小区建设和完善管理催办函
XX小区业主委员会
明珠业函〔2015〕1号
关于规范明珠苑小区建设和完善管理的催办函
贵州华庭房地产开发有限公司威宁分公司(以下称公司或开发商)：
根据草海明珠苑小区第一届业委会第一次委员会议纪要，现特函告贵公司及时解决处理以下问题:
一、必须按相关要求尽快解决以下问题并作好相关赔偿
(一)必须按照小区沙盘的设计修建好小区出入道路【修建好符合500户人出入的标准的小区西面(草海镇人民北路方向)现农业银行处的小区出入道路和消防安全通道，修建好威宁民族中学大门斜对面符合500户人出入的小区出入道路和消防安全通道，修建好D栋2单元处通往草海镇健康路方向的小区出入道路和消防安全通道)】。
(二)停止幼儿园修建的侵权活动。
(三)小广场中央单株植树必须按照原有设计修建为喷水景观。
(四)必须拆除屋顶隔热层上方的房屋建筑，并修复防水功能。
(五)必须按要求配置好标准的物业管理办公用房，即业主委员会办公室用房，物业管理公司办公室用房。
(六)必须及时给广大业主出示商品房交接的全部文件材料【现在下差的相关材料是：《工程竣工验收备案表》(盖章原件)、《面积实测表/测绘单位实测面积明细》(可为复印件但要有章)、《门禁系统安装使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、规划设计更改前后的小区设计图纸】。
(七)必须在2个月内(2015年3月23日前)按相关技术标准一次性修复好广大业主反映的外墙壁渗水、屋顶变形、屋顶漏水、卫生间漏水(D东1单元11楼3号屋顶变形、屋顶漏水、外墙壁渗水非常严重，请尽快解决)等房屋修建中存在的“豆腐渣”工程问题。
(八)根据《中华人民共和国侵权责任法》第四十一条因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者应当承担侵权责任;第四十三条因产品存在缺陷造成损害的，被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿，也可以向产品的销售者请求赔偿等相关规定。开发商必须对受害业主作相应的损失赔偿。如不能在规定的时间内修复的，必须按照推迟一天200元的标准补偿给每户受害业主，直至修复并获得相关权威部门验收合格为准，否则必须作退房处理并承担相应的损失和违约赔偿。
(九)必须尽快消除电梯因质量问题存在的安全隐患，必须尽快修复好小区每栋楼房的相关门禁系统并交付使用，必须及时修复或安装好小区道路或走廊内的监控设施，消除盗窃安全隐患。
二、函告要求解决问题的事实及理由
(一)你公司发布虚假广告，欺骗和误导业主应承担的违约责任
事实及理由：在草海明珠苑小区购房的大部分业主，当时主要是看中开发商宣传的草海明珠苑小区面临草海镇人民北路方向有大量的花园绿化面积和两条宽敞的小区出入通道，所以购买了此小区内的住房。原来开发商在介绍小区规划时一直声称“整个小区全部要根据沙盘设计修建(沙盘至今还存在)”，可是现在开发商根本不按照以前宣传的沙盘设计修建，是一种“挂羊头卖狗肉”的行为。一是违反了《中华人民共和国广告法》第三条 广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建设;第四条：广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。二是违反了国家工商行政管理局1996年12月30日公布的《房地产广告发布暂行规定》(国家工商行政管理局第71号令)第一条 发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》;第二条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，开发商必须承担相对于所有业主的违约责任，并及时按照小区沙盘的设计修建好小区出入道路和消防安全通道。
(二)你公司随意更改规划设计应承担的违约责任
1.更改住房设计内容为幼儿园修建的侵权和违约责任
事实及理由：即使开发商的更改规划得到了威宁自治县人民政府的原则上同意，开发商也要承担违约责任。
理由是：开发商更改规划虽然获得政府的原则上同意，但是，此类问题涉及到的不仅仅只是一种法律关系，它涉及到的是两种法律关系。一种法律关系是开发商与规划部门之间的行政法律关系。在这层法律关系中，开发商是行政管理相对方，政府规划部门是行政主体。双方的权利义务主要是开发商在申请调整设计方案的过程中，必须获得规划部门的审批同意，规划部门有权监督建筑项目按规划要求施工和建设;开发商有权要求规划部门按法律法规的要求审批规划的立项和变更，有义务严格按规划要求施工建设，竣工后接受规划部门的验收。然而开发商更改规划要求获得政府规划部门批准同意，这只是说明开发商没有违反行政法律法规的规定，不承担行政责任，但不必然意味着不承担相对于业主的侵权和违约责任。开发商是否承担相对于业主的侵权和违约责任涉及到的是第二层法律关系。
一是开发商更改住房设计规划内容为幼儿园设计内容，造成了业主住宅小区进出入通道、消防安全通道变窄、花园绿化面积减少(原有住房设计用地面积600㎡左右，这里还需要开发商出示原来的设计图纸佐证，现在幼儿园设计用地面积2457.8㎡)、噪音增大的侵权和违约行为。
二是因为更改规划是开发商主动向规划部门申请的，是否要求更改规划完全是开发商自己能主动控制和掌握的，开发商申请更改规划的时候对于侵害业主是明知的，不属于“不可抗力”而免责的范畴。
三是开发商向政府部门申请更改设计规划时，也没有采取公示、听政等相关程序，当时没有公示告知广大业主和听取广大业主的意见和维权建议，而是采取单方操作，这根本不合符国家的有关规定。
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