物业管理方案

2020-08-07 方案

  为保障事情或工作顺利开展,常常需要提前准备一份具体、详细、针对性强的方案,方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密,并有很强可操作性的计划。那么优秀的方案是什么样的呢?以下是小编帮大家整理的物业管理方案7篇,仅供参考,大家一起来看看吧。

物业管理方案 篇1

  为巩固我镇开展全国文明城市创建成果,做好xx年全国城市文明程度指数测评迎检准备工作,大力开展我镇各物业管理小区环境卫生整治工作,进一步加强我镇物业管理工作,经研究制定具体工作实施方案如下:

  一、健全组织,加强领导

  为加强小区物业管理整治的组织领导工作,成立银塘镇小区物业管理整治工作领导小组,具体组成人员名单如下:

  组长:

  副组长:

  成员

  二、工作目标

  实施项目(小区)的服务企业应严格按照物业法律政策法规和有关管理文件的规定和要求,以及对照该项目委托服务的合同约定,认真实施该项目(小区)的各项管理和服务工作,全面开展小区环境卫生综合整治工作,做到依法依规管理、诚信履约、合理收费、规范服务,按时间要求达到创建文明城市的整治目标。

  全面开展整治工作,切实改变小区“脏、乱、差”的面貌,积极推进小区筹建业主委员会工作,通过大力整治小区环境,落实并引进物业管理单位,建立健全各项长效管理制度,达到整治和创建文明城区的目标,努力营造优美、舒适、温馨的人居环境。

  三、工作重点

  (一)小区共用设施设备管理。

  1、排水、排污管道通畅。如:明沟疏通与加盖,化粪池清掏,下水道疏通,窨井盖无破损、管网修缮基本完好。

  2、室外道路平整、整洁、无破损,基本完好,不影响行人和车辆通行。

  3、供水、供电设备设施保持卫生,维护到位,运行正常。如路灯、楼道灯、电梯等公共设备配置基本完好,有应急处理方案。

  (二)小区车辆、安全防范管理。

  1、小区基本实行封闭式管理。

  2、消防设备设施基本完好,安防人员认真负责,实行24小时值班及巡逻制度。

  3、小区机动车及非机动车车辆有序停放管理。

  (三)小区卫生保洁、绿化养护管理。

  1、环卫设施较完备。小区定点设置垃圾桶,配有保洁人员实行日常保洁工作。

  2、无擅自占用公共部位堆放杂物、卫生保洁无死角的现象。

  3、小区绿化养护做到日常及时修剪,无违章破坏和占用绿地圈养家禽等行为,犬类管理妥善。

  四、工作时间

  各社区以及各相关物业管理服务企业要严格按照开发区管委会工作部署以及本工作实施方案精神,精心组织力量,按照整体计划和实施步骤,集中时间,全力以赴,全面完成区域范围内的各项环境卫生整治工作。

  五、工作要求

  (一)高度重视,形成合力。

  各社区、各物业服务企业要统一思想,提高认识,把我镇开展物业管理、小区环境卫生整治工作与全国城市文明程度指数测评迎检工作紧密结合,强化对整治工作的组织领导,精心安排,形成合力,明确责任、任务和目标要求,确保整治工作的组织实施和管理到位。

  (二)严格考核,确保成效。

  镇文教卫办、镇建设办要牵头组织物业管理公司及社区居委会,全力抓好有物业管理小区开展环境卫生整治活动情况的专项检查和评议活动,对整个活动进行严格的跟踪落实,确保整治工作取得实效。

物业管理方案 篇2

  我校全校搬迁进入大学城,使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高,这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求,我们在经过调研的基础上,结合我校的实际情况,决定引入物业服务体系,使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化,公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化,公寓管理手段向企业管理的方向转化,故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》,以下称本方案。

  一、公寓物业管理的实施范围

  根据我校的实际情况,为了做好物业管理的示范、试点工作,故先从B1~B10公寓开始试行,待成熟后再在全校推行。

  二、公寓物业管理方式

  成立学生公寓管理部,负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组,由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作,做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准(附件1)、公寓管理部主要岗位职责(附件2)和公寓管理部工作规程(附件3)及公寓管理部员工考核制度和实施细则(附件4),按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。

  三、学生公寓管理部岗位及人数

  学生公寓管理部部长:1名(由中心副主任兼任)

  学生公寓管理部物业监理:2名(由正式职工出任)

  学生公寓宿管员:8人

  学生公寓楼内保洁员:8人

  学生公寓场地保洁员:1人(由工作量教少的楼内保洁员出任)

  共需外聘人员16人

  四、运行费用

  1、人员工资

  2、员工劳保、工具等费用

  3、标牌、标示、垃圾桶等费用等

  综上所述,运行费用约为300,000.00元。

  附件1:学生公寓服务内容和服务标准

  1、房屋共用部位的维护和管理

  公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修,或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位,及时作出记录备案,重点检查。年底进行全面检查,对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价,制定年度维护计划,作好检查和维修记录。

  2、用部位及设施设备的运行维护管理

  定期对共用部位及设施设备进行保养维护,保证设施设备的正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备,无因操作使用不当而导致安全事故发生。

  3、环境卫生服务标准

  (1)、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。

  标准:目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍;墙面干净整洁,无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画;区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。

  (2)、楼道、楼梯及公共设施设备。

  标准:楼道和楼梯洁净、无污渍、积水;楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印;门窗玻璃明净;天花板洁净无明显污渍,房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。

  (3)、公寓内的公共卫生间。

  标准:地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍,垃圾清理及时,设备完好无损,金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。

  4、安防服务标准

  (1)、公寓管理接待处24小时管理服务值班,及时登记非本公寓内来访。

  (2)、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。

  (3)、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修,保证楼内消防设施设备、共用电器完好,消防设施设备设置明显的提示标志。

  (4)、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座;严禁随意动用消防设施设备。

  (5)、来访人员进行登记,晚间限时离开,严禁留宿。

  (6)、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。

  5、维修服务标准

  (1)、24小时受理报修,一般情况下10分钟内维修人员到场,维修及时率100%。紧急情况随叫随到,确因特殊情况不能及时到场处理的,应向报修人说明情况,做好解释工作,并尽快安排处理。维修结束后,将地面清理干净,物品归位。

  (2)、定期对公共照明设备系统进行巡查,及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。

  6、接待服务标准

  (1)、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员,及公寓居住人员热情接待、认真受理;对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。

  (2)、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况,并备存登记资料,以便提供服务和查询。

  (3)、按照公寓管理规定,及时办理入住和迁出手续,保证公寓物品的及时回收,损坏处置,相关费用的收取结算.蜂巢物业管理网收集并整理。

物业管理方案 篇3

  一、绩效考核总则

  为贯彻按劳分配原则,规范物业公司职工队伍的管理。建立以岗位绩效奖金制为主要形式的奖金激励制度,通过对职工履行岗位职责情况的评估,将其奖金分配结构与实际工作业绩紧密结合。调动职工的工作积极性、提高职工的自身素质,推动小区物业管理工作上一个新的台阶。特制定绩效考核制度。

  二、岗位绩效考核原则

  1、客观公正、实事求是,考核内容和考核方式公开透明;

  2、注重实绩、合理量化、综合平衡的原则;

  3、谁管理谁考核,并体现权重的原则。

  三、被考核人员:

  物业公司经理和职工。

  四、绩效考核的基本内容:

  小区物业司绩效考核,分为经理考核和职工考核。

  (一)、经理考核内容:

  经理考核主要从敬业精神、领导能力、工作态度,工作业绩、遵规守纪、理论学习和综合素质等七个方面;

  1、敬业精神考核

  热爱本职工作,以本职为“天职”;乐于奉献、勇于创新;干物业、爱物业、专物业、精于物业。

  2、工作态度考核

  有强烈的责任感,以身作则,率先垂范;有积极向上、不怕困难、大胆管理、勇于进取的拼搏精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。

  3、领导能力考核:

  有合理组织工作部署,统一协调下属行动的能力;有正确分析、把握问题,提出合理解决方案,做出正确决定的能力;有把握下属思想动态、激励下属工作热情、形成团队凝聚力的能力。

  4、工作业绩考核:

  物业管理和工作目标的完成情况;物业公司工作纪律及规章制度落实情况;工作受到上级表彰情况。

  5、遵规守纪考核

  带头执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;廉洁自律情况。

  6、理论学习考核:

  物业管理相关的法律法规及有关的专业知识掌握的情况。

  7、综合素质考核:。

  全面考察个人修养和综合素质情况。

  (二)、职工考核内容:

  职工考核主要从个人的敬业精神、工作态度,工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作和综合素质等七个方面。

  1、敬业精神考核:

  热爱本职,安心工作,乐于奉献;干物业、爱物业、专物业。

  2、工作态度考核:

  有强烈的责任感;有积极主动、不怕吃苦、不讲条件、勇于进取的工作精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。

  3、工作能力考核:

  熟悉小区基本情况,能够胜任本职工作;善于思考问题、研究问题,独立完成所担负的物业管理服务工作;能够出色的完成上级交给的各项任务。

  4、遵规守纪考核:

  服从领导,令行禁止;执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;遵守物业公司各项规章制度情况。

  5、理论学习考核

  物业管理相关的法律法规及本职专业知识和工作技能掌握的情况。

  6、团结协作考核:

  思想作风正派,处理好同志间关系;工作中不计分内分外,主动配合,密切协作,有良好的群众口碑。

  7、综合素质考核

  全面考察个人修养和综合素质情况。

  五、绩效考核时间及方法:

  1、所有被考评者均采取自我述职报告、被考评者自我评分、民主测评打分和考核人综合评判打分的方法,在每月的第一周进行上月的绩效考核,并在两个工作日内完成。考核结果在当月内有效。

  2、考核测评打分方法:

  (1)、物业公司经理测评打分

  各局属物业公司经理的考核人为主管局领导。测评打分由三个部分组成:

  第一部分,被考评者自我评分。填写《经理绩效考核自我评分》,分敬业精神、领导能力、工作态度,工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面自我评分;

  第二部分,民主测评初评打分。由本小区全体职工从敬业精神、领导能力、工作态度,工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面,分别给被考评者初评打分;

  第三部分,考核人综合评判打分。由主管局领导给被考评者的综合素质评判打分。

  最终成绩=自我评分×20%+民主测评分×30%+考核人综合打分×50%

  (2)、职工测评打分,

  各局属物业公司职工的考核人为各物业公司经理和主管局领导。测评打分由三个部分组成:

  第一部分,被考评者自我评分。填写《职工绩效考核自我评分》,分敬业精神、工作态度,工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面自我评分;)

  第二部分,民主测评初评打分。由本小区全体职工从敬业精神、工作态度、工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面,分别给被考评者初评打分;

  第三部分,考核人综合评判打分。由本小区物业公司经理和主管局领导给被考评者的综合素质评判打分。

  j最终成绩=自我评分×20%+民主测评分×30%+考核人综合打分÷2×50%

  3、考核监督。局考绩督察组派员参加各局属物业公司的绩效考核,并对其进行监督。

  4、试用期职工和临时工不参加绩效考核。

  六、考核等级和奖金加权:

  1、A级(优秀级):90分——100分,上月基本奖金加权10%;

  2、B级(良好级):80分——90(不含)分,上月基本奖金加权5%;

  3、C级(合格级):60分——80(不含)分,上月基本奖金加权0%;

  4、D级(不合格级):60(不含)分以下。.

  七、考核结果的应用:

  局属各物业公司,分别实行全员(本局干部职工)年度基本奖金一次性承包制度。绩效考核成绩与奖金直接挂钩,作为被考核人下一个月奖金分配的决定因素。

  1、绩效考核成绩为A级者,上月奖金分配:

  月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(10%)]×基本奖金。

  2、绩效考核成绩为B级者,上月奖金分配:

  月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(5%)]×基本奖金。

  3、绩效考核成绩为C级者,上月奖金分配:

  月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(0%)]×基本奖金。

  4、绩效考核成绩为D级者,上月不计发奖金。并待岗学习一个月,待岗期间也不计发奖金。

  5、全年度累计12个A者,年终奖励1000元

  八、考核纪律:

  1、各小区物业经理要认真组织,绩效考核必须公正、公平、认真、负责。考核人不负责任或利用职务之便考核不公正者,一经发现,除单位重新考核外,将依据情节轻重,给予考核人扣发一个月奖金直至撤职处理。)

  2、每位职工在民主测评打分时,要做到实事求是、客观、公正,慎重打分。凡在考核中结伙串联作弊者,一经查实,将给予扣发一个月奖金直至下岗处理

  3、绩效考核工作必须在规定的时间内按时完成。凡未在当月的第一周内完成绩效考核的小区,将给予扣发经理当月基本奖金20%的处理。

物业管理方案 篇4

  以“创建卫生城市,构建和谐社会”为宗旨,不断增强市民文明卫生意识,改善居民生活工作环境,提高城市整体形象,让人民群众人人享受创建成果。根据“呼和浩特市创建国家卫生城市工作方案”的精神,现将我市物业服务企业“创卫”方案制定如下:

  一、创建工作组织机构

  (一)成立呼和浩特市物业管理住宅小区创建国家卫生城市领导小组(以下简称创卫领导小组)。

  组 长:巴 图 (市房产局局长)

  副组长:张焕宏 (市房产局副局长)

  陈巴特尔 (市物业处处长)

  成 员:段露芳 (市物业处副处长)

  韩朝惠 (市物业处管理科科长)

  贾 宏 (新城区物业局局长)

  武忠贵 (赛罕区物业办主任)

  张 毅 (玉泉区物业办主任)

  周 梅 (回民区物业办主任)

  (二)领导小组下设创建国家卫生城市办公室(以下简称创卫办),负责创建国家卫生城市的日常工作。

  主 任:陈 巴特尔

  副主任:段露芳 韩朝惠

  成 员:由管理科、协会及四区物业办抽调人员组成

  二、任务与要求

  (一)明确责任目标

  1、“创卫办”要根据“创卫领导小组”的意见,对创建阶段工作进行安排部署;听取四区物业办(局)创卫工作汇报,提出要求,协调解决问题,检查督办四区物业办每一阶段的工作任务;及时通报各阶段工作的进展情况和存在的问题,负责创卫工作的通报、简报等宣传工作

  2、四区物业办(局)要立即行动起来,成立创卫工作小组,制定辖区创卫工作方案,真正做到领导、工作人员、措施、标准、责任五个到位。根据辖区内住宅小区现状,分开好、中、差三个层次规范物业服务企业行为,加强物业服务企业的卫生监管力度,重点督促中等及差的小区的物业服务企业抓好小区的卫生管理,健全各类卫生设施,建立卫生管理制度,落实清扫保洁人员,保持环境整洁,垃圾收集、储存、清运符合卫生要求。

  (二)具体要求:

  “创卫”是一项十分艰巨、繁重长效的系统工程,要求各物业服务企业做到:

  1、小区内垃圾日产日清;

  2、小区内道路、绿地等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;

  3、花草修剪整齐美观;

  4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物等现象;

  5、房屋外观完整、整洁;室外招牌、广告牌、霓虹灯保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;

  6、对二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立档案,水箱要加盖加锁;

  7、排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象;

  8、车辆管理有序,按规定位置停放。

  (三)重点整治内容:

  定期清理卫生死角;清理楼道、雨蓬乱堆乱放等杂物;清洗墙壁乱贴乱画等广告;特别是目前各小区自行车棚擅自占用和堆放杂物现象十分严重,要加大力度进行整治,在全面整治的基础上,要加强日常保洁管理。

  三、创建工作步骤

  1、动员部署阶段(20xx年3月~4月)

  成立工作领导小组,讨论方案,明确职责,研究工作;

  sp; 召开物业服务企业工作动员大会;

  各物业服务企业拟定具体工作方案,对照标准,查找问题。

  2、整改提高阶段(20xx年4月~5月)

  开展全市范围内模拟检查,对发现问题限期整改达标。

  3、考核验收阶段(20xx年5月~6月)

  认真对照模拟检查结果,逐条逐项进行梳理、摆问题、找差距、要在巩固现有成绩的基础上,强化长效管理,提高工作水平。迎接各级部门的调研、技术考核和综合检查。

  创建国家卫生城市工作要同创建国家环保模范城市工作紧密结合,发挥各自优势,同步协调推进,各物业服务企业要配合社区调动广大业主对创建工作的积极性,共同为创建工作献策献力,积极参与到各项创建活动中来,让广大业主真正成为创建国家卫生城市的主力军。

  四、加大宣传力度,营造浓厚的创建氛围

  在创建活动中,要积极开展多种多样的宣传活动,切实加大宣传工作力度。物业服务企业要配合社区,利用宣传栏开展公共卫生、个人卫生和预防疾病等相关知识的宣传,悬挂宣传横幅,每个住宅小区要在显着位置设立至少一处大型创卫公益广告牌。进一步增强业主的卫生意识、健康意识、环境意识和创建国家卫生城市的参与意识,努力营造人人关心创建、人人参与创建的良好气氛。

物业管理方案 篇5

  倾听业主心声,落实整改措施,全面提升物业软硬件管理水平。

  一、基础管理存在问题

  1)、管理人员监督检查不到位。

  2)、各部门存在分工不明确,存在互相推诿的现象。

  3)、与业主代表交流沟通不够,对部分业主提出的好的意见和建议,未积极听取、采纳。

  4)、对小区商家监管力度不够,无强硬的措施,以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。

  5)、小区已交房6年,小区各项设施设备老化,入住率仅有三分之二,物管费用收缴率较低,随着今年物价飞涨,项目各项支出比往年都大,公司经营压力巨大,工作开展较为困难。

  整改措施

  1)、项目经理每天对小区巡查不少于两次,对发现的问题,发整改通知给各部门负责人限期整改,各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次,对员工每天的工作进行量化,不完成不下班。

  2) 严禁推诿的原则:对满足不了住户提出求助要求的,也应主动帮助其联系相关部门,切忌推诿。

  3)、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查,要求每周形成督导报告,就不合格事宜,限期各部门完成整改。

  4)、与业主委员会加强沟通和交流,就小区部分违规现象,和业委会一起采取措施及办法进行处理。

  5)、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门,采取强有力的措施,力争本月内使扰民问题得到一定遏制,部分环境景观得到改善,取得业主基本满意。

  6)、对小区欠费业主进行清理和统计,会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。

  二、公共秩序维护

  1、存在问题

  1)、安防队员新队员较多,素质参差不齐,部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限,但是由于秩序维护队员难招,只能勉强使用。

  2)、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺,表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。

  3)、小区门口乱停车现象严重,安防队员虽对车辆进行停放引导,但部分就餐的车辆依然不听劝告,乱停乱放,致使大门时常被堵,秩序维护队员和就餐车主发生冲突,交警和派出所停车员也不能解决,业主意见较大。

  4)、小区内安全设施(如监控、红外线等)几乎瘫痪,小区内公共安全只能靠人防,安全管理难度很大。

  5)、小区内车位随着业主增多,日益紧张,已不能满足业主停车需要,部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏,停车场监控设施瘫痪,一旦发生车辆擦挂,物业公司就有责任。

  2、整改措施

  1)、加强安防队员基础素质的培训,每周不少于两次这种培训,就安防队员服务礼仪应明确,并作出示范照片,要求所有安防队员照做。

  2)、加强安防队员平时工作程序的督导,就考核要求领班付连带责任,发挥领班的主动能动性,增加领班的责任心,使其具有一荣俱荣,一损俱损。

  3)、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次,不能有停车乱收费现象,一旦发现坚决开除。

  4)、加强和相关单位的合作,如派出所、交警,在大门口设立停车禁止牌,就就餐车辆乱停乱放,应通过交警进行拖车处理,杀一儆百。

  5)、加强和业主委员会合作,就小区安全设施设备的状况,召开专题会议,进行专项整改,尽快启动维修资金的使用,使小区各项安全设施设备正常运作起来。

  6)、加强出租户管理,对小区租住户进行清查,建立安全档案,安防队员晚上加大巡逻力度,对租住户作为重点巡查的对象。

  7)、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;

  8)、加强对所有人员进出管理,严格要求所有人员凭证进出小区,对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门,出租户办理出入证进出小区,外来人员办理临时出入证并登记进出小区;

  9)对进出小区的车辆实施证、卡管理,大门道闸系统9月20日之前整改完毕,引导车辆有序通行、停放;

  10)增加秩序维护队员大门实行双岗;

  三、工程维护

  1、存在问题

  1)、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期,业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题,仍然找物管处理,但是因为部分牵涉到费用问题,业主不愿意自己出钱处理,因此问题一直得不到妥善解决。

  2)、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化,设备陈旧设计不合理,经多次维修仍然不能正常使用,必须进行更新及大修才能处理。

  3)、小区排水系统因餐饮商家较多,原设计隔油池较小及数量不够,经常导致排污管道积油多,并与小区住户排污管道相通,因此小区排水系统不畅,经常需要疏通及清掏。

  4)、小区路面凹凸不平,一遇到大雨部分路面就会积水。

  5)、小区内木制作较多,经长时间日晒雨淋,已经腐朽,存在安全隐患。

  6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品(如彩虹桥)等虽每年都在刷漆翻新,但是因为时间较长,还是需要更换或者改造。

  7)装修管理缺位,措施和力度不够,小区内违章乱搭乱建现象严重。

  2、整改措施

  1)、建议公司加大工程整改力度和投入,尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议,暂由物业公司进行垫付费用处理。

  2)、加强和左岸花都业主委员会沟通,启用维修资金,就小区内大型的设施设备进行更新和维护。

  3)、加强工程维修部自身业务技能的培训,对工程人员工作进行量化,提高工作效率。

  4)、联系一家专门整改的施工队伍,在公司工程技术人员解决不了问题的时候,对公司项目的问题进行整改。

  5)对小区内存在问题应分门别类,分轻重缓急,落实重点,并有计划,有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改,保证其正常运用。

  6)建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

物业管理方案 篇6

  为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》,进一步规范物业管理活动,切实维护业主和物业管理企业的合法权益,努力提高物业管理水平,根据《物业管理条例》及有关法律、法规,结合我市物业管理工作实际,特制定本方案:

  一、指导思想

  以国家《物业管理条例》为依据,以沈阳市城市管理工作会议精神为指导,以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨,进一步加强居民小区物业管理工作,推动我市物业管理健康发展。

  二、目标和范围

  (一)目标:

  1、有效解决开发遗留问题,年底前整改率达到90;对存在工程质量问题的房屋要及时维修,维修及时率达到90、

  2、新建住宅小区推行招投标率达到100;20xx年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

  3、凡从事物业管理活动的企业,要100取得《物业企业资质证书》。

  4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,物业企业经理持证率达到100,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

  5、大力推行物业管理,年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100、

  6、加强业主自治自律行为,具备条件的住宅小区年底前要达到80以上成立业主大会和业主委员会。

  (二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果,进行清理整顿,进一步规范物业管理行为。

  三、工作内容

  (一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章,结合我市物业管理实际情况,通过调研,同时借鉴国内先进城市取得的成功经验,尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》,依法加强我市物业管理活动的监督管理。

  (二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任,按照规划设计和施工标准,对住宅小区存在的问题从新进行完善,建委、规划、房产等相关部门,按照各部门职责,落实到责任单位,做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区,逐个建立整改档案,制定整改措施,整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修,年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人,维修及时率确保在90以上。同时,有关部门要抓紧制定相应的规定和措施,明确住宅区的交付使用制度,杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

  (三)加大对物业市场的监管力度,规范物业管理行为。

  一是加强物业管理招投标的监督和指导,全面推行前期物业管理招投标机制,创造公平、公正的竞争环境,促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》,及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度,建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区,必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业,建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时,鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且,及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》,对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

  二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业,要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》,并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定,按物业管理企业取得资质等级,承接物业管理项目。同时,加强物业管理企业的年检和资质评定,出现违规违诺等行为的要予以警告,限期整改,情节严重的.取消其物业管理资质。

  三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制,监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况,对物业管理企业和物业管理项目经理,实行实名诚信考评制度,如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象,依据情节的严重程度,扣除相应的分数,年终进行综合考评,考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,报房产行政主管部门,并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务,提高管理服务水平。同时,加强对物业管理从业人员的培训,与建设部培训中心联合,继续对我市物业管理从业人员进行培训,达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训,在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上,市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度,经过实务操作培训,考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》,不合格的取消其上岗资格。

  四是规范业主大会和业主委员会,积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件,结合我市实际,争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》,明确各部门职责,充分调动街道、社区的积极性,依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会,使这项关系到群众利益、社区稳定的工作,更具规范性、操作性。引导业主大会,在充分尊重全体业主意愿的基础上,按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,切实维护自身的合法权益。

  (四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区,要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业化率达到100;对于尚不具备物业管理条件的住宅区,要确定管理单位,实行专项服务,待具备条件后,推行物业管理。逐步形成以社区为主,专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任,为物业管理创造良好的环境。

  (五)采取多种形式,加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案,分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件,引起社会各界物业管理的重视,让广大业主不断了解物业管理的政策法规,引导全社会树立正确的消费观念,促进社会的和谐。

  三、组织领导

  为使这项工作落到实处,市政府成立领导小组。

  组长:邢凯

  副组长:王铁

  成员单位:市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

  领导小组办公室设在市房产局,负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构,抓好具体的组织实施。

  四、职责分工

  规范物业管理工作是一项系统工程,要坚持“条块结合、区域负责”的原则,市领导小组全面负责此项工作的监督、指导;市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施;各相关部门按照职责分工,密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工,落实责任,相互配合,加强检查验收,切实提高我市的物业管理水平。

  市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门,具体负责全市物业管理工作的指导、监督,并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作,如:物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

  市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时,要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施,以方便后期的物业管理工作;二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收,不按规划建设的住宅小区,不能予以验收,并限期整改;三是对开发建设遗留问题,要制定整改工作方案,积极组织整改,达到合格标准。

  市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作,使物业管理活动更加规范,促进物业管理水平的提高。

  各区政府为物业管理工作的责任主体,要针对目前物业管理工作存在的问题,制定具体的整改工作方案,积极配合市政府相关部门,加大管理力度,认真组织整改,使问题得到及时有效的解决。

  五、实施步骤

  依法加强居民小区物业管理是一项长期工作,为确保完成本方案确定的工作内容,今年要分三个阶段进行实施。

  (一)排查阶段

  由市领导小组牵头,建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合,各区政府组织实施,对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查,并进行登记造册,建立管理档案。

  (二)整改完善阶段

  各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析,查找根源,制定相应的整改措施,报市领导小组审查,审查合格后,方可按责任分工认真组织整改。

  (三)验收阶段

  领导小组成员单位按照工作内容和标准,集中时间,认真组织,对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核,确保达标。

  六、保障措施

  (一)提高认识,明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓,实行“一把手”负责制,层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任,切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

  (二)密切配合,抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动,密切配合,针对物业管理存在的问题,制定切实可行的整改措施,认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的,有关部门要按照相关规定进行查处,确保全部达标。

  (三)加强宣传,营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》,整顿规范物业管理市场”活动,大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度,使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务,进一步增强参与意识和维权意识,树立正确的消费观念,使物业管理逐步走向良性循环轨道。

  (四)强化管理,巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分,分工负责,强化管理。特别是对存在问题进行整改后,要进一步明确管理单位和管理责任,避免类似问题的再次发生,切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

物业管理方案 篇7

尊敬的xx路商业步行街业委会全体同仁:

  xx物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的“xx路商业步行街”提供物业管理服务方案建议。

  由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解“xx路商业步行街”之具体情况下完成的,故此,所提交建议,属初步管理思路。日后,我公司正式签约接管该项目,我们将对“xx路商业步行街”进行更进一步的深入了解与分析,并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。

  我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验,以高度的诚意及热情为贵委领导的“xx路商业步行街” 提供优质高效的服务,并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系!

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物业管理方案

2020-08-07 方案

  为保障事情或工作顺利开展,常常需要提前准备一份具体、详细、针对性强的方案,方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密,并有很强可操作性的计划。那么优秀的方案是什么样的呢?以下是小编帮大家整理的物业管理方案7篇,仅供参考,大家一起来看看吧。

物业管理方案 篇1

  为巩固我镇开展全国文明城市创建成果,做好xx年全国城市文明程度指数测评迎检准备工作,大力开展我镇各物业管理小区环境卫生整治工作,进一步加强我镇物业管理工作,经研究制定具体工作实施方案如下:

  一、健全组织,加强领导

  为加强小区物业管理整治的组织领导工作,成立银塘镇小区物业管理整治工作领导小组,具体组成人员名单如下:

  组长:

  副组长:

  成员

  二、工作目标

  实施项目(小区)的服务企业应严格按照物业法律政策法规和有关管理文件的规定和要求,以及对照该项目委托服务的合同约定,认真实施该项目(小区)的各项管理和服务工作,全面开展小区环境卫生综合整治工作,做到依法依规管理、诚信履约、合理收费、规范服务,按时间要求达到创建文明城市的整治目标。

  全面开展整治工作,切实改变小区“脏、乱、差”的面貌,积极推进小区筹建业主委员会工作,通过大力整治小区环境,落实并引进物业管理单位,建立健全各项长效管理制度,达到整治和创建文明城区的目标,努力营造优美、舒适、温馨的人居环境。

  三、工作重点

  (一)小区共用设施设备管理。

  1、排水、排污管道通畅。如:明沟疏通与加盖,化粪池清掏,下水道疏通,窨井盖无破损、管网修缮基本完好。

  2、室外道路平整、整洁、无破损,基本完好,不影响行人和车辆通行。

  3、供水、供电设备设施保持卫生,维护到位,运行正常。如路灯、楼道灯、电梯等公共设备配置基本完好,有应急处理方案。

  (二)小区车辆、安全防范管理。

  1、小区基本实行封闭式管理。

  2、消防设备设施基本完好,安防人员认真负责,实行24小时值班及巡逻制度。

  3、小区机动车及非机动车车辆有序停放管理。

  (三)小区卫生保洁、绿化养护管理。

  1、环卫设施较完备。小区定点设置垃圾桶,配有保洁人员实行日常保洁工作。

  2、无擅自占用公共部位堆放杂物、卫生保洁无死角的现象。

  3、小区绿化养护做到日常及时修剪,无违章破坏和占用绿地圈养家禽等行为,犬类管理妥善。

  四、工作时间

  各社区以及各相关物业管理服务企业要严格按照开发区管委会工作部署以及本工作实施方案精神,精心组织力量,按照整体计划和实施步骤,集中时间,全力以赴,全面完成区域范围内的各项环境卫生整治工作。

  五、工作要求

  (一)高度重视,形成合力。

  各社区、各物业服务企业要统一思想,提高认识,把我镇开展物业管理、小区环境卫生整治工作与全国城市文明程度指数测评迎检工作紧密结合,强化对整治工作的组织领导,精心安排,形成合力,明确责任、任务和目标要求,确保整治工作的组织实施和管理到位。

  (二)严格考核,确保成效。

  镇文教卫办、镇建设办要牵头组织物业管理公司及社区居委会,全力抓好有物业管理小区开展环境卫生整治活动情况的专项检查和评议活动,对整个活动进行严格的跟踪落实,确保整治工作取得实效。

物业管理方案 篇2

  我校全校搬迁进入大学城,使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高,这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求,我们在经过调研的基础上,结合我校的实际情况,决定引入物业服务体系,使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化,公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化,公寓管理手段向企业管理的方向转化,故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》,以下称本方案。

  一、公寓物业管理的实施范围

  根据我校的实际情况,为了做好物业管理的示范、试点工作,故先从B1~B10公寓开始试行,待成熟后再在全校推行。

  二、公寓物业管理方式

  成立学生公寓管理部,负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组,由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作,做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准(附件1)、公寓管理部主要岗位职责(附件2)和公寓管理部工作规程(附件3)及公寓管理部员工考核制度和实施细则(附件4),按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。

  三、学生公寓管理部岗位及人数

  学生公寓管理部部长:1名(由中心副主任兼任)

  学生公寓管理部物业监理:2名(由正式职工出任)

  学生公寓宿管员:8人

  学生公寓楼内保洁员:8人

  学生公寓场地保洁员:1人(由工作量教少的楼内保洁员出任)

  共需外聘人员16人

  四、运行费用

  1、人员工资

  2、员工劳保、工具等费用

  3、标牌、标示、垃圾桶等费用等

  综上所述,运行费用约为300,000.00元。

  附件1:学生公寓服务内容和服务标准

  1、房屋共用部位的维护和管理

  公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修,或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位,及时作出记录备案,重点检查。年底进行全面检查,对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价,制定年度维护计划,作好检查和维修记录。

  2、用部位及设施设备的运行维护管理

  定期对共用部位及设施设备进行保养维护,保证设施设备的正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备,无因操作使用不当而导致安全事故发生。

  3、环境卫生服务标准

  (1)、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。

  标准:目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍;墙面干净整洁,无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画;区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。

  (2)、楼道、楼梯及公共设施设备。

  标准:楼道和楼梯洁净、无污渍、积水;楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印;门窗玻璃明净;天花板洁净无明显污渍,房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。

  (3)、公寓内的公共卫生间。

  标准:地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍,垃圾清理及时,设备完好无损,金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。

  4、安防服务标准

  (1)、公寓管理接待处24小时管理服务值班,及时登记非本公寓内来访。

  (2)、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。

  (3)、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修,保证楼内消防设施设备、共用电器完好,消防设施设备设置明显的提示标志。

  (4)、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座;严禁随意动用消防设施设备。

  (5)、来访人员进行登记,晚间限时离开,严禁留宿。

  (6)、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。

  5、维修服务标准

  (1)、24小时受理报修,一般情况下10分钟内维修人员到场,维修及时率100%。紧急情况随叫随到,确因特殊情况不能及时到场处理的,应向报修人说明情况,做好解释工作,并尽快安排处理。维修结束后,将地面清理干净,物品归位。

  (2)、定期对公共照明设备系统进行巡查,及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。

  6、接待服务标准

  (1)、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员,及公寓居住人员热情接待、认真受理;对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。

  (2)、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况,并备存登记资料,以便提供服务和查询。

  (3)、按照公寓管理规定,及时办理入住和迁出手续,保证公寓物品的及时回收,损坏处置,相关费用的收取结算.蜂巢物业管理网收集并整理。

物业管理方案 篇3

  一、绩效考核总则

  为贯彻按劳分配原则,规范物业公司职工队伍的管理。建立以岗位绩效奖金制为主要形式的奖金激励制度,通过对职工履行岗位职责情况的评估,将其奖金分配结构与实际工作业绩紧密结合。调动职工的工作积极性、提高职工的自身素质,推动小区物业管理工作上一个新的台阶。特制定绩效考核制度。

  二、岗位绩效考核原则

  1、客观公正、实事求是,考核内容和考核方式公开透明;

  2、注重实绩、合理量化、综合平衡的原则;

  3、谁管理谁考核,并体现权重的原则。

  三、被考核人员:

  物业公司经理和职工。

  四、绩效考核的基本内容:

  小区物业司绩效考核,分为经理考核和职工考核。

  (一)、经理考核内容:

  经理考核主要从敬业精神、领导能力、工作态度,工作业绩、遵规守纪、理论学习和综合素质等七个方面;

  1、敬业精神考核

  热爱本职工作,以本职为“天职”;乐于奉献、勇于创新;干物业、爱物业、专物业、精于物业。

  2、工作态度考核

  有强烈的责任感,以身作则,率先垂范;有积极向上、不怕困难、大胆管理、勇于进取的拼搏精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。

  3、领导能力考核:

  有合理组织工作部署,统一协调下属行动的能力;有正确分析、把握问题,提出合理解决方案,做出正确决定的能力;有把握下属思想动态、激励下属工作热情、形成团队凝聚力的能力。

  4、工作业绩考核:

  物业管理和工作目标的完成情况;物业公司工作纪律及规章制度落实情况;工作受到上级表彰情况。

  5、遵规守纪考核

  带头执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;廉洁自律情况。

  6、理论学习考核:

  物业管理相关的法律法规及有关的专业知识掌握的情况。

  7、综合素质考核:。

  全面考察个人修养和综合素质情况。

  (二)、职工考核内容:

  职工考核主要从个人的敬业精神、工作态度,工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作和综合素质等七个方面。

  1、敬业精神考核:

  热爱本职,安心工作,乐于奉献;干物业、爱物业、专物业。

  2、工作态度考核:

  有强烈的责任感;有积极主动、不怕吃苦、不讲条件、勇于进取的工作精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。

  3、工作能力考核:

  熟悉小区基本情况,能够胜任本职工作;善于思考问题、研究问题,独立完成所担负的物业管理服务工作;能够出色的完成上级交给的各项任务。

  4、遵规守纪考核:

  服从领导,令行禁止;执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;遵守物业公司各项规章制度情况。

  5、理论学习考核

  物业管理相关的法律法规及本职专业知识和工作技能掌握的情况。

  6、团结协作考核:

  思想作风正派,处理好同志间关系;工作中不计分内分外,主动配合,密切协作,有良好的群众口碑。

  7、综合素质考核

  全面考察个人修养和综合素质情况。

  五、绩效考核时间及方法:

  1、所有被考评者均采取自我述职报告、被考评者自我评分、民主测评打分和考核人综合评判打分的方法,在每月的第一周进行上月的绩效考核,并在两个工作日内完成。考核结果在当月内有效。

  2、考核测评打分方法:

  (1)、物业公司经理测评打分

  各局属物业公司经理的考核人为主管局领导。测评打分由三个部分组成:

  第一部分,被考评者自我评分。填写《经理绩效考核自我评分》,分敬业精神、领导能力、工作态度,工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面自我评分;

  第二部分,民主测评初评打分。由本小区全体职工从敬业精神、领导能力、工作态度,工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面,分别给被考评者初评打分;

  第三部分,考核人综合评判打分。由主管局领导给被考评者的综合素质评判打分。

  最终成绩=自我评分×20%+民主测评分×30%+考核人综合打分×50%

  (2)、职工测评打分,

  各局属物业公司职工的考核人为各物业公司经理和主管局领导。测评打分由三个部分组成:

  第一部分,被考评者自我评分。填写《职工绩效考核自我评分》,分敬业精神、工作态度,工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面自我评分;)

  第二部分,民主测评初评打分。由本小区全体职工从敬业精神、工作态度、工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面,分别给被考评者初评打分;

  第三部分,考核人综合评判打分。由本小区物业公司经理和主管局领导给被考评者的综合素质评判打分。

  j最终成绩=自我评分×20%+民主测评分×30%+考核人综合打分÷2×50%

  3、考核监督。局考绩督察组派员参加各局属物业公司的绩效考核,并对其进行监督。

  4、试用期职工和临时工不参加绩效考核。

  六、考核等级和奖金加权:

  1、A级(优秀级):90分——100分,上月基本奖金加权10%;

  2、B级(良好级):80分——90(不含)分,上月基本奖金加权5%;

  3、C级(合格级):60分——80(不含)分,上月基本奖金加权0%;

  4、D级(不合格级):60(不含)分以下。.

  七、考核结果的应用:

  局属各物业公司,分别实行全员(本局干部职工)年度基本奖金一次性承包制度。绩效考核成绩与奖金直接挂钩,作为被考核人下一个月奖金分配的决定因素。

  1、绩效考核成绩为A级者,上月奖金分配:

  月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(10%)]×基本奖金。

  2、绩效考核成绩为B级者,上月奖金分配:

  月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(5%)]×基本奖金。

  3、绩效考核成绩为C级者,上月奖金分配:

  月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(0%)]×基本奖金。

  4、绩效考核成绩为D级者,上月不计发奖金。并待岗学习一个月,待岗期间也不计发奖金。

  5、全年度累计12个A者,年终奖励1000元

  八、考核纪律:

  1、各小区物业经理要认真组织,绩效考核必须公正、公平、认真、负责。考核人不负责任或利用职务之便考核不公正者,一经发现,除单位重新考核外,将依据情节轻重,给予考核人扣发一个月奖金直至撤职处理。)

  2、每位职工在民主测评打分时,要做到实事求是、客观、公正,慎重打分。凡在考核中结伙串联作弊者,一经查实,将给予扣发一个月奖金直至下岗处理

  3、绩效考核工作必须在规定的时间内按时完成。凡未在当月的第一周内完成绩效考核的小区,将给予扣发经理当月基本奖金20%的处理。

物业管理方案 篇4

  以“创建卫生城市,构建和谐社会”为宗旨,不断增强市民文明卫生意识,改善居民生活工作环境,提高城市整体形象,让人民群众人人享受创建成果。根据“呼和浩特市创建国家卫生城市工作方案”的精神,现将我市物业服务企业“创卫”方案制定如下:

  一、创建工作组织机构

  (一)成立呼和浩特市物业管理住宅小区创建国家卫生城市领导小组(以下简称创卫领导小组)。

  组 长:巴 图 (市房产局局长)

  副组长:张焕宏 (市房产局副局长)

  陈巴特尔 (市物业处处长)

  成 员:段露芳 (市物业处副处长)

  韩朝惠 (市物业处管理科科长)

  贾 宏 (新城区物业局局长)

  武忠贵 (赛罕区物业办主任)

  张 毅 (玉泉区物业办主任)

  周 梅 (回民区物业办主任)

  (二)领导小组下设创建国家卫生城市办公室(以下简称创卫办),负责创建国家卫生城市的日常工作。

  主 任:陈 巴特尔

  副主任:段露芳 韩朝惠

  成 员:由管理科、协会及四区物业办抽调人员组成

  二、任务与要求

  (一)明确责任目标

  1、“创卫办”要根据“创卫领导小组”的意见,对创建阶段工作进行安排部署;听取四区物业办(局)创卫工作汇报,提出要求,协调解决问题,检查督办四区物业办每一阶段的工作任务;及时通报各阶段工作的进展情况和存在的问题,负责创卫工作的通报、简报等宣传工作

  2、四区物业办(局)要立即行动起来,成立创卫工作小组,制定辖区创卫工作方案,真正做到领导、工作人员、措施、标准、责任五个到位。根据辖区内住宅小区现状,分开好、中、差三个层次规范物业服务企业行为,加强物业服务企业的卫生监管力度,重点督促中等及差的小区的物业服务企业抓好小区的卫生管理,健全各类卫生设施,建立卫生管理制度,落实清扫保洁人员,保持环境整洁,垃圾收集、储存、清运符合卫生要求。

  (二)具体要求:

  “创卫”是一项十分艰巨、繁重长效的系统工程,要求各物业服务企业做到:

  1、小区内垃圾日产日清;

  2、小区内道路、绿地等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;

  3、花草修剪整齐美观;

  4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物等现象;

  5、房屋外观完整、整洁;室外招牌、广告牌、霓虹灯保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;

  6、对二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立档案,水箱要加盖加锁;

  7、排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象;

  8、车辆管理有序,按规定位置停放。

  (三)重点整治内容:

  定期清理卫生死角;清理楼道、雨蓬乱堆乱放等杂物;清洗墙壁乱贴乱画等广告;特别是目前各小区自行车棚擅自占用和堆放杂物现象十分严重,要加大力度进行整治,在全面整治的基础上,要加强日常保洁管理。

  三、创建工作步骤

  1、动员部署阶段(20xx年3月~4月)

  成立工作领导小组,讨论方案,明确职责,研究工作;

  sp; 召开物业服务企业工作动员大会;

  各物业服务企业拟定具体工作方案,对照标准,查找问题。

  2、整改提高阶段(20xx年4月~5月)

  开展全市范围内模拟检查,对发现问题限期整改达标。

  3、考核验收阶段(20xx年5月~6月)

  认真对照模拟检查结果,逐条逐项进行梳理、摆问题、找差距、要在巩固现有成绩的基础上,强化长效管理,提高工作水平。迎接各级部门的调研、技术考核和综合检查。

  创建国家卫生城市工作要同创建国家环保模范城市工作紧密结合,发挥各自优势,同步协调推进,各物业服务企业要配合社区调动广大业主对创建工作的积极性,共同为创建工作献策献力,积极参与到各项创建活动中来,让广大业主真正成为创建国家卫生城市的主力军。

  四、加大宣传力度,营造浓厚的创建氛围

  在创建活动中,要积极开展多种多样的宣传活动,切实加大宣传工作力度。物业服务企业要配合社区,利用宣传栏开展公共卫生、个人卫生和预防疾病等相关知识的宣传,悬挂宣传横幅,每个住宅小区要在显着位置设立至少一处大型创卫公益广告牌。进一步增强业主的卫生意识、健康意识、环境意识和创建国家卫生城市的参与意识,努力营造人人关心创建、人人参与创建的良好气氛。

物业管理方案 篇5

  倾听业主心声,落实整改措施,全面提升物业软硬件管理水平。

  一、基础管理存在问题

  1)、管理人员监督检查不到位。

  2)、各部门存在分工不明确,存在互相推诿的现象。

  3)、与业主代表交流沟通不够,对部分业主提出的好的意见和建议,未积极听取、采纳。

  4)、对小区商家监管力度不够,无强硬的措施,以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。

  5)、小区已交房6年,小区各项设施设备老化,入住率仅有三分之二,物管费用收缴率较低,随着今年物价飞涨,项目各项支出比往年都大,公司经营压力巨大,工作开展较为困难。

  整改措施

  1)、项目经理每天对小区巡查不少于两次,对发现的问题,发整改通知给各部门负责人限期整改,各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次,对员工每天的工作进行量化,不完成不下班。

  2) 严禁推诿的原则:对满足不了住户提出求助要求的,也应主动帮助其联系相关部门,切忌推诿。

  3)、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查,要求每周形成督导报告,就不合格事宜,限期各部门完成整改。

  4)、与业主委员会加强沟通和交流,就小区部分违规现象,和业委会一起采取措施及办法进行处理。

  5)、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门,采取强有力的措施,力争本月内使扰民问题得到一定遏制,部分环境景观得到改善,取得业主基本满意。

  6)、对小区欠费业主进行清理和统计,会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。

  二、公共秩序维护

  1、存在问题

  1)、安防队员新队员较多,素质参差不齐,部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限,但是由于秩序维护队员难招,只能勉强使用。

  2)、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺,表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。

  3)、小区门口乱停车现象严重,安防队员虽对车辆进行停放引导,但部分就餐的车辆依然不听劝告,乱停乱放,致使大门时常被堵,秩序维护队员和就餐车主发生冲突,交警和派出所停车员也不能解决,业主意见较大。

  4)、小区内安全设施(如监控、红外线等)几乎瘫痪,小区内公共安全只能靠人防,安全管理难度很大。

  5)、小区内车位随着业主增多,日益紧张,已不能满足业主停车需要,部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏,停车场监控设施瘫痪,一旦发生车辆擦挂,物业公司就有责任。

  2、整改措施

  1)、加强安防队员基础素质的培训,每周不少于两次这种培训,就安防队员服务礼仪应明确,并作出示范照片,要求所有安防队员照做。

  2)、加强安防队员平时工作程序的督导,就考核要求领班付连带责任,发挥领班的主动能动性,增加领班的责任心,使其具有一荣俱荣,一损俱损。

  3)、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次,不能有停车乱收费现象,一旦发现坚决开除。

  4)、加强和相关单位的合作,如派出所、交警,在大门口设立停车禁止牌,就就餐车辆乱停乱放,应通过交警进行拖车处理,杀一儆百。

  5)、加强和业主委员会合作,就小区安全设施设备的状况,召开专题会议,进行专项整改,尽快启动维修资金的使用,使小区各项安全设施设备正常运作起来。

  6)、加强出租户管理,对小区租住户进行清查,建立安全档案,安防队员晚上加大巡逻力度,对租住户作为重点巡查的对象。

  7)、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;

  8)、加强对所有人员进出管理,严格要求所有人员凭证进出小区,对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门,出租户办理出入证进出小区,外来人员办理临时出入证并登记进出小区;

  9)对进出小区的车辆实施证、卡管理,大门道闸系统9月20日之前整改完毕,引导车辆有序通行、停放;

  10)增加秩序维护队员大门实行双岗;

  三、工程维护

  1、存在问题

  1)、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期,业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题,仍然找物管处理,但是因为部分牵涉到费用问题,业主不愿意自己出钱处理,因此问题一直得不到妥善解决。

  2)、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化,设备陈旧设计不合理,经多次维修仍然不能正常使用,必须进行更新及大修才能处理。

  3)、小区排水系统因餐饮商家较多,原设计隔油池较小及数量不够,经常导致排污管道积油多,并与小区住户排污管道相通,因此小区排水系统不畅,经常需要疏通及清掏。

  4)、小区路面凹凸不平,一遇到大雨部分路面就会积水。

  5)、小区内木制作较多,经长时间日晒雨淋,已经腐朽,存在安全隐患。

  6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品(如彩虹桥)等虽每年都在刷漆翻新,但是因为时间较长,还是需要更换或者改造。

  7)装修管理缺位,措施和力度不够,小区内违章乱搭乱建现象严重。

  2、整改措施

  1)、建议公司加大工程整改力度和投入,尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议,暂由物业公司进行垫付费用处理。

  2)、加强和左岸花都业主委员会沟通,启用维修资金,就小区内大型的设施设备进行更新和维护。

  3)、加强工程维修部自身业务技能的培训,对工程人员工作进行量化,提高工作效率。

  4)、联系一家专门整改的施工队伍,在公司工程技术人员解决不了问题的时候,对公司项目的问题进行整改。

  5)对小区内存在问题应分门别类,分轻重缓急,落实重点,并有计划,有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改,保证其正常运用。

  6)建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

物业管理方案 篇6

  为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》,进一步规范物业管理活动,切实维护业主和物业管理企业的合法权益,努力提高物业管理水平,根据《物业管理条例》及有关法律、法规,结合我市物业管理工作实际,特制定本方案:

  一、指导思想

  以国家《物业管理条例》为依据,以沈阳市城市管理工作会议精神为指导,以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨,进一步加强居民小区物业管理工作,推动我市物业管理健康发展。

  二、目标和范围

  (一)目标:

  1、有效解决开发遗留问题,年底前整改率达到90;对存在工程质量问题的房屋要及时维修,维修及时率达到90、

  2、新建住宅小区推行招投标率达到100;20xx年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

  3、凡从事物业管理活动的企业,要100取得《物业企业资质证书》。

  4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,物业企业经理持证率达到100,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

  5、大力推行物业管理,年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100、

  6、加强业主自治自律行为,具备条件的住宅小区年底前要达到80以上成立业主大会和业主委员会。

  (二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果,进行清理整顿,进一步规范物业管理行为。

  三、工作内容

  (一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章,结合我市物业管理实际情况,通过调研,同时借鉴国内先进城市取得的成功经验,尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》,依法加强我市物业管理活动的监督管理。

  (二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任,按照规划设计和施工标准,对住宅小区存在的问题从新进行完善,建委、规划、房产等相关部门,按照各部门职责,落实到责任单位,做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区,逐个建立整改档案,制定整改措施,整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修,年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人,维修及时率确保在90以上。同时,有关部门要抓紧制定相应的规定和措施,明确住宅区的交付使用制度,杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

  (三)加大对物业市场的监管力度,规范物业管理行为。

  一是加强物业管理招投标的监督和指导,全面推行前期物业管理招投标机制,创造公平、公正的竞争环境,促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》,及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度,建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区,必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业,建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时,鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且,及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》,对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

  二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业,要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》,并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定,按物业管理企业取得资质等级,承接物业管理项目。同时,加强物业管理企业的年检和资质评定,出现违规违诺等行为的要予以警告,限期整改,情节严重的.取消其物业管理资质。

  三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制,监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况,对物业管理企业和物业管理项目经理,实行实名诚信考评制度,如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象,依据情节的严重程度,扣除相应的分数,年终进行综合考评,考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,报房产行政主管部门,并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务,提高管理服务水平。同时,加强对物业管理从业人员的培训,与建设部培训中心联合,继续对我市物业管理从业人员进行培训,达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训,在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上,市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度,经过实务操作培训,考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》,不合格的取消其上岗资格。

  四是规范业主大会和业主委员会,积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件,结合我市实际,争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》,明确各部门职责,充分调动街道、社区的积极性,依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会,使这项关系到群众利益、社区稳定的工作,更具规范性、操作性。引导业主大会,在充分尊重全体业主意愿的基础上,按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,切实维护自身的合法权益。

  (四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区,要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业化率达到100;对于尚不具备物业管理条件的住宅区,要确定管理单位,实行专项服务,待具备条件后,推行物业管理。逐步形成以社区为主,专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任,为物业管理创造良好的环境。

  (五)采取多种形式,加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案,分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件,引起社会各界物业管理的重视,让广大业主不断了解物业管理的政策法规,引导全社会树立正确的消费观念,促进社会的和谐。

  三、组织领导

  为使这项工作落到实处,市政府成立领导小组。

  组长:邢凯

  副组长:王铁

  成员单位:市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

  领导小组办公室设在市房产局,负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构,抓好具体的组织实施。

  四、职责分工

  规范物业管理工作是一项系统工程,要坚持“条块结合、区域负责”的原则,市领导小组全面负责此项工作的监督、指导;市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施;各相关部门按照职责分工,密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工,落实责任,相互配合,加强检查验收,切实提高我市的物业管理水平。

  市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门,具体负责全市物业管理工作的指导、监督,并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作,如:物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

  市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时,要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施,以方便后期的物业管理工作;二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收,不按规划建设的住宅小区,不能予以验收,并限期整改;三是对开发建设遗留问题,要制定整改工作方案,积极组织整改,达到合格标准。

  市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作,使物业管理活动更加规范,促进物业管理水平的提高。

  各区政府为物业管理工作的责任主体,要针对目前物业管理工作存在的问题,制定具体的整改工作方案,积极配合市政府相关部门,加大管理力度,认真组织整改,使问题得到及时有效的解决。

  五、实施步骤

  依法加强居民小区物业管理是一项长期工作,为确保完成本方案确定的工作内容,今年要分三个阶段进行实施。

  (一)排查阶段

  由市领导小组牵头,建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合,各区政府组织实施,对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查,并进行登记造册,建立管理档案。

  (二)整改完善阶段

  各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析,查找根源,制定相应的整改措施,报市领导小组审查,审查合格后,方可按责任分工认真组织整改。

  (三)验收阶段

  领导小组成员单位按照工作内容和标准,集中时间,认真组织,对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核,确保达标。

  六、保障措施

  (一)提高认识,明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓,实行“一把手”负责制,层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任,切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

  (二)密切配合,抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动,密切配合,针对物业管理存在的问题,制定切实可行的整改措施,认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的,有关部门要按照相关规定进行查处,确保全部达标。

  (三)加强宣传,营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》,整顿规范物业管理市场”活动,大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度,使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务,进一步增强参与意识和维权意识,树立正确的消费观念,使物业管理逐步走向良性循环轨道。

  (四)强化管理,巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分,分工负责,强化管理。特别是对存在问题进行整改后,要进一步明确管理单位和管理责任,避免类似问题的再次发生,切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

物业管理方案 篇7

尊敬的xx路商业步行街业委会全体同仁:

  xx物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的“xx路商业步行街”提供物业管理服务方案建议。

  由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解“xx路商业步行街”之具体情况下完成的,故此,所提交建议,属初步管理思路。日后,我公司正式签约接管该项目,我们将对“xx路商业步行街”进行更进一步的深入了解与分析,并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。

  我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验,以高度的诚意及热情为贵委领导的“xx路商业步行街” 提供优质高效的服务,并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系!

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