物业管理方案

2020-11-07 方案

  为了保障事情或工作顺利、圆满进行,时常需要预先制定方案,方案的内容和形式都要围绕着主题来展开,最终达到预期的效果和意义。怎样写方案才更能起到其作用呢?下面是小编收集整理的物业管理方案5篇,欢迎大家分享。

物业管理方案 篇1

  一、绩效考核总则

  为贯彻按劳分配原则,规范物业公司职工队伍的管理。建立以岗位绩效奖金制为主要形式的奖金激励制度,通过对职工履行岗位职责情况的评估,将其奖金分配结构与实际工作业绩紧密结合。调动职工的工作积极性、提高职工的自身素质,推动小区物业管理工作上一个新的台阶。特制定绩效考核制度。

  二、岗位绩效考核原则

  1、客观公正、实事求是,考核内容和考核方式公开透明;

  2、注重实绩、合理量化、综合平衡的原则;

  3、谁管理谁考核,并体现权重的原则。

  三、被考核人员:

  物业公司经理和职工。

  四、绩效考核的基本内容:

  小区物业司绩效考核,分为经理考核和职工考核。

  (一)、经理考核内容:

  经理考核主要从敬业精神、领导能力、工作态度,工作业绩、遵规守纪、理论学习和综合素质等七个方面;

  1、敬业精神考核

  热爱本职工作,以本职为“天职”;乐于奉献、勇于创新;干物业、爱物业、专物业、精于物业。

  2、工作态度考核

  有强烈的责任感,以身作则,率先垂范;有积极向上、不怕困难、大胆管理、勇于进取的拼搏精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。

  3、领导能力考核:

  有合理组织工作部署,统一协调下属行动的能力;有正确分析、把握问题,提出合理解决方案,做出正确决定的能力;有把握下属思想动态、激励下属工作热情、形成团队凝聚力的能力。

  4、工作业绩考核:

  物业管理和工作目标的完成情况;物业公司工作纪律及规章制度落实情况;工作受到上级表彰情况。

  5、遵规守纪考核

  带头执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;廉洁自律情况。

  6、理论学习考核:

  物业管理相关的法律法规及有关的专业知识掌握的情况。

  7、综合素质考核:。

  全面考察个人修养和综合素质情况。

  (二)、职工考核内容:

  职工考核主要从个人的敬业精神、工作态度,工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作和综合素质等七个方面。

  1、敬业精神考核:

  热爱本职,安心工作,乐于奉献;干物业、爱物业、专物业。

  2、工作态度考核:

  有强烈的责任感;有积极主动、不怕吃苦、不讲条件、勇于进取的工作精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。

  3、工作能力考核:

  熟悉小区基本情况,能够胜任本职工作;善于思考问题、研究问题,独立完成所担负的物业管理服务工作;能够出色的完成上级交给的各项任务。

  4、遵规守纪考核:

  服从领导,令行禁止;执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;遵守物业公司各项规章制度情况。

  5、理论学习考核

  物业管理相关的法律法规及本职专业知识和工作技能掌握的情况。

  6、团结协作考核:

  思想作风正派,处理好同志间关系;工作中不计分内分外,主动配合,密切协作,有良好的群众口碑。

  7、综合素质考核

  全面考察个人修养和综合素质情况。

  五、绩效考核时间及方法:

  1、所有被考评者均采取自我述职报告、被考评者自我评分、民主测评打分和考核人综合评判打分的方法,在每月的第一周进行上月的绩效考核,并在两个工作日内完成。考核结果在当月内有效。

  2、考核测评打分方法:

  (1)、物业公司经理测评打分

  各局属物业公司经理的考核人为主管局领导。测评打分由三个部分组成:

  第一部分,被考评者自我评分。填写《经理绩效考核自我评分》,分敬业精神、领导能力、工作态度,工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面自我评分;

  第二部分,民主测评初评打分。由本小区全体职工从敬业精神、领导能力、工作态度,工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面,分别给被考评者初评打分;

  第三部分,考核人综合评判打分。由主管局领导给被考评者的综合素质评判打分。

  最终成绩=自我评分×20%+民主测评分×30%+考核人综合打分×50%

  (2)、职工测评打分,

  各局属物业公司职工的考核人为各物业公司经理和主管局领导。测评打分由三个部分组成:

  第一部分,被考评者自我评分。填写《职工绩效考核自我评分》,分敬业精神、工作态度,工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面自我评分;)

  第二部分,民主测评初评打分。由本小区全体职工从敬业精神、工作态度、工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面,分别给被考评者初评打分;

  第三部分,考核人综合评判打分。由本小区物业公司经理和主管局领导给被考评者的综合素质评判打分。

  j最终成绩=自我评分×20%+民主测评分×30%+考核人综合打分÷2×50%

  3、考核监督。局考绩督察组派员参加各局属物业公司的绩效考核,并对其进行监督。

  4、试用期职工和临时工不参加绩效考核。

  六、考核等级和奖金加权:

  1、A级(优秀级):90分——100分,上月基本奖金加权10%;

  2、B级(良好级):80分——90(不含)分,上月基本奖金加权5%;

  3、C级(合格级):60分——80(不含)分,上月基本奖金加权0%;

  4、D级(不合格级):60(不含)分以下。.

  七、考核结果的应用:

  局属各物业公司,分别实行全员(本局干部职工)年度基本奖金一次性承包制度。绩效考核成绩与奖金直接挂钩,作为被考核人下一个月奖金分配的决定因素。

  1、绩效考核成绩为A级者,上月奖金分配:

  月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(10%)]×基本奖金。

  2、绩效考核成绩为B级者,上月奖金分配:

  月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(5%)]×基本奖金。

  3、绩效考核成绩为C级者,上月奖金分配:

  月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(0%)]×基本奖金。

  4、绩效考核成绩为D级者,上月不计发奖金。并待岗学习一个月,待岗期间也不计发奖金。

  5、全年度累计12个A者,年终奖励1000元

  八、考核纪律:

  1、各小区物业经理要认真组织,绩效考核必须公正、公平、认真、负责。考核人不负责任或利用职务之便考核不公正者,一经发现,除单位重新考核外,将依据情节轻重,给予考核人扣发一个月奖金直至撤职处理。)

  2、每位职工在民主测评打分时,要做到实事求是、客观、公正,慎重打分。凡在考核中结伙串联作弊者,一经查实,将给予扣发一个月奖金直至下岗处理

  3、绩效考核工作必须在规定的时间内按时完成。凡未在当月的第一周内完成绩效考核的小区,将给予扣发经理当月基本奖金20%的处理。

物业管理方案 篇2

  我校全校搬迁进入大学城,使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高,这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求,我们在经过调研的基础上,结合我校的实际情况,决定引入物业服务体系,使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化,公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化,公寓管理手段向企业管理的方向转化,故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》,以下称本方案。

  一、公寓物业管理的实施范围

  根据我校的实际情况,为了做好物业管理的示范、试点工作,故先从B1~B10公寓开始试行,待成熟后再在全校推行。

  二、公寓物业管理方式

  成立学生公寓管理部,负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组,由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作,做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准(附件1)、公寓管理部主要岗位职责(附件2)和公寓管理部工作规程(附件3)及公寓管理部员工考核制度和实施细则(附件4),按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。

  三、学生公寓管理部岗位及人数

  学生公寓管理部部长:1名(由中心副主任兼任)

  学生公寓管理部物业监理:2名(由正式职工出任)

  学生公寓宿管员:8人

  学生公寓楼内保洁员:8人

  学生公寓场地保洁员:1人(由工作量教少的楼内保洁员出任)

  共需外聘人员16人

  四、运行费用

  1、人员工资

  2、员工劳保、工具等费用

  3、标牌、标示、垃圾桶等费用等

  综上所述,运行费用约为300,000.00元。

  附件1:学生公寓服务内容和服务标准

  1、房屋共用部位的维护和管理

  公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修,或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位,及时作出记录备案,重点检查。年底进行全面检查,对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价,制定年度维护计划,作好检查和维修记录。

  2、用部位及设施设备的运行维护管理

  定期对共用部位及设施设备进行保养维护,保证设施设备的正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备,无因操作使用不当而导致安全事故发生。

  3、环境卫生服务标准

  (1)、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。

  标准:目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍;墙面干净整洁,无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画;区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。

  (2)、楼道、楼梯及公共设施设备。

  标准:楼道和楼梯洁净、无污渍、积水;楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印;门窗玻璃明净;天花板洁净无明显污渍,房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。

  (3)、公寓内的公共卫生间。

  标准:地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍,垃圾清理及时,设备完好无损,金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。

  4、安防服务标准

  (1)、公寓管理接待处24小时管理服务值班,及时登记非本公寓内来访。

  (2)、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。

  (3)、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修,保证楼内消防设施设备、共用电器完好,消防设施设备设置明显的提示标志。

  (4)、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座;严禁随意动用消防设施设备。

  (5)、来访人员进行登记,晚间限时离开,严禁留宿。

  (6)、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。

  5、维修服务标准

  (1)、24小时受理报修,一般情况下10分钟内维修人员到场,维修及时率100%。紧急情况随叫随到,确因特殊情况不能及时到场处理的,应向报修人说明情况,做好解释工作,并尽快安排处理。维修结束后,将地面清理干净,物品归位。

  (2)、定期对公共照明设备系统进行巡查,及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。

  6、接待服务标准

  (1)、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员,及公寓居住人员热情接待、认真受理;对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。

  (2)、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况,并备存登记资料,以便提供服务和查询。

  (3)、按照公寓管理规定,及时办理入住和迁出手续,保证公寓物品的及时回收,损坏处置,相关费用的收取结算.蜂巢物业管理网收集并整理。

物业管理方案 篇3

  一、XX项目物业分析:

  1、物业地域范围开阔,封闭性交强

  2、购置物业人员层次较高,属于房地产市场尖端客户群体,其对居住的私密性、安全性要求较高,并且具有相当强的物业消费承受能力;

  3、购置物业用途复杂,有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等;

  4、物业管理为混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客户私有设施及服务的管理。

  二、根据以上分析,对XX项目物业建议如下:

  1、建议在保洁管理方面实行两个分开,即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为,河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作,其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同,分开管理有利于降低物业管理成本,必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

  2、突出物业管理的两个体系,即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

  三、物业管理提供日常服务的内容:

  1、对河道的清理与水质的保护(如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果;

  2、对市政道路的保洁;

  3、对业主庭院环境的保洁(主要集中在季节更替时,如刮风导致的尘土积累或落叶)?

  4、24小时水电维修;

  5、对业主生活垃圾的定时清运;

  6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护;

  7、项目范围内绿化的种植与养护;

  8、业主能源费用的代收代缴;

  9、定期花木杀虫及灭鼠;

  10、暂住证等社区性证明的办理;

  11、业主院落档案的管理。

  四、物业特约服务-管家式服务体系:

  1、管家的服务,是指由管家负责,带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务,针对玉河项目提出的管家式服务,应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务,随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

  2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求,业主有需求只针对所负责管家提出,由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题;任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样,业主提出的要求有专人负责,避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率,同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同,增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

  3、管家式服务的内容:

  A、业主订购报刊的派送(报纸需经过熨烫,免费)?

  B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求(付费)

  室内清洁

  搬家、搬物

  地板、地毯的清洁养护

  代收洗、补、烫衣物

  室内插花、装饰

  代购日常生活用品

  车辆清洗服务

  家庭看护管理

  宠物看护管理

  C、为业主提供车辆接、送服务(付费并需要提前预约)

  五、XX项目的安全保卫管理:

  1、保卫部门日常工作内容:

  24小时固定安全岗位的值勤

  24小时流动岗位的安全及消防巡视

  车辆停放的安全管理

  特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

  2、保卫部门的设施设备:

  中央控制室

  与中控室连接的门禁对讲系统

  设像监视系统

  电子巡更系统

  业主院落重点部位(厨房)设置烟感报警系统

  停车管理系统(如有大规模公共停车位需要管理)

  安防器材(对讲机、灭火器、警棍等)

  3、保卫部门提供的委托性特约服务:

  礼仪性保卫

  短途护卫(主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫)

  (以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目)

  六、突发事件应急处理体系的建立

  业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在,除提供一般保卫方式外,还应建立联动体系,保证在突发事件发生时及时控制事态发展,将业主的损失降低。应急处理体系流程如下:

  1、遇有突发事件,业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警(或直接找物业管家);

  2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场,控制事态不继续发展;

  3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况;

  4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警(110、119、120、999等)

物业管理方案 篇4

  为巩固我镇开展全国文明城市创建成果,做好xx年全国城市文明程度指数测评迎检准备工作,大力开展我镇各物业管理小区环境卫生整治工作,进一步加强我镇物业管理工作,经研究制定具体工作实施方案如下:

  一、健全组织,加强领导

  为加强小区物业管理整治的组织领导工作,成立银塘镇小区物业管理整治工作领导小组,具体组成人员名单如下:

  组长:

  副组长:

  成员

  二、工作目标

  实施项目(小区)的服务企业应严格按照物业法律政策法规和有关管理文件的规定和要求,以及对照该项目委托服务的合同约定,认真实施该项目(小区)的各项管理和服务工作,全面开展小区环境卫生综合整治工作,做到依法依规管理、诚信履约、合理收费、规范服务,按时间要求达到创建文明城市的整治目标。

  全面开展整治工作,切实改变小区“脏、乱、差”的面貌,积极推进小区筹建业主委员会工作,通过大力整治小区环境,落实并引进物业管理单位,建立健全各项长效管理制度,达到整治和创建文明城区的目标,努力营造优美、舒适、温馨的人居环境。

  三、工作重点

  (一)小区共用设施设备管理。

  1、排水、排污管道通畅。如:明沟疏通与加盖,化粪池清掏,下水道疏通,窨井盖无破损、管网修缮基本完好。

  2、室外道路平整、整洁、无破损,基本完好,不影响行人和车辆通行。

  3、供水、供电设备设施保持卫生,维护到位,运行正常。如路灯、楼道灯、电梯等公共设备配置基本完好,有应急处理方案。

  (二)小区车辆、安全防范管理。

  1、小区基本实行封闭式管理。

  2、消防设备设施基本完好,安防人员认真负责,实行24小时值班及巡逻制度。

  3、小区机动车及非机动车车辆有序停放管理。

  (三)小区卫生保洁、绿化养护管理。

  1、环卫设施较完备。小区定点设置垃圾桶,配有保洁人员实行日常保洁工作。

  2、无擅自占用公共部位堆放杂物、卫生保洁无死角的现象。

  3、小区绿化养护做到日常及时修剪,无违章破坏和占用绿地圈养家禽等行为,犬类管理妥善。

  四、工作时间

  各社区以及各相关物业管理服务企业要严格按照开发区管委会工作部署以及本工作实施方案精神,精心组织力量,按照整体计划和实施步骤,集中时间,全力以赴,全面完成区域范围内的各项环境卫生整治工作。

  五、工作要求

  (一)高度重视,形成合力。

  各社区、各物业服务企业要统一思想,提高认识,把我镇开展物业管理、小区环境卫生整治工作与全国城市文明程度指数测评迎检工作紧密结合,强化对整治工作的组织领导,精心安排,形成合力,明确责任、任务和目标要求,确保整治工作的组织实施和管理到位。

  (二)严格考核,确保成效。

  镇文教卫办、镇建设办要牵头组织物业管理公司及社区居委会,全力抓好有物业管理小区开展环境卫生整治活动情况的专项检查和评议活动,对整个活动进行严格的跟踪落实,确保整治工作取得实效。

物业管理方案 篇5

  一、XX项目物业分析

  1、物业地域范围开阔,封闭性交强

  2、购置物业人员层次较高,属于房地产市场尖端客户群体,其对居住的私密性、安全性要求较高,并且具有相当强的'物业消费承受潜力;

  3、购置物业用途复杂,有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等;

  4、物业管理为混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客户私有设施及服务的管理。

  二、根据以上分析,对XX项目物业推荐如下:

  1、推荐在保洁管理方面实行两个分开,即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为,河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作,其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同,分开管理有利于降低物业管理成本,必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

  2、突出物业管理的两个体系,即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

  三、物业管理带给日常服务的资料:

  1、对河道的清理与水质的保护(如透过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果;

  2、对市政道路的保洁;

  3、对业主庭院环境的保洁(主要集中在季节更替时,如刮风导致的尘土积累或落叶);

  4、24小时水电维修;

  5、对业主生活垃圾的定时清运;

  6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护;

  7、项目范围内绿化的种植与养护;

  8、业主能源费用的代收代缴;

  9、定期花木杀虫及灭鼠;

  10、暂住证等社区性证明u》

  11、业主院落档案的管理。

  四、物业特约服务-管家式服务体系:

  1、管家的服务,是指由管家负责,带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务,针对玉河项目提出的管家式服务,应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务,随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

  2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求,业主有需求只针对所负责管家提出,由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题;任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样,业主提出的要求有专人负责,,避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率,同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同,增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

  3、管家式服务的资料:

  A、业主订购报刊的派送(报纸需经过熨烫,免费)

  B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求(付费)

  室内清洁

  搬家、搬物

  地板、地毯的清洁养护

  代收洗、补、烫衣物

  室内插花、装饰

  代购日常生活用品

  车辆清洗服务

  家庭看护管理

  宠物看护管理

  C、为业主带给车辆接、送服务(付费并需要提前预约)

  五、XX项目的安全保卫管理:

  1、保卫部门日常工作资料:

  24小时固定安全岗位的值勤

  24小时流动岗位的安全及消防巡视

  车辆停放的安全管理

  特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

  2、保卫部门的设施设备:

  中央控制室

  与中控室连接的门禁对讲系统

  设像监视系统

  电子巡更系统

  业主院落重点部位(厨房)设置烟感报警系统

  停车管理系统(如有大规模公共停车位需要管理)

  安防器材(对讲机、灭火器、警棍等)

  3、保卫部门带给的委托性特约服务:

  礼仪性保卫

  短途护卫(主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫)

  (以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目)

  六、突发事件应急处理体系的建立

  业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在,除带给一般保卫方式外,还应建立联动体系,保证在突发事件发生时及时控制事态发展,将业主的损失降低。应急处理体系流程如下:

  1、遇有突发事件,业主透过门禁对讲系统向中央控制室报警(或直接找物业管家);

  2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场,控制事态不继续发展;

  3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况;

  4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警(110、119、120、999等)

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