车位市调报告

2022-06-09

关于车位市调报告范例

　　篇一：停车位调查报告

　　一．引言

　　随着我国城镇居民生活水平的不断提高，家用汽车拥有量也日益增多，这一点在上海表现的更为突出。根据上海统计年鉴数据，07 年上海轿车拥有量为 72.81 万辆，08 年上升到 82.96 万辆，09 年达到 95.1 万辆。但家用汽车的普及化在提高有车家庭生活质量的同时，也带来一系列问题，例如环保问题、交通秩序问题、停车问题等。其中业主与业主之间、业主与物业服务企业之间因为住宅小区停车问题而产生的矛盾与纠纷也日益增多。这些矛盾与纠纷必须依靠一定的制度加以消除或缓解。我们试对住宅小区停车管理制度方面和法律法规方面存在的问题进行分析、梳理，并提出相应的完善构想。停车场经营是物业服务企业比较成功的经营方法，不少物业服务企业为了取得住宅小区的物业经营权，降低物业服务费用标准，或者由于历史原因导致物业服务费用标准比较低，如果依靠物业服务费用收入，那么企业经营要亏损。但是，物业服务企业之所以能够继续履行物业服务合同，其主要原因是由于购车潮的到来，大量业主的汽车停放为物业服务企业创造了大量的市场空间，停车场经营收入起到重要作用。从住宅小区可经营的资源来看，停车场的经营是物

　　业服务企业最好的资源。但是，物业服务企业在经营停车场过程中应注重规避经营风险，扩展停车场地。近年来,越来越多的小汽车进入城市普通家庭,如何解决汽车停 3 放问题已经成为一个不容忽视的问题。 “汽车易买,车位难求” “,有车方知停车难” ，这是许多有车族发出的由衷感慨。但是，停车难问题对于物业服务企业来说却是一个难得机遇，合理利用住宅小区资源可以开发更多的停车位，为企业创造更多地经济效益，也在一定程度上解决物业服务企业微利经营的状况。但同时，也造成了许多小区停车场的管理问题，我们将研究主要的几大矛盾。

　　二．小区停车现状及停车难的原因分析

　　（一）.私家车的大幅度增长是“停车难”产生的直接原因私家车持续增长已成未来几年发展的必然趋势，小区汽车将呈刚性增加，能否在小区中给车找个落脚点，已成为许多购车者首要考虑的问题。事实上，一旦小区建成后，很难再增加小区停车位，持续增加的机动车使小区停车难、乱停车问题日益突显。

　　车位需求急剧扩大住宅小区停车位供不应求。住宅小区停车位供不应求住宅小区车辆数量快速的增长，导致许多私人汽车找不到停车位。大量的私人汽车进入住宅小区，只能停放在路旁，或牺牲住宅楼前后的小块绿地，改作停车坪，这种办法虽能缓解停车的紧张情况，但不能从根本上解决问。小区停车位配备指标长期偏低。住宅小区停车位配备指标长期偏低。住宅小区停车位配备指标长期偏低住宅

　　小区停车位配备的情况来看，车位配备指标长期偏低是停车位指标的主要问题。车位的配备与住区的档次、区位、小区居民的经济水平等因素都密切相关，各小区的停车规划指标并没有一个统一的标准。同时停车管理的力度相差较大，从管理上来说，由于管理水平参差不齐，乱停乱放严重，造成停车数量少，部分车位闲置。住区结构不合理，对于家用汽车发展认识不足，汽车的增加和道路缺乏有机的统一，道路布局结构不能满足需求，人车混行严重，对步行居民、少年儿童、老人的安全造成了直接的威胁，严重影响了业主的安全，停车难还带来了许多社会问题。住宅小区停车位不足有历史原因，是开发商在设计建设初期对车位数量估计不足。同时，由于经济的快速发展，汽车消费已经进入大众阶段。而业主入住后，物业服务企业又没有合理规划好住宅小区公共区域空地，为有车位需求的业主提供停车方便。正由于这些原因导致住宅小区车位紧张，也为物业服务企业提供可开发经营停车场的市场机遇。、停车管理体制不顺。

　　（二）.车管理体制不顺，停车政策落后是“停车难“ 生的重要原因。对当前小区停车难，从城市管理层面上反映了政府对城市停车管理的缺位，具体表现在：一是政府对停车问题重视不够，投资缺乏，致使停车位供应严重不足。近几年政府在城市道路的新建和改造方面 5 投入巨大，缓解了城市道路紧张，使动态交通得以明显改善，但是对静态交通(停车)重视不够，投资欠帐过多。二是还没有把停车当作产业看待，缺乏有主导意识的停车产业政策，停车场还被作为普通的开发建设项目来对待。三是缺乏适应停车新形势发展的行业管理机制和统一机构，造成部分管理职责的缺位。而其中，尤为突出的停车位的产权属性矛盾。

　　地上停车位纠纷产生原因，地上停车位纠纷产生原因地上停车位纠纷产生地面停车位产生的纠纷主要有两种形式。

　　第一种是开发商将配建的停车位进行出售，或者将规划的停车位变更用途，修建商业用房以牟取经济利益;

　　第二种是将公共绿地同时作为地面停车位使用，即在很多小区出现的“绿化停车位” 。

　　这种做法看上去似乎没有什么问题，事实上无形中减少了公共绿地的面积，变相的变更了规划，也是侵犯业主权益的行为。开发商之所以能够随意改变小区共用部分的用途，规划部门应负相应审批不严的责任。

　　上述原因实质上就是由于小区停车位不足问题。

　　地面停车位纠纷的另外一个原因，也是主要原因就是停车位所有权与使用权的不明确而导致的。因为在从商品住宅区的开发建设到最后的出售过程中，很少业主会在签订购买合同之初对小区内停车位的归属和利用在中进行明确的约定。

　　商品住宅区的业主认为他们购买了小区的住房，小区内的配套设施建设成本由于开发商己经计算到了房价里面，所以包括停车位在内的附属设施都应该归小区业主共同所有。

　　而商品住宅区开发商则认为小区业主购买的仅仅是住房及合同中约定归业主所有的设施，在购房合同没有约定停车位归属于业主所有的情况下，小区内的停车位仍应当归开发商所有。小区业主要想取得停车位的所有权或者使用权，必须支付相应的对价。地下停车位纠纷产生原因地下停车位权属之争实质是对地下空间权的争夺。

　　但是从我国现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题尚缺乏法律依据，关于地下空间利用方面的法律仅存在相关的单行法及一些地方性的法规。使得地下停车位所有权的归属不明，因此而引起的争议也越来越多。

　　一种观点认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。再者，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里从而认为地下停车库的停车位属于小区业主共有。

　　另一种观点认为，如果规定商品住宅区的地下停车库的停车位建设，开发商付出了一定的成本，在业主没有证据证明开发商在出售住房的过程中已将地下车库及停车位的建设成本及合理利润已经计算分摊到了住房价格中，则地下车库及停车位的所有权归属于开发商所有，小区业主要想取得停车位的所有权，必须再行支付一定的价款。而且从长远来看，如果将地下停车位的所有权规定为归小区业主共有，则会使得开发商不愿再投资兴建地下停车位，最终影响全体业主的利益。

　　因此，如何解决地下车位的权属还要视具体情况而定。

　　篇二：车位市场调研

　　一、停车位分类

　　目前市场上的车位产品主要形式有：地面停车位、地下人防及非人防车库、底商架空层车库、半地下车库、立体化机械停车位、地上多层停车楼等六种。

　　其中，在住宅项目中采用较多的为地面停车位、地下人防及非人防车库、底商架空层车库、半地下车库四种。

　　二、停车位权属

　　（一）地面停车位

　　地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，直接设臵在商品房住宅小区地表的停车设施。开发商预售或现售商品房单元，并办理了初始登记及转移登记后，所有建筑物区分所有权人便共同拥有了该小区的全部土地使用权《中华人民共和国物权法》第74条第三款做出了“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有"的规定，这一类停车位只能归属于全体业主所有。

　　这类车位取得的收益，应在扣除管理成本后归该物业的小区全体业主所有，可以用于业主委员会工作经费或者物业管理的需要，也可以将其用于补充专项维修资金，或用于共用部位的维修养护。需要明确的是，在小区内专门划出一块空地用来作为停车使用的停车位，如果其占用的土地部分没有计入公摊面积，则与房屋单元的关系相对独立。开发商必须在当初申报规划时就已经明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，才可以拥有这些车位的所有权，将其出售、出租或者附赠。在规划未明确的情况下，则为已计入公摊面积，开发商无出售出租权。

　　（二）地下停车位

　　地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。可细分为以下两类：一类是利用人防设施改建的可以在和平时期长期使用的停车位，另外一类就是普通地下停车场形式存在的停车位。

　　1、人防工程兼作地下停车位

　　国家直接投资的人防工程是国防资产的组成部分。在我国现阶段，人防工程投资趋于多元化，国家兴建，或房地产开发商根据要求也会修建一定的地下防空工事。作为地下停车位使用最为常见，关于其产权问题也是争论不休。有主张属于开发商所有，有的主张由国家享有所有权，由开发商来经营管理。人防工程虽有国防特性，但并不能因此一揽子理解为归国家所有。原因在于：其一，《人民防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。只是规定了由投资者使用管理，收益归投资者所有，并没有界定人防工事的所有权归属问题。其二，商品房小区的地下人防工程，国家

　　并没有任何投资，因此不存在主张权利的基础。因此，人防工程兼作地下停车位的权属，应该属于《人民防空法》第5条所规定的“投资人"所有。如果是国家投资的，应归国家所有。经人防部门同意，可以在不影响防空性能的前提下改作他用，其收益的一部分应上缴国家；如果是开发商投资建设的，经房地产买卖后其权属应转移至业主所有，业主可以使用、收益、处分，但仍然不能妨碍其防空效能之发挥。

　　2、非人防设施的地下停车位

　　开发商在国家规定的防空空间标准之外，依照我国《城市居住区规划设计规范》制定最低标准，在居民小区的建设过程中必须修建具有相应数量的地下车位。这种地下停车位往往设臵于小区中心广场和高层住宅的地下，优点在于：其一，使停车空间大大增加，缓解了

　　地面停车和小区交通的压力；其二，车位位于地下，有效避免了汽车噪音、尾染对小区的不良影响。其三，高层住宅的电梯可以直接深入地下车位，有效缩短车位与住宅之间的步行距离，方便快捷。这种停车方式特别适宜用地紧张地段，缺点在于其造价过高。

　　关于此类地下停车位，若不计入容积率则不能取得其所在地块的土地使用权，只能依附于区分所有建筑物小区的专有和共有部分，而不能取得完整、独立的房地产权利，地下停车位应一概属于小区业主全体所有。国土资源部门在《国有土地使用权出让合同》规定，地下工程面积一概不计入用地容积率。不计入容积率即不分摊用地面积，当然也不取得房屋所有权。

　　与国土资源部门规定相左的是，房产管理部门核定建筑面积时却计入地下部分。非人防工程性质的停车位实际上是对地下空间资源的利用，地下停车位具有独立的建筑结构，可以成为专有所有权的客体，如其未计入公摊面积，可以成立专有所有权。因此，应以是否计入公摊面积决定地下停车位的产权归属。对于开发商立项时规划的地下停车位，如果建筑面积没有分摊到房屋面积中，其产权归开发商。如果地下停车位的面积己作为公摊面积分摊到房屋面积中，则开发商就无权出售和出租，其产权属全体小区业主所有。

　　三、武汉市住宅项目停车位调研

　　（一）本项目直接竞品项目车位情况

　　结论：

　　① 各小区单个车位服务费在50-96元/月，地上车位以出租为主，服务费+租金范围为120-280元/月，地下车位服务费+租金范围为150-350元/月，地下车位多以签使用权的形式进行销售，价格范围为4-10万。

　　② 由于小区道路属于公共部位，在道路两侧划线的车位，开发商和物业只能收取服务费，不能收取租金。

　　③ 小区规划内车位（或车库）实行出售和出租两种模式。出租基本上是将租金与服务费进行捆绑收费，为促使业主尽快购买车位，有的小区采取提高租金的做法。

　　篇三：停车位市场调研报告

　　一、停车状况概述

　　据国际交通部门统计，2014年国内汽车保有量将近1.54亿，其中，北京拥有汽车总量537.1万辆，重庆拥有汽车总量399.8万辆，成都拥有汽车总量336.1万辆，深圳拥有汽车总量290.5万辆，上海 272.3万辆，如此庞大数量的汽车和停车位之间的矛盾也日益突出。在寸土寸金的城市，地下停车场和地面多层停车场等占地少，容量大的场内停车设施越来越多的成为缓解城市停车压力的主要手段。然而，遗憾的是，目前国内大部分的场内停车场内部还处于原始的人工管理阶段，无论对需要停车的车主还是对停车场的运营者都造成了极大地困扰。

　　目前智能停车场管理系统利用先进的科学技术，己经实现了停车场的自动化管理，很大程度提高了管理系统的可靠性、车辆的安全性和运省了大量人工方面的开支，也最大限度地降低了人为方面造成的失误和损失，因此也相应提高了停车场的安全性、经济性和使用效率。但是目前智能停车场管理系统所用到的相关技术还不成熟，智能化程度比较较低，还没有达到所需要的自动化程度，目前智能停车场管理系统的一部分具有智能功能，比如自动收费系统等。本项目主要内容是如何设计与实现基于嵌入式技术的智能停车场管理系统，使其满足目前停车场管理的需求。

　　那么数量如此庞大的车都停在哪里呢？显然，北京市停车位的问题已经是一个不容北京有车一族忽视的问题。

　　从新闻事件、研究评说、街头巷尾议论，停车难已经成为北京的一个热点中的热点话题，随着生活水平的提高，“停车难”的影响不仅仅局限于停车本身，还引发了一系列城市管理问题：

　　“停车难”加重交通拥堵，导致占道停车严重。本来就不宽敞的道路被占道停车，这更加剧了交通堵塞。商场、学校、医院、农贸市场及所有人流物流量较大的商业经营场所，由于停车难导致进出车辆经常在出入口处“顶牛”，造成车流受阻，疏导困难，甚至发生打闹等治安事件。

　　“停车难”引发公共纠纷。近年来，由于私安地锁、挤占草坪、占道堵路等停车问题引发的邻里纠纷、车辆剐蹭，不在少数，停车问题引发的治安事件和暴力冲突也时有发生。

　　“停车难”还带来了安全隐患。小区内通道停车导致消防车、救护车无法快速抵达现场。小区外占道停车则迫使人流、自行车流挤入机动车流，易导致交通事故。因此，解决“停车难”这一城市发展难题，已经迫在眉睫！

　　二、停车位配备调研数据分析

　　1. 小区类型分布

　　调研小组获取的数据中将住房按房龄划分：老旧小区房龄10年以上,新建小区指房龄在10年以下，新建小区从房价和房屋品质又分成新建普通住宅、新建高档住宅，公寓只做比较，别墅普遍有自家车库，不再本论题研究之列。从图表看来老旧小区3例、新建普通住宅6例、新建高档小区5例，所采数据中符合北京住宅的构成，能够反映北京停车状况。

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