展，智慧化物业管理成为趋势。通过引入现代信息技术，提升物业管理效率和服务质量。

　　二、实施路径

　　智能安防系统：安装高清监控摄像头、人脸识别门禁系统等，实现小区或楼宇的安全智能化管理。

　　智慧服务平台：开发物业管理APP或小程序，集成报修、缴费、投诉、社区活动等功能，方便居民生活。

　　物联网技术应用：利用物联网技术实现设备远程监控与维护，提高设施管理效率。

　　大数据分析：通过大数据分析居民需求和行为习惯，为物业管理提供决策支持，优化资源配置。

　　物业管理方案 18

　　一、方案目标

　　全面提升物业管理水平，包括服务质量、安全管理、环境维护、设施保养等方面，为居民创造更加舒适、安全、便捷的居住环境。

　　二、关键措施

　　服务标准化：制定详细的服务标准和操作流程，确保各项服务专业、规范、高效。

　　安全管理强化：加强安保队伍建设，引入智能安防系统，提高小区安全防范能力。

　　环境美化与绿化：定期进行环境清洁和绿化养护，提升小区整体美观度。

　　设施维护与升级：建立设施巡查和维护机制，及时修复损坏设施，并考虑引入智能化升级项目。

　　居民沟通与反馈：建立有效的'居民沟通渠道，定期收集居民意见和建议，及时响应居民需求。

　　物业管理方案 19

　　一、项目概况

　　1、地理位置

　　该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

　　2、项目主要经济指标

　　二、物业管理资料

　　物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

　　1、房屋及设施设备管理

　　1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

　　房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

　　A、工作的主动性

　　管理职责人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。

　　B、工作的多样性

　　根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

　　C、工作的针对性

　　在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

　　1.2共用设施、设备的管理

　　范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

　　共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的`技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

　　1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

　　范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

　　根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。

　　1.4智能化设施设备

　　范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

　　根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。

　　2、环境卫生管理

　　在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

　　2.1卫生管理

　　是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。

　　2.2环境管理

　　jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

　　3、绿化管理

　　绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

　　5、车辆交通管理

　　对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

　　6、公共管理

　　6.1住户装修管理

　　在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

　　6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

　　6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

　　7、常规性公共服务

　　即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。

　　8、委托性特约服务

　　是为某些住户群体带给的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。

　　9、经营性多种服务

　　即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

　　物业管理方案 20

　　一.项目简介

　　1.项目位置：位于新华区建设路西段中央花园小区，与3000亩生态园相望，交通便利，配套设施齐全，位于新老城区之间，地理位置优越。小区总建筑面积:33.33万平方米，住宅面积22.69万平方米，建筑由多层、小高层、高层和谐布局。小区绿化面积占总面积的35%。小区周边设有幼儿园、社区医院、超市、餐饮、洗浴中心、五星级大酒店，并投入巨资修建小区专用主干道过街天桥。

　　2.物业类型：小区由20幢设计风格现代的多层、10幢小高层和6幢高层组成的花园式小区。整个建筑群优雅而高贵，设施齐全时尚，环境自然怡人。建筑形成独立的小园区，人车分流。社区得山水之清秀，拥配套之便利，集产业之人气，凝文化之魅力，生活条件得天独厚，远景展望曼妙可人，实乃龙脉之地也。

　　3.开发商简介：开发商为平顶山市建宏房地产开发有限公司，公司成立于XX年9月29日，是一家专业从事房地产开发、具有雄厚实力和开发背景的知名企业。公司自成立以来，始终坚持以专业化、人性化的精神和思想进行项目的规划和开发。目前，一期项目占地约96亩，总投资额1.5亿元，开发住宅26幢，10万平方米，实现收入2.4亿元;二期项目规划13万平方米，投资3.2亿元，开发高层住宅10幢，五星级酒店一幢，;三期工程6幢高层正在紧张施工中。

　　4.物业基本情况：中央花园小区总建筑面积：33.33万平方米，住宅面积22.69万平方米。住宅共计：XX套(户)其中一期861套二、三期1146套(包括安置房户数)，绿化面积占总面积的35%，目前交付使用的地下车库两处(正在施工中两处)，共128个车位，地面专用车位75个。单元楼一层为专用车库及储藏室，方便业主生活所需。供电设专用变压器15台，以确保景观照明、路灯、楼道灯、电梯、自动加压水泵、消防喷淋系统、住宅用电(一户一表，插卡式供电方式)、商铺等用电。供水系统为居民生活用水(一户一表)、商业用水、消防用水、景观用水、绿化用水及独立的管道系统。下水为雨水系统、污水系统及独立的管网设置。安保监控系统由96台高清摄像头组成的监控网络，确保小区安全。高层、小高层共设电梯26部，由专业维保公司24小时维修保养，确保安全高效使用。

　　二、物业管理实施方案管理目标

　　1.管理费收缴率：90%

　　2.业主对物业管理综合满意率：90%

　　3.有限投诉处理及时率：98%

　　4.有效投诉处理及时率：90%

　　5.设备设施完好率：98%

　　6.火灾发生率：0

　　7.治安事件发生率：0

　　8.业主报修维修及时率：90%

　　9.报修维修合格率：95%

　　10.计划培训率：100%

　　11.采购物品合格率：98%

　　(二)宏远物业管理组织机构

　　管理机构图

　　物业公司经理

　　客服部工程维修部财务综合部保安部保洁绿化部

　　(三)、物业服务内容

　　1、物业治安防范管理

　　保安服务是物业管理中不可缺少的一部分，可以说没有安全的环境，业主就没有舒适的生活，如果一个物业给业主产生不安全之感，那就会严重影响该物业的声誉，就会迅速失去客源并不能保值，就会大幅度降低经济效益和社会效益，而优质服务也会成为无稽之谈。宏远物业服务公司针对中央花园小区的位置特点，根据人防加技防的原则，在中央花园治安防范工作中，本公司拟采取如下安保方案：

　　l小区实行24小时安保管理。

　　l建立小区内部24小时不间断保安巡逻制度。

　　l根据人防加技防的原则，采取先进可靠的安保技防措施，包括电视监控系统、单元门对讲系统、车辆进出自动电子道闸系统等。

　　l对小区保安人员定期进行专业培训和技能培训。

　　l对外来车辆和外来人员实行严格登记、询问等管理。

　　l对保安人员招聘进行严格筛选、注重形象、实行半军事化管理。

　　2、小区清洁

　　中央花园小区环境卫生管理标准如下：(参见建设部颁发的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》)：

　　l设有责任划分明确、奖罚制度健全的'保洁队伍，管理小区内环境卫生，队伍稳定，管理制度详尽、并得到贯彻执行。

　　l经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达到99%以上。

　　l小区内道路达到五不六净标准，既不见积土，不见积水，不见杂物，不漏收堆和不乱倒垃圾;路面净，路沿净，人行道净，雨水口净，树坑墙根净。

　　l每日实行8小时巡回保洁制度，对保洁工作进行严格的管理。