房地产的营销策划方案

2025-08-12 策划方案

　　为了确保事情或工作安全顺利进行，往往需要预先制定好方案，方案是为某一行动所制定的具体行动实施办法细则、步骤和安排等。那么制定方案需要注意哪些问题呢？以下是小编帮大家整理的房地产的营销策划方案，希望能够帮助到大家。

房地产的营销策划方案1

　　营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划(项目销售阶段)。

　　市场定位与产品设计定位：

　　根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的'产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。

　　具体内容包括：项目总体市场定位、目标人群定位

　　项目开发总体规划建议、组团规划建议、交通道路规划建议、户型设计建议、整体风格建议、外立面设计建议、园林景观规划建议、社区配套设施、会所建议、楼宇配套建议、建议装修标准建议、装饰材料建议、物业管理建议等。

　　市场推广策划：

　　根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：

　　市场推广主题定位：市场推广主题、市场推广概念、项目核心卖点提炼、项目案名建议销售策略：开盘时机选择、定价方法、付款方式、销售组织、销售计划、销售控制

　　广告策略：广告推广阶段计划、广告推广目标、诉求人群、项目诉求重点、各类广告创意(报纸，户外，电播等)

　　媒体投放策略：媒体选择、媒体组合、投放预算、媒体计划、媒体排期

　　公关策略：媒体公关、软文撰写、公关活动策划、协助活动执行

　　项目销售策划(项目销售阶段)：

　　此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。

　　具体内容包括：

　　开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式

　　销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞

　　销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略

　　销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主

　　销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划

　　促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪

　　市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整，销售策略调整。

房地产的营销策划方案2

　　一、全员营销的目的和意义

　　全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全员营销其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的.工作氛围。

　　二、实施办法

　　1、方案采取采取“全员营销、多销多得”的办法。员工需不影响正常的本职工作。

　　2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。（销售部不参与此方案）

　　三、销售流程

　　① 员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。

　　② 员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。

　　③ 员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。

　　④ 合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。

　　⑤ 如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。

　　⑥ 经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。

　　⑦ 以上工作完成，视为该项销售工作完毕。

　　四、业绩提成

　　1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。

　　住宅：提成比率为0.8％，商铺提成比率为0.5％。

　　业绩提成＝合同总房价×比率

　　2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。

　　五、本方案（草案）自发布之日起试行。

　　XX房地产开发有限公司

　　XX 年 xx月

房地产的营销策划方案3

　　一、目前中国房地产行业的发展状况

　　（一）房地产行业的特点

　　房地产业的发展具有强力的周期性，上世纪90年代，人们只关注功能性利益，安身立命即可；到1998年后，房地产进入高速发展期，改善居住条件的需求尤显旺盛，独特的概念导向，全方位的广告和强硬的价格促销成为业内常见的竞争利器；进入21世纪之后，全面竞争时代到来，越来越多的企业开始重视品牌营销。国内房地产业的调整在不断深入，行业集中度一直较低。自20xx年1月10日“国11条”之后，北京、上海、广州、深圳等地相继出台楼市调控政策。在中央及地方政府频频发力之下，房地产业已然进入了盘整阶段，诸多一线城市楼盘的交易频频遭遇春寒。

　　（二）房地产营销的发展阶段

　　房地产营销历经了地段营销、规划营销、概念营销和品牌营销4个阶段。20xx年6月，由世界品牌价值权威评估机构“世界品牌实验室（WBL）”及“世界经济论坛（WEF）”共同了《中国500个最具价值品牌》，海尔以612．37亿元成为中国最有价值品牌，作为房地产业龙头的万科以187．9亿元仅排在第33位。前200位中也只有万科、阳光100、金地、富力四家，这说明房地产品牌价值和其他行业品牌价值尚有一定差距。虽然房地产在国民经济发展中举足轻重，其品牌的影响力尚处在品牌营销的转型起步阶段。忽视品牌建设，企业无法提升品牌价值，实现企业规模的扩张。美国最大的房地产公司Pulte Homes占美国国内房地产市场份额达4%左右，万科在我国房地产的市场份额还不足1%。

　　（三）房地产营销面临的问题

　　1．没有确定的品牌核心价值，品牌形象模糊。在房地产市场激烈的竞争中，确定自身品牌的核心价值对企业的发展能起到不可估量的作用。一些房地产业从产品的设计到宣传的整个过程中，没有清晰的价值主张，丧失了差异化的基础，呈现出宣传得越多，品牌形象越模糊，消费者越反感的局面。

　　2．品牌营销手段单一，炒作跟风严重，缺乏功能，情感紧密切合的利益诉求点。房地产业往往通过宣传画册、电视网络，线上线下结合等方式天花乱坠地宣传和夸大产品的卖点，制造哄动效应。这样缺乏深入调查的宣传，导致诉求主题经常变更，策划方案随波逐流，最终知名度提高了，满意度却降低了。

　　3．多数品牌缺乏持续的成长能力。目前，我国房地产品牌大多是项目品牌，一个项目的'结束则标志着一个品牌的终结，项目品牌的收效虽短期更为明显，投资成本高，持续性不足，不利于企业长远的发展。房地产消费的不可替代性，决定了房地产品牌的树立更多的是依赖口碑和企业信誉，目前很多房地产商打一枪换一个地方的做法不但危及企业的发展，更对这个行业的健康发展造成威胁。

　　二、房地产的品牌营销

　　（一）房地产品牌营销的界定

　　品牌营销是指以品牌的创建、管理、价值拓展为基础，以品牌个性、价值为核心，进行品牌传播与销售的行为。它是在品牌系统支持下所形成的带有鲜明特征与个性的营销模式，不同于传统营销模式。由于房地产不同于普通日常用品品牌，其社会化色彩极浓，又具有不动性、高投入、消费时期长的特点，房地产品牌营销是房地产开发商及其产品、服务的认知度等各种信息综合的结果。一个强势品牌的形成最终靠的是优质的产品，专业的服务以及由此形成的知名度、信誉度和美誉度。

　　（二）房地产品牌营销的意义

　　1．房地产品牌对消费者的选择具有很大的影响力。在“居者有其屋”的传统思想下，消费者选购房子的介入程度会很高，市场信息搜寻广泛。绝大多数消费者甚至会历尽半年到一年的时间，按照遗憾最小的原则进行购房决策前的思考。具有很强品牌影响力的房地产，就是一种高质量的象征、身份的标志、价值的体现，无疑提供了一种品牌承诺，并减少消费者的购后遗憾，加速了购买成交行为的完成。

　　2．品牌营销战略是房地产业降低市场风险，继续企业扩张的基石。房地产开发周期长，占用资金大，受社会、经济、政治等各种因素的影响众多，市场风险很大。企业推出项目后，顺畅销售意味着投资迅速收回，预期利润按时实现。好品牌的房地产企业，人们必然主动关注并优先考虑该企业楼盘。房地产企业依靠品牌效应，在缩短新楼盘的上市时间，减少开发费用的同时，还能避免时间因素带来的各种不可预见风险，将降低的营销费用转化为让利，促进销售又保证良好的公司财务状况，达到多赢的局面。

　　3．品牌营销战略可以提高品牌的附加价值。市场竞争日趋激烈，产品功能性方面的差异逐渐缩小，绝大多数企业的营销阻力加大，利润普遍降低，但注重房地产品牌营销，提升经济、社会、文化等附加价值，可以给企业带来巨额财富，增加无形资产，甚至在一定程度上反映了社会进步的文化轨迹。

　　三、新市场环境下的房地产品牌营销策略

　　1．清晰的品牌定位。品牌定位是企业思想、理念文化、价值观和社会声誉的真正表达，是企业优势和实力的综合输出。其过程是企业把品牌推向市场、社会和顾客之中，进行其特征界定，并据此确认其市场竞争优势。品牌定位的基本内容为：房产产品类别定位，开发哪类房产来满足定位市场的需求；房产产品档次定位，实际和详细的房产产品档次划分；房产产品功能定位，所选的房产产品应具有哪些基本功能。

　　2．整合营销传播。美国西北大学唐舒尔茨教授说过：品牌营销需要通过消费者需求所衍生的沟通方式，为你的产品建立一种认知价值，如果消费者对你产品的认知价值持续地比竞争者大时，消费者就会对你的品牌维持忠诚。整合营销传播就是一种发展和实施说服力，持续不断地与潜在客户沟通和传播的过程。它需要尽可能地与其现有的客户、潜在的客户和其他一些公共群体保持一种良好的，积极的互动关系。这个过程离不开创新的理念，为品牌注入一些新的元素，在保持连续性的同时，增加品牌的新鲜感对目标受众具有巨大的吸引力，这样进一步的咨询洽谈才可能进行，最终的消费者购买行为才可能产生。

　　3．深化品牌发展结构，提高品牌延伸能力。房地产企业的品牌结构由企业品牌、产品品牌（楼盘）和物业品牌（服务）三者构成。企业品牌是核心，产品品牌是基础，物业品牌是保证，通过深化品牌的发展结构，可以提高企业的核心竞争能力。品牌延伸是企业借助消费者对原品牌已有的联想，将其用于与成名产品完全不同的新的产品上，以缩短新产品被消费者接受的时间，减少开辟新市场的费用，降低风险，避免品牌老化。通过向不同档次和类型的房产延伸，向不同的地域复制房产，都能在优质资源得到充分运用的同时，提高企业整体的良性循环。

　　4．充分展现企业的社会责任观。房地产所占有的资源禀赋和行业特点决定了它和社会责任关系密切。它除了具有商品价值和使用价值外，还肩负着住房保障的民生诉求。房地产企业要共同杜绝合同违约，承诺不兑现，延期交房，住房面积“缩水”等诚信问题，要设身处地的为消费者考虑，合理运用环境资源。房地产企业进行社会责任的建设，提高社会福利，有利于在社会上形成良好的舆论氛围，也有利于企业自身赢得尊重与信赖，形成良好的声誉和企业品牌形象，从而提高经济效益。

　　中国经济的持续稳定发展为房地产企业的成长提供了有利条件，如今有影响、有规模的区域性乃至全国性房地产品牌正在形成，率先确立鲜明的品牌定位，综合运用品牌营销的各项策略的开发商必将成为未来激烈市场角逐中的赢家。

房地产的营销策划方案4

　　营销总原则：

　　1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润

　　2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销

　　3、走非常路策略钱用在刀刃上

　　4、走安利销售方式

　　具体策略：

　　一、老客户推荐策略

　　1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。

　　2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。

　　3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。

　　二、教师策略

　　寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。

　　三、单位策略

　　主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。

　　四、各县城、乡镇、主要大村策略

　　1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。

　　2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。

　　3、在主要地段，考虑价格的基础上，可做些广告。

　　五、派单策略

　　继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。

　　六、其他

　　1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。按排售楼员与客户吃饭。

　　2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。一次付清全部交清。否则不再接收此客户定房。

　　3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。(因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。)

　　4、加大现有售楼员思想教育，提高信心。

　　5、单页上用词直接，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。如“无融资、无贷款公司”等。

　　6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。

　　7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一举两得，很好。

房地产的营销策划方案5

　　一、房产活动营销概念

　　“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。

　　二、房产活动营销产生背景

　　纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。

　　三、房产活动营销发展阶段

　　1、促销活动——简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。

　　2、行销企划——相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的.基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。

　　3、营销战略——是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿于企业经营行为的每一个环节和每一个细节，包括经营理念、组织架构、社区生态环境与邻里沟通，是通过满足对购房者需求和欲望，将购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出最佳营销计划。

　　小结：

　　纵观房产活动营销发展过程，显然能纳入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时代发展的趋势。但目前现状是，房地产活动营销的三个层次依然相互并存、共同发展的，它们在不同的程度上服务于不同的房地产企业。

　　四、房产活动营销策略分析

　　房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的独特性、艰巨性、创造更加强烈高效的“信息传递”手段，尽可能实现楼盘销售的短时间、高效率。

　　第一，“活动营销”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容——即楼盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块生地上，活动营销显示出它独特的功效。

　　第二，信息传递的方式必须是独到的、精彩的——即尽可能引起轰动效应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递，必须要制造具有轰动效应的“新闻事件”、具有高度独创性的特色活动，以独特的“形式”，高强度的刺激性特点，使消费者对“活动”感兴趣，进而向消费者传递产品信息、企业形象信息等，目的在于使特定公众有意识、主动性地接受到产品的独特信息。

　　第三，信息传递的对象应该“准确”——必须是针对特定的公众。

　　一个产品所针对的“公众”与普通公众不是一个概念，那些有可能成为该产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。

　　五、常见房产活动营销手法列举

　　1、按市面上的房产活动营销呈现状况---即横向按市场面展开

　　⑴ 产品说明会——目的是通过一个互动性很强的说明会，开发商、建筑师、景观师、合作商家等轮番上台，对房产品进行全方位的演讲，把楼盘中的细节、配套、理念传达给业主和意向客户。

　　⑵ 客户活动——在房地产楼盘销售的整个时间序列上，选择一个或几个关键性的节点，安装“发动机”，“助推器”，举办各种类型的促销活动，即可以单独也可以连成一个整体如文化周、地产节等，以便给一个特定楼盘的品牌建设或销售工作合力加速。

房地产的营销策划方案6

　　一、项目销售广告目标

　　(一)总目标

　　根据本案营销宣传策略，通过切实、有效的广告安排，突出重点，彰显楼盘特点，提高本案的知名度与美誉度，支持本项目的销售工作。

　　(二)广告目标综述

　　1.树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。

　　2.保证楼盘销售顺利进行，配合xx年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。

　　3.树立本企业形象及本案项目的楼盘形象，强化本案“×××××”的居住理念及推广主题。

　　二、本项目产品特点及目标市场分析

　　(一)项目SWOT分析

　　经过对本项目的调查，得出如表8-7所示的SWOT分析结果。

　　表8-7 ××项目SWOT分析表

　　SWOT

　　分析结果

　　优势

　　1．中高档景观房地产定位，紧邻××学院，区域升值潜力与发展潜力较大，加之交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入都市，享受都市生活的便捷

　　2．本案周边区域将是××市未来的大型文教区，文化氛围浓厚，人文气息可作为本案较大的卖点之一，良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势

　　劣势

　　1．本案所在地离市区稍远

　　2．项目内不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态稍显繁杂，在一定程度上影响到本案形象推广的统一性

　　3．本案是招商引资引进的房地产项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其知名度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程

　　机会

　　1．××市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成，房地产市场也已经发展到较为成熟的阶段，特别是20xx年××市的房地产价格增势强劲，全年度房地产价格增幅近40%，预示着××市的房地产市场进入到了一个快速增长的阶段

　　2．××市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促使××市正在往一个现代化的大城市方向发展，这也对本案是一个利好

　　3．××市距著名旅游城市××市仅一小时车程，处于该市“一小时交通圈”内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本案推广外延，广泛传播本案形象

　　4．本案在××市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本案在××市楼盘项目的卓越品质，使本案具有了塑造品牌的优秀基础

　　威胁

　　1．与本案处于同一区位的有“××”等三个竞争楼盘，其中“××”项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合在一起的特点形成鲜明对比，给本案构成了一定的'竞争压力

　　2．本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响度和推广度

　　3．××市人口有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险

　　4．作为××市郊区的楼盘，本案所处区域要形成一个成熟的住宅区域还需要一定的时间，消费者对该地块也需要有一个认同的过程

　　(二)项目广告目标市场

　　根据本案的特点及上述的SWOT分析结果，初步确定本案的目标市场可包括：

　　1.第一目标市场：××市本地(包括城区和郊县城镇);

　　2.第二目标市场：××市周边地区(如××市等具有潜在购买力的地区)。

　　(三)目标消费群定位

　　在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。

　　1.按购房动机：(1)居住者;(2)投资者。

　　2.按地理位置：

　　(1)××市本地人及在××市工作的外地人;

　　(2)周边地区想将本案作为第二居所的人士。

　　三、本案的广告推广计划

　　(一)广告诉求重点

　　结合本案特点，在本案的不同销售阶段，将本案主题进行轮流展示，着力形象介绍，使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告的诉求重点将从以下六方面突出。

　　1.项目的整体优势：可着重突出中高档景观楼盘和本市规模较大的楼盘。

　　2.地貌布局：本案遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。

　　3.生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。

　　4.配套：本案拥有大型现代化购物商厦、大型景观休闲广场等完备的生活配套;与此同时，本案的智能化系统在本地也将是比较先进的。

　　5.人文氛围：毗邻×学院，同时这一区域将逐渐发展成为××市的文教区，是××市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息十分浓厚，为本案营造了一种强烈的文化氛围，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。

　　6.居住理念：本案所营造的是一种天人合一的居住理念，人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。

　　(二)广告表现

　　1.广告主题围绕本案“×××××”这一居住理念，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题，包括上述几大诉求点以及本案的销售进展情况。

　　2.广告主导概念：秀丽的自然风光条件与浓厚的人文氛围完美结合。

　　3.广告表现原则

　　(1)诉求单纯形象力求突出产品品牌与产品本身的形象，文字感性而具有说服力。

　　(2)风格统一化：从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、色彩和编排样式。

　　(3)系列化：在项目整个营销过程中，根据项目的开发阶段，按推广的节奏，分为几个推广单元，形成单元系列，以加强每个阶段的推广与诉求重点，同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重的展示，让人们能强烈、全面地认识、认同本案所独具的优势与品位。

　　(4)广告诱导重点：着重分阶段提示“××项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身价值、生活阶层、生活品位等一系列针对个性的诉求，以提供充分的心理暗示，贴近目标消费群的心理期待，引导其采取购买行为。

　　(三)广告媒体发布计划

　　电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本案可选择的宣传推广媒体，形成全方位的强大推广媒体组合。

　　在本案各销售阶段媒体配合情况如表8-8所示。

　　表8-8 本案各销售阶段媒体配合情况表

　　销售阶段

　　具体情况

　　引导期

　　首期推向市场，广告运用以一些新闻报道、大型户外媒体和售楼部的全面启用为主，结合项目奠基这一市场机会点

　　公开期

　　楼盘正式推向市场，广告媒体的安排转向以报刊媒体为主，同时可配合一定的促销活动

　　强销期

　　各种媒体攻势互相配合、全面展开，推广重点围绕销售进展情况开展。在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售迅速扩大

　　持续期

　　广告媒体的投放减少，销售上的广告宣传主要依靠前期剩余的户外媒体和印刷媒体维持

　　(四)广告分期

　　本案广告将依据市场销售情况及销售周期采取各阶段不同的广告活动，使受众全面透彻地掌握本案信息，同时节省一定的广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，在本年度内的广告分期建议如表8-9所示。

　　表8-9 ××项目广告分期情况表

　　阶段

　　日期

　　媒介运用

　　广告主题

　　导入期

　　3月中

　　至7月中

　　户外大型广告牌：设置在××市区主干道上，引导型广告建议尺寸在20米×10米

　　预告开盘日期；本案的总体规划优势；着力介绍本案形象，塑造本案品牌及企业品牌形象，使消费者对本案有一个整体的把握与了解；重点是感性、概念性的诉求，强调的是楼盘整体的品牌形象和企业形象

　　现场看板：在工地搭设大型看板，营造现场气势及销售气氛

　　墙体广告：在工地现场设置，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况设置尺寸

　　报纸广告：在《××日报》上发布以软新闻方式为主的广告，使受众对本案有一个基本的了解，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施

　　灯厢广告：在环城北路的主干道两旁，每50米设置一对路牌，共40对

　　道旗制作：沿××市主干道布置

　　售楼中心：售楼处及样板房设计布置完成，营销道具准备完毕

　　公开期（导入期后1周左右）

　　7月底至10月中

　　报纸广告：主要以《××日报》为主，时间配合项目的开发进程来实施

　　各个主题以系统的方式连续展开：开盘信息；楼盘形象宣传；本案的规模优势；本案优越的自然环境景观及浓郁的文化氛围；本案配套优势

　　夹报：每个月一次，以夹报形式推广，加深受众印象

　　电视媒体：××市电视台专题报道，开盘时向各大媒体发布开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，强化楼盘形象

　　活动：在开盘当日举办开盘庆典仪式

　　强销期

　　10月底至春节前后

　　报纸广告：整合公开期报纸媒介投放策略，《××晚报》与《××报》配合进行，每月两次投放

　　本案价格优势；本案热销进展情况；与公开期相一致的规划优势、环境景观优势、配套优势等

　　广播：在主要广播媒体上发布，选择早晨及晚上八点左右

　　电视媒体：××市电视台专题报道

　　海报：定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面

　　活动：可举办促销活动，加强本案影响力，或参加房交会

　　持续期

　　11月中

　　报纸广告：每半月投放一次广告

　　销售单位信息；价格优势；热销情况

　　电视媒体：××电视台专题报道

　　四、本案的广告费用的预算

　　根据以上该项目的广告策略，整个项目开发和市场推广的总费用以控制在总的销售额的1.5%左右较为合适。如果房地产市场发生较长时间的低迷状态，则本案总的广告预算将做相应的追加调整。

房地产的营销策划方案7

　　一、前言

　　本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。

　　二、推广策划原则

　　本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。

　　我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中出来的。

　　一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办?小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。

　　从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。

　　从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。

　　在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。

　　二、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素

　　蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。

　　我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。其实这就是蓝水园推广能否成功的秘诀所在。

　　整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，如同战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策基础;第二步推广策划就是坐在司令部的决策过程，对具体操作而言，就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划;第三部是策划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火支援，而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相互配合，一气呵成，才能完成既定的销售目标。

　　三、主要竞品物业——芳水园情况简介

　　1、芳水园开发商介绍

　　华夏经济房建设发展公司是国有一级资质开发企业，以建设社会保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来，运用十几亿资金开发了十多片近百万平方米住宅小区，其中95年开发建设的福东北里荣获全国物业管理优秀示范小区称号，97年建设开发建设的华苑安华里、居华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等奖，评为国家安居工程优秀住宅小区，荣获中国建设工程最高奖级——鲁班奖。公司先后获得“天津市房地产开发20强企业”、“天津市优秀奖”、“天津市危改信得过企业”、“建行信用AAA级企业”等多项荣誉。

　　2、梅江3号地——芳水园简介

　　芳水园的7个建设标准：

　　1疏密有序的园林格局;

　　2绿地、水面合理分布，宛在水中央;

　　3家庭垃圾预处理，分类袋装，分类收集;

　　4建立中水利用系统，充分利用水资源;

　　5热电厂供热，减少污染;

　　6提高住宅高科技含量，做到二步节能;

　　7健全安全防范及信息管理。

　　3、芳水园广告运作

　　目前由独立个人工作室代理设计、发布。

　　四、蓝水园客户定位策略

　　一蓝水园的目标客户群为“新中产阶级”

　　曾几何时，在"允许一部分人先富起来"的口号声中，经济体制的不断完善，市场经济的日趋活跃，人们不在沉迷于"今宵酒醒何处?"的感觉，发出了"再也不能这样过"的呐喊。身体的成长需要日久天长，而观念的更新转换只是瞬间之事。大气候与小气候的成熟，一大批不甘寂寞的有识之士，摆脱了束缚，通过自身的努力拼搏，向着一个新的行列前行，那就是有绝对中国特色的--"新中产阶级"。他们除了养车，购买豪宅之外，还要有足够的时间和经济去追求其固有的高品质的生活。追求精致的生活品味这便是新中产阶级的又一大特点。

　　就中国国情现状而言"新中产阶级"的产生有着重要的局限性。它主要行业大致有：部分私营企业主，流通公司，非金融机构，房地产开发商，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及策划公司，文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是知识与头脑，所以知识经济时代的特征就由此体现出来。

　　2、“新中产阶级”特征

　　"新中产阶级"是一个源于西方的名词，是只属于社会中间层次的占社会人数比例较大的那一部分人。"新中产阶级"是整个社会的安全发展重心，他们在经济来源方面占有明显优势，大部分自己就是老板。他们没有时间观念，往往把工作和休息合二为一，以其独立的姿态出现，是我们这个社会中最能吃苦耐劳的群体。他们以自己的智慧，不计劳动时间，不辞辛劳地做别人不做也做不了的事情。他们大都具有坚强的毅力，所以才能飞快地发展起来。他们大都白手起家，他们的富裕生活90%都是靠自己努力奋斗而得到的。

　　他们具有强烈的自信心，相信自己所做的绝对能成功，便是他们的信条。生活讲究，追求品味，但也不轻易消费，有时甚至还不愿向外公开自己的财产也是他们的特征之一。同时，敢于投资，将所得的钱用于扩大再生产，以期获得更多的利润。

　　"新中产阶级"并不是都智商及高，但是他们善于理财，他们所选择的投资大多是安全性高，获利较大的.项目。追求成功，追求财富的脚步永不停止，更是"新中产阶级"的显著特点。3、“新中产阶级”的具体表象

　　第一组，经济问题：

　　1.有公文包专门存放动产票据，如股票认购协议书

　　2.至少请一人帮做家务，如清洁女佣或带小孩的

　　3.住所至少一处以上

　　4.有至少一部车

　　第二组，社会问题：

　　1.每周至少两次在外享用晚餐

　　2.可能有家庭成员是外国公民

　　3.组织过20人以上的聚会或晚宴

　　4.认识公众人物，如艺术家、大老板和政客

　　5.常跟朋友一起外出度假

　　第三组，文化问题：

　　1、名校毕业或有博士学位

　　2.会至少两种语言

　　3.定期参观博物馆

　　4.每月至少光顾一次音乐会、芭蕾或歌剧表演

　　5.收藏艺术品，或古董

　　第四组，特征问题：

　　1.是俱乐部成员

　　2.去过国内大部分地区

　　3.每年因工作之故长途飞行5次以上

　　4.曾被邀至大众媒体(电视、广播或报刊)表达看法

　　5.每年个人捐款达1000元以上

　　二针对蓝水园的目标客户群聘请形象符合的品牌形象代言人

　　由于“新中产阶级”这个目标定位群的特殊性与“新概念”性，我们建议在今后顺驰梅江蓝水园的宣传推广中聘请仪态、气质、形象与“新中产阶级”能够有机融合的品牌形象代言人。

　　聘请品牌形象代言人在蓝水园宣传推广中的作用

　　1、能够与大多数的房地产项目产生有效的区别。

　　聘请一个项目的品牌形象代言人，在如今大多数的产品宣传中被广泛运用，对于品牌代言人所带言的产品，人们的认知程度日益增高。但单就房地产项目而言，聘请品牌代言人的案例很少，目前已知周边地区物业聘请形象代言人的有北京的御景园程峻，天津的世纪花园葛优，均属高档一流物业世纪花园在当时天津的楼市中如此定位。虽然这两个项目对品牌代言人的挖掘并不深入，但此种方式的宣传推广行为仍然为这两个项目赢得了广泛的知名度和销售业绩。2、能够将我们所宣传的主题充分的表达

　　由于品牌形象代言人属于客户定位群中最具有代表性的个体，所以他能够准确、直观的将项目的精髓以个体的形式展现在人们的面前。

　　品牌形象代言人的选择

　　有鉴于蓝水园项目的客户定位群，建议在品牌代言人的选择上考虑著名电影、电视表演艺术家陈道明或濮存晰，陈道明的宣传效果较之濮存晰更有代表性。

　　陈道明的在影视作品中的形象已经被大多数人所接受。他的形象多为中国的民族资本家、企业家和有形象、有气质的高级知识分子。基本符合“新中产阶级”的外在形象。且陈的商业形象没有被完全的开发，品牌形象记忆度相对专注。

　　五、项目规划策略

　　梅江生态居住区作为天津市政府继华苑和丽苑之后的更大手笔，始终为天津市民所关注。而梅江所处的地理位置也日益被人们所认可，并存在着无限的升值潜力，但是作为项目的地点是不可变更的，规划设计好的外檐、房型等细节是不可变更的，项目规划的核心是理念开发。就像一部交响乐不能没有主题，蓝水园的推广不能没有灵魂。我们把这个寻找灵魂的过程称做理念开发。一旦这个理念确立，整个推广过程都必须围绕它进行，这种理念创新在于适度超前的把握人们所追求的各种新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提纯，形成统帅全局的主题思想，并把它渗透、融合、演绎在蓝水园的整个具体推广策划中。

　　方案A——时尚理念

　　一推广主题——丽水天成时尚之都

　　1、推广主题的延续运用

　　本案运作前期曾命名为“星嘉洲”，同时以“丽水天成时尚之都”作为本案的推广主题与主打广告语。这一阶段，20xx年秋季房交会的亮点展示与海报、软稿的联合运用使本案的知名度上升到一定的阶段。虽然房交会结束后，由于更名等事件的影响，本案一度沉寂了一段时间，但由于梅江项目的集体品牌优势，“星嘉洲”和推广主题即主打广告语“丽水天成时尚之都”在人们的心目中已有了一定的地位和积累了一定广告势能。

　　就广告的延伸度来说，在正式的推广上市阶段，继续沿用“丽水天成时尚之都”这个主题可以有效的使品牌形象得以延续和扩展，巩固项目在人们心目中的地位，达到事半功倍的最佳宣传效果，从而节约广告支出。

　　2、推广主题体现整合营销的精神

　　“丽水天成时尚之都”这个推广主题以“时尚”作为本案蓝水园的项目定位，有着深刻的涵义。

　　首先“时尚”概念作为目前现阶段的人们生活中必不可少的潮流趋势，与人们的生活息息相关，与人们的衣、食、住、行配合默契。这就意味这“时尚”概念虽然给人以年轻、冲动、朝气的形象但其适用人群并不仅仅局限于一般意义上特指的年轻人群年纪轻，而是所有追求无止境、对新生事物接受良好的“年轻人群”。

　　其次，由“时尚”这个概念可衍生、拓展出众多引起人们兴趣的诸如家居、消费、投资、生活方式等的相关话题，可操作性强，可宣传性强，具有良好的可对比性。对于游离于房地产概念之外的众多其它产业概念均可兼收并蓄，为我所用，在充分引起人们对本案品牌关注度的同时精确的体现出“房地产整合营销”这个新生的营销观念。

　　再次，由于“时尚”概念所具有的时效性的特点，在本案营销推广时，可以时刻变更“时尚”概念的主要诉求点，突破传统的模式思维，将相对不变的房地产业营销刺激得活泼、生动，充满鲜活的生命力，予人以本案永远追求更好、积极向上的品牌印象。为本案蓝水园销售的有效贯彻执行和今后梅江二期的营销宣传工作打在扎实的基础。

　　二时尚一族分析

　　1、从生理年龄上区分

　　从生理年龄上区分，25周岁以上和以下两个部分人群。

　　25周岁以下，实际上称为“亚时尚一族”。人生经历上的短暂，决定了他们追求的是浮华的、表象上的时尚现象，对于真正的、我们所要宣扬的时尚的生活方式并没有深刻的理解和感悟。同时对他们来说他们尚未开始真正的创业，因此，他们这部分人群并不是本案蓝水园的主要诉求目标对象和购买人群。

　　25周岁以上，是本案真正锁定的目标客户对象，是真正意义上的“时尚一族”。他们大都经历了真实而又艰辛的个人创业历程，对所谓“时尚”生活方式的理解有自己独到的见解，并时刻关注着世界最新鲜的“时尚”动态。引用ELLE亚洲区女总裁的一句话：所谓“时尚”，就是领先一步体验生活的感受。这与我们所宣扬和宣传的“时尚”的生活方式毫不冲突。渴望领先一步享受“时尚”的生活氛围和“时尚”的生活气息的这种“时尚”生活方式应是我们最大的诉求支持点。

　　2、从性别上区分

　　中国5000年来的文化传统积淀，使中国的男性公民在心理和心态上都较为成熟和深沉。他们对“时尚”概念较客观的考量，使其可以理智的、有选择性的接受“时尚”本身极其附属衍生产品。同时，这种与生俱来的优越与自信也使得他们会积极的取得自己的一方天地，具备了很高的接受和购买能力。也正是由于这种先天的优势和后天的养成，使得他们需要像本案这样即可以享受到“时尚”生活乐趣有可以彰显身份、地位的优秀物业项目。

　　由于社会的进步和自强不息的奋斗精神，中国女性公民的社会地位和家庭地位均日益提高。无论是单身女性还是在家庭中，她们的自主性都可以得到充分的体现。她们较之男性公民更加注重生活的质量和生活的愉悦性，考量的因素更为实际和务实。由于本案本身的硬件条件和设施均考虑到她们的实际需要，所以说这样的大型亲水时尚社区对她们而言有着无比的诱惑力，可以进一步激发她们的购买能力。

　　三“时尚”主题的内涵发掘

　　1、“时尚”涉及到“房地产发展的资源整合”问题

　　①“整合营销”是本案销售的关键

　　房地产的开发和发展不是一个独立运作的过程，他需要各行各业相关产业的扶植与辅助，如何有效的将游离于房地产之外的、其它各行业的资源为地产的经营、管理和销售所用——即房地产整合营销，是目前房地产业界面临的一个重要的课题，也是本案蓝水园销售突破性创新的关键。

　　本案所提倡的的推广主题“时尚”概念在“资源整合”上有较大的优势。因为这里的“时尚”概念不是单一的主要表现本案在硬件条件和设施上的“时尚与先进”，而是将本案作为一种可以被广泛推广的生活模式范本进行推荐和宣传。这样，外界各种与“时尚”相关的，可以引起本案的目标消费群充分关注的话题和主张均可以引入本案今后的宣传和销售中，作为本案除本身所具备的各种优秀的硬件条件和设施外的有效支撑点和辅助卖点。

　　②“时尚”主题可延展到生活的方方面面

　　本案所提倡的“时尚”的生活方式涵盖了生活的方方面面，我们在众多的“时尚”中选择“家居的时尚”、“休闲的时尚”、“运动的时尚”、“渡假的时尚”、“消费的时尚”这几方面的内容作为本案的主打诉求，其它“时尚”内容作为辅助诉求进行宣传和阐述。

　　2、“时尚”主题可亲密结合在梅江项目的建筑风格中

　　本案蓝水园的外檐设计采用流线型，在最大限度的多提供亲水住宅的同时，保证了外观上的美感风格。这种流线型的设计在天津这座北方的城市中并不多见，即便是同为梅江的3号地芳水园也仅仅选用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“时尚”生活方式的一种具体表现，与“时尚”主题有着亲密的融合性。

　　3、“时尚”主题可具体表现在售楼现场

　　本案蓝水园的售楼中心布置，可围绕“时尚”主题，突出两方面独特魅力：

　　a本案蓝水园独创的时尚水文化生态园林

　　b本案蓝水园率先倡导的“COSMOLIVING”生活方式

　　4、本案蓝水园的售楼中心接待人员，可以在接待时遵循以下原则：

　　a可以不统一着装，但“时尚”的风格尽量大方、统一

　　b接待时除为业主提供必要的物业咨询外，可根据业主的情况向他们推荐适合他们的“时尚”生活方式

　　5、“时尚”主题可自然联系至媒体软稿的利用上

　　本案打出“时尚”的大旗，可以将各种媒体上关于“时尚”的报道一网打尽，让面向公众的大众传播渠道免费的为我所用，更好的将“时尚”主题作为本案蓝水园的销售支撑点。

　　6、“时尚”主题可囊括所有高档项目的特色

　　方案B——两栖住宅

　　一推广主题——“两栖住宅”，任你自由栖息

　　1、“两栖住宅”的概念“两栖人”，“两栖人”的概念最初源于中国南部沿海地区，90年代初期改革开放的大好形式影响了一部分居住在当时尚未收回的香港地区的居民，他们或者居住在香港，工作在内地;或者工作在香港，居住在内地，长期的两地往返奔波，乐此不疲，内地人就给他们起了个名字叫“两栖人”。

　　2、其后，随着经济发展的进一步深入，“两栖人”的概念，逐渐演变成特指那些习惯在两种生活方式之间游离的族群。比如：白天工作，夜晚兼职;上半年自住旅行，下半年打起领带做回“白领一族”，自己开公司;是老板又是伙计等等诸如此类的人群。

　　3、现在，“两栖人”已正式演变成“两栖新人类”。这一类人群顺应时代的潮流而生，他们对生活和工作之间关系的理解是，既要自由奔放，又要踏实稳重;既渴望安稳而平静的生活，又时刻对工作充满好奇心，他们认为生活就应该是丰富多彩的，应该是让自己满意和舒展的，工作有工作的快乐，生活有生活的快乐。在当今社会中，他们不成功，还有谁能成功?

　　二“两栖住宅”的卖点分解

　　1、工作与渡假兼得的“两栖住宅”

　　现代人的生活忙碌而又匆忙，特别是像本案目标消费人群这样的成功人士，更是难得能够享受到悠闲悠长的假期。地处友谊路中央商务区的本案蓝水园，凭借其优越的地理位置和渡假村式规划设计，可以同时达成这些本案目标消费人群的长久渴望，工作与渡假同时兼得。

　　2、居家与休闲兼得的“两栖住宅”

　　居家生活本意上是指“柴、米、油、盐、酱、醋、茶”这开门七件事，但即将生活在本案蓝水园中的客户会惊喜的发现，他们的居家生活多了几分类似“琴、棋、书、画、诗、酒、花”这种情趣的感觉。这种感觉的卖点支撑本案蓝水园本身完善的休闲配套设施。

　　3、水陆相生的“两栖住宅”

　　以“水文化”为主打的蓝水园，除了3万平方米、景色优美的中央湖面景观外，人工湖外围的其他标志性人文建筑和人文文化也将作为本案的卖点支撑之一。同时，岸边呈现出的波浪式主体建筑造型，与湖景相映相生，相得益彰，是本案与生俱来的景观文化特色卖点。

　　4、成就与时尚兼得的“两栖住宅”

　　时尚是一个涵盖面非常广的话题，真正的“时尚一族”大多数都是事业有成的成功人士，有别于亚时尚一族，前面已有论证他们对成就的定义不仅仅体现在对待事业的执着追求上，居家生活也是为他们所重视的，他们不单要享受时尚的物质生活，还要享受时尚的精神生活，为他们提供一个事业、家庭两得意的地方，是本案另外一个非常重要的卖点支撑。

　　5、虚拟与现实兼得的“两栖住宅”

　　不同于网上组织的“虚拟社区”，这里的“虚拟”是指虚拟的数字化网络技术，正是这种技术，才支撑起现实中生活中蓝水园快捷、安全、方便的物业服务内容。买房首先看物业，已成为人们购房时犹豫考虑的第一梯队问题，用虚拟支撑现实，用现实反映虚拟是虽然在当前已成为高档物业必备的硬件条件之一，但社区网络的优良与否仍然会是今后几年客户考虑的主要问题，也是本案卖点支撑。

　　6、作为新住宅运动奇迹的“两栖住宅”

　　在去年上海召开的中国房地产峰会上，正式提出了新住宅运动的口号，但至今仍未见有能够称得上为“新住宅”的项目出现，梅江整体工程作为全国最大的生态居住区，已经为本案往“新住宅”的方向发展打下了一个坚实的大环境氛围，再加上本案在前期规划设计思路上的大胆创新和“两栖住宅”概念的具体应用，本案已具备了成为“新住宅”的实力，所以说“两栖住宅”本身就是本案蓝水园最大的卖点。

　　方案C——都市生态理念

　　推广主题——都市生态交响未来由你奏响

　　1、蓝水园的都市生态概念打消了人们通常认为的“生态城郊化”的观念。往常人们一提到“生态小区”均会联想到靠近城郊，靠近山区，蓝水园以其自身拥有大面积湖景的优势和新加坡景观大师规划设计的生态风光包括大型阳光植物园等将向人们证实生态居住区也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的经济贸易中心。友谊路及延长线将会成为天津市政、文化及商业中轴线。

　　2、生态建筑必将成为21世纪的建筑主流。在绿色、环保口号盛行的今天，生态建筑已经应运而生。高科技的应用带来了众多的绿色建材，成为生态建筑的基本支撑点。再加上人们亲和自然，接近自然的自觉意识的不断增强，更加完美的生态建筑成为人们的必需。所以我们创造“景观率”这个崭新的概念，作为生态建筑和园林绿化指数之间的契合点。

　　3、生态文明在构筑了城市可持续发展的动力的同时，也成为生态住宅、生态环境的内在支撑。文明的含义包括了和谐的亲友关系、和谐的邻里关系、和谐的人生观、和谐的自然关系等。在这些关系的包容下，人与人之间、人与自然之间，都是亲密无间的，即“零距离”的概念。以这些与人们生活密切相关的关系和充满人性光辉的概念作为生态的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我们“跳出地产做地产”的初衷，使蓝水园在整个梅江项目中，在天津市众多房地产中有前所未有的突破。

房地产的营销策划方案8

　　一、是的媒介。

　　是媒介中的一部分，但是应是最重要的一部分。打开了移动互联网的大门，任何的功能都可以在上实现，你可以没有其它的媒介，但是不能没有。受众的人群比并不是只有人群，但是可以通过其它形式的广告宣传附加公众，对客户在公众平台上进行统一的客户管理。相对的投入要比其它的媒介（互联网、门户、纸媒等）推广宣传的成本要更低。

　　二、可以用线下线上所有媒介媒体推公众账号，吸引关注者。

　　一副地产广告海报加个，既要描述清楚的作用，位置摆放得也要显眼。网站上、户外广告、海报、电视广告上，（可以根据形式选择放入或是，添加关注账号）。要有计划的评估效果。普遍抱着试水的态度的是可以理解的，但是如此没有规划和下点心思的试水，到头来只能够证明的作用非常非常小，可问题却是房地产企业没有真正开发好、运用好。用最行之有效的方式来选择推广，就是关注账号有奖或是参与购房等等活动吸引顾客来关注。

　　三、做好内容营销。

　　内容营销是营销中质的服务。记住，发有用的、有趣的信息而不是广告！客户很容易反感账号每天都发广告信息，反而每天分享一些房屋摆置、及有关生活小知识的讯息，客户很容易产生好感。发广告要适可而止，适当的发送，即不忽略账号的功能，又会产生依赖，并持续关注，为之后的营销活动做铺垫。服务好你的.客户，再进一步的进行营销活动，放长线钓大鱼。

　　四、进行营销活动。

　　但针对你的潜在客户，不主动出击，反倒觉得像是到嘴的肉不吃之意。

　　房地产行业不同于其他的行业，客户立马可以去消费的项目，相对的周期较长。但针对于客户的营销活动更不容忽视。海云平台针对房地产制作的房地产行业模版，超炫的模版样式、完善的功能服务（包括楼盘展示、预约看房、营销活动、会员卡等等）。强大的运营团队针对不同行业进行深入分析，客户满意度百分百。

　　客户可以任选十几种超炫的后台模板，搭建端的移动门户，通过这个移动门户，可以对整个楼盘项目详情和楼盘周围的交通、环境、便民设施等进行全方位的展示，可以在手机端查看楼盘的户型图，可以在线预约免费看房。

　　其次，基于很多楼盘地理位置比较偏远，开发一键导航和一键电话拨打功能，省去了客户记录地址和电话号码的繁琐程序。同时海团队开发了在线咨询功能，客户可以直接在窗口和售楼客服进行在线咨询，非常便捷和人性化。

房地产的营销策划方案9

　　前言

　　任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对xx市房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。

　　第一节市场分析

　　一、xx市房地产市产基本状况

　　(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长。

　　20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。

　　(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

　　1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。

　　2、开发规模扩大，开发投资高速增长。20xx年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%，对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。

　　3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。

　　4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。

　　5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，xx区内集中了14家，xx县3家，xx县2家，xx市1家。

　　二、房地产发展所面临的困难和挑战

　　一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。

　　二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20xx年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的'仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金，有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发能力。

　　三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。

　　四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷;还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。

　　总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。

　　市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20xx年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际经验表明：当一国人均GDP达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20xx年我市的人均GDP为5208元(651美元)，是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。20xx年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展。

　　三、xx市同类产品调查统计

　　“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将xx市xx开发区，xx市xx区及xx区进行大体对比分析如下：

　　1、xx开发区。

　　由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，xx开发区地段房地产都在卖自然环境。

　　xx大酒店：

　　核心竞争力：五星级酒店标准概念

　　其周边自然环境好;

　　用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;

　　其定位为社会高薪阶层。

　　2、xx地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。

　　xx农贸综合市场：

　　核心竞争力：xx市、区两级政府批准兴建的xx区唯一农贸综合市场。

　　规模大，规划齐全，有功能优势：

　　拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。

　　住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。

　　定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。

　　2、xx城区地带。

　　xx商业广场：

　　核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区;2.原xx批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。

　　有功能优势：

　　总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米

　　住房均价500多元每平方米。门面20xx元至11000元每平方米。

　　定位：xx地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区。

　　xx商城：

　　核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。

　　四、消费者分析

　　根据《xx房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下：

　　1、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够;在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要注意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理;

　　2、住宅(办公楼)及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋*室等;

　　3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，

　　4、消费者对物业管理的要求

　　a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等);

　　b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

　　第二节“站前广场”项目分析

　　一、项目优势分析

　　1环境：坐拥xx火车站正对面，坐享人流物流优势。xx、xx铁路在这里呈十字交汇，东至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北达首都。xx火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。

　　2地段：位于火车站正对面，附近楼盘以xx商业步行街、xx商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。

　　3发展：据有关信息xx火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。

　　物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。

　　4住宅(办公楼)设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

　　6配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。

　　7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。

　　8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。

　　二、项目劣势分析

　　1)品牌号召力：xx房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成。现在以xx、xx为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。

　　2)市场承受能力：由于xx市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

　　3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。

　　三、竞争对手分析

　　第三节推广策略界定

　　一、目标消费群界定

　　从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：

　　1目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者;以及自身具有经济能力较强的阶层。

　　2年龄：年龄大约在35到55岁，

　　3家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感。

　　4对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

　　5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。

房地产的营销策划方案10

　　前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

　　房地产营销策划的重要环节

　　按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

　　房地产营销策划的最前端

　　房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

　　房地产企业发展的长远战略

　　前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

　　前营销策划工作的误区与问题

　　在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的.“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，20xx年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20xx—20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。

　　其存在的误区与问题主要表现在：

　　重后期推销轻前期营销，本末倒置。

　　尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。

房地产的营销策划方案11

　　一、目的及意义：

　　十周年是一个企业发展的里程碑，恰是时候回顾历史，展望未来。而且借此契机提升企业知名度，大力打造企业和品牌形象，可谓师出有名，机遇难得；借助活动平台，宣传x总经理荣获“中国mba英雄”，塑造公司管理层的统帅风范和领导魅力；促进公司和俱乐部目标会员的感情交流，为即将成立的俱乐部奠定基石，对俱乐部的传播和推广大有裨益；为x现代城网罗人气和客户资源，以便顺利打开市场；高尔夫是健康时尚的体育运动，历来为高端人士所推崇，举办高尔夫球比赛能够充分彰显x公司和x城的`不凡品位。

　　二、主题和口号：

　　主标语：网聚现代商务英雄——采用的标语与x现代城推广主题语相互呼应，突现与会者在现代商界的尊贵地位，同时表明这是一次精英的会聚。

　　参考标语：

　　1、商务英雄聚精之源

　　2、重塑现代商务文明

　　三、时间：

　　20xx年7月25日（有待最后确定）；

　　地点：x高尔夫球场，x宾馆（新闻发布会及联谊会地点）

　　四、活动对象和规模：

　　本次活动的主要对象是在x商界出类拔萃的高层人物和具备消费能力及购买能力的客户。为了发挥媒体和口介的传播作用，邀请一定数量的新闻记者和原x公司所开发项目的业主（如x湾、x花园、x等）。

　　1、x商界领袖人物（人数）

　　2、意向大客户（人数）

　　3、x湾业主（人数）

　　4、新闻媒介记者（人数）

　　5、x公司企业员工（人数）

　　6、代理商工作人员（人数）

　　总计：若干人

　　五、活动组织及内容：

　　活动安排大致分为三个部分，即上午举行新闻发布会，下午高尔夫比赛，晚上举行宴会。形式多样。内容丰富。

　　1、出于提高权威性、扩大影响力的考虑，建议本次活动中的高尔夫球赛由x企业家协会作为主办单位，x公司作为承办单位。

　　2、本次活动面向x商界领袖人物、意向大客户、业主、新闻媒介朋友、开发商工作人员和代理商公司员工

　　3、活动采用新闻发布会、户外高尔夫球竞赛活动、联谊宴会三种形式贯穿进行：

　　a。新闻发布会：邀请x企业家协会领导致辞，由开发商代表回顾企业十年成就，并对x项目和x俱乐部做宣传介绍，建议邀请有广东知名俱乐部组建经验的权威人士或是属于某俱乐部成员的名流畅谈俱乐部。

　　b。高尔夫球赛：高尔夫运动具有浓烈的商务性质和绅士气质，能够完美地诠释本活动对象的不凡品质。参赛者在挥杆比赛激烈角逐中，深化友谊，促进交流，览尽x山迷人风光。凡是对高尔夫感兴趣的活动参与者特别是意向大客户都可以报名参加比赛，此次球赛意在为俱乐部成立和项目销售做好铺垫。

　　c。联谊宴会：宴会目的在于在轻松的氛围中拉近感情距离。宴会上由企业领导对比赛颁奖，推荐x项目。企业家协会成员、媒体记者等与会者在会上自由交流沟通。

　　4、活动大体流程如下：

　　参与人员报到（x宾馆）→新闻发布会（x企业家协会领导致辞、开发商代表发言、项目推荐、广东嘉宾论俱乐部，x宾馆）→中午作息（x宾馆）→高尔夫比赛（x高尔夫球场）→联谊宴会（领导总结陈述、宴会联欢，以上活动中穿插颁奖和项目推荐，x宾馆）→全天活动结束

　　六、组织渠道：

　　x企业家协会发函召集会员参加的方式是本次活动主要的组织途径，除此之外，补充采用其它方式。

　　1、以x企业家协会名义通过直邮向协会成员、媒体记者发放本项目概念楼书及邀请函。

　　2、开发商以信函、电话等方式邀约其商界友人、x湾客户。

房地产的营销策划方案12

　　一、项目销售广告目标

　　(一)总目标

　　根据本案营销宣传策略，通过切实、有效的广告安排，突出重点，彰显楼盘特点，提高本案的知名度与美誉度，支持本项目的销售工作。

　　(二)广告目标综述

　　1.树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。

　　2.保证楼盘销售顺利进行，配合xx年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。

　　3.树立本企业形象及本案项目的楼盘形象，强化本案“xxxxx”的居住理念及推广主题。

　　二、本项目产品特点及目标市场分析

　　(一)项目SWOT分析

　　经过对本项目的调查，得出如表8-7所示的SWOT分析结果。

　　表8-7xx项目SWOT分析表

　　SWOT

　　分析结果

　　优势

　　1、中高档景观房地产定位，紧邻xx学院，区域升值潜力与发展潜力较大，加之交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入都市，享受都市生活的便捷

　　2、本案周边区域将是xx市未来的大型文教区，文化氛围浓厚，人文气息可作为本案较大的卖点之一，良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势

　　劣势

　　1、本案所在地离市区稍远

　　2、项目内不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态稍显繁杂，在一定程度上影响到本案形象推广的统一性

　　3、本案是招商引资引进的房地产项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其知名度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程

　　机会

　　1、xx市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成，房地产市场也已经发展到较为成熟的阶段，特别是20xx年xx市的房地产价格增势强劲，全年度房地产价格增幅近40%，预示着xx市的房地产市场进入到了一个快速增长的阶段

　　2、xx市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促使xx市正在往一个现代化的大城市方向发展，这也对本案是一个利好

　　3、xx市距著名旅游城市xx市仅一小时车程，处于该市“一小时交通圈”内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本案推广外延，广泛传播本案形象

　　4、本案在xx市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本案在xx市楼盘项目的卓越品质，使本案具有了塑造品牌的优秀基础

　　威胁

　　1、与本案处于同一区位的有“xx”等三个竞争楼盘，其中“xx”项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合在一起的特点形成鲜明对比，给本案构成了一定的竞争压力

　　2、本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响度和推广度

　　3、xx市人口有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险

　　4、作为xx市郊区的楼盘，本案所处区域要形成一个成熟的住宅区域还需要一定的时间，消费者对该地块也需要有一个认同的过程

　　(二)项目广告目标市场

　　根据本案的特点及上述的SWOT分析结果，初步确定本案的目标市场可包括：

　　1.第一目标市场：xx市本地(包括城区和郊县城镇);

　　2.第二目标市场：xx市周边地区(如xx市等具有潜在购买力的地区)。

　　(三)目标消费群定位

　　在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。

　　1.按购房动机：(1)居住者;(2)投资者。

　　2.按地理位置：

　　(1)xx市本地人及在xx市工作的外地人;

　　(2)周边地区想将本案作为第二居所的人士。

　　三、本案的广告推广计划

　　(一)广告诉求重点

　　1.项目的整体优势：可着重突出中高档景观楼盘和本市规模较大的楼盘。

　　2.地貌布局：本案遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。

　　3.生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。

　　4.配套：本案拥有大型现代化购物商厦、大型景观休闲广场等完备的生活配套;与此同时，本案的智能化系统在本地也将是比较先进的。

　　5.人文氛围：毗邻x学院，同时这一区域将逐渐发展成为xx市的文教区，是xx市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息十分浓厚，为本案营造了一种强烈的文化氛围，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。

　　(二)广告表现

　　1.广告主题围绕本案“xxxxx”这一居住理念，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题，包括上述几大诉求点以及本案的销售进展情况。

　　2.广告主导概念：秀丽的自然风光条件与浓厚的人文氛围完美结合。

　　3.广告表现原则

　　(1)诉求单纯形象力求突出产品品牌与产品本身的形象，文字感性而具有说服力。

　　(2)风格统一化：从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、色彩和编排样式。

　　(4)广告诱导重点：着重分阶段提示“xx项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身价值、生活阶层、生活品位等一系列针对个性的诉求，以提供充分的心理暗示，贴近目标消费群的心理期待，引导其采取购买行为。

　　(三)广告媒体发布计划

　　电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本案可选择的'宣传推广媒体，形成全方位的强大推广媒体组合。

　　在本案各销售阶段媒体配合情况如表8-8所示。

　　表8-8本案各销售阶段媒体配合情况表

　　销售阶段

　　具体情况

　　引导期

　　首期推向市场，广告运用以一些新闻报道、大型户外媒体和售楼部的全面启用为主，结合项目奠基这一市场机会点

　　公开期

　　楼盘正式推向市场，广告媒体的安排转向以报刊媒体为主，同时可配合一定的促销活动

　　强销期

　　各种媒体攻势互相配合、全面展开，推广重点围绕销售进展情况开展。在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售迅速扩大

　　持续期

　　广告媒体的投放减少，销售上的广告宣传主要依靠前期剩余的户外媒体和印刷媒体维持

　　(四)广告分期

　　表8-9xx项目广告分期情况表

　　阶段

　　日期

　　媒介运用

　　广告主题

　　导入期

　　3月中

　　至7月中

　　户外大型广告牌：设置在xx市区主干道上，引导型广告建议尺寸在20米x10米

　　现场看板：在工地搭设大型看板，营造现场气势及销售气氛

　　墙体广告：在工地现场设置，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况设置尺寸

　　报纸广告：在《xx日报》上发布以软新闻方式为主的广告，使受众对本案有一个基本的了解，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施

　　灯厢广告：在环城北路的主干道两旁，每50米设置一对路牌，共40对

　　道旗制作：沿xx市主干道布置

　　售楼中心：售楼处及样板房设计布置完成，营销道具准备完毕

　　公开期（导入期后1周左右）

　　7月底至10月中

　　报纸广告：主要以《xx日报》为主，时间配合项目的开发进程来实施

　　各个主题以系统的方式连续展开：开盘信息；楼盘形象宣传；本案的规模优势；本案优越的自然环境景观及浓郁的文化氛围；本案配套优势

　　夹报：每个月一次，以夹报形式推广，加深受众印象

　　电视媒体：xx市电视台专题报道，开盘时向各大媒体发布开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，强化楼盘形象

　　活动：在开盘当日举办开盘庆典仪式

　　强销期

　　10月底至春节前后

　　报纸广告：整合公开期报纸媒介投放策略，《xx晚报》与《xx报》配合进行，每月两次投放

　　本案价格优势；本案热销进展情况；与公开期相一致的规划优势、环境景观优势、配套优势等

　　广播：在主要广播媒体上发布，选择早晨及晚上八点左右

　　电视媒体：xx市电视台专题报道

　　海报：定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面

　　活动：可举办促销活动，加强本案影响力，或参加房交会

　　持续期

　　11月中

　　报纸广告：每半月投放一次广告

　　销售单位信息；价格优势；热销情况

　　电视媒体：xx电视台专题报道

　　四、本案的广告费用的预算

房地产的营销策划方案13

　　一、引言

　　1、通过本次实习使我能够从理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的知识。

　　2、通过本次实习使我能够亲身感受到由一个学生转变到一个职业人的过程。

　　二、实习内容

　　在老师的带领下我们从六月二十八号到八月二号在风度传媒（贵州）有限公司进行了为期六周的实习，在这次实习中有新鲜有陌生但更多的是体会到了以后进入企业工作的话，我们现在还有很多很多的不足。

　　进公司参观后首先了解到的是风度传媒（贵州）有限公司的概况：风度传媒（贵州）有限公司成立于20xx年2月6日，位于贵州贵阳市云岩区贵州省贵阳市中华北路99号美佳大厦22楼，是省内专业提供整合服务的机构，也是首个专业从事文化发展、营销以及传播的团队。其以倡导和实践文化灵魂为理念，将媒体、营销和服务合为一体。依托整合人力、媒体等资源，形成公关传播、广告传播、活动传播、网络传播等独特的渠道网络，并以此为客户提供全方位的优秀整合营销服务。有效整合资源，形成以伙伴式营销、教育式营销、差异化营销、游戏营销、网络营销和体验营销等为主体的独特渠道，传播人文理念，为大学生提供职业发展服务，为企业提供专业的`校园营销服务。风度植根于校园，凭借对高校市场的全方位了解，专业的团队，高效的执行力以及已经成功铺设的高校互动营销网络，致力于打造"校园营销策划推广专家"品牌，成为企业和高校的最佳互动平台。

　　风度传媒的合作伙伴有：深圳纵横品牌顾问公司、中国商学院、可口可乐公司、克莱克国际教育、蒙牛乳业、武岳集团—林城花都（楼盘）、海尔集团——贵州海尔工贸公司合作伙伴和全国第二届大学生广告艺术大赛贵州赛区等。贵州省独家项目合作伙伴有：深圳纵横品牌顾问公司和《房地产纵横》杂志社等。

　　公司业务结构：

　　一、形象：

　　企业CIS/设计、导入项目形象设计、包装和推广。

　　二、策划：

　　大型商业活动营销策划/执行、新产品营销策划/推广、项目招商策划/可行性专项调研、公关活动策划及执行、品牌营销策划、企业个案营销活动策划/执行和会展策划。

　　三、设计：

　　标识设计、包装设计宣传画册、年报设计、手绘POP、DM、海报设计、展示设计、网站建设/维护和装饰设计。

　　四、户外广告媒体。

　　实习的第一天，龚中尉总经理提出希望我们能在短短的实习期间了解贵阳市广告行业的整体情况，并有所收获。次日，王经理在晨会上给予了我们几点建议，随即安排了我们的第一项工作任务。王经理提出：RunnerTeam是一个团队，必须有团队的合作精神，在团队中要调整好自己的心态，把握好实习的机会。王经理还要求我们每一天都要有晨会，以晨会来有条不紊的安排每天的各项工作，在下班之前也要开结束会议，总结一整天的工作收获和心得体会。

房地产的营销策划方案14

　　一、活动目标

　　通过精心策划的营销活动，提升楼盘知名度，吸引潜在客户，促进楼盘销售，增强品牌影响力。

　　二、活动主题

　　以“梦想家园，宜居生活”为主题，强调楼盘的高品质居住环境和舒适生活体验。

　　三、活动策略

　　线上推广：邀请网红、意见领袖进行直播带货，增加曝光度。

　　线下活动：举办楼盘开放日，邀请潜在客户参观楼盘，现场体验高品质居住环境；设置互动游戏和抽奖环节，增强客户参与感。

　　优惠政策：推出优惠、购房补贴等政策，吸引客户购房。

　　四、执行步骤

　　制定详细的'活动计划，明确各部门职责。

　　设计活动海报、宣传册等物料，制作线上推广素材。

　　联系网红、意见领袖，邀请他们参与直播带货。

　　安排楼盘开放日活动，准备现场互动游戏和抽奖环节。

　　推出优惠政策，制定购房合同等相关文件。

　　五、预期效果

　　通过本次活动，预计能够吸引大量潜在客户关注楼盘，提高楼盘知名度；增加楼盘销售量，提升品牌影响力；树立楼盘高品质、宜居生活的品牌形象。

房地产的营销策划方案15

　　一、活动目的

　　借助中秋节这个中国的传统节日，组织xxx小区的各位业主举办一些联谊活动来联络感情，一方面是为了加强我们开发公司同业主间的相互交流和沟通，另一方面是为xxx社区文化建设做好前期基础工作。同时，也可以充分树立业主口碑的有效传播资源，利用老客户关系，积极传播项目活动信息，继续推进老带新的活动，利用活动促销，集中解决滞销产品。借助举办此次联谊活动的'机会，提升开发商和xxx项目的形象和口碑，也是向客户很好诠释xxx品质生活的有效手段。

　　二、活动主题

　　中秋情意浓，xx献真情——xxx中秋业主联谊会。

　　三、活动时间

　　20xx年xx月xx日

　　四、活动地点

　　xxx新售楼部广场

　　五、参加人员

　　xx住宅小区开发建设领导小组领导；

　　xx公司领导；

　　xxx项目组人员、xxx业主以及周边居民人员等。

　　六、活动内容

　　中秋晚会