商铺招商策划方案

2022-12-10 策划方案

　　为了确保工作或事情顺利进行，时常需要预先开展方案准备工作，方案属于计划类文书的一种。那要怎么制定科学的方案呢？以下是小编帮大家整理的商铺招商策划方案，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

商铺招商策划方案1

　　第一部分、营销准备工作

　　1、营销主体

　　A、成立以高铁站商业项目营销小组为主体的专职营销小组进行营销;

　　B、成立以公司机构策划部、销售部为策略支持的营销协作小组进行策略支持;

　　C、建立招商处作为硬体支撑。

　　2、营销队伍组建

　　为了更好地完成项目的营销工作，需要根据需求进行营销队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。

　　招聘原则：专业的营销人员，必须具有本行业从业3年以上营销管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的营销工作、营销策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场营销、拥有行业内大量客户资源者。

　　营销部人员招聘计划：由于本项目的体量不大，营销存在一定的难度，需要项目营销组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与营销合同等的洽谈和签订。故项目营销组的核心人数建议在2-3人左右：

　　营销经理：1名

　　营销员/市场研究员：1名

　　商业策划人员：1名

　　3、营销架构

　　本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个营销小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的营销细则。营销经理向公司直接领导负责，进行营销工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。

　　备注：以上人员建议在项目营销正式启动前半个月到位，并针对营销进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。

　　4、营销工作管理

　　营销人员上岗前培训，做营销前准备;

　　每周项目例会，通报每周营销情况及当前尚待解决的问题;

　　每日以书面形式汇报营销情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报;定期提交周例会纪要、营销周、月总结;

　　每周定期组织营销小组与营销协助小组人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。

　　5、营销物料准备

　　营销物料：营销手册、营销单张、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。商业概况，业态规划、营销条件和日期(含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍)

　　广告公司制作，用于营销推介、说明会现场或直邮营销合同文本(制定并印制租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等)。

　　项目经理负责

　　《营销细则》、营销流程、租赁协议等

　　项目经理负责、公司协助商业部分总平图(工程图)、商业街平面图(规划效果图)

　　公司对接人员负责

　　完成营销队伍的建立(招聘)，进行培训及人员甄选分配，营销部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。

　　项目经理负责，公司行政协助

　　制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。

　　书面计划，公司审核确定

　　营销处的筹建、确定公司组织机构和部门设置。

　　公司各部门共同负责

　　第二部分、营销时间及节奏安排

　　1、营销对象

　　针对高铁站特有位置及流动性定位

　　2、营销及经营模式建议

　　采用招商会议及电话，网络等模式

　　3、营销时间计划

　　根据营销模式确定进度计划表

　　4、营销节奏安排

　　由于本项目目前的市场状况及项目实际需要，对上述四阶段工作进行分解如下：

　　第三部分、招商实施战略

　　一、招商战略、策略

　　1、招商将实施快、准、灵的战略

　　快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取和拟定主力商家取得联系并进行有效的沟通，尽早确定商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案;公关宣传工作全面铺开，以最快的信息发布及行动达到招商的全面认知、认同。

　　准：认准时机准时开始招商消息的发布，把项目准确明晰的定位、业态划分和项目区域未来无限的发展潜力展示给目标商家和未来的投资者;准确把握商家的心理和需求，做好招商相关的服务工作，专业地操作招商计划。

　　灵：市场众多的不确定因素和招商工作中存在的人为因素都会影响招商方案的选择和计划实施的效果，在专业高效操作的前提下，根据市场情况和计划实施的结果及时调整招商计划的各项内容。

　　2、招商总策略

　　走出去、请进来建立直复式的招商网络以流动招商为主、现场招商为辅

　　2.1.走出去、请进来

　　由于本项目处于城市规划弱势区域，针对项目市场所处的位置以及综合定位。因此，在招商过程中，充分利用周边社区多生活消费高等优势，利用价格低于主商圈的主动条件进行定向招商，整个招商过程中以主动沟通可能性客户为主。

　　2.1.建立直复式的招商网络

　　招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可省去招商的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复招商手段可低成本高效率地达到此目的。通过各种招商物料将项目的招商信息发布、传递到目标消费者(如：项目市内销售点、招商手册、DM、短信、杂志读本等)。

　　2.1以流动招商为主、现场招商为辅

　　在现场达到展示效果时，建议采用必须采用"商铺特点+区域发展"。

　　二、商业部分整体租金水平预计(仅为参考)

　　备注：以上租金建议仅为参考，具体租金标准需要在招商工作正式开展前进行最终确定。

　　三、优惠政策：招商部分：

　　1、联营：由甲方公司提供场地与装修，客户提供设备和人员的形式，与签约客户针对大型的餐饮和健身项目进行联营，形成长期受益。

　　2、项目整体提供的折扣优惠政策。建议采用不同的期限给予不同比例的优惠招商措施

　　A、主力商家进入第一年收取年租金的50%、第二年收取年租金的100%、第三年收取年租金的110%;

　　B、对各商业的租赁优惠政策：地块区域的不同而提供的不同的折扣优惠政策。

　　不同楼层、不同位置的租赁优惠政策：因楼层和位置而影响经营利益的提供不同的优惠政策。

　　不同业态的租赁优惠政策：根据不同业态的投入成本和经营程度提供不同的优惠政策。专卖零售业的租赁优惠政策：根据专卖零售的知名品牌和规模不同而提供不同的优惠政策。

　　如：为了鼓励客户长期经营，项目将采取三年合同签订和五年合同签订的方式提供不同的租金优惠政策

　　A、租约签订时间3年，一次性免租半年;免租期结束后第一年收取正常租金的80%;第二年、第三年开始收取全部租金。第四年开始租金以正常租金的5%逐年递增;第五年租金递增6%;第六年租金递增7%;总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。

　　B、租约签订时间5年，一次性免租1年;免租期结束后第一年、第二年正常收取全部租金。第三年后租金以正常租金的5%逐年递增，第四年租金递增6%;第五年租金递增7%;总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。

　　销售部分：

　　销售部分的优惠政策分为三项，可合理组合

　　四、招商具体工作流程

　　1、确定招商对象;

　　2、确定经营模式：投资经营;委托经营;租赁经营;直接经营;虚拟经营;

　　3、制定招商优惠策略;

　　4、商业项目部进行客户招商月计划实施;

　　5、招商主管制定客户招商周计划;

　　6、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪;

　　7、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽;

　　8、商业项目部进行客户分类、确定重点;

　　9、商业项目部安排客户填写招商租户登记表

　　10、商业项目部负责客户沟通谈判;

　　11、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金;

　　12、商业项目部与客户沟通、谈判、方案修改与认可;

　　13、与客户正式签定招商协议

　　第四部分、招商媒体策略

　　1、媒体选择

　　适用的`招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。

　　建议本项目前期第一阶段推广以销售现场包装展示、招商手册、DM直邮为主，辅以杂志、短信等

　　2、推广节点

　　A、项目接手开始前期市调，重点在于价格调整，业态确认，租金确认，围挡广告制作;

　　B、销售部启用后确认优惠政策、价格策略，建立短信平台，宣传一期单张通过直邮、夹报、派发实施项目告知;

　　C、制作招商手册，配合二期单张进行定向招商;

　　D、客户跟踪确定答谢;

　　E、销售策略实施

　　3、招商成本概算

　　根据具体情况，本着节约资源，提高收益的原则，主要费用以定向招商和招商渠道拓展。

商铺招商策划方案2

　　一、方案描述：

　　方案1：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付两年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。自购自营客户在不影响项目整体业态分布的情况下，对其自有商铺拥有优先租赁权。

　　方案2：投资型客户购买置恒新天地步行街一层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付1年的租金，客户购房时在总额中一次性扣除，后两年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。

　　投资型客户购买置恒新天地步行街二层商铺，并将商铺委托甲方经营5年，甲方一次性给乙方支付2年的租金，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分按照2：8分成。

　　方案3：投资型客户购买置恒新天地步行街一层二层商铺，并将商铺委托甲方经营3年，甲方一次性给乙方支付一年的租金；客户购房时在总额中一次性扣除，后三年按销售价格的5%作为保底，超出部分2：8进行分成（在租金收取后的第三个月支付），并由商管公司统一运营管理。

　　二、推出本案的目的：

　　1、经过初略了解客户普遍对置恒新天地项目位置认可，所以我们在通过返租形式获得商铺的支配权的时候，再以较低的门槛租赁给经营户经营的同时，我们需要充分考虑该地段的租金，以避免出现返租的点比实际租金少。

　　2、置恒新天地步行街目前还未形成，"买铺自愿，出租自便"的模式，在很大程度上阻挡了投资户的投资热情，对于有经济实力的客户来说，买铺不是难事，如何出租铺位却是难事。用售后返租的形式可以解决这类投资户的后顾之忧。

　　3、一层二层的业态短期内不容易准确定位，以返租五年的形式卖给投资者为置恒新天地步行街的成功打造赢得了五年的宝贵时间。

　　三、详细方案（个人建议采用方案1）

　　1、置恒新天地步行街

　　一层商铺价格拟定为30000元，返租后的实际成交价即为26400元。二层商铺价格拟定为10000元，返租后的实际成交价即为8800元。

　　2、执行方法

　　（1）采用五年包租、前两年按每年6个点的租金一次性返还。也就是购买任何一个商铺，则该商铺五年的经营权委托第三方（实际上就是开发商）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头两年的租金，每年租金实际回报率为6%。

　　四、返租形式

　　返租年限：5年。返租形式：前两年一次性返还，在签合同时即买即返，第3、4、5年租金在每年收取租金后的第三个月支付给购房户（以合同签定时间为准）。

　　五、已成交客户策略

　　1、对已经成交客户在签商品房买卖合同时，采用集中返租的政策。

　　2、已经签定的商铺合同，按照原来合同价格返还12个点。

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