房地产资产评估报告

2023-06-06 报告

　　在人们素养不断提高的今天，大家逐渐认识到报告的重要性，通常情况下，报告的内容含量大、篇幅较长。你所见过的报告是什么样的呢？以下是小编为大家整理的房地产资产评估报告，欢迎大家分享。

　　房地产资产评估报告 1

　　一、委估项目

　　xxx公司所属房产抵押贷款估价项目

　　二、委托方

　　名称：xxx公司

　　地址：xxx

　　三、估价方

　　名称：xxx房地产评估咨询有限公司

　　地址：xxx

　　证书号：xxx 资质等级：xxx

　　法定代表人：xxx

　　四、估价对象概况

　　估价对象位于xxx，其合法产权人为xxx公司，建筑面积共9687.69平方米。

　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为xxx。

　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于20xx年，外观九成新，房屋所有权证号码为xxx。

　　五、估价目的

　　为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。

　　六、估价时点

　　20xx年8月15日

　　七、价值定义

　　采用公开市场价值标准

　　八、估价原则

　　本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：

　　1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

　　2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。

　　3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的.客观合理价格。

　　九、估价依据

　　1. 委托方提供的资料

　　(1)委托书;

　　(2)委托方企业营业执照复印件;

　　(3)房屋所有权证复印件。

　　2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。

　　3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。

　　4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。

　　十、估价方法

　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

　　十一、估价结果

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。

　　十二、变现能力分析

　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。

　　估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：

　　①中介服务费：5%--6%

　　②契税：4%

　　③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5%

　　④所得税：20%

　　⑤过户手续费：2%左右

　　⑥印花税：0.5‰

　　⑦其它费用

　　十三、估价人员

　　xxx 中国注册房地产估价师

　　注册号：xxx

　　xxx 中国注册房地产估价师

　　注册号：xxx

　　十四、估价作业时间

　　20xx年8月12日—xxx

　　十五、估价报告有效期限

　　本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

　　房地产资产评估报告 2

　　福建中兴资产评估有限公司接受江苏霞客环保色纺股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对福州永升房地产开发有限公司申报待评估的资产、负债及所有者权益进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的'资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在二0xx年五月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

　　一、委托方及资产占有方简介

　　1、委托方：

　　2、资产占有方：

　　3、福州永升房地产开发有限公司概况：福州永升房地产开发有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登记成立，注册号为3501001003841;公司住所：福州市台江区五一中路88号平安大厦21A;

　　法定代表人：林中;注册资本：人民币壹仟万元整;企业类型：有限责任公司;经营范围：房地产综合开发、商品房销售和出租。

　　二、评估目的

　　本次资产评估目的是为福州永升房地产开发有限公司股权转让提供作价参考。

　　三、评估范围和对象

　　本次评估的范围根据委托方的委托，评估福州永升房地产开发有限公司申报的资产、负债和所有者权益。本次委托评估的资产调整后账面值为66，125，412.16元，负债调整后账面值45，513，131.58元，净资产调整后账面值20，612，280.58元。

　　四、评估基准日

　　本项目资产评估基准日是二○○五年五月三十一日，评估中所采用的价格均为评估基准日有效的标准。

　　五、评估原则

　　本公司在本次评估工作过程中是遵循如下原则进行资产评估的。

　　(一)产权利益主体变动原则

　　产权利益主体变动原则即指资产评估是以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值。

　　(二)资产评估的工作原则

　　房地产资产评估报告 3

　　一、问题

　　《资产评估法》施行以后，有关评估行政管理部门对评估机构实行机构备案管理，不再实行机构资质许可管理。那么，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告是否有效?应由哪个部门认定其效力问题?

　　二、典型诉讼案例

　　在(20xx)执申字第246号裁定中，最高人民法院认为，虽然《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责，但是，财政部确实也已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估。资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务，目前确系模糊问题或存在部门冲突，有待于政府部门再行发文予以解决，人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之，人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构，但是，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。

　　三、效力认定问题

　　最高院认为，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，法院不宜认定为无效。那么在实践中应当由哪个评估行政管理部门对此进行效力认定呢?

　　《资产评估法》第七条规定，“国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对评估行业进行监督管理。设区的.市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对本行政区域内的评估行业进行监督管理。”目前，我国资产评估行业划分了资产评估、土地评估、房地产评估、估价，矿业权评估、保险公估和旧机动车评估等6种专业类别，其中资产评估机构、房地产估价机构分别由财政部、住房和城乡建设部监督管理。

　　根据《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号)第二条第二款的规定，资产评估机构及其资产评估专业人员从事资产评估业务，涉及法律、行政法规和国务院规定由其他评估行政管理部门管理的，按照其他有关规定执行。据此，资产评估机构从事房地产估价业务的，则涉及由住房和城乡建设部管理的问题。根据《房地产估价机构管理办法》第四十七条的规定，未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正。

　　综上所述，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告无效，应由房地产主管部门责令限期改正。

　　房地产资产评估报告 4

　　一、工程概况：

　　工程名称：山西琚丰高岭土有限公司新建5号车间

　　工程地址：榆次工业园区

　　建设单位：山西琚丰高岭土有限公司

　　设计单位：太原中晋建筑设计事务所有限公司

　　监理单位：晋中莱德发建设监理有限公司

　　施工单位：晋中市九江通建设有限公司

　　分包单位：河南省建安防腐绝热有限公司

　　本工程为山西琚丰高岭土有限公司新建5号车间项目，单层门式钢架钢结构，檐高为10.71m，室内外高差0.15m。±0.000以下采用M10水浆砌筑机红砖;±0.000以上采用M5混浆砌筑，钢筋级别为HPB235级纲、HPB335级纲，焊条为E43与E50型，钢架、支撑、檩条、拉条、地脚螺栓等采用Q235B。钢构件底漆为红丹防锈漆，再喷醇酸防锈漆，然后是醇酸调和漆总厚度室内不小于125um,室外不小于150um。

　　二、监理工作过程和成效的汇报：

　　1、我监理公司依法承揽山西琚丰高岭土有限公司新建5号车间以后，项目部建立以总监为核心的质量保证体系，各专业监理人员配备齐全，制定了岗位责任制并编制了工程监理规划及监理细则、见证取样计划、旁站监理方案等，为项目监理工作的顺利开展打下了良好的基础。

　　2、项目监理部严格按工程监理规范操作，认真审批施工单位的施工组织设计及各专项方案，质保保证体系，并提出监理意见;在具备开工条件的前提下，审批了开工报告，保证工程在合法、有序中开工。

　　3、项目监理机构在施工过程中，严格按国家的有关法律、法规、强制性标准、强制性条文和设计文件监理，严格执行承包合同、工程报验制度、建筑材料进场检验制度、见证取样制度等;保证了工程所用材料合格，施工在验收合格的前提下有序进行。

　　三、工程质量评估依据、范围、监理对象：

　　1、国家及省市现行关于工程建设方面的条例、政策、文件、施工规范及验收标准。

　　2、设计图纸与变更联系单、业主联系单、图纸会审纪要、标准施工图集等。

　　3、委托监理合同及施工承包合同。

　　4、现行预算定额、费率标准及省市物价信息及业主书面确认单价联系单。

　　四、工程质量评估方法：

　　1、施工企业项目专业质量检查员填写检验批的质量验收记录，专业监理工程师组织项目专业质量检查员等进行验收，符合要求后予以签认。

　　2、施工企业对分项工程质量进行自检、填报分项工程质量验评资料;

　　3、专业监理工程师组织施工单位专业技术负责人对分项工程质量进行验收，对其报送的分项工程质量验评资料进行审核，符合要求后予以签认。

　　4、总监理工程师组织施工单位项目经理和有关设计单位、建设单位负责人对分部工程质量进行验收并填写验收结论。

　　5、在分部工程质量等级评定的基础上，由总监理工程师组织建设单位、施工单位和其他有关单位对单位工程钢结构分部进行预验收，根据各项评定资料汇总，最终提出工程质量评定意见，报工程参建各方组成的专家组确认。

　　五、工程质量评估内容：

　　本工程在设计、施工单位配合下，为顺利完成工程任务，在确保工程质量方面，我方采用“加强预控，三把关”的手段进行监理：

　　1、“加强预控”：即事先认真审核施工单位提交的施工组织设计(方案)和专项施工方案，力争将施工中的质量隐患消除在事前控制中。

　　2、工程质量监督是整个监理工作的重点，工程项目监理部从确保质量着手，把好“人、物、过程”三关：

　　⑴、首先对施工企业的`现场项目部的组织结构进行必要的了解，要求其建立必要的质量保证体系、制定完善的施工管理制度、落实相应的实施措施。

　　⑵、编制原材料取样送检计划。严格把好原材料和半成品的进场检验关及材料复试关，以确保工程所用的材料能符合要求，为质量的保证打下必要的基础。为此要求施工单位在材料进场后必须向监理部审报，专业监理工程师到现场见证取样、封签送检、复试合格后方能应用本工程。

　　⑶、编制施工阶段旁站监理方案。工程实施过程中，采取巡视、平行检查，对隐蔽工程、重点结构部位的施工，采取“全过程监理”，严格各工序的自检、专职检查和隐蔽工程验收制度。对未经监理人员验收或验收不合格的工序，不得进入下一道工序施工。

　　六、工程质量保证资料：

　　1、施工组织设计1份，技术交底1份。

　　2、钢结构分部包含钢构件组装、钢构件安装、钢构件零部件加工、钢结构普通紧固件连接、高强度螺栓链接、钢结构防火涂料涂装、钢结构防腐涂料涂装、压型金属板屋面、屋面细部构造共9个分项工程，10个检验批。检验批、分项、分部工程质量验收均为合格。

　　3、进场材料检验情况

　　1)20xx年9月15日进场构配件GZ-1、GZ-2、KFZ、GL-1、GL-2、GL-3、GL-4、GL-5、DCL，均有产品出厂合格证及原材料质量证明书。原材料包括热轧钢带、碳结钢带、热轧H型钢、热轧圆钢、角钢、焊接钢管、焊剂、焊条、焊丝、钢结构用高强度大六角头螺栓连接副、防火涂料、防锈漆，均匀合格证或产品质量证明书。

　　2)共有4组检验报告，高强度大六角头螺栓连接副检验报告、高强度螺栓连接摩擦面抗滑移系数检验报告、超声波无损检测报告、地脚螺栓拉拔检测报告，试验结果合格。

　　4、施工记录

　　1)工程放线记录1份，符合要求。

　　2)拼装施工记录2份，钢梁柱、屋顶各一份，均符合施工规范要求。

　　3)螺栓连接施工记录2份，均符合设计要求与规范规定。

　　4)焊接施工记录3份，均符合设计要求与规范规定。

　　5)焊缝外观质量检查记录1份，屋面防水效果检查记录1份，地脚锚栓隐蔽验收记录1份，均符合规要求。

　　6)材料进场自检记录5份，均符合要求。

　　七、对本工程质量的评估结论：

　　根据我项目部现场监理人员对钢结构分部的检验批、分项施工过程进行监理及跟踪检测，经预检、整改，基本达到设计图纸及规范要求的目标：

　　1、工程质量控制资料完整并符合要求。

　　2、安全和功能检验资料完整并符合要求。