物业管理方案

2023-11-18 方案

　　为了确保事情或工作有效开展，我们需要提前开始方案制定工作，方案是有很强可操作性的书面计划。方案应该怎么制定才好呢？下面是小编帮大家整理的物业管理方案20篇，欢迎大家分享。

　　物业管理方案1

　　一、项目分析

　　根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。

　　二、主要管理方案内容

　　根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下：

　　1、管理机构设置及人员配置

　　根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。

　　至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供

　　的服务等级为准。

　　1.1 客服部

　　根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中包括：

　　客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。

　　接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。

　　收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成）

　　库房管理员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。

　　行政文员1名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作。

　　四名员工相辅相成，协作沟通，在完成本职工作的前提下，分别分配相应的收费任务，以便收费工作更顺利的开展。各项工作做到日产日清、及时记录、及时回访，并生成电子文档，以便日后查找。

　　1.2 维修部

　　根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修部共设维修人员6-8名（如有高压配电室则设值班人员2名，24小时轮流值班，并负责项目大型电力设施的维修保养工作），其中设：

　　主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作。

　　其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名（如电梯维保由专业维修公司分包，则可省去该职务人员），分别负责项目的水电暖日常维修和电梯维保工作。为扩大项目的服务范围，分别对5名维修人员培训学习物业相关的`其他技能，例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等，使维修人员能够全方位发展。员工薪酬以绩效考核制制定，以激励员工的工作积极性。每天设一名维修人员夜间值班，负责项目夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维修工作，做好值班记录。

　　负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作，每年的4月和10月对小区内的大型公共设施（如：配电箱、水泵房、给排水系统等）进行常规性检查，确保设备设施的完好运行（春秋季设备设施维保计划需根据实际另行拟定）。

　　负责辖区内重大节日期间，社区文化活动的协助实施工作。如节日期间的园区布置及维保工作等。

　　1.3 安防部

　　根据项目实际情况，安防部设安防人员13名，以8小时三班倒

　　的制度负责项目24小时安全防范工作。其中包扩：

　　安防部主管1名，主要负责管理本部门员工，处理本部门日常事务，并负责对下属员工的BI行为规范和工作的检查，下属员工的培训及绩效评定工作。

　　门岗3名，主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作，对出入小区的车辆进行检查登记，如有物品出入时，应在接到客服部的物品放行凭证后方可放行。

　　巡逻岗6名，分别负责高层区、小高层区和地下车库区的安全防范和车辆疏导工作。

　　电子监控室3人，以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视，协助安防人员管理小区安防工作，力争在第一时间发现安全隐患，以便及时排除。并负责项目部各部门员工的工作监督。

　　1.4 环境部

　　根据项目的实际情况，环境部设服务人员12名，负责项目所辖区域的保洁、绿化等工作，其中包括：

　　环境主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作。

　　室内保洁员5名，9栋高层安排3名，6栋多层安排2名，负责项目楼宇内的环境卫生打扫及电梯打扫和脚垫的更换工作。

　　室外保洁员3名，负责项目楼宇外的环境卫生打扫工作，包括

　　项目水系的卫生维护工作。

　　绿化工3名，负责项目区域内的花草树木养护、修补、浇水、防寒等工作。

　　服务标准则根据项目物业服务等级而定。

　　三、其他管理方案

　　1、常见突发事件的处理

　　1.1 火灾突发事件处理

　　1.2 水浸突发事件处理

　　1.3 电梯困人突发事件处理

　　1.4 未知停电事件处理

　　1.5 暴力突发事件处理

　　1.6 盗窃以及其他犯罪活动处理

　　以上各种突发事件均根据小区的实际情况制定详细的突发事件处理流程，防范于未然，确保项目的公共安全。

　　2、社区文化的开展

　　服务中心结合项目的实际情况，以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化氛围。主要为重大节日的园区装饰及宣传，有必要的情况下可开展相应的公益娱乐活动，例如由业主参加的节日联欢会、组织社区老年或儿童出行等，以增进物业与业主的友好关系，促进物业公司的发展。

　　物业管理方案2

　　为顺利实现康乐里小区创建“北京市物业管理示范住宅小区”的目标，根据北京市考评的有关通知精神，在总结近年来本公司其他创建工作的基础上，结合康乐里小区管理服务中心工作实际情况，参照《物业管理示范住宅小区标准及评分细则》拟订本创建实施方案。

　　一、指导思想：

　　通过开展创建活动，进一步提高管理水平，提升服务质量。

　　二、时间安排：

　　第一阶段：宣传动员、学习提高、组织落实阶段，2月17-3月31日

　　第二阶段：自检互查、收集资料、阶段，4月1-4月20日

　　第三阶段：整改提高、迎接初检、充实完善阶段，4月21-5月25日

　　第四阶段：准备区迎检方案，并提出第五次整改计划，5月26-7月5日

　　第五阶段：请市小区办、物业处专家指导创市优，7月1-7月30日

　　第六阶段：召开专题会议准备创优迎检工作，8月1-9月30日

　　三、组织体系：

　　成立创建领导小组和工作小组：创建领导小组负责部署和组织开展创建工作，统筹安排，协调一致，创建达标，工作小组负责执行实施。

　　创优领导组

　　组长：李志平

　　副组长：赵文喜、王健、任保钢、叶鸿斌、乐奇波

　　创优工作组

　　组长：乐奇波

　　副组长：叶鸿斌（设备组长）、闪志明（环境组长）、陈杨（资料组长）

　　组员：曹燕、张宇、王振君、樊荣章、陈重华、杨霄、赵刚、周毅、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、宋国亮、石蒙、赵雁峰、苏佳。

　　四、创建工作小组人员分工：

　　项目组：乐奇波、叶鸿斌、闪志明、陈杨负责总策划、总落实、总监督。

　　资料组：陈杨、曹燕、张宇、杨霄、赵刚、周毅

　　档案负责人：赵刚

　　负责企业的资料收集、管理规程的整理、迎检资料的.编写和相关培训。

　　协助创优资料的整理、装订、打印等

　　环境组：闪志明、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、韩青青、刘佳

　　档案负责人：曹雪

　　经营部场所的环境及相关资料的整理。监管日常事务相关资料整理和收集。

　　装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的整理。

　　设备组：叶鸿斌、樊荣章、宋国亮、石蒙、赵雁峰

　　档案负责人：樊荣章

　　负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的整理和收集。

　　负责小区机电设施、设备正常运转、维修及二次供水清洗、消毒工作及相关资料整理财务及电子文件组、王振君、王振君、电子文件及财务相关资料整理。

　　档案负责人：王振君

　　安全组：闪志明、何湘赣、赵雁峰

　　档案负责人：何湘赣

　　负责小区日常安全护卫工作、培训及相关资料的整理，协助完成其它工作。

　　物业管理方案3

　　公司所属前期驻点项目客服部：

　　为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。

　　一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。

　　二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责

　　1、明确前期驻点项目物业管理架构

　　公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。

　　2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。

　　三、建立和完善规范的工作流程和服务标准

　　（一）明确客服部工作计划

　　标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。

　　1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告

　　报告内容包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态、工程现场情况介绍等。

　　2、每月提交现场施工进展情况书面报告和项目工程进度记录表

　　报告内容包括：工程进展情况、存在问题及原因分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态。

　　3、下周工作计划和重点。

　　4、合理化建议、意见

　　5、其他

　　（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划

　　1、每周例会通报各部门前期驻点工作情况，同时提出下周工作计划和重点

　　2、研究分析各部门工作报告

　　3、研究分析物业管理新动态

　　4、实施培训和沟通

　　5、研究分析服务质量报告

　　6、其他

　　（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系

　　1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员

　　2、明确工作程序

　　a、督察员每天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。

　　检查内容主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行

　　督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改进意见

　　b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究

　　具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表

　　督察员每月底前提交书面报告和分析改进意见

　　c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，()同时对相关数据进行研究分析。

　　具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表

　　前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。

　　（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度

　　1、制定规范的.联系函制度

　　2、建立和规范例会制度

　　3、协助建立客户联系报告制度。

　　四、建立长效的改进机制

　　1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构

　　2、研究机构目前主要工作任务

　　a、研究和总结项目开盘秩序实施计划

　　b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。

　　c、编写物业管理服务方面培训通用的教材

　　d、有计划编写各项目物业管理方案

　　e、有效实施形象策划系统

　　f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训

　　g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。

　　物业管理方案4

　　倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平。

　　一、基础管理存在问题

　　1）、管理人员监督检查不到位。

　　2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。

　　3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。

　　4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。

　　5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。

　　整改措施

　　1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。

　　2) 严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。

　　3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。

　　4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。

　　5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。

　　6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。

　　二、公共秩序维护

　　1、存在问题

　　1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。

　　2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。

　　3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。

　　4）、小区内安全设施（如监控、红外线等）几乎瘫痪，小区内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。

　　5）、小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。

　　2、整改措施

　　1)、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。

　　2)、加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣，一损俱损。

　　3)、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。

　　4)、加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处理，杀一儆百。

　　5)、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小区各项安全设施设备正常运作起来。

　　6)、加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对象。

　　7）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;

　　8）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；

　　9）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统9月20日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；

　　10）增加秩序维护队员大门实行双岗；

　　三、工程维护

　　1、存在问题

　　1）、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一直得不到妥善解决。

　　2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须进行更新及大修才能处理。

　　3）、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。

　　4）、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。

　　5)、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。

　　6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。

　　7）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建现象严重。

　　2、整改措施

　　1）、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的`问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。

　　2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小区内大型的设施设备进行更新和维护。

　　3）、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化，提高工作效率。

　　4）、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。

　　5）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。

　　6）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

　　物业管理方案5

　　20年上半年，在开发区管委会及总公司的支持和领导下，到目前为止我们已完成营业收入230万元。20年下半年，我们将继续保持上半年的良好发展势头，响应市政府振兴徐州老工业基地的号召，进一步加大业务投入，争取引进更多的工程项目，重点开拓物业管理业务。同时还要找问题、找差距、找不足，为此，我们制定我公司20下半年的：

　　一、总的工作目标：

　　1、稳抓环卫，提高道路保洁质量，确保开发区环境卫生在全市。

　　2、发展绿化，确保完成开发区下达的绿化养护及绿化保洁任务。

　　3、积极拓展其他工程业务，提高经济效益。

　　4、确保安全生产，加强安全意识，尤其是保证车辆行驶安全及道路保洁工人人身安全。

　　5、提高全体干部员工的服务意识和服务理念。

　　6、维护职工的合法利益，提高职工福利待遇，确保职工队伍的稳定。

　　7、力争完成全年营业收入520万元，创利税20万元。

　　8、积极拓展物业管理新业务，拟承接高铁国际商务区一体化物业管理。

　　二、具体措施：

　　1、加强学习，统一思想认识，提高全体干部员工为开发区建设和发展服务的意识。将开发区的新形势、新发展、新变化传达给个职工，激发职工的工作热情。

　　2、加强职工业务技能培训。尤其是物业管理人员，分管理人员、维修人员、秩序维护员(保安)、保洁员等不同部门、不同工种要定期进行物业管理知识、专业技能训练，定期进行消防知识培训;对驾驶员定期进行安全思想教育。

　　3、继续在各部门推行承包责任制，由部门负责人负责本部门内部的所有事务，部门负责人对公司经理负责。

　　1)公司拟正式成立监管科，隶属于公司办公室，向办公室及公司总经理汇报工作。监管科于20年初成立试运行以来，对公司的各项工作都有了很大的促进作用，但是监管力度仍然不够大，离公司领导对监管科的期许，还有比较大的差距。公司拟于下半年正式成立监管科，加强对各部门的检查考核，量化考核指标，每天考核两次，不走过场，不搞形式主义，不怕得罪人，如实填写日考核表，月底总结考核情况报办公室，根据考核情况按公司奖惩制度进行奖惩。

　　2)对环境卫队酝酿进行重大改革。推行承包责任制，环卫队实行队长负责制，队长签定承包责任合同，全面负责环卫工作。同时计划分路段进行承包，由监管科对各路段进行考核定奖惩;垃圾中转站(车队)实行队长负责制，队长签订承包责任合同，职责范围包括垃圾中转站、车队、安全保卫、渣土办;与驾驶员签订责任状，明确驾驶员的责、权、利，进一步明确发生安全事故后公司和驾驶员各自所承担的'责任;对原垃圾站进行改造，新上压缩机组一台;强化服务功能，提高服务水平，加大对企事业单位的服务力度，拟增加封闭式保洁车、吸粪车及洒水车各一辆;拟接管经七路垃圾中转站。

　　2)办公室加强内部管理，对公司各部门劳动纪律及业绩的监督考核;负责仓库、汽车等事项的综合管理;组织经理办公会及班组长会议，每月进行工作总结并制定下;安排监管科每天考核各部门工作;进一步加强物资采购、仓库管理、用油管理，材料进出必须有领导签字;油票由办公室统一开具经总经理签字后方可加油，并由办公室安排专人随同;汽车维修及购买配件由专人负责，办公室统一安排。

　　3)绿化队实行承包责任制，分管经理签订承包责任合同，负责绿化队内部所有事务。在确保完成开发区下达的绿化带养护及保洁任务的同时，积极拓展其他绿化工程业务。

　　4)继续加大物业管理力度。做好安全培训及管理，定期对安保人员进行技能培训、消防培训，定期举行技能竞赛和消防演习;继续加强科技创业园服务区的管理，对服务区食堂卫生及饭菜质量进行监督管理，确保宿舍楼住户财产及人身安全，确保园区环境美观，高标准高质量完成园区车棚建设;继续做好怡园市民广场窗口单位物业管理，拟申报广场绿化工程为徐州市精品园林工程;承接清洁技术产业园绿化

　　4、开源节流，节约各项经费开支，加强财务审计力度，尤其是工程审计，提高公司的经济效益。

　　5、加大物业管理房租、水电费收费力度，确保费用及时回收。

　　6、改革公司工资分配体制。进一步提高临聘人员工资待遇以及改革驾驶员工资制度，宗旨是使多劳者多得、少劳者少得、不劳者不得，尽可能使工资分配趋于合理化。

　　7、加强安全生产管理，进行培训，包括保安职责教育、消防知识培训、车辆行驶安全教育等，特别是行车安全管理，通过每周进行一次安全思想教育，强化驾驶员的安全意识。确保20年全年无安全责任事故。

　　8、严格执行奖惩制度，细化奖惩条例。做到奖优罚劣，使人人有压力，人人有动力。

　　20年下半年，我们将以振兴徐州老工业基地为契机，参与推进开发区二次创业，以秦常委及各级领导的关心支持为动力，齐心协力，共谋发展，争取超额完成全年经济目标任务。

　　物业管理方案6

　　为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行"礼宾助理"服务。

　　（一）"礼宾助理"服务实施细则

　　1、分别于住宅大堂设"礼宾助理"，24小时接受咨询和服务

　　2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职"助理"的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。

　　3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。

　　4、"助理"定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策；企业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如：天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。

　　5、"助理"倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。

　　6、礼宾助理"出现以下情况要承担过失责任，过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退；

　　（1）对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；

　　（2）自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；

　　（3）有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。

　　（二）工作时间标准：

　　1、业主投诉处理的.工作时限：

　　（1）服务人员服务态度方面的投诉处理时限：情节一般的，不超过半天；情节严重，不超过2天；

　　（2）工程维修方面的投诉处理时限：

　　水浸、停电、停水、马桶堵塞等，及时处理，维修人员到现场时间不超过10分钟；换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目，不超过半天；

　　其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；

　　（3）小区公共部分维修方面的投诉处理时限

　　明显影响业主生活起居，如：影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的，及时处理，处理人员到现场时间不得超过10分钟；

　　其他公共部分维修，不得超过3个工作日；

　　（4）对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。

　　（5）其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。

　　2、业主咨询回复工作时限：

　　（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。

　　（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。

　　（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方。

　　（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日。

　　（三）工作质量要求

　　1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意，任何人员不得超过规定的时限；

　　2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不得低于50%（重大投诉回访率达100%），每月业主满意率要达到90%以上。

　　物业管理方案7

　　一、物业管理服务范围

　　1、大楼的防盗、防火、防事故等日常安全保卫工作,24小时保安值班。

　　2、公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括:发电机组、给排水泵、高低配电、给排水管道、照明、疏散指示灯、消防控制系统、监控系统、电梯、门窗等(除电脑联网、电话系统外的全部设备)。

　　3、绿地、花木等的养护与管理。

　　4、环境卫生。除工作人员办公室、资料室、仓库、电脑房以外所有场所的.卫生清洁,垃圾收集和清运、定期消毒、灭鼠、水池清洗,化粪池清理。

　　5、大楼的来人来访登记、车辆停放管理、交通秩序管理。

　　6、负责门岗管理及报刊、杂志、信件的收发。

　　二、人员配备要求

　　人员配备须按我方制定的人数、学历、岗位证、专业上岗证(各管理部门均要求要有上岗证)、职称、年龄要求具备。具体如下:

　　1、管理处主任1人，中专以上，50周以下；

　　2、设备及配套设施运行及维护人员1人，高中以上，50周岁以下，需具备水、电工证；

　　3、保安9人，初中及以上，55周岁以下，符合上海市保安管理规定的要求；

　　4、保洁及绿化2人，45周岁以下，经过培训；

　　三、工作流程与质量要求

　　(一)大楼清洁服务

　　①细则及要求

　　1.清理大楼内的所有垃圾，2次/天；

　　2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天；

　　3.清洁所有大堂墙壁、宣传栏，不少于1次/周；

　　4.清洁所有花盆及植物，不少于1次/周；

　　5.清洁所有出口大门，不少于1次/周；

　　6.清洁所有扶手、栏杆，不少于1次/周；

　　7.清洁所有通风窗口及玻璃表面，1次/月；

　　8.清扫天花板尘埃、蜘蛛网1次/季；

　　男女卫生间

　　1.抹净所有门，1次/周；

　　2.抹、冲及洗净所有洗手间设备，1次/天；

　　3.抹净所有洗手间内镜面、玻璃、门窗等，1次/天

　　4.抹净地台表面，1次/天；

　　5.及时清理天花板及照明设备表面灰尘，1次/季；

　　6.清理卫生桶脏物，1次/天；

　　人行楼梯清洁

　　1.打扫及拖抹所有楼梯，1次/天；

　　2.擦扶手及栏杆，1次/周；

　　3.擦洗防火门、消防栓、消防器等表面灰尘,擦洗玻璃窗，1次/月；

　　4.清扫天花板，1次/季；

　　大堂

　　1.打扫及洗刷大堂入口地台及梯级，1次/天；

　　2.打扫办税大厅、擦洗台面、柜台外的桌椅、地面，1次/天；

　　3.打扫入口大堂内及所有玻璃门窗及装备，1次/月；

　　4.扫天花板尘埃，1次/季；

　　电梯

　　1.及时清理电梯轿厢地面垃圾、沙粒等,擦洗电梯内踩垫，1次/天；

　　2.抹净及清擦电梯门表面、电梯轿厢内壁、门及指示板，1次/周；

　　公共场所

　　1.清扫停车场(含地下停车场)、道路地面、散水坡、绿地水泥地面等，1次/天；

　　2.清扫大门外两侧绿化地和停车场，1次/周；

　　②标准:

　　1．地面路:地面路面无垃圾杂物、无泥沙、无积水;绿化地无杂物;车库无蜘蛛网、无脏物;水沟无垃圾、积土；

　　2．楼梯:无杂物、尘土,干净明亮;入楼大门以及墙面干净无尘;电梯轿厢无杂物、无灰尘、无臭味.；

　　3．室内:地面干净明亮,无杂物、尘土;卫生间无臭味,用具无污迹；

　　4．垃圾清理:100%日产日清；

　　③督导方式

　　1．管理处主任每天巡视检查,并对每个保洁员的工作做出评价,不合格的要返工。保洁员实行包干责任制。

　　2．卫生保洁工作每日讲评,每周小评,每月评比,年底总评。

　　(二)绿化工作

　　绿化根据实际情况进行养护

　　1.施肥：春夏秋冬四季各一遍均分,无重无漏；

　　2.浇水：根据季节、天气和花卉品种确定，均匀适量,不损花木；

　　3.修剪：根据草木生长情况及时修剪整齐美观；

　　4.除杂草：每月一遍基本无杂草；

　　5.补缺：花草树木的死株、缺损要及时补植，完整无缺,绿化好；

　　6.除虫：发生病虫害及时喷药直至消灭，用药正确、卫生安全,不污染环境,花木生长良好；

　　7.保洁：每天8小时制

　　(三)设备部工作流程与质量标准

　　1．供水设施：日常保养、安全操作,运行情况正常,自动控制良好,出现故障立即排除。按制度保养,定期检修。电气自动控制齐全,管道无滴漏,运转无异常声响。有检查记录,维修保养记录。

　　2．供电设施：日常检查,运行正常,记录运行情况。一旦停电,立即切换备用电源按制度保养,定期检修。每月对各办公室的用电设施巡查一次,并由单位签名确认。各连接处无冒火花、发热等异常现象,指示灯、信号灯齐全,计量仪表正确。有检查记录,维修保养记录。

　　3．消防设施：日常检查消控中心,保证设备性能处于守好状态。定期巡视检查消防器材。消防中心性能完好,消防器材齐全。

　　4．公共照明灯：每天检查一遍,即坏即修,设备性能处于完好状态。灯泡正常,灯罩完好，巡视一天一遍掌握公用设备状况,发现有损坏、隐患,及时处理,并做好记录。

　　(四)保安工作的服务要求服务规范

　　1、按规定着装,佩戴整齐。

　　2、精神饱满,姿态良好。

　　3、言行规范、文明大方。

　　4、微笑、主动、热情、耐心、周到地服务。

　　5、说话和气,礼貌待人。

　　(五)消防监控岗位工作规范

　　1、消防监控,设施完善,各种消防设备、器材齐全,并保证所有设施完好率达到98%以上,并使之常年处于良好状态。

　　2、对可能危及人身安全的地方有标识和切实有力的防范措施。

　　3、保持畅通无阻的紧急疏散通道,相关的指示照明灯配备保持齐全,功能完好。

　　4、若遇火警应配合保安人员做好报警、组织疏散等事宜。

　　(六)门岗工作规范

　　1、上岗3个月内,须熟悉本责任区的基本情况,包括姓名人员状况,相貌特征,常规出入大楼时间等。

　　2、当发现双手提(拿)着重物的业主进出大门有困难时,应主动提供帮助。

　　3、谢绝推销或其他闲杂人员进入。

　　4、若遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士来大楼,应立即起立敬礼。

　　5、引导车辆安全有序停放。

　　(七)巡逻岗工作规程

　　1、巡逻次数:单位下班后及节假日每2小时至少对整个辖区巡查一遍。

　　2、巡查要求:

　　(1)、巡逻时保安要多看、多听、多嗅,以确保完成巡视工作任务。

　　(2)、按要求做好巡逻记录,及时将有关情况反映给相关部门人员。

　　3、巡逻内容:

　　(1)、检查治安、防火、防盗、水浸等情况,发现问题,立即处理,并通知管理处。

　　(2)、检查消防设备、设施是否完好。

　　(3)、巡视大楼外墙,玻璃等设施是否完好,有损坏做记录,并上报主管或管理处领导。

　　(4)、大楼辖区内巡查,发现有可疑人员,前往盘问,检查证件,必要时检查其所带物品;如属三无人员,应驱赶出管理辖区。

　　(八)邮件发放

　　1、邮局投递到大楼的报刊、杂志等邮件由值班巡逻保安统一分发。

　　2、快件、特快专递、邮件通知单等,需要给邮局办理签收的邮件,应认真做好《邮件收发登记》和及时送到用户手中,并让用户填好签收表。

　　3、避免发生邮件压件现象,不允许有死信,不允许私自撕拆用户信件、私揭邮票。

　　物业管理方案8

　　一、实行“菜单式”服务模式

　　即物业公司除了带给常规性的公共服务外，还带给了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可根据自己的需要选取不同的特约服务，并支付相应的费用。

　　二、快速、完善的服务形式：首按职责制+三分钟服务承诺

　　1、首按职责制

　　每一位员工都有职责和义务接待客户的推荐，任何一位员工接到推荐后，统一传递到办公室，并告诉推荐人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务推荐处理的状况直至客户满意为止。

　　接待服务推荐时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的状况。承诺时间最好控制在1~2天，一般不超过一周，特殊状况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的就应留签字记录，并告知第一接待人。

　　2、三分钟服务承诺

　　第一接待人接到客户的推荐时，应及时将客户的推荐反馈到办公室，由办公室安排相关人员到客户指定的地方，为客户带给相应的服务，这一过程不能超过三分钟。若有特殊状况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。

　　三、突出、贴心的礼貌礼貌：三米微笑服务+站立式服务

　　1、三米微笑服务

　　管理处人员见到客户务必微笑示意，具体做法是：在距离客户三米时，务必自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时，也务必遵守三米微笑服务原则。

　　2、站立式服务

　　站立式服务表此刻：

　　（1）各固定岗（道口岗、门岗护卫员）根据接待客户的不同，应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务，早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾，时间为：7：30～9：00，11：30～12：00，13：45～14：30，17：30～18：30。

　　（2）接待员或办公室人员在接待客户时，在客户进门时，也务必站立并微笑致意，客户离开时，也务必站立微笑送别，并目送客户出门为止。

　　四、全天候的服务时间

　　1、护卫班实行24小时专人服务，客户有任何需求能够得到最及时的服务。

　　2、维修班实行24小时专人服务，客户普通维修事项能够得到是及时的服务，有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

　　3、客户服务中心实行16小时专人服务，并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话，以便客户在无水值班的状况下能够找到相关的人员。所有不值班人员在接到客户求助电话后，若不能在电话中处理了客户的问题，应第一时间赶到事故现场，给予客户最及时的关怀与帮忙。

　　4、管理处全体人员非特殊状况都务必留守小区，随时待命，以便为客户带给服务。

　　五、丰富的社区文化活动

　　丰富的社区文化活动不仅仅仅表此刻举办多次的大型活动，还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来，变客户被动理解管理处带给的文化活动，为客户主动参与各种活动，并在整个小区中构成一种独特的文化氛围，一种有别于其他小区的文化氛围。

　　六、多种多样的特约经营服务

　　常规的物业服务资料仅是对公共设施设备进行维修、保养，对公共场所进行管理，对全体客户带给共同的服务，而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中，因此开展多种多样的'特约服务，不仅仅仅是物业服务资料的深入，也大大方便了客户的生活，同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务资料。

　　七、实行完全的封闭式管理

　　传统的封闭式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理，并没有对外来送水、送饭、送报的人员进行管理，而我们实行的完全封闭式管理，是除了客户和拜访人员能进出小区外，其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区，而由我们的人来完成这些服务，进而在做好服务工作的同时，把小区的安全隐患减到最少。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。

　　物业管理方案9

　　为了高质量推动住宅小区物业管理规范化标准化，结合区实际，制定本实施方案。

　　一、总体要求

　　深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心，坚持以“环境改善、服务提升、机制建立、群众满意”为目标，结合市“五面红旗”示范创建专项行动、社区物业党建联建、“固体强基”等工作，因地制宜推进区住宅小区物业管理工作，确保xxxx年底无物业住宅小区实现“有组织机构、有清扫保洁、有物业维修保养、有绿化养护、有安全防范、有停车管理”的基本物业服务目标。

　　二、管理模式

　　根据无物业管理小区实际情况，通过物业服务企业接管、业委会（物管会）自管、社区托管等不同方式，解决住宅小区无物业管理问题，改善居民生活环境，提升城市管理水平和城市软实力，切实增强群众的获得感、幸福感和安全感。

　　（一）推进物业服务企业接管。结合城镇老旧小区改造，对具备市场化运作条件的无物业小区（含单位自管小区），在街道办事处、社区指导下，充分征求业主意见，选择优质物业服务企业接管或引进国有物业服务企业，实施专业化物业管理。

　　（二）推行业委会（物管会）自管。不具备市场化运作条件的住宅小区，由所在街道办事处、社区指导组建业委会（物管会），以自管形式，做好保洁、安保、公共设施设备维保等物业管理工作。

　　（三）实行社区兜底托管。街道办事处指导社区成立“社区物业服务自管会”，对零散楼栋、院落实施托管。社区物业服务自管会可结合各小区实际，利用小区公共收益或进行适当收费，落实基础性物业服务。

　　（四）探索街道集中托管管理。以街道办事处为单位，建立“物业服务中心”，将辖区内无物业住宅小区统一打包成若干个物业管理区域，每个物业管理区域为一个物业服务项目，通过公开招投标方式聘请物业服务企业承担辖区物业管理服务。社区居委会通过日常监管、季度评议和年度考核等方式，对物业服务企业工作开展监督评价，并组织业主投票决定是否续聘。

　　三、重点任务

　　（一）调研摸底阶段（xxxx年x月xx日一x月xx日）。

　　区住建局牵头、街道办事处组织，对辖区内无物业管理小区进行详细摸底，确保数据准确，上报区无物业管理清零行动领导小组办公室进行汇总统计。

　　（二）推进落实阶段（xxxx年xx月xx日一xx月xx日）

　　1x月xx日前，街道办事处根据实际情况制定无物业小区工作全覆盖工作方案，并在辖区内选定x个不同类型的小区，采取物业服务企业接管、业委会（物管会）自管、社区居委会托管等不同模式，打造专业化、精准化、精细化的试点小区。

　　2.x月xx日前，街道办事处精心打造x个专业化物业管理试点标杆小区，并将试点情况和经验做法形成书面材料上报至区无物业管理清零行动领导小组办公室。

　　3.xx月底前，街道办事处无物业管理小区实现物业管理全覆盖。

　　（三）巩固提升阶段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）

　　区无物业管理清零行动领导小组组织相关部门进行“回头看”，抓实巩固提升，确保无物业管理小区“销号清零”，实现“常治长效”。同时，总结一批可推广、可复制的'好经验、好做法，努力为无物业管理小区清零行动提供示范、树立标杆。

　　四、组织领导

　　（一）成立领导小组。为确保本次清零行动顺利开展，推动实现物业服务全覆盖，决定成立区无物业管理小区清零行动领导小组（名单附后），区直有关单位、有关街道办事处负责人参加，负责全区无物业管理小区清零工作，构建“市级统筹全局、区级综合协调、街道一线责任、社区具体实施、小区齐抓共管”五级抓落实的责任体系。

　　（二）成员单位分工

　　区委政法委负责协调做好住宅小区平安建设工作，配合完成其他相关工作。

　　区住建局负责牵头做好工作专班办公室日常工作，督促落实工作专班作出的各项决定；组织各办事处推进清零工作，协调处理工作中的具体问题。

　　区民政局负责指导物业管理融入基层社会治理；指导业委会（物管会）建设，提高住宅小区自治能力。

　　区发改局负责无物业管理清零行动中物业服务费的制定调整。

　　市公安局分局负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为，指导监控安防建设，加强房屋租赁治安管理。

　　区市场监督管理局负责住宅小区特种设备安全、食品安全、物业服务价格和收费等监督管理。

　　区水务局负责无物业管理小区供水的运营与监管。

　　市生态环境保护局分局负责无物业管理清零行动中的环境污染治理工作。

　　区工科局负责协调三大运营商（中国移动、中国联通、中国电信）以及广电相关业务工作。

　　相关街道办事处负责宣传动员，鼓励“两代表一委员”参选业委会（物管会）成员；按照“一小区一对策”原则，因地制宜、分类推进无物业小区物业管理工作。

　　五、工作要求

　　无物业管理小区清零行动是“我为群众办实事”实践活动的一项重要内容，时间紧迫、任务量大。为更好协调推进工作、及时解决困难问题，区清零行动领导小组决定建立督查督办机制，相关街道办事处于每周五下午向领导小组办公室（联系人：，联系电话：）报送本周工作推进情况。对工作中推诿扯皮，或者不落实、假落实的，区领导小组将进行督办；不能按期完成工作任务或造成严重后果的，移交纪检监察部门进行追责问责。

　　物业管理方案10

　　商业项目物业管理办法（试行）

　　第一章总则

　　第一条为了理顺管理，明确商业项目在招商运营、物业管理中各相关单位的业务关系，明确权责，特制订本办法。

　　第二条本办法所称商业项目包括社区底商、会所、运动中心、集中式商业（含恒大影城）、商业综合体等。

　　第三条本办法适用于由地区物业公司接管的项目。

　　第二章交付前管理

　　第四条物业服务费定价

　　地区物业公司负责商业项目物业服务费成本测算，充分与地区公司营销部、省级商业管理公司或综合体管理公司沟通协商，拟定物业服务费标准，按集团相关制度报批。

　　第五条前期介入物业服务

　　集中式商业（含恒大影城）、商业综合体需地区物业公司提供前期介入物业服务的，服务期间产生的人工综合成本在地区公司列支，物料、清洁绿化、设备设施维修保养、水电、办公、行政报批等费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账，具体按地区公司相关制度报批。

　　第六条制定现场物业管理方案

　　集中式商业（含恒大影城）、商业综合体开业前3个月，地区物业公司须根据集团批复的收费标准，制定开业后现场物业管理方案（包括服务内容、标准、流程、人员配置、停车管理等），经省级商业管理公司或综合体管理公司审核后报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。

　　第七条前期资料准备

　　1、地区物业公司须在商业项目招商启动前完成《商业物业服务协议（业主/租户）》、《商户手册》定稿，地区公司、省级商业管理公司或综合体管理公司与商户签订商业物业出售（或出租）相关协议时，

　　一并与业主（或租户）签订《商业物业服务协议（业主/租户）》、《商户手册》，并移交地区物业公司。

　　2、地区物业公司须在商业项目交付前3个月完成《装修管理手册》及其他资料定稿，在交付时与业主（或租户）签订相关文件；业主将商铺出租的，还须留存业主与租户的租赁协议复印件。

　　3、资料印刷工作由地区物业公司负责，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

　　第三章交付后管理

　　第八条社区底商物业服务费收取

　　1、属开发商产权的商铺、属业主产权且业主已签订《委托代管服务合同》的商铺，自合同交楼日期次日起，已出租的'，由租户缴纳物业服务费；未出租的，物业服务费由地区公司承担，按月支付；若租金包含物业服务费的，地区公司应将物业服务费部分支付给物业公司，按月结算。

　　2、属业主产权但业主未签订《委托代管服务合同》的商铺，自合同交楼日期次日起，由业主缴纳物业服务费；业主与租户约定由租户缴纳物业服务费用的，业主承担连带缴纳责任。

　　第九条集中式商业（含恒大影城）、商业综合体物业服务费收取集中式商业（含恒大影城）、商业综合体竣工验收合格后由物业公司接收管理，地区物业公司自接管之日起，全面开展现场物业管理工作。

　　1、属开发商产权的商铺、属业主产权且业主已签订《委托代管服务合同》的商铺，自物业公司接管之日起，已出租的，由租户缴纳物业服务费；未出租的，物业服务费由地区公司承担，按月支付；若租金包含物业服务费的，地区公司应将物业服务费部分支付给物业公司，按月结算。

　　2、属业主产权但业主未签订《委托代管服务合同》的商铺，自合同交铺日期次日起，由业主缴纳物业服务费；业主与租户约定由租户缴纳物业服务费用的，业主承担连带缴纳责任；物业公司接管之后、交铺之前的物业服务费由地区公司承担，按月结算。

　　第十条地区物业公司每月以书面形式向业主发放缴费通知单，

　　缴费通知单须有物业服务费、水电费及其他应缴费用明细。

　　第十一条恒大影院、恒大超市、恒大游乐门店等自营业态另需配置保洁、保安等特别服务的，需另行支付费用，具体事宜由需求单位与地区物业公司协商并签订协议。若采用劳务派遣方式进行的，由需求单位直接与派遣单位签订劳务用工合同。

　　第十二条物业服务费、车位管理费减免

　　1、商业物业在招商运营过程中，有物业服务费、车位管理费减免需求的，由省级商业管理公司或综合体管理公司提交减免方案，经地区公司董事长、商业集团负责人审核，报商业集团直管副总裁审批后执行，减免费用部分由地区公司承担。省级商业管理公司或综合体管理公司须在减免方案批复后一周内将批复文件移交地区物业公司，由地区物业公司按批复文件向地区公司请款。

　　第十三条商户进场管理

　　1、属开发商产权的商铺、属业主产权且业主已签订《委托代管服务合同》的商铺，由省级商业管理公司或综合体管理公司负责向商户寄发《准予收铺通知书》，并在商户进场前3天将商户资料移交地区物业公司；商户凭《准予收铺通知书》等资料到地区物业公司办理进场手续。

　　2、属业主产权的商铺，由地区公司营销部负责向业主寄发《准予收铺通知书》，并在业主收铺前15天将业主资料移交地区物业公司，业主凭《准予收铺通知书》等资料到地区物业公司办理收铺手续。

　　第十四条商户装修管理

　　1、社区商业商户的装修图纸由地区物业公司负责审核；综合体商业商户的装修图纸由综合体管理公司负责审核，装修审批资料须移交地区物业公司；地区物业公司负责商户装修过程中的现场监督、服务及装修完毕的现场验收工作。

　　2、商业物业商户装修完毕，须在装修验收合格并原则上通过消防、工商等有关政府部门审验后，方可允许投入使用。

　　3、省级商业管理公司须结合当地政府规定确定社区底商、集中式商业（含恒大影城）招牌外观设计要求（含规格、款式、材质、内容及安装位置等），地区物业公司根据要求监督现场装修效果。商户

　　如有特殊招牌安装需求，须经地区物业公司、省级商业管理公司审核后上报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

　　第十五条商户退场管理

　　1、商户租赁期满需要退场的，由省级商业管理公司或综合体管理公司审批，地区物业公司监督商户退场。

　　2、商铺如需恢复原状的，由省级商业管理公司或综合体管理公司与地区物业公司共同监督完成。

　　第十六条商户如需利用外摆区域或室外公共部位进行经营或形象展示的，集中式商业（含恒大影城）、商业综合体须由省级商业管理公司或综合体管理公司审批，其他商业物业由物业公司审批。

　　第十七条商业物业运营过程中如出现商户拖欠租金或其他原因导致经济纠纷的，由省级商业管理公司或综合体管理公司牵头处理，地区物业公司、营销部、工程部等相关部门协助执行。

　　第十八条商业物业运营过程中地区物业公司应规范商户的经营行为，对于占道经营、堵塞消防通道、违章用电用气、存放危险品、乱抛洒垃圾等行为予以制止，协调处理商户之间的矛盾或纠纷。

　　第四章其他

　　第十九条本办法自发布之日起实施，其他规定如与本办法不一致的，以本办法为准。

　　第二十条本办法未明确的事宜，按集团相关制度执行。第二十一条本办法由物业管理中心负责解释。

　　附件：

　　1、《商业物业服务协议（业主）》

　　2、《商业物业服务协议（租户）》

　　3、《商户手册（范本）》

　　物业管理方案11

　　综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。项目规划设计阶段参与人员

　　前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理主要工作内容

　　1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。

　　2、综合体前期物业管理服务介入方案：参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。

　　3、全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。

　　4、参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。

　　5、参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。

　　6、参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。

　　7、参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。

　　8、物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。

　　施工图设计阶段的物业服务介入、参与人员

　　前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。

　　二、在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议。

　　1、土建

　　1）对屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择。

　　2）门、窗的材质。

　　3）屋面及管道井检修口的位置及尺寸。

　　4）地区气候差异对房屋质量的特殊要求。

　　5）空调外机预留位的尺寸、冷凝水的'统一收集。

　　6）烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置。

　　7）广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。

　　2、配套

　　1）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性。

　　2）给业主造成的影响。

　　3）各种设备产生的噪音对业主的影响。

　　4）各种设备总控制开关是否设在公共区域内。

　　5）各种设备设施的能源消耗。

　　6）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响。

　　7）智能化设施的可靠性、适用性与经济性。

　　施工阶段

　　（一）参与人员

　　前期介入小组，由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与。

　　（二）主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建议。

　　1、地产公司招标工作介入。

　　1）供方门、窗质量及售后服务评价。

　　2）公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定。

　　2、施工介入。

　　1）房屋质量控制。

　　2）隐蔽工程检查验收记录。

　　3）设计变更记录的收集。

　　4）设施、设备的安装调试及操作培训。

　　5）成品保护。

　　6）综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量涵盖弱电-安防-监控-消防-物业-通信-布线-楼宇自控的证书可在全国鉴定考试网查询全国通用无需年检★外来工作者可直接申请当地的人才引进。

　　物业管理方案12

　　为做好xx公司20xx年防台防汛工作，根据集团防台防汛相关文件工作要求，认真落实防汛防风措施，确保安全到位、保障到位、责任到位。提高应对灾害性天气的快速反应能力，在遇到高汛期、强台风来临期间，最大限度确保人员生命安全和减少公司经济损失，积极抓好防台防汛工作的落实，确保安全生产工作落实到位，特制订公司20xx年防台防汛工作方案。

　　一、明确防台防汛工作目标

　　严格贯彻落实十九大精神，坚持安全生产为第一原则，确保公司全体职工充分认识到防汛防台工作的重要性和必要性，杜绝思想上的麻痹心理和侥幸心理，严格落实防台防汛工作责任制，把防台防汛工作的各项措施落实到位。

　　二、贯彻防台防汛工作要求

　　1、部署“提前”：提前谋划、提前安排、提前落实。

　　2、坚持“三个保证”：保证领导靠前指挥、保证台风汛期值班制度、保证相关工作人员随时待命。

　　3、做到“四个到位”：应急预案落实到位、防范措施落实到位、领导责任制落实到位、工作安排落实到位。

　　三、组织领导结构

　　1、防台防汛工作领导小组

　　为使防台防汛决策部署更具实效性，成立防台防汛领导小组，做到提前预测、综合分析、认真组织、合理安排，确保统一指挥，迅速协调，领导小组成员名单如下：

　　组长：xx（主要负责人）

　　副组长：xx（分管领导）

　　成员：xx（业务部）、xx（安全生产部）

　　各物业资产管理人

　　2、职责分工

　　组长对公司防台防汛工作负总责，全面指挥领导小组防台防汛工作；副组长对公司防台防汛工作负分管责任，协助组长开展指挥工作，并组织相关会议、监督相关工作执行情况等；各小组成员负有防台防汛工作直接责任，负责防台防汛工作方案具体实施。

　　四、主要措施

　　1、坚持主讯期间值班制度。日常以电话值班为主，台风过境期间安排专人进行值班，值班人员要密切关注公司物业，及时向防台防汛工作小组报告情况。

　　2、开展全面隐患排查。各物业管理人员应做好排查工作，在8月中旬之前，完成1次全面排查，重点做好排水系统、电器安全使用、玻璃幕墙、广告牌、安全应急等设施的`全面排查，对查出的问题及时整改到位。做好防台防汛期间的日常定期检查，并做好记录。在汛期过后做好复查工作。

　　3、加强责任落实力度。各物业管理人应明确自身职责，全面落实防台防汛工作。在领导小组日常指导监督的同时，领导小组组长和副组长将开展不定期抽查，对日常检查记录表、值班情况、情况上报不及时等，将根据性质追究责任。

　　xx物业管理有限公司

　　物业管理方案13

　　一、综合管理

　　1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。

　　2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。

　　3、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

　　4、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。

　　5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。

　　6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。

　　7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

　　8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。

　　9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。

　　10、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。

　　11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

　　12、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。

　　13、公布公共服务的.收支情况。

　　14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。

　　二、房屋维修养护

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。

　　2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

　　3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　　4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。

　　5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

　　6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

　　7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。

　　8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。

　　三、共用设施设备运行及维修养护

　　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。

　　2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

　　3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

　　4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

　　5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。

　　6、设备房保持整洁，无鼠害现象。

　　7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。

　　8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。

　　9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

　　四、电梯服务

　　1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。

　　2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。

　　3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。

　　4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。

　　5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务，与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。

　　五、消防服务

　　1、有消防管理制度。

　　2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。

　　3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。

　　4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

　　5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

　　6、设有消防箱，备存紧急消防物资；监控中心，24小时有专人值守。

　　六、二次供水管理

　　1、二次供水设施设备正常运行。

　　2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。

　　3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

　　七、协助维护秩序

　　1、看护小区共用部位和共用设施设备。

　　2、有可能危及人身安全处设有警示标志。

　　3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。

　　4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。

　　八、清洁服务

　　1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。

　　2、小区公共清洁区域每日清扫1次。

　　3、保持电梯轿箱清洁卫生。

　　4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

　　5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

　　6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

　　九、绿化养护

　　1、绿化基本充分，无明显裸露土地。

　　2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。

　　3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。

　　4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。

　　十、停车服务

　　1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。

　　2、引导进出小区车辆有序通行。

　　3、主要道路及停车场有交通标志。

　　4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。

　　5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。

　　6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。

　　7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。

　　8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。

　　注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。

　　十一、装饰装修服务

　　1、按照有关规定和《临时管理规约》约定，建立住宅装饰装修服务制度。

　　2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

　　3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。

　　4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。

　　5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

　　物业管理方案14

　　为了加强和完善分公司现有的物业管理模式，提高社会资信度，增强管理理念，树立企业品牌，让我们的管理更上一个新的台阶，针对分公司现在所管理两栋大厦的实际，特制定以下管理方案：

　　一、服务宗旨：

　　服务第一、租户至上、规范管理、追求创新。

　　二、追求目标：

　　管理无盲点、租户无怨言、服务无挑剔。以公司经营为主导、为租户推出完善的服务、为公司创造效益、为企业打造品牌。

　　三、物业服务整体策划与构想

　　1、指导思想

　　用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，营造安全、舒适、优雅、温馨的生活和工作空间，运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值。

　　2、管理服务方式

　　完善服务、诚信待人。物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行“服务第一、租户至上”的原则和务实周到的工作理念，为租户提供全方位、高品质的服务，并将日常工作紧密融合于管理之中与租户建立良好的服务关系，同时在不断完善的过程中真正让租户享受到安心、舒适和称心的工作环境。

　　3、安全、消防真抓实干

　　为确保租户的生命、财产安全，我们主张以切合实际的人防为主、技防为辅的.安全管理理念，建立一支强有力，多用途的管理复合式人才队伍。在日常管理中，派专人24小时值班，负责所辖物业的安全工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入辖区，制定出与其相适应的应急处理安全操作规程，如发生特殊事件时，力争将损失降至最小程度。制定出详尽的安全手册，使员工、租户翻开手册即可操作，如《贵州黄果树企业物业安全管理手册》使每一位员工了解和熟悉管理程序，永不间歇地实现物业管理项目的创新，将不间断地充实管理队伍，采用轮回培训制度，不断提高员工的技能和素质。

　　4、环境管理责任到人

　　多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使管理区域的环境卫生达到最佳效果，为区域所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

　　五、管理指标承诺及实施措施：

　　1、为了确保承诺指标的实现，在服务达标中采用计划、实施、检查、总结的管理模式，对提供服务的各个过程及其相互作用进行识别和管理，不断改进和提高服务与管理质量，使各项承诺指标得以实现，为租户提供完善、周到、优质、理想的服务、努力创造一个安全、文明、和谐、舒适的办公环境。结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：

　　（1）、房屋及配套设施完好率达99%，制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，公共设施及通道无随意占用。

　　（2）、房屋及设施的零修、急修及时率达99%，建立严格的修缮制度，要求维修人员接到急修请求后携带工具十分钟之内赶到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜，以优质服务为本，实行24小时维修制度。

　　（3）、维修质量合格率达100%，分项监督、检查、工程维护严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，确保质量。

　　（4）、清洁、保洁率达99%，区域内保洁落实到人，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，确保区域垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。

　　（5）、公共区域照明及电梯完好率达96%，落实责任人，坚持对公共区域内的照明，及消防设施进行日常巡视、检修和定期维护保养，并建立健全档案记录，确保公共设施完好并正常使用。

　　（6）、化粪池、排水管完好率达99%，制定作业规程，定期疏通、清理，发现问题及时维修，达到排放畅通无积水。

　　（7）、机电设备的完好率达100%，完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，实行24小时专人值班，出现故障及时排除。

　　（8）、档案建立完好率达100%，各种档案资料专人管理，分类存放，检索方便，保证档案资料齐全。

　　六、服务意识

　　物业管理是通过专业化，一体化的管理，体现社会效益的，它的产品是服务，其管理目标是通过服务实现的，无论是保安、保洁还是维修都是服务。因此培养员工的服务意识是我们企业文化建设的重要内容，在员工素质教育中，我们着重要培养员工服务意识和观念；树立“业主第一，服务至上”的服务意识，树立关心人，理解人，尊重人的观念，培养员工“善化解矛盾，常沟通技巧”的特殊素质，物业管理面对的是享受服务的群体，其服务内容涵盖了与业主息息相关的种种生活内容，繁杂的工作常常需要沟通和理解，使人与人以及人与自然之间达到充分的和谐。

　　七、收费标准

　　结合我司的实际情况，针对我司现管理的两栋大厦，驰宇大厦，两台电梯，中央空调，6名保安，3名保洁，5名电工，总面积15000 m2 ，玫瑰商场大楼，1台电梯，3名保安，1名保洁总面积XX m2 ，根据测算，保证服务质量的前提下，驰宇大厦的物业管理费每平方暂按10元收取，玫瑰商场大楼的物业管理费每平方出租面积暂按4元收取物业和管理费。

　　八、物业的发展与拓展;

　　物业管理是一个服务型的工作，结合我司情况，现有的物业收入，远远达不到我司费用支出，为了提高我司经济效益，达到长效管理，我们在开展物业管理的同时，要有针对性的进行物业业务拓展工作，利用我司所属物业，开展自主经营，联合创业，业务创新等，多渠道的经营战略，提高我司经济效益，增强企业的竞争力，提升企业品牌，做强企业形象，使我们的企业能在当今市场经济大潮中立于不败之地，夯实基础，用发展的眼光和经营的思路，使企业逐步走向辉煌。

　　物业管理方案15

　　一、岗位竞聘目的

　　为了提高物管中心的工作效率，加强物管中心人才的竞争机制，结合物管中心的实际情况及工作人员自身特点，物管中心将开始新一轮的人员岗位竞聘工作。目的是为企业降低成本，减轻企业负担，同时达到“人尽其才，物尽其用”的效果，尤其是通过岗位竞聘不但为物管中心的市场化运作提供了良好实践机

　　会，同时也为物管中心的平稳转制打下良好的基础。

　　二、物管中心部门设置

　　本着科学、务实的`态度，为避免机构臃肿给管理带来的不便，根据物管中心后勤服务项目的范围及针对的服务对象和对外经营的情况，现将物管中心机构设置为三部一室，即办公室、工程部、综合部、经营发展部和旅行社。

　　三、部门管辖范围

　　1.办公室

　　管理范围：公文处理、人事管理、安全保卫及园区交通管理、驾驶员管理、分部各部门的协调工作。

　　2.工程部

　　管理范围：分部办公楼的工程维修工作、分部家属区的工程维修工作及绿化管养、维护工作、新迎小区和云津市场住宅区的工程维修工作、分部住宅区域卫生工作。

　　3.综合部

　　管理范围：分部办公楼卫生、收发及会议室管理工作、分部中餐管理工作、物管中心财务管理工作、医务室管理工作。

　　4.经营发展部

　　管理范围：铺面出租、招待所管理、文化用品经营部管理、其它经营项目。

　　5.旅行社

　　管理范围：旅行社日常管理及经营业务。

　　四、各部门人员编制共计13名

　　1、办公室：主管1名、驾驶员1名、保安管理员兼驾驶员1名

　　2、综合部：主管1名、会计1名、出纳1名、医务室人员1名

　　3、经营发展部：主管1名、招待所人员1名、文化用品经营部人员1名

　　4、工程部：主管1名、工程人员1名

　　5、旅行社：主管1名

　　五、岗位竞聘条件及范围

　　1、符合应聘条件的园部及分部工作人员。

　　2、竞聘条件（参与竞聘人员年龄均要求在45岁以下，不含45岁）

　　（一）办公室：

　　（1）办公室主管：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，具有较长时间的办公室工作经历，沟通、协调能力强，具有较强的文字功底和公文处理能力。

　　（2）驾驶员：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，持有驾驶b照，具有5年以上驾龄，熟悉汽车维修和护理，吃苦耐劳，能适应经常出差。

　　（3）保安管理员兼驾驶员：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，具有5年以上的相关工作经验，熟悉保卫安全业务，熟悉内保及安全消防业务，沟通、协调能力强，工作责任心强。

　　（二）综合部

　　（1）主管：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，沟通、协调能力强，具有一定的财务知识及管理能力，熟悉一定的医务知识，持有会计资格证，工作责任心强。

　　（2）会计：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，具有 5年以上的从业经验，持有会计资格证，动手能力强。业务突出者，条件可适当放宽。

　　（3）出纳：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，具有从事该行业的相关资格证书，从业经验5年以上，实作能力强。业务突出者，条件可适当放宽。

　　（4）医务室人员：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，熟悉一般的药物知识及医务知识，具有5年以上的工作经验，持有从事该行业的相关资格证，工作责任心强，动手能力强。

　　（三）经营发展部

　　（1）主管：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，熟悉对外经营业务，协调、沟通能力强，具有一定的人际关系网，能根据市场的变化调整经营方针和经营思路，进行有效的项目管理和经营。业务能力强者，条件可适当放宽。

　　（2）招待所管理员：年龄45岁以下，身体健康，熟悉接待业务，具有一定的管理能力，沟通、协调能力强。

　　（3）文化经营部人员：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，具有一定的零售商品销售能力及管理能力，沟通、协调能力强。

　　（四）工程部

　　（1）主管：年龄45岁以下，大专以上学历，身体健康，具有10年以上的工作经验，具有相关的从业资格证，工作责任心强，业务能力突出者，条件可适当放宽。

　　（2）工程管理人员：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，具有10年以上的工作经验，动手能力强，工作责任心强。

　　（五）旅行社主管：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，熟悉旅行社业务，具有较强的管理能力，熟悉旅游行业的有关规定，具有相关的从业资格证。沟通、协调能力强，工作责任心强。

　　以上欲参与竞聘的人员在了解竞聘岗位要求、细则后，请于三日内按拟竞聘岗位写出拟职计划书，通过物业中心评议后确定岗位。

　　物业管理方案16

　　随着物业服务水平对小区房屋的销售以及居住的质量影响越来越大，如何使物业服务更好地促进XXX的销售，在不断完善对XX现有物业管理的基础上，对XXXX应进一步提高物业管理的配置及服务水平，使XXX业主物业管理享受到VIP服务。

　　一、日常维护：

　　1.对业主房屋的管理：每月进行定期检查并记录。检查结果，如果是空置房，用短信的方式向业主反馈，并向业主提出相关建议，让业主觉得自己的房屋就算没有时间来看，物业公司也在照看着，放心让物业公司去管理。如果是业主入住的房屋，直接用纸张作好记录，投入到业主的信箱中，使业主对自己的房屋有所了解。（可为业主的.空置房进行简单清扫），业主的检查记录进行专门存档，存放在业主档案文件袋中。

　　2.对公共部位、设施设备的管理：每月定期进行检查，把检查、维修计划、维修结果反馈到公共信息栏中，使业主了解到本园区物业运行情况。

　　3.维修速度：业主报修，物业服务中心应在15分钟内到业主报修现场，通过检查判断，立即向业主反馈维修信息，绝不断拖拖拉拉（前提是施工方必须保证维修的及时性），让业主感觉到维修的“深圳速度”。

　　4.对公共设施采取24小时值班制，晚上也安排人员进行值班，以确保设施的正常运转。

　　二、环境卫生：

　　为提高及第苑的清洁度，在每层楼的消防楼梯处放置一个垃圾桶，业主只要把垃圾拿出家里，投放到本楼层的垃圾桶即可，这样可减少垃圾经过电梯影响电梯内的卫生。保洁员每天把垃圾清洁到公共路面的垃圾桶，由环卫站的保洁员清运出小区。保洁员对每层电梯前厅采用酒店使用的清洁用具进行清洁、以保证高标准的清洁度。消防楼梯、窗户等及时保洁，确保每栋楼达到高标准的卫生要求。

　　三、绿化养护：

　　定期施肥、及时修剪、除草，确保园区的园林绿化正常生长。种植时设计出各种图案定型，按定型的图案进行修剪、养护。使及第苑的绿化特色与其他园区不同。

　　四、交通秩序及车辆停放：

　　为使及第苑的交通顺畅，车辆的停放井然有序。设专门的交通指挥岗，进入及第苑的车辆受指挥岗的指挥，业主按顺序、要求停放好车辆。交通指挥岗熟悉所有停放在及第苑的车辆的固定位置，做好只要业主回来，就指引其往固定的车位停放，避免乱停乱放影响交通秩序。

　　五、安防：

　　根据物业公司的安防方案，使用比其他园区更高科技、更全面的安防系统，以便人防与技防相结合，提高园区的安全系数。

　　六、收费服务：

　　物业公司为每户业主在银行开户，物业收费项目都可以在银行代交，物业公司收到银行代收的费用后，用短信反馈给业主，这样可以节省业主到物业服务中心交费的时间，物业公司也可以及时收到各种费用。

　　七、物业服务中心：

　　增设服务热线电话，增设网上业主论坛及QQ群，使业主能充分参与物业管理，使物业对业主有更贴心的服务。增设亲和大使，对业主的孩子及老人重点关注，孩子及老人的生日、节日时送小卡片、小礼物等，增进业主与物业公司的感情。

　　八、特约服务：

　　增设更多、更方便的特约服务，如室内安防系统、购买机票、订餐、旅游咨询等，使业主更省心。

　　九、制定标准的管理程序：

　　服务人员统一的服务方式及服务程序，以体现物业服务水平。

　　物业管理方案17

　　为落实市十三届人大三次会议审议透过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

　　一、指导思想

　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

　　二、目标和范围

　　（一）目标：

　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90%。

　　2、新建住宅小区推行招投标率到达100%；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

　　4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100%。

　　6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。

　　（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

　　三、工作资料

　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，透过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的'监督管理。

　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。个性是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

　　（三）加大对物业市场的监督。

　　四、物业费的成本测算

　　管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

　　物业管理方案18

　　一、指导思想

　　以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

　　二、职责任务

　　（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系

　　按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。

　　1、街道物业管理办公室职责

　　（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。

　　（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

　　（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

　　（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

　　（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

　　（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。

　　2、社区居委会职责

　　（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

　　（2）监督、指导业主委员会的.工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

　　（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

　　（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

　　（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

　　3、物业管理服务中心职责

　　（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

　　（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

　　（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

　　（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

　　（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

　　（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

　　（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

　　（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

　　（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

　　（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

　　1、已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

　　2、单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

　　3、不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

　　4、对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

　　（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

　　一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。

　　三、组织领导

　　领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。

　　四、机构设置

　　为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。

　　1、街道物业管理矛盾投诉调解站

　　站长：储德顺

　　成员：陶芸

　　2、街道物业管理应急维修服务站

　　站长：丁勇

　　成员：加盟企业

　　3、街道物业管理服务中心

　　常务主任：谢洪

　　成员：袁洋王子成孙桂勇杨日富

　　徐长祥周明福陈杰丁勇

　　孙子明陶芸徐雅珍干程

　　4、社区物业管理监督小组

　　各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

　　五、实施步骤

　　1、制定方案阶段（6月12日前）

　　（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

　　（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

　　（3）落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

　　2、宣传发动阶段（6月20日前）

　　（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。

　　（2）通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。

　　3、全面实施阶段（6月21日—6月30日）

　　“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

　　六、工作要求

　　1、加强领导，提高认识。

　　各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。

　　2、强化宣传，营造氛围。

　　要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

　　3、明确职责，落实要求。

　　各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。

　　4、突出重点，加大投入。

　　各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。

　　物业管理方案19

　　一、公共服务

　　1、接待佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切;对学校老师、学生一视同仁;接待时主动、热情、规范;迎送接待学校老师、学生时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致;使用文明用语，不使用服务忌语。对学校老师、学生的报修与求助耐心细致。

　　2、值守有完善的值班制度和交接班制度;工作有记录。

　　3、服务时限急修(如：自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、电源线路和照明设备故障等项目，具体责任范围、服务内容等通过物业管理委托合同约定。服务2小时内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对学校老师、学生做出合理解释，做出限时承诺;小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。

　　4、领导小组成立有校方参与的物业管理共管机制，学校领导、班主任老师以及物业主要负责人组成的郑集中学物业管理领导小组，负责监督协调郑集中学日常物业管理运作，物业定期(每月或每季度)向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。

　　5、联络管理人员、保安24小时值班，编排管理人员、保安24小时值班表，我们所有管理人员、保安、水电木工的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。

　　6、意见调查设立意见箱，物业定期(每季度或半年)发放意见调查表，征求学校老师、学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。

　　二、宿舍楼、共用设施、设备维护与管理水电及公共设施管理

　　1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：

　　(1)检查学生宿舍区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。

　　(2)检查学生宿舍区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。

　　(3)检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，当事人在场立即进行制止，不在现场视破坏情节轻重报校方处理后维修。

　　(4)检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。

　　(5)检查学生宿舍区大门、围墙等设施是否完好。

　　(6)配电部分电缆沟(竖井)无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。

　　2、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我公司承担，但我公司不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。巡检每年年底或年初对宿舍楼共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握宿舍楼设施设备完损状况，对完损程度做出评价;每半年检查巡视1次宿舍楼主体结构，发现质量问题及时向学校报告与建议;根据学校的'委托组织维修工作;在冬、雨季和天气异常时安排组织宿舍楼设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每日巡视1次宿舍楼楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等。巡检有记录，巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告学校，由学校视情况处理。

　　三、给排水系统及其配套设施

　　1、给水设施保持泵房清洁卫生，地面排水畅通;水泵运行正常，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修;消防泵、喷淋泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态;水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活;受学校委托对宿舍楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复。

　　2、排水设施受学校委托对化粪池进行清理，保持出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物;楼面落水口等开裂、破损等及时更换;每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草;排水畅通，无积水;地下管井堵塞及时疏通。

　　四、宿舍楼供配电系统建立和完善有关规章制度

　　包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书;保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍;每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理;潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥;每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝;每日填写运行记录，建档备查。

　　五、道路及配套设施加强道路维修与养护

　　制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施;保持学校道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通;设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时报学校处理;

　　六、清洁服务

　　1、宿舍楼共用楼道保洁每日打扫2次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净;每日收集2次学生垃圾;每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、墙面、指示牌等公共设施;各梯间墙面、天花板每月除尘1次;每周擦1次楼共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放;扶手护拦干净、光亮;梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，地面干净无杂物、污迹，有光亮;楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等要保持明亮、干净。

　　2、共用卫生间保洁每日对共用卫生间清洁2次，(清洁内容包括：通风换气;冲洗洁具;清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋;清洗大、小便池;用拖把拖干净地面)。室内无明显臭味、便池洁净基本无黄渍;地面基本洁净。

　　3、道路保洁每日对道路、两侧人行道清扫二遍，保洁人员不间断地循环保洁，目视道路、人行道干净、无浮尘、无杂物、无油污，无积水、积雪、污渍、泥沙;雨雪天气及时清扫路面，确保无积水、积雪。

　　4、绿化带保洁每日清扫2次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。

　　5、凉亭等人文景观保洁每天清洁1次(擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅);设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视凉亭内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告校方处理。

　　6、门卫、岗亭保洁门卫、岗亭每日由保安自行清扫1次，擦洗干净内外门窗玻璃及窗台，保持墙、地面基本干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序。

　　7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清运2次;垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。

　　8、垃圾收集与处理生活垃圾由学校老师、学生自己送至指定地点;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次;垃圾日产日清;建筑垃圾定点堆放;垃圾运送过程有防掉落或飞扬洒落措施，而后运送至学校指定地点。

　　9、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。

　　物业管理方案20

　　一.项目简介

　　1.项目位置：位于新华区建设路西段中央花园小区，与3000亩生态园相望，交通便利，配套设施齐全，位于新老城区之间，地理位置优越。小区总建筑面积:33.33万平方米，住宅面积22.69万平方米，建筑由多层、小高层、高层和谐布局。小区绿化面积占总面积的35%。小区周边设有幼儿园、社区医院、超市、餐饮、洗浴中心、五星级大酒店，并投入巨资修建小区专用主干道过街天桥。

　　2.物业类型：小区由20幢设计风格现代的多层、10幢小高层和6幢高层组成的花园式小区。整个建筑群优雅而高贵，设施齐全时尚，环境自然怡人。建筑形成独立的小园区，人车分流。社区得山水之清秀，拥配套之便利，集产业之人气，凝文化之魅力，生活条件得天独厚，远景展望曼妙可人，实乃龙脉之地也。

　　3.开发商简介：开发商为平顶山市建宏房地产开发有限公司，公司成立于XX年9月29日，是一家专业从事房地产开发、具有雄厚实力和开发背景的知名企业。公司自成立以来，始终坚持以专业化、人性化的精神和思想进行项目的规划和开发。目前，一期项目占地约96亩，总投资额1.5亿元，开发住宅26幢，10万平方米，实现收入2.4亿元;二期项目规划13万平方米，投资3.2亿元，开发高层住宅10幢，五星级酒店一幢，;三期工程6幢高层正在紧张施工中。

　　4.物业基本情况：中央花园小区总建筑面积：33.33万平方米，住宅面积22.69万平方米。住宅共计：XX套(户)其中一期861套二、三期1146套(包括安置房户数)，绿化面积占总面积的35%，目前交付使用的地下车库两处(正在施工中两处)，共128个车位，地面专用车位75个。单元楼一层为专用车库及储藏室，方便业主生活所需。供电设专用变压器15台，以确保景观照明、路灯、楼道灯、电梯、自动加压水泵、消防喷淋系统、住宅用电(一户一表，插卡式供电方式)、商铺等用电。供水系统为居民生活用水(一户一表)、商业用水、消防用水、景观用水、绿化用水及独立的管道系统。下水为雨水系统、污水系统及独立的管网设置。安保监控系统由96台高清摄像头组成的`监控网络，确保小区安全。高层、小高层共设电梯26部，由专业维保公司24小时维修保养，确保安全高效使用。

　　二、物业管理实施方案管理目标

　　1.管理费收缴率：90%

　　2.业主对物业管理综合满意率：90%

　　3.有限投诉处理及时率：98%

　　4.有效投诉处理及时率：90%

　　5.设备设施完好率：98%

　　6.火灾发生率：0

　　7.治安事件发生率：0

　　8.业主报修维修及时率：90%

　　9.报修维修合格率：95%

　　10.计划培训率：100%

　　11.采购物品合格率：98%

　　(二)宏远物业管理组织机构

　　管理机构图

　　物业公司经理

　　客服部工程维修部财务综合部保安部保洁绿化部

　　(三)、物业服务内容

　　1、物业治安防范管理

　　保安服务是物业管理中不可缺少的一部分，可以说没有安全的环境，业主就没有舒适的生活，如果一个物业给业主产生不安全之感，那就会严重影响该物业的声誉，就会迅速失去客源并不能保值，就会大幅度降低经济效益和社会效益，而优质服务也会成为无稽之谈。宏远物业服务公司针对中央花园小区的位置特点，根据人防加技防的原则，在中央花园治安防范工作中，本公司拟采取如下安保方案：

　　l小区实行24小时安保管理。

　　l建立小区内部24小时不间断保安巡逻制度。

　　l根据人防加技防的原则，采取先进可靠的安保技防措施，包括电视监控系统、单元门对讲系统、车辆进出自动电子道闸系统等。

　　l对小区保安人员定期进行专业培训和技能培训。

　　l对外来车辆和外来人员实行严格登记、询问等管理。

　　l对保安人员招聘进行严格筛选、注重形象、实行半军事化管理。

　　2、小区清洁

　　中央花园小区环境卫生管理标准如下：(参见建设部颁发的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》)：

　　l设有责任划分明确、奖罚制度健全的保洁队伍，管理小区内环境卫生，队伍稳定，管理制度详尽、并得到贯彻执行。

　　l经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达到99%以上。

　　l小区内道路达到五不六净标准，既不见积土，不见积水，不见杂物，不漏收堆和不乱倒垃圾;路面净，路沿净，人行道净，雨水口净，树坑墙根净。

　　l每日实行8小时巡回保洁制度，对保洁工作进行严格的管理。