物业管理方案

2020-12-16 方案

　　为确保事情或工作顺利开展，通常需要提前准备好一份方案，方案指的是为某一次行动所制定的计划类文书。我们应该怎么制定方案呢？下面是小编帮大家整理的物业管理方案9篇，欢迎大家分享。

物业管理方案篇1

　　一、培养目标

　　本专业培养适应社会主义市场经济需要，德、智、体、美全面发展，具有良好的职业道德、服务意识和创新精神，掌握物业管理学科的基本理论及方法，具备分析和解决物业管理实际问题的基本能力, 能够胜任物业管理、物业开发及房地产市场管理等岗位的高级应用型专门人才。

　　二、基本规格要求

　　本专业学生主要学习管理学、经济学、物业管理等方面的基本理论知识，受到各类物业经营管理方面的基本训练，具有分析和解决物业管理实际问题的基本能力。

　　毕业生应获具备以下几个方面的知识及能力：

　　1. 掌握物业管理学科的基本理论知识；

　　2. 全面学习和掌握各类物业（包括住宅小区、写字楼、酒店等）的运作与管理；

　　3. 具有运用物业管理理论分析和解决实际问题的基本能力；

　　4. 具有较强的语言交际与公关能力，熟练地掌握一门外语；

　　5. 具有良好的计算机应用能力，熟练掌握各类物管企业的计算机管理系统；

　　6. 熟悉我国关于物业发展的方针、政策和法规；

　　7. 了解本学科理论前沿和发展动态、掌握文献检索、资料查询、论文写作的基本方法，掌握有关物业管理问题研究的方法, 具有较强的创新意识和一定的科研能力。

　　三、主干学科、主要课程

　　主干学科：管理学、经济学、工商管理。

　　主要课程：管理学原理、微观经济学、宏观经济学、管理信息系统、市场营销学、物业管理概论与实务、物业管理法规、物业智能化系统、物业设备管理、建筑学原理、建筑识图、电工电子技术、公共关系学、房地产经济学、房地产开发与经营、物业专业英语

　　四、主要实践教学环节

　　理论课程的实践教学部分（物业管理模拟操作、物业公司实地考察、企业业务实习等）、物业行业认知实习、毕业实习、毕业论文。

　　五、学制、授予学位

　　学制：4年（允许修业三至七年）

　　授予学位：管理学学士

　　六、课程设置、学分分配及毕业学分要求

　　1. 理论课程

　　2. 实践课程

　　七、教学进程计划

　　1. 物业管理专业总周数分配

　　2. 物业管理专业教学进程计划（集中性实践教学环节）

　　3. 物业管理专业教学进程计划（理论教学）

物业管理方案篇2

　　以“创建卫生城市,构建和谐社会”为宗旨,不断增强市民文明卫生意识,改善居民生活工作环境,提高城市整体形象,让人民群众人人享受创建成果。根据“呼和浩特市创建国家卫生城市工作方案”的精神,现将我市物业服务企业“创卫”方案制定如下:

　　一、创建工作组织机构

　　(一)成立呼和浩特市物业管理住宅小区创建国家卫生城市领导小组(以下简称创卫领导小组)。

　　组长:巴图 (市房产局局长)

　　副组长:张焕宏 (市房产局副局长)

　　陈巴特尔 (市物业处处长)

　　成员:段露芳 (市物业处副处长)

　　韩朝惠 (市物业处管理科科长)

　　贾宏 (新城区物业局局长)

　　武忠贵 (赛罕区物业办主任)

　　张毅 (玉泉区物业办主任)

　　周梅 (回民区物业办主任)

　　(二)领导小组下设创建国家卫生城市办公室(以下简称创卫办),负责创建国家卫生城市的日常工作。

　　主任:陈巴特尔

　　副主任:段露芳韩朝惠

　　成员:由管理科、协会及四区物业办抽调人员组成

　　二、任务与要求

　　(一)明确责任目标

　　1、“创卫办”要根据“创卫领导小组”的意见,对创建阶段工作进行安排部署;听取四区物业办(局)创卫工作汇报,提出要求,协调解决问题,检查督办四区物业办每一阶段的工作任务;及时通报各阶段工作的进展情况和存在的问题,负责创卫工作的通报、简报等宣传工作

　　2、四区物业办(局)要立即行动起来,成立创卫工作小组,制定辖区创卫工作方案,真正做到领导、工作人员、措施、标准、责任五个到位。根据辖区内住宅小区现状,分开好、中、差三个层次规范物业服务企业行为,加强物业服务企业的卫生监管力度,重点督促中等及差的小区的物业服务企业抓好小区的卫生管理,健全各类卫生设施,建立卫生管理制度,落实清扫保洁人员,保持环境整洁,垃圾收集、储存、清运符合卫生要求。

　　(二)具体要求:

　　“创卫”是一项十分艰巨、繁重长效的系统工程,要求各物业服务企业做到:

　　1、小区内垃圾日产日清;

　　2、小区内道路、绿地等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;

　　3、花草修剪整齐美观;

　　4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物等现象;

　　5、房屋外观完整、整洁;室外招牌、广告牌、霓虹灯保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;

　　6、对二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立档案,水箱要加盖加锁;

　　7、排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象;

　　8、车辆管理有序,按规定位置停放。

　　(三)重点整治内容:

　　定期清理卫生死角;清理楼道、雨蓬乱堆乱放等杂物;清洗墙壁乱贴乱画等广告;特别是目前各小区自行车棚擅自占用和堆放杂物现象十分严重,要加大力度进行整治,在全面整治的基础上,要加强日常保洁管理。

　　三、创建工作步骤

　　1、动员部署阶段(20xx年3月~4月)

　　成立工作领导小组,讨论方案,明确职责,研究工作;

　　sp; 召开物业服务企业工作动员大会;

　　各物业服务企业拟定具体工作方案,对照标准,查找问题。

　　2、整改提高阶段(20xx年4月~5月)

　　开展全市范围内模拟检查,对发现问题限期整改达标。

　　3、考核验收阶段(20xx年5月~6月)

　　认真对照模拟检查结果,逐条逐项进行梳理、摆问题、找差距、要在巩固现有成绩的基础上,强化长效管理,提高工作水平。迎接各级部门的调研、技术考核和综合检查。

　　创建国家卫生城市工作要同创建国家环保模范城市工作紧密结合,发挥各自优势,同步协调推进,各物业服务企业要配合社区调动广大业主对创建工作的积极性,共同为创建工作献策献力,积极参与到各项创建活动中来,让广大业主真正成为创建国家卫生城市的主力军。

　　四、加大宣传力度,营造浓厚的创建氛围

　　在创建活动中,要积极开展多种多样的宣传活动,切实加大宣传工作力度。物业服务企业要配合社区,利用宣传栏开展公共卫生、个人卫生和预防疾病等相关知识的宣传,悬挂宣传横幅,每个住宅小区要在显着位置设立至少一处大型创卫公益广告牌。进一步增强业主的卫生意识、健康意识、环境意识和创建国家卫生城市的参与意识,努力营造人人关心创建、人人参与创建的良好气氛。

物业管理方案篇3

尊敬的业主、物业使用人：

　　我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20××年工作展望情况。

　　一、

　　1植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

　　2对区域内的树木进行整形修剪。

　　二、

　　1做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

　　2 小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。

　　三、

　　l原门岗24小时服务电话：“2621909”从20××年3月1日起变更为“2611833”；

　　2 住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

　　3 管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意！电话：3058970（小莫）；

　　4 严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00-18：00），星期六~日（9：00-16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；

　　l 大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；

　　2 燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；

　　3小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。

　　四、

　　1代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

　　2门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；

　　3 对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

　　4 避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

物业管理方案篇4

　　倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平。

　　一、基础管理存在问题

　　1）、管理人员监督检查不到位。

　　2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。

　　3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。

　　4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。

　　5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。

　　整改措施

　　1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。

　　2) 严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。

　　3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。

　　4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。

　　5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。

　　6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。

　　二、公共秩序维护

　　1、存在问题

　　1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。

　　2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。

　　3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。

　　4）、小区内安全设施（如监控、红外线等）几乎瘫痪，小区内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。

　　5）、小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。

　　2、整改措施

　　1)、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。

　　2)、加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣，一损俱损。

　　3)、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。

　　4)、加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处理，杀一儆百。

　　5)、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小区各项安全设施设备正常运作起来。

　　6)、加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对象。

　　7）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;

　　8）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；

　　9）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统9月20日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；

　　10）增加秩序维护队员大门实行双岗；

　　三、工程维护

　　1、存在问题

　　1）、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一直得不到妥善解决。

　　2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须进行更新及大修才能处理。

　　3）、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。

　　4）、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。

　　5)、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。

　　6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。

　　7）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建现象严重。

　　2、整改措施

　　1）、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。

　　2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小区内大型的设施设备进行更新和维护。

　　3）、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化，提高工作效率。

　　4）、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。

　　5）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。

　　6）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

物业管理方案篇5

　　业主：_____________

　　1．根据己收到的招标编号为物招审字(__)第(__)号的______物业的招标文件，遵照《**市物业管理招标投标管理办法》的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。

　　2．一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文什中对承包期限的要求如期按质提供服务。

　　3．一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。

　　4．一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。

　　5．我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。

　　6.我方同意招标书中各条款，并按投标标价总额3％交纳保证金**万元(大写)。若我方违约，则扣除所缴纳的全部保证金。

　　7．除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。

　　投标单位：______(印鉴)

　　法定代表人或委托代理人：_______(盖章、签字)

　　日期：______年___月___日

物业管理方案篇6

　　为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。

　　一、前期物业管理方案之高层负责人职责。

　　1、在业主接房中要积极宣传文明和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。

　　2、直接负责高层物业管理的各项工作。

　　3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。

　　4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。

　　5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。

　　负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。

　　6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。

　　7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位积极协调联系解决。

　　8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。

　　二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：

　　1、每天定时检查电梯的运行情况，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。

　　2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。

　　3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。

　　4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）

　　5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用情况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。

　　6、每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。

　　7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。

　　【篇三：前期物业管理方案】

　　一、XX项目物业分析：

　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强

　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；

　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

　　二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：

　　1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

　　三、物业管理提供日常服务的内容：

　　1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

　　2、对市政道路的保洁；

　　3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）；

　　4、24小时水电维修；

　　5、对业主生活垃圾的定时清运；

　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

　　7、项目范围内绿化的种植与养护；

　　8、业主能源费用的代收代缴；

　　9、定期花木杀虫及灭鼠；

　　10、暂住证等社区性证明的办理；

　　11、业主院落档案的管理。

　　四、物业特约服务－管家式服务体系：

　　1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

　　3、管家式服务的内容：

　　A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）

　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

　　室内清洁

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清洁养护

　　代收洗、补、烫衣物

　　室内插花、装饰

　　代购日常生活用品

　　车辆清洗服务

　　家庭看护管理

　　宠物看护管理

　　c、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

　　五、XX项目的安全保卫管理：

　　1、保卫部门日常工作内容：

　　24小时固定安全岗位的值勤

　　24小时流动岗位的安全及消防巡视

　　车辆停放的安全管理

　　特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

　　2、保卫部门的设施设备：

　　中央控制室

　　与中控室连接的门禁对讲系统

　　设像监视系统

　　电子巡更系统

　　业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

　　停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

　　安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

　　3、保卫部门提供的委托性特约服务：

　　礼仪性保卫

　　短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

　　（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）

　　六、突发事件应急处理体系的建立

　　业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

　　1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；

　　2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

　　3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；

　　4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）

物业管理方案篇7

　　一、施工管理

　　1.建立监督和记录制度，对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计；

　　2.熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修口预留位置，做出详细记录；

　　3.对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

　　4.了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等情况；

　　5.对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时书面汇报与业主方，列出整改报告，提交业主方备案处理

　　二、设备安装调试

　　1.对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等；

　　2.出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案；

　　3.及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报业主方。

　　三、竣工验收及接管验收

　　1.安排相应专业人员参与分户验收，并对验收问题进行记录，书面反馈与业主单位，并对整改落实情况检查；

　　2.从物业维护保养管理的角度验收，配合业主方对物业进行严格的验收，维护业主方的合法权益；

　　3.对接管验收中发现问题，明确记录在案，书面报业主方，并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决，直到完全合格；

　　4.做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。

　　四、人员配置及素质要求：

　　项目经理进驻现场，根据项目进度派3-5名专业人员。

　　电梯技工：

　　人员数量：1人。介入时间：电梯安装至设备移交电气或机械专业，中专以上学历；有电梯前期介入相应经验；了解电梯安装的相关技术，持特种设备操作证（电梯）

　　空调技工：

　　人员数量：1人。介入时间：空调安装至移交。有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验；具备暖通基本常识，持相关上岗证和中级以上职业资格证书；有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。

　　高压运行维护技工：

　　人员数量：2人介入时间：配电房安装至移交。持高（电监会颁发）、低压电工证（安监局颁发）；一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验；有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验；有变压器运行、报停管理经验。

物业管理方案篇8

　　为规范小区管理，为业主提供优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。

　　一管理目标

　　物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。

　　二管理原则

　　为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：

　　（一）服务第一、管理从严的原则

　　“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

　　（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则

　　在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

　　（三）物管为主、多种经营的原则

　　在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。

　　三管理方法

　　（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的.物业管理硬件环境；

　　（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；

　　（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍；

　　（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；

　　（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；

　　（六）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

物业管理方案篇9

　　为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

　　一、指导思想

　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

　　二、目标和范围

　　（一）目标：

　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90、

　　2、新建住宅小区推行招投标率达到100；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得《物业企业资质证书》。

　　4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100、

　　6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80以上成立业主大会和业主委员会。

　　（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

　　三、工作内容

　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在90以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

　　（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

　　一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

　　三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

　　四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

　　（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

　　（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

　　三、组织领导

　　为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

　　组长：邢凯

　　副组长：王铁

　　成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

　　领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

　　四、职责分工

　　规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

　　市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

　　市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

　　市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

　　各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

　　五、实施步骤

　　依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

　　（一）排查阶段

　　由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

　　（二）整改完善阶段

　　各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

　　（三）验收阶段

　　领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

　　六、保障措施

　　（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。